LegalPost

Sejauh Mana Sewa-Menyewa Bangunan Komersial Dilindungi?

Berdasarkan 10 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial berlaku untuk sewa-menyewa bangunan yang wajib didaftarkan sebagai tempat usaha dan digunakan untuk kegiatan usaha. Untuk menentukan apakah undang-undang ini berlaku, standar berdasarkan wilayah dan jumlah uang sewa bulanan yang dikonversi harus diperhatikan bersama-sama. Penyewa berbentuk badan hukum juga dapat memperoleh perlindungan jika memenuhi persyaratan, tetapi sewa kantor oleh organisasi nirlaba atau sewa-menyewa yang melampaui standar dalam peraturan perundang-undangan perlu diperiksa secara saksama berdasarkan kasusnya.

Sekilas pandang

Para pihak → Penyewa orang atau badan hukum → Pemilik bangunan → Organisasi nirlaba jika menjadi penyewa → Sewa bangunan komersial → Bangunan wajib didaftarkan sebagai tempat usaha? → Ya — Pasal 2 ayat (1) → Nilai jaminan hasil perhitungan sesuai standar wilayah? → Tidak — Pasal 2 ayat (1) → Tidak tercakup atau perlu telaah kasus → Ya — Pasal 2 ayat (2) dan Peraturan Pelaksanaan Pasal 2 → Ada kegiatan usaha nyata di tempat itu? → Tidak — periksa standar yang berlaku → Ya → Perlindungan dapat berlaku termasuk bagi badan hukum → Tidak, misalnya kantor nirlaba → Cek penggunaan nyata → Catatan resmi bukan satu-satunya dasar → Hitung nilai jaminan → Tambahkan sewa bulanan dikali 100 dan cek standar wilayah yang berlaku → Periksa hal khusus → PPN umumnya bukan uang sewa; unit terpisah dapat dijumlahkan untuk pembayaran prioritas

Poin penting

  • Pada dasarnya, sewa-menyewa bangunan yang wajib didaftarkan sebagai tempat usaha dan digunakan untuk kegiatan usaha termasuk dalam cakupan penerapan. Penilaian didasarkan pada kondisi dan tujuan penggunaan yang sebenarnya, bukan hanya keterangan dalam catatan resmi bangunan (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 2 ayat (1) (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항), Putusan Mahkamah Agung, 28 Juli 2011, 2009다40967).
  • Tempat yang hanya digunakan untuk penyimpanan, pembuatan, atau pengolahan barang mungkin sulit dianggap digunakan untuk kegiatan usaha. Namun, jika kegiatan usaha untuk memperoleh keuntungan juga dilakukan di tempat tersebut, tempat itu dapat termasuk dalam cakupan penerapan (Putusan Mahkamah Agung, 28 Juli 2011, 2009다40967).
  • Nilai uang jaminan untuk menentukan cakupan penerapan berbeda-beda menurut wilayah. Jika ada uang sewa bulanan, penilaian dilakukan dengan menambahkan jumlah hasil perkalian uang sewa bulanan dengan 100 ke uang jaminan, sebagaimana dijelaskan dalam contoh (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 2 ayat (2) (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항), Peraturan Pelaksanaan, Pasal 2 (시행령 제2조)).
  • Standar uang jaminan berdasarkan wilayah yang disebutkan dalam contoh adalah jumlah berdasarkan peraturan pelaksanaan yang berlaku pada saat itu. Karena itu, standar tersebut tidak boleh langsung diterapkan pada kontrak saat ini.
  • Badan hukum juga dapat berkedudukan sebagai pedagang. Oleh sebab itu, meskipun sewa dibuat atas nama badan hukum, badan hukum tersebut dapat memperoleh perlindungan jika memenuhi persyaratan, termasuk tercakup dalam ruang lingkup penerapan dan menggunakan tempat itu untuk kegiatan usaha (Undang-Undang Hukum Dagang, Pasal 5 ayat (2) (상법 제5조 제2항)).
  • Sewa kantor oleh organisasi nirlaba seperti perkumpulan alumni atau klub dijelaskan dalam contoh sebagai sewa yang tidak termasuk dalam cakupan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial.
  • Jika beberapa unit toko yang dipisahkan disewa dari pemilik yang sama untuk menjalankan satu kegiatan usaha di satu tempat usaha, sehingga hubungan tersebut dapat dipandang sebagai satu hubungan sewa-menyewa, jumlah uang jaminan dapat dijumlahkan untuk menentukan apakah sewa tersebut berhak atas pembayaran prioritas, sekalipun kontrak dibuat secara terpisah (Putusan Mahkamah Agung, 29 Oktober 2015, 2013다27152).
  • Putusan pengadilan yang diperkenalkan dalam contoh menyatakan bahwa jumlah PPN yang disepakati untuk ditanggung penyewa tidak termasuk dalam uang sewa yang digunakan untuk menentukan cakupan penerapan, kecuali terdapat keadaan khusus yang berbeda (Putusan Pengadilan Negeri Suwon, 29 April 2009, 2008나27056).

