Panduan Hak Pelunasan Paling Didahulukan bagi Penyewa dengan Sewa Bernilai Kecil atas Bangunan Komersial

Berdasarkan 10 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Apakah penyewa dengan sewa bernilai kecil atas bangunan komersial dapat memperoleh hak atas pelunasan yang paling didahulukan dapat bergantung pada jumlah deposit sewa, keadaan terbentuknya hubungan sewa-menyewa, cara penggunaan unit toko, objek lelang, dan faktor lainnya. Banyak kasus yang dikemukakan memandang bahwa prinsip hukum terkait sewa-menyewa rumah dapat diterapkan secara serupa pada sewa-menyewa bangunan komersial. Oleh karena itu, dalam perkara konkret, persyaratan dan fakta yang relevan perlu diperiksa.

Para pihak → Penyewa → Pemberi sewa → Pemegang hak jaminan → Penyewa bangunan komersial meminta pelunasan paling didahulukan dari hasil lelang → Apakah deposit sewa termasuk kategori bernilai kecil saat pembagian hasil lelang? → Ya — UU Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 2 ayat (2) dan Pasal 14 → Tidak → Apakah sewa sah dan syarat perlindungan terhadap pihak ketiga tetap terpenuhi? → Ya → Apakah kontrak bukan pura-pura atau penyalahgunaan perlindungan menjelang lelang? → Hak pelunasan paling didahulukan mungkin berlaku Penerapan bergantung pada fakta dan objek lelang → Perlindungan sewa bernilai kecil mungkin tidak berlaku atau belum terbukti terpenuhi → Periksa jumlah deposit saat pembagian dan gabungan unit bila satu usaha → Deposit dan unit toko Nilai gabungan berlaku bila satu hubungan sewa → Periksa keabsahan sewa, persetujuan, penguasaan, dan kewenangan menyewakan → Hubung…

Poin penting

Terdapat kasus yang memandang bahwa hak atas pelunasan yang paling didahulukan dapat digunakan atas hasil lelang tanah, meskipun tanah yang dimiliki oleh pemberi sewa ketika hubungan sewa-menyewa terbentuk kemudian dialihkan kepada pihak ketiga (Kasus 1).
Dipandang bahwa penyewa-sewa yang memperoleh persetujuan pemberi sewa dapat menggunakan secara subrogasi hak penyewa untuk memperoleh pelunasan yang didahulukan apabila penguasaan dan persyaratan agar hak dapat dipertahankan terhadap pihak ketiga diteruskan secara sah (Kasus 2).
Terdapat kasus yang memandang bahwa hak atas pelunasan yang paling didahulukan dapat digunakan bahkan dalam prosedur eksekusi privat atas hak jaminan melalui pendaftaran pendahuluan (Kasus 3).
Jika beberapa unit toko yang terpisah digunakan sebagai satu tempat usaha dan satu hubungan sewa-menyewa terbentuk, status sebagai penyewa dengan sewa bernilai kecil ditentukan berdasarkan jumlah gabungan nilai konversi deposit sewa, bukan secara terpisah untuk setiap unit toko (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 2 ayat (2) dan Pasal 14 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 제14조); Kasus 4).
Dipandang bahwa piutang yang sudah ada dapat dialihkan menjadi deposit sewa atau deposit sewa dapat dikurangi secara sah, dan penyewa tetap dapat memperoleh perlindungan apabila tidak ada keadaan khusus seperti hubungan sewa-menyewa yang hanya merupakan kontrak pura-pura dan persyaratan yang diperlukan terpenuhi (Kasus 5 dan 7).
Terdapat kasus yang memandang bahwa jika deposit sewa bertambah atau berkurang selama masa sewa-menyewa, status sebagai penyewa dengan sewa bernilai kecil ditentukan berdasarkan jumlah deposit sewa pada saat pembagian hasil lelang (Kasus 8).
Jika bangunan komersial yang dibangun di atas tanah kosong disewa setelah hak tanggungan dibebankan atas tanah tersebut, penyewa tidak dapat didahulukan daripada pemegang hak tanggungan yang lebih dahulu atas hasil lelang tanah, tetapi dipandang dapat memperoleh pelunasan yang paling didahulukan atas hasil lelang bangunan komersial (Kasus 6).
Jika kontrak dibuat dengan tujuan menyalahgunakan sistem perlindungan karena mengetahui bahwa lelang sudah dekat, penyewa dapat dikecualikan dari perlindungan bagi penyewa dengan sewa bernilai kecil. Pemberi sewa juga dapat menjadi pihak dalam kontrak meskipun bukan pemilik, asalkan memiliki kewenangan yang sah untuk menyewakan (Kasus 9 dan 10).

