LegalPost

Panduan Utama tentang Permintaan Perpanjangan Kontrak Sewa Bangunan Komersial

Berdasarkan 9 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Penyewa dapat meminta perpanjangan kontrak dalam jangka waktu yang disebutkan dalam kasus yang dirujuk, dan pemberi sewa sulit menolaknya jika tidak ada alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Namun, hasilnya dapat berbeda bergantung pada hal-hal seperti tunggakan uang sewa, peralihan kedudukan pemberi sewa, dan adanya perjanjian sewa ulang. Permintaan perpanjangan kontrak harus dibedakan dari pemutusan kontrak akibat tunggakan uang sewa.

Sekilas pandang

Pihak yang terlibat → Penyewa → Pemberi sewa → Penyewa lanjut → ① Penyewa meminta perpanjangan kontrak sewa bangunan komersial → Permintaan diajukan 6 sampai 1 bulan sebelum masa sewa berakhir? → Ya — Pasal 10 ayat (1) → Tidak → Keseluruhan masa sewa tidak melebihi 5 tahun? → Ya — Pasal 10 ayat (2) → Tunggakan pernah mencapai nilai sewa untuk 3 masa pembayaran? → Ya — Pasal 10 ayat (1) angka 1 → Penyewa dapat meminta perpanjangan dan pemberi sewa sulit menolak tanpa alasan yang sah → Hak perpanjangan tidak terpenuhi atau ada alasan sah untuk menolak → Periksa tunggakan: 2 masa pembayaran dapat menjadi dasar pemutusan kontrak — Pasal 640 KUH Perdata → Jika bangunan dimiliki bersama, periksa keputusan berdasarkan kepemilikan mayoritas — Pasal 265 KUH Perdata → Jika ada penyewa lanjut, periksa persetujuan dan hak penyewa asal; cek pula perubahan uang sewa dan jaminan → Periksa apakah tungg…

Poin penting

  • Penyewa dapat meminta perpanjangan kontrak dalam jangka waktu mulai 6 bulan sampai 1 bulan sebelum masa sewa berakhir. Pemberi sewa tidak boleh menolak jika tidak ada alasan yang sah (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (1) (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
  • Menurut kasus yang dirujuk, hak untuk meminta perpanjangan kontrak dapat digunakan sepanjang keseluruhan masa sewa, termasuk masa sewa awal, tidak melebihi 5 tahun (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (2) (상가건물임대차보호법 제10조 제2항); Kasus 6 dan 8).
  • Meskipun pemberi sewa lebih dahulu menyampaikan pemberitahuan penolakan perpanjangan, penyewa tetap dapat secara terpisah meminta perpanjangan kontrak jika tidak ada alasan penolakan yang sah (putusan Mahkamah Agung tanggal 30 April 2014, 2013다35115; Kasus 5).
  • Keterlambatan membayar uang sewa satu kali saja tidak dapat menjadi alasan untuk menolak permintaan perpanjangan. Namun, jika pernah terjadi tunggakan yang jumlahnya mencapai nilai uang sewa untuk 3 masa pembayaran, hal itu dapat menjadi alasan penolakan (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (1) angka 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호); Kasus 1 dan 9).
  • Terpisah dari alasan penolakan perpanjangan karena tunggakan 3 masa pembayaran, kasus yang dirujuk menjelaskan bahwa pemberi sewa dapat memutus kontrak jika tunggakan uang sewa mencapai nilai uang sewa untuk 2 masa pembayaran (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 640 (민법 제640조); putusan Mahkamah Agung tanggal 24 Juli 2014, 2012다28486; Kasus 1).
  • Penolakan perpanjangan untuk bangunan komersial yang dimiliki bersama termasuk tindakan pengelolaan benda milik bersama. Karena itu, dalam situasi kepemilikan bersama pada kasus yang dirujuk, keputusan harus diambil berdasarkan kepemilikan mayoritas (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 265 (민법 제265조); putusan Mahkamah Agung tanggal 9 September 2010, 2010다37905; Kasus 4).
  • Penyewa lanjut yang mendapat persetujuan pemberi sewa dapat meminta perpanjangan dengan bertindak atas nama penyewa dalam jangka waktu penyewa dapat menggunakan haknya untuk meminta perpanjangan. Namun, jika ada keadaan yang membuat penyewa tidak dapat menggunakan haknya, penyewa lanjut juga mungkin tidak dapat menggunakan hak tersebut (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 13 ayat (2) (상가건물임대차보호법 제13조 제2항); Kasus 6).
  • Pada prinsipnya, setelah kontrak diperpanjang, kontrak dianggap dibuat dengan syarat yang sama seperti perjanjian sewa sebelumnya. Namun, uang sewa dan uang jaminan dapat dinaikkan atau diturunkan dalam batas yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (3) dan Pasal 11 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조); Kasus 3).

Pertanyaan umum

Q. Apakah saya tetap dapat meminta perpanjangan meskipun pemberi sewa lebih dahulu menolak memperpanjang kontrak?

Hal ini mungkin saja. Menurut kasus yang dirujuk, pemberitahuan penolakan dari pemberi sewa dan permintaan perpanjangan dari penyewa merupakan dua mekanisme yang berbeda. Karena itu, jika tidak ada alasan penolakan yang sah, penyewa tetap dapat meminta perpanjangan meskipun pemberi sewa telah lebih dahulu menyampaikan pemberitahuan.

Kasus 5

Q. Saya terlambat membayar uang sewa satu kali. Apakah pemberi sewa dapat menolak perpanjangan?

Menurut kasus yang dirujuk, keterlambatan membayar uang sewa satu kali saja tidak memungkinkan pemberi sewa menolak permintaan perpanjangan. Namun, jika pernah terjadi tunggakan yang jumlahnya mencapai nilai uang sewa untuk 3 masa pembayaran, hal itu dapat menjadi alasan untuk menolak perpanjangan.