Pertanyaan umum

Q. Sewa-menyewa seperti apa yang tercakup dalam Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial?

Pada dasarnya, undang-undang ini berlaku untuk sewa-menyewa bangunan yang wajib didaftarkan sebagai tempat usaha dan digunakan untuk kegiatan usaha. Penentuannya tidak hanya didasarkan pada nama bangunan atau keterangan dalam catatan resmi, tetapi juga pada kondisi dan tujuan penggunaan yang sebenarnya.

Kasus 1, Kasus 6, Kasus 8, Kasus 10

Q. Jika ada uang sewa bulanan di samping uang jaminan, bagaimana cakupan penerapannya dihitung?

Dalam contoh, uang sewa bulanan dikalikan 100 lalu hasilnya ditambahkan ke uang jaminan untuk menghitung nilai uang jaminan sebagai dasar penentuan cakupan. Misalnya, jika uang jaminan sebesar 30 juta won dan uang sewa bulanan sebesar 500 ribu won, menurut cara penghitungan dalam contoh, nilainya adalah 80 juta won.

Kasus 1, Kasus 3, Kasus 4

Q. Apakah standar uang jaminan berdasarkan wilayah yang disebutkan dalam contoh masih berlaku sama hingga sekarang?

Tidak. Contoh tersebut memperkenalkan standar dalam peraturan pelaksanaan yang berlaku pada periode berbeda, sehingga jumlahnya berbeda. Untuk menentukan apakah suatu kontrak benar-benar tercakup, periksa standar yang berlaku bagi kontrak tersebut.

Kasus 1, Kasus 2, Kasus 3, Kasus 4

Q. Apakah perusahaan yang menjadi penyewa juga dapat memperoleh perlindungan?

Badan hukum juga dapat berkedudukan sebagai pedagang. Karena itu, suatu sewa-menyewa tidak dikecualikan dari cakupan hanya karena kontrak dibuat atas nama perusahaan, bukan atas nama orang pribadi. Contoh tersebut menjelaskan bahwa badan hukum dapat memperoleh perlindungan jika termasuk dalam cakupan dan menggunakan objek sewa untuk kegiatan usaha.

Kasus 2, Kasus 10

Q. Apakah undang-undang ini juga berlaku untuk ruang yang tidak digunakan untuk kegiatan usaha, seperti kantor perkumpulan alumni?

Contoh tersebut menjelaskan bahwa undang-undang ini diperkirakan tidak berlaku bagi sewa kantor oleh organisasi nirlaba seperti perkumpulan alumni atau klub. Perlu diperhatikan baik penggunaan ruang untuk kegiatan usaha maupun sifat organisasinya.

Kasus 8

Q. Apakah ruang yang tampak seperti gudang atau tempat kerja juga dapat dianggap sebagai bangunan komersial?

Jika di tempat itu hanya dilakukan kegiatan faktual seperti penyimpanan, pembuatan, atau pengolahan barang, tempat tersebut mungkin sulit dianggap digunakan untuk kegiatan usaha. Namun, jika kegiatan usaha juga dilakukan di sana, tempat itu dapat termasuk dalam cakupan. Penilaiannya didasarkan pada bentuk penggunaan yang sebenarnya.

Kasus 6

Q. Jika beberapa toko disewa dengan kontrak terpisah tetapi digunakan sebagai satu tempat usaha, apakah uang jaminannya juga dijumlahkan?