Pertanyaan umum

Q. Jika kepemilikan bangunan komersial dan tanah telah berbeda, apakah saya tetap dapat memperoleh pelunasan yang paling didahulukan ketika hanya tanah yang dilelang?

Terdapat kasus yang memandang bahwa hak atas pelunasan yang paling didahulukan dapat digunakan atas hasil lelang tanah, meskipun tanah yang dimiliki oleh pemberi sewa ketika hubungan sewa-menyewa terbentuk kemudian dialihkan kepada pihak ketiga. Namun, penerapannya pada sewa-menyewa bangunan komersial merupakan penilaian berdasarkan penerapan serupa terhadap prinsip hukum sewa-menyewa rumah yang dikemukakan.

Kasus 1

Q. Apakah penyewa-sewa yang memperoleh persetujuan pemberi sewa juga dapat memperoleh pelunasan yang paling didahulukan?

Dipandang bahwa penyewa-sewa dapat menggunakan secara subrogasi hak penyewa untuk memperoleh pelunasan yang didahulukan apabila persyaratan terpenuhi, seperti penyewaan kembali dilakukan secara sah, penguasaan diteruskan, dan persyaratan agar hak dapat dipertahankan terhadap pihak ketiga tidak terputus. Persetujuan untuk menyewakan kembali dan rangkaian pemenuhan persyaratan merupakan hal penting.

Kasus 2

Q. Apakah hak dapat digunakan jika bangunan komersial dialihkan melalui eksekusi privat oleh pemegang hak jaminan melalui pendaftaran pendahuluan, bukan melalui lelang?

Kasus yang dikemukakan memandang bahwa penyewa dengan sewa bernilai kecil dapat menggunakan hak atas pelunasan yang paling didahulukan bahkan dalam prosedur eksekusi privat oleh pemegang hak jaminan melalui pendaftaran pendahuluan. Penilaian ini merupakan penerapan serupa terhadap prinsip hukum terkait sewa-menyewa rumah pada sewa-menyewa bangunan komersial.

Kasus 3

Q. Jika beberapa unit toko yang terpisah disewa dan digunakan sebagai satu tempat usaha, apakah status penyewa dengan sewa bernilai kecil dinilai untuk setiap unit toko?

Jika dapat dipandang bahwa satu hubungan sewa-menyewa terbentuk, bukan hubungan sewa-menyewa yang terpisah untuk setiap unit toko, penilaiannya tidak dilakukan secara terpisah per unit. Untuk menentukan apakah penyewa termasuk penyewa dengan sewa bernilai kecil, jumlah nilai konversi deposit sewa untuk seluruh unit toko yang terpisah dijumlahkan.

Kasus 4

Q. Apakah saya tetap dapat memperoleh perlindungan jika uang yang harus dibayar pemberi sewa kepada saya diubah menjadi deposit sewa dalam kontrak, atau jika deposit sewa kemudian dikurangi?

Perlindungan mungkin tidak dikesampingkan semata-mata karena piutang yang sudah ada dialihkan menjadi deposit sewa. Pengurangan deposit sewa secara sah melalui kontrak baru juga dapat memperoleh perlindungan apabila tidak ada keadaan khusus, seperti kontrak yang hanya dibuat-buat, dan persyaratan yang diperlukan terpenuhi.

