LegalPost

Panduan Hak Pelunasan Lebih Dahulu atas Sewa Tempat Usaha

Berdasarkan 39 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Agar uang jaminan penyewa tempat usaha pada prinsipnya dapat dilunasi lebih dahulu dalam lelang atau penjualan umum, penyewa harus menerima penyerahan bangunan, mendaftarkan usaha, dan memperoleh tanggal pasti pada perjanjian sewa. Hak pelunasan paling didahulukan bagi penyewa dengan uang jaminan kecil tunduk pada persyaratan tersendiri dan batas yang ditetapkan peraturan perundang-undangan. Sekalipun persyaratan hak tersebut telah dipenuhi, penyewa tetap harus mengajukan permohonan pembagian hasil lelang dan mempertahankan pemenuhan persyaratan.

Sekilas pandang

Pihak terkait → Penyewa → Pemilik tempat usaha → Kreditur dalam lelang → Penyewa menuntut uang jaminan lebih dahulu dalam lelang atau penjualan umum → Bangunan sudah diserahkan? → Ya · Pasal 3 ayat (1) UU Perlindungan Sewa Bangunan Komersial → Usaha sudah didaftarkan? → Tidak → Syarat belum lengkap hak didahulukan belum berlaku → Perjanjian sewa memiliki tanggal pasti? → Ya · Pasal 5 ayat (2) UU Perlindungan Sewa Bangunan Komersial → Hak pelunasan lebih dahulu dapat berlaku urutan bergantung waktu dan hak lain → Ajukan pembagian sebelum batas akhir · Pasal 88 ayat (1) UU Pelaksanaan Perdata → Ajukan permohonan pembagian hasil lelang sebelum batas akhir → Pertahankan syarat → Pertahankan pendaftaran secara sah dan jalankan usaha hingga batas akhir pengajuan → Periksa jumlah dan batas → Cek jumlah jaminan yang tercantum dalam perjanjian serta cakupan dan batas khusus uang jaminan kecil

Poin penting

  • Hak pelunasan lebih dahulu secara umum diakui jika seluruh persyaratan terpenuhi, yaitu syarat agar hak sewa dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga berupa penyerahan bangunan dan pendaftaran usaha, serta tanggal pasti pada perjanjian sewa (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 3 ayat (1) dan Pasal 5 ayat (2) (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항)).
  • Meskipun pendaftaran usaha dan tanggal pasti telah diperoleh, hak pelunasan lebih dahulu mungkin belum langsung berlaku jika bangunan belum diserahkan. Contoh kasus menjelaskan bahwa hak tersebut berlaku mulai hari setelah syarat agar hak sewa dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga terpenuhi (Contoh kasus 12, 22).
  • Penyewa dengan uang jaminan kecil dapat dilunasi lebih dahulu daripada pemegang hak kebendaan jaminan lainnya, dalam cakupan uang jaminan dan batas jumlah tertentu yang ditetapkan peraturan perundang-undangan. Syarat agar hak sewa dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga harus dipenuhi sebelum pendaftaran permohonan lelang. Cakupan dan batas jumlah yang berlaku harus diperiksa berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 14; Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 6 dan Pasal 7 (상가건물임대차보호법 제14조, 상가건물임대차보호법 시행령 제6조·제7조)).
  • Pendaftaran usaha merupakan persyaratan untuk memperoleh sekaligus mempertahankan hak pelunasan lebih dahulu. Pendaftaran tersebut harus dipertahankan secara sah sampai batas akhir pengajuan permohonan pembagian hasil lelang. Jika usaha pada kenyataannya berhenti atau tempat disewakan kembali, persyaratan mungkin tidak terpenuhi meskipun pendaftaran masih tercatat (Contoh kasus 7, 19, 20).
  • Untuk menggunakan hak pelunasan lebih dahulu, permohonan pembagian hasil lelang harus diajukan sebelum batas akhir pengajuan yang ditetapkan dalam proses lelang. Jika tidak mengajukan permohonan sehingga tidak menerima pembagian, akan sulit untuk menuntut pengembalian sebagai pembayaran tanpa dasar hukum dari kreditur yang kedudukannya lebih rendah (Undang-Undang Pelaksanaan Perdata, Pasal 88 ayat (1) (민사집행법 제88조 제1항); Contoh kasus 13, 19).
  • Jika keterangan objek dalam perjanjian yang dilampirkan pada pendaftaran usaha berbeda dari catatan pendaftaran tanah, atau jika tidak tersedia denah ruang yang disewa sebagian, pendaftaran usaha mungkin tidak dapat mengumumkan adanya hubungan sewa. Hal ini dapat menimbulkan masalah pada hak agar sewa dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga dan hak pelunasan lebih dahulu (Contoh kasus 6).
  • Jika tanggal pasti diperoleh atas perjanjian yang mencantumkan uang jaminan lebih rendah daripada jumlah sebenarnya, pelunasan lebih dahulu dapat diberikan berdasarkan jumlah yang tercantum dalam perjanjian, bukan seluruh jumlah yang sebenarnya dibayarkan (Contoh kasus 8).
  • Jika uang jaminan dinaikkan saat perpanjangan perjanjian, pada prinsipnya jumlah yang dapat didahulukan daripada kreditur pemegang hak tanggungan yang dibebankan sebelum kenaikan terbatas pada uang jaminan sebelum hak tanggungan dibebankan. Jika perjanjian baru yang menggantikan perjanjian lama dibuat dengan pemilik baru, hak pelunasan lebih dahulu yang didasarkan pada perjanjian lama juga dapat berakhir (Contoh kasus 15, 21).