Jika beberapa unit toko yang dipisahkan disewa dari pemilik yang sama untuk menjalankan satu kegiatan usaha di satu tempat usaha, dan secara substansial dapat dipandang sebagai satu hubungan sewa-menyewa, jumlah uang jaminannya dapat dijumlahkan untuk penilaian. Keadaan bahwa kontrak dibuat secara terpisah untuk setiap unit toko saja tidak berarti setiap kontrak harus dinilai secara terpisah.

Kasus 7

Q. Apakah PPN yang disepakati untuk dibayar oleh penyewa juga termasuk dalam uang sewa bulanan?

Putusan pengadilan yang diperkenalkan dalam contoh menyatakan bahwa fakta adanya kesepakatan “PPN dibayar terpisah” saja tidak menjadi alasan untuk memasukkan jumlah PPN ke dalam uang sewa sebagaimana dimaksud dalam undang-undang. Namun, putusan tersebut didasarkan pada keadaan ketika tidak terdapat situasi khusus.

Kasus 9

Q. Apakah penyewa yang menyewakan kembali tempat usaha berdasarkan kontrak dengan komite pengelola, bukan dengan pemilik, juga dapat memperoleh perlindungan?

Dalam contoh tersebut, penyewa yang menyewakan kembali tempat usaha setelah membuat kontrak dengan komite pengelola pusat perbelanjaan, yang telah diberi wewenang menyewakan oleh para pemilik unit, dianggap sebagai penyewa yang memperoleh persetujuan pemilik untuk menyewakan kembali. Dijelaskan bahwa penyewa tersebut dapat meminta perpanjangan atas nama penyewa, sepanjang masih dalam jangka waktu pelaksanaan hak penyewa untuk meminta perpanjangan kontrak.

Kasus 5

Hukum terkait

  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항·제2항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 3 ayat (1) dan ayat (2) (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 5 ayat (2) (상가건물 임대차보호법 제5조 제2항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 (상가건물 임대차보호법 제10조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 13 ayat (2) (상가건물 임대차보호법 제13조 제2항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
  • Undang-Undang Hukum Dagang, Pasal 4 (상법 제4조)
  • Undang-Undang Hukum Dagang, Pasal 5 ayat (1) dan ayat (2) (상법 제5조 제1항·제2항)
  • Undang-Undang Pajak Badan, Pasal 111 (법인세법 제111조)
  • Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai, Pasal 2, Pasal 8, Pasal 13, dan Pasal 15 (부가가치세법 제2조·제8조·제13조·제15조)
  • Undang-Undang Pajak Penghasilan, Pasal 168 (소득세법 제168조)

Perhatikan

  • Standar uang jaminan yang disebutkan dalam contoh adalah standar berdasarkan peraturan pelaksanaan yang berlaku pada masa lampau. Berhati-hatilah agar tidak menggunakan jumlah tersebut begitu saja tanpa memeriksa waktu kontrak dan standar yang berlaku.
  • Jika ada uang sewa bulanan, jangan hanya membandingkan uang jaminan; jumlahkan uang sewa setelah dikonversi dengan cara yang dijelaskan dalam contoh.
  • Sulit menentukan apakah undang-undang ini berlaku hanya berdasarkan nama seperti pabrik, gudang, atau kantor. Perhatikan apakah kegiatan usaha benar-benar dilakukan dan bagaimana tempat itu digunakan.
  • Jika beberapa toko disewa atau kontrak dibuat dengan pihak pengelola, bukan pemilik, jangan mengambil kesimpulan hanya berdasarkan jumlah kontrak atau pihak lawan dalam kontrak. Periksa substansi hubungan sewa-menyewa dan apakah wewenang telah didelegasikan.

Artikel terkait

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 상가건물임대차보호법의 적용범위
  2. 법인에도 상가건물임대차보호법이 적용되는지
  3. 보증금 외에 월세가 있는 경우 보증금액 산정방법
  4. 임차보증금액이 상가건물임대차보호법상의 적용범위를 초과한 경우
  5. 전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용되는지
  6. 상가건물 임대차보호법 적용 대상인 ‘상가건물 임대차’의 의미 및 이러한 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단 기준
  7. 구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 경우, 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는...
  8. 동창회사무실도 상가건물임대차보호법이 적용되는지
  9. 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 에 정한 ‘차임’에 포함되는지 여부
  10. 법인의 상가건물 임대차보호법 적용여부

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).