Kasus 9, Kasus 1

Q. Jika saya menunggak uang sewa selama 2 masa pembayaran, apakah pemberi sewa dapat menolak perpanjangan sekaligus memutus kontrak?

Kasus yang dirujuk membedakan kedua hal tersebut. Alasan penolakan permintaan perpanjangan adalah adanya tunggakan yang mencapai nilai uang sewa untuk 3 masa pembayaran, sedangkan pemutusan kontrak berdasarkan Pasal 640 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dapat dilakukan jika tunggakan uang sewa mencapai nilai uang sewa untuk 2 masa pembayaran.

Kasus 1

Q. Setelah ruko dijual kepada orang lain, apakah saya tetap dapat meminta perpanjangan jika masih menunggak uang sewa kepada pemberi sewa sebelumnya?

Menurut kasus yang dirujuk, jika pembeli baru tidak secara terpisah mengalihkan kepadanya piutang tunggakan uang sewa, akan sulit baginya menolak perpanjangan hanya berdasarkan uang sewa yang tertunggak kepada pemberi sewa sebelumnya. Perlu diperiksa secara terpisah apakah tunggakan uang sewa kepada pembeli baru mencapai nilai uang sewa untuk 3 masa pembayaran.

Kasus 7

Q. Apakah penolakan perpanjangan berlaku jika hanya salah satu pemilik bersama yang menyampaikannya?

Dalam kasus yang dirujuk, penolakan perpanjangan dinilai tidak sah karena pemberitahuan hanya disampaikan oleh salah satu dari dua pemilik bersama yang masing-masing memiliki 1/2 bagian, dan persetujuan pemilik bersama lainnya tidak terbukti. Bagian kepemilikan dan proses pengambilan keputusan para pemilik bersama perlu diperiksa.

Kasus 4

Q. Apakah penyewa lanjut yang mendapat persetujuan pemberi sewa juga dapat langsung meminta perpanjangan?

Menurut kasus yang dirujuk, penyewa lanjut yang membuat perjanjian sewa ulang dengan persetujuan pemberi sewa dapat meminta perpanjangan kepada pemberi sewa dengan bertindak atas nama penyewa dalam jangka waktu penyewa dapat menggunakan haknya untuk meminta perpanjangan. Karena tindakan ini merupakan pelaksanaan hak penyewa oleh pihak lain, pelaksanaannya juga bergantung pada keadaan hak penyewa.

Kasus 6

Q. Apakah pemberi sewa dapat menolak perpanjangan dengan alasan pembangunan kembali meskipun bangunannya aman?

Kasus yang dirujuk menguraikan putusan pengadilan tingkat bawah yang mengakui penolakan perpanjangan untuk pembangunan kembali, bahkan ketika tidak ada masalah keselamatan. Namun, penjelasan ini didasarkan pada putusan pengadilan tingkat bawah, bukan putusan Mahkamah Agung.

Kasus 2

Q. Setelah kontrak diperpanjang, apakah pemberi sewa dapat menaikkan uang sewa atau uang jaminan?

Menurut kasus yang dirujuk, setelah kontrak diperpanjang, uang sewa dan uang jaminan tetap dapat dinaikkan atau diturunkan dalam batas yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan terkait. Kasus 3 mencantumkan batas kenaikan serta larangan menaikkan kembali dalam waktu 1 tahun setelah kenaikan. Karena itu, sebelum menerapkan angka tersebut pada situasi lain, perlu diperiksa asumsi yang mendasari kasus itu.

Kasus 3

Hukum terkait

  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (1) angka 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (1) angka 7 subhuruf c (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (2) (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (3) (상가건물임대차보호법 제10조 제3항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (4) (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 13 ayat (2) (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 265 (민법 제265조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 640 (민법 제640조)

Perhatikan

  • Menurut kasus yang dirujuk, permintaan perpanjangan dapat diajukan mulai 6 bulan sampai 1 bulan sebelum masa sewa berakhir. Pastikan tenggat waktunya tidak terlewat.
  • Tunggakan selama 3 masa pembayaran yang menjadi alasan penolakan perpanjangan berbeda dari tunggakan selama 2 masa pembayaran yang disebut sebagai alasan pemutusan kontrak.
  • Penjelasan mengenai pembangunan kembali dalam Kasus 2 didasarkan pada putusan pengadilan tingkat bawah. Jangan menyatakannya seolah-olah merupakan kaidah hukum yang telah ditetapkan oleh Mahkamah Agung.
  • Angka kenaikan uang sewa dalam Kasus 3 dan batas keseluruhan masa sewa dalam Kasus 6 dan 8 merupakan hal-hal yang dicantumkan dalam masing-masing kasus konsultasi. Saat menerapkannya pada kontrak tertentu, periksa juga asumsi yang mendasari kasus tersebut.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 임대차 계약서에 민법 제640조와 동일한 내용의 특약이 있는 경우 상가건물임대차보호법 제10조 및 제15조의 적용가부
  2. 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거...
  3. 계약갱신과 차임과 보증금
  4. 상가건물의 임대인이 공동소유자들인 경우 임차인의 계약갱신청구에 대한 임대인들의 적법한 거절 방법
  5. 임대인이 먼저 임차인에게 갱신거절 통지를 한 경우에도 임차인의 계약갱신요구가 가능한지
  6. 전차인의 계약갱신요구권
  7. 임대인 지위승계와 차임연체 갱신청구
  8. 갱신청구권 기간
  9. 차임연체와 갱신청구

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).