Pertanyaan umum

Q. Apa yang harus dipenuhi agar uang jaminan sewa tempat usaha dapat dilunasi lebih dahulu?

Untuk memperoleh hak pelunasan lebih dahulu secara umum, penyewa harus memenuhi syarat agar hak sewanya dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga, yaitu menerima penyerahan bangunan dan mengajukan pendaftaran usaha, serta memiliki tanggal pasti pada perjanjian sewa. Urutan pembagian hasil lelang dapat berbeda-beda, bergantung pada waktu terpenuhinya persyaratan dan waktu timbulnya hak yang lebih dahulu.

Kasus 5, Kasus 10, Kasus 12, Kasus 22

Q. Apakah uang jaminan penyewa dengan uang jaminan kecil tetap dapat dilindungi meskipun tidak memperoleh tanggal pasti?

Contoh kasus menjelaskan bahwa hak pelunasan paling didahulukan bagi penyewa dengan uang jaminan kecil berbeda dari hak pelunasan lebih dahulu secara umum. Jika penyewa termasuk dalam cakupan penyewa dengan uang jaminan kecil menurut peraturan perundang-undangan dan telah memenuhi syarat agar hak sewanya dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga sebelum pendaftaran permohonan lelang, ia dapat menerima pelunasan lebih dahulu hingga jumlah tertentu. Namun, cakupan dan batas jumlah yang ditetapkan harus dipenuhi.

Kasus 1, Kasus 2, Kasus 11

Q. Apakah saya wajib mengajukan permohonan pembagian hasil lelang setelah proses lelang dimulai?

Ya. Sekalipun memiliki hak pelunasan lebih dahulu, penyewa harus mengajukan permohonan pembagian hasil lelang sebelum batas akhir pengajuan yang ditetapkan dalam proses lelang agar dapat menerima pembagian. Jika melewati batas waktu tersebut, akan sulit untuk menuntut pengembalian sebagai pembayaran tanpa dasar hukum atas jumlah yang telah dibagikan kepada kreditur yang kedudukannya lebih rendah.

Kasus 13, Kasus 19

Q. Jika pendaftaran usaha tetap dipertahankan, apakah hak pelunasan lebih dahulu tetap berlaku meskipun saya berhenti menjalankan usaha?

Menurut contoh kasus, pendaftaran usaha harus dipertahankan secara sah sebagai cara untuk mengumumkan adanya hubungan sewa yang sebenarnya. Jika kegiatan usaha pada kenyataannya berhenti atau penyewa menyewakan kembali tempat tersebut sehingga tidak lagi menjalankan usaha, persyaratan tersebut dapat dianggap tidak terpenuhi meskipun pendaftarannya masih tercatat. Dalam keadaan tertentu, pendaftaran usaha atas nama penyewa kembali yang menguasai tempat secara langsung dan menjalankan usaha mungkin diperlukan.

Kasus 7, Kasus 20

Q. Jika perjanjian sewa mencantumkan uang jaminan yang lebih rendah daripada jumlah sebenarnya, apakah saya dapat menerima pelunasan lebih dahulu atas jumlah yang sebenarnya?

Contoh kasus menjelaskan bahwa jika perjanjian yang telah diberi tanggal pasti mencantumkan uang jaminan yang lebih rendah daripada jumlah sebenarnya, pembagian hasil lelang dapat didasarkan pada jumlah yang tercantum lebih rendah tersebut. Agar jumlah uang jaminan yang sebenarnya terlindungi, informasi yang benar harus dicantumkan dalam perjanjian dan pendaftaran usaha.

Kasus 8

Q. Jika uang jaminan dinaikkan saat perjanjian diperpanjang, apakah jumlah kenaikannya juga didahulukan daripada hak tanggungan yang lebih dahulu?

Jika hak tanggungan telah dibebankan sebelum uang jaminan dinaikkan, pada prinsipnya jumlah yang dapat dilunasi lebih dahulu daripada kreditur pemegang hak tanggungan tersebut terbatas pada uang jaminan sebelum kenaikan. Jika tanggal pasti yang baru diperoleh untuk jumlah kenaikan, hak pelunasan lebih dahulu dapat diklaim terhadap pemegang hak jaminan atau kreditur biasa yang kedudukannya lebih rendah daripada hak tersebut.