Kasus 5, Kasus 7

Q. Jika jumlah deposit sewa berubah selama masa kontrak, jumlah pada waktu kapan yang digunakan untuk menentukan apakah saya termasuk penyewa dengan sewa bernilai kecil?

Kasus yang dikemukakan menjelaskan bahwa penilaian pada prinsipnya didasarkan pada jumlah deposit sewa pada saat pembagian hasil lelang. Karena itu, meskipun pada saat kontrak dibuat penyewa termasuk penyewa dengan sewa bernilai kecil, penyewa mungkin tidak lagi termasuk jika deposit dinaikkan hingga melampaui batas sebelum pembagian; sebaliknya, penyewa mungkin termasuk jika deposit dikurangi.

Kasus 8

Q. Jika saya menyewa bangunan komersial yang dibangun setelah hak tanggungan lebih dahulu dibebankan atas tanah, apakah saya dapat memperoleh pelunasan yang didahulukan dari hasil lelang tanah?

Menurut kasus yang dikemukakan, penyewa dengan sewa bernilai kecil yang menyewa bangunan komersial yang dibangun setelah hak tanggungan atas tanah dibebankan tidak dapat didahulukan daripada pemegang hak tanggungan yang lebih dahulu atas hasil lelang tanah. Namun, dipandang bahwa penyewa dapat memperoleh pelunasan yang paling didahulukan atas hasil lelang bangunan komersial tersebut.

Kasus 6

Q. Apakah saya dapat memperoleh perlindungan jika membuat kontrak yang memenuhi persyaratan penyewa dengan sewa bernilai kecil karena mengetahui bahwa lelang sudah dekat?

Jika kontrak dibuat dengan tujuan menyalahgunakan sistem dan memperoleh keuntungan yang tidak semestinya karena memperkirakan bahwa lelang akan segera dimulai, penyewa dapat dikecualikan dari perlindungan bagi penyewa dengan sewa bernilai kecil. Hal-hal seperti jumlah deposit sewa atau waktu pembayarannya dapat dipermasalahkan.

Kasus 9

Q. Apakah saya dapat memperoleh perlindungan sebagai penyewa dengan sewa bernilai kecil jika membuat kontrak dengan orang yang bukan pemilik bangunan komersial?

Dipandang bahwa perlindungan dapat diberikan meskipun pemberi sewa bukan pemilik, apabila ia berwenang secara sah untuk membuat kontrak sewa-menyewa atas bangunan komersial tersebut. Perlu dipastikan apakah ia memang memiliki kewenangan yang sah untuk menyewakan.

Kasus 10

Hukum terkait

Undang-Undang Perlindungan Sewa-Menyewa Rumah, Pasal 3 ayat (1) (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa-Menyewa Rumah, Pasal 3-2 ayat (2) (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa-Menyewa Rumah, Pasal 8 ayat (1) (주택임대차보호법 제8조 제1항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa-Menyewa Rumah, Pasal 8 ayat (3) (주택임대차보호법 제8조 제3항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 2 ayat (2) (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
Undang-Undang tentang Jaminan melalui Pendaftaran Pendahuluan, dan lain-lain (가등기담보 등에 관한 법률)

Perhatikan

Banyak penilaian dalam kasus yang dikemukakan menyatakan bahwa ketentuan tentang perlindungan sewa-menyewa rumah dapat diterapkan secara serupa pada sewa-menyewa bangunan komersial. Karena itu, jangan beranggapan bahwa kesimpulannya selalu sama dalam perkara bangunan komersial.
Jika beberapa unit toko diakui sebagai satu tempat usaha dan satu hubungan sewa-menyewa, jumlah nilai konversi deposit sewa dapat dijumlahkan untuk menentukan status penyewa.
Jika deposit sewa bertambah atau berkurang, periksa jumlahnya pada saat pembagian hasil lelang dan jangan hanya melihat jumlah pada saat kontrak dibuat.
Perlindungan dapat dibatasi jika kontrak hanya dibuat-buat atau terdapat keadaan yang menunjukkan penyalahgunaan sistem pelunasan yang paling didahulukan.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).