Kasus 21

Q. Apakah ada masalah dengan hak pelunasan lebih dahulu jika keterangan tempat usaha dalam perjanjian sewa berbeda dari catatan pendaftaran tanah?

Hal itu dapat menimbulkan masalah. Jika pendaftaran usaha tidak dapat berfungsi sebagai cara untuk memberitahukan kepada pihak ketiga tentang hubungan sewa tersebut, akan sulit untuk mengklaim bahwa hak sewa dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga maupun hak pelunasan lebih dahulu yang didasarkan pada hak tersebut. Jika yang disewa hanya sebagian bangunan, perlu dipastikan juga bahwa tersedia denah yang menunjukkan bagian yang disewa.

Kasus 6

Q. Apakah hak pelunasan lebih dahulu yang sudah ada tetap berlaku jika saya membuat perjanjian sewa baru dengan pemilik gedung yang baru?

Pada prinsipnya, pemilik baru menggantikan kedudukan pemilik lama sebagai pihak dalam hubungan sewa. Namun, jika pemilik baru dan penyewa sepakat untuk mengakhiri perjanjian lama dan mengatur hubungan hukum mereka melalui perjanjian terpisah, hak pelunasan lebih dahulu yang didasarkan pada perjanjian lama dapat berakhir. Isi perjanjian baru dan proses pembentukannya perlu diperiksa.

Kasus 15, Kasus 17

Hukum terkait

  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 4 (상가건물임대차보호법 제4조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 5 (상가건물임대차보호법 제5조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 6 (상가건물임대차보호법 제6조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 14 (상가건물임대차보호법 제14조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 3 (상가건물임대차보호법 시행령 제3조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 6 (상가건물임대차보호법 시행령 제6조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 7 (상가건물임대차보호법 시행령 제7조)
  • Undang-Undang Pelaksanaan Perdata, Pasal 88 (민사집행법 제88조)
  • Undang-Undang Kerangka Pajak Nasional, Pasal 35 (국세기본법 제35조)

Perhatikan

  • Kriteria uang jaminan dan batas jumlah pelunasan paling didahulukan bagi penyewa dengan uang jaminan kecil dapat berbeda antara ketentuan terdahulu yang disebutkan dalam contoh kasus dan ketentuan yang berlaku saat ini. Karena itu, periksa peraturan perundang-undangan serta kriteria yang berlaku di wilayah terkait pada waktu penerapannya.
  • Pendaftaran usaha dan persyaratan lainnya harus tetap dipenuhi sampai batas akhir pengajuan permohonan pembagian hasil lelang, dan permohonan pembagian juga harus diajukan secara terpisah. Berhati-hatilah agar tidak melewatkan batas waktu dan tata cara pengajuan dalam proses lelang.
  • Kenaikan uang jaminan, pergantian pemilik, pembuatan perjanjian baru, penyewaan kembali, atau penghentian usaha dapat memengaruhi cakupan atau keberlangsungan hak pelunasan lebih dahulu. Karena itu, periksa isi perjanjian dan pendaftaran usaha secara bersamaan.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 상가건물임대차보호법 시행 전 저당권자가 있는 경우 최우선변제권
  2. 소액임차인의 최우선변제권의 범위 및 보장금액의 한도
  3. 상가건물임대차계약 시 임차인에게 불리한 약정의 효력
  4. 대항력과 최우선변제권을 겸유하고 있는 상가임차권의 법률관계
  5. 상가건물임대차보호법 시행 전후에 받은 각 확정일자의 효력
  6. 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우의 우선...
  7. 상가를 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부
  8. 임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고한 경우 우선변제권의 범위
  9. 구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차 관계가 성립한 경우 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준
  10. 상가임차보증금에 대한 우선변제권의 확보방법
  11. 가족명의로 상가임대차계약을 변경시 대항력문제
  12. 확정일자 부여방법
  13. 우선변제권을 가진 임차인이 근저당권에 기한 강제경매절차에서 배당요구를 하지 않은 경우, 배당받은 후순위채권자에 대한 부당이득반...
  14. 상가경매로 인한 보증금 법적 우선보호 가능 여부
  15. 임대차계약 기간 중에 임대차 목적물의 양수인인 새로운 임대인과 임대차계약을 체결한 경우 기존의 임대차계약에 기한 우선변제권이 ...
  16. 수차례 임대차계약을 갱신한 경우 배당요구 종기 후 확정일자를 변동하여 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부
  17. 상가건물의 새로운 소유자와 사이에 체결한 임대차계약
  18. 임대차계약 갱신 후 배당요구
  19. 상가건물임대차보호법상 우선변제권의 행사방법
  20. 배당요구 종기까지 적법한 사업자등록이 유지되지 않은 경우의 우선변제권
  21. 계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 우선변제권
  22. 우선변제권 있는 상가임차인과 저당권자 사이의 배당순위
  23. 임차상가건물에 임차권등기가 되기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었던 경우에 임차인이 저당권자보다 우선하는지
  24. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
  25. 상가건물 임대차보호법상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 조세채권자와의 우선순위 결정 방법

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).