Masa Sewa Bangunan Komersial: Kesepakatan, Perpanjangan, dan Pengakhiran

Berdasarkan 9 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Jika masa sewa bangunan komersial ditetapkan kurang dari 1 tahun, pada prinsipnya masa sewa dianggap 1 tahun, tetapi penyewa dapat menyatakan bahwa jangka waktu yang lebih pendek sesuai kesepakatan tetap berlaku. Hak untuk meminta perpanjangan kontrak, perpanjangan secara diam-diam, dan berlanjutnya hubungan sewa-menyewa karena uang jaminan belum dikembalikan masing-masing memiliki persyaratan dan akibat yang berbeda. Karena itu, isi kontrak dan waktu berlakunya peraturan yang relevan perlu diperiksa.

Pihak dalam sewa komersial → Pemilik bangunan → Penyewa → Masa sewa bangunan komersial akan berakhir atau dipersoalkan → Apakah masa sewa kurang dari 1 tahun? → Ya · Pasal 9 ayat (1) → Tidak → Apakah penyewa meminta perpanjangan dalam jangka 6 sampai 1 bulan sebelum masa sewa berakhir? → Ya · Pasal 10 ayat (1) → Apakah ada alasan menurut undang-undang untuk menolak perpanjangan? → Masa pendek yang disepakati dapat berlaku atau penyewa dapat meminta perpanjangan → Masa sewa pada prinsipnya 1 tahun atau perpanjangan dapat ditolak jika ada alasan menurut undang-undang → Periksa masa yang dijamin dan aturan saat kontrak dibuat → Masa jaminan dapat 5 atau 10 tahun; periksa aturan yang berlaku → Periksa pemberitahuan dan pengakhiran → Tanpa pemberitahuan penolakan atau perubahan, sewa dapat diperpanjang dengan syarat sama selama 1 tahun; penyewa dapat mengakhiri dengan pemberitahuan, efektif …

Poin penting

Sewa-menyewa yang jangka waktunya tidak ditentukan atau ditetapkan kurang dari 1 tahun pada prinsipnya dianggap berlangsung selama 1 tahun. Namun, penyewa dapat menyatakan bahwa jangka waktu yang disepakati, yang kurang dari 1 tahun, tetap berlaku (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 9 ayat (1) (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)).
Hak untuk meminta perpanjangan kontrak dapat digunakan dalam jangka waktu mulai dari 6 bulan hingga 1 bulan sebelum masa sewa berakhir. Pemilik dapat menolak perpanjangan jika terdapat alasan yang ditentukan oleh undang-undang (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (1) (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
Keseluruhan masa yang dijamin oleh hak untuk meminta perpanjangan dijelaskan sebagai 5 tahun atau 10 tahun, bergantung pada contoh. Karena masa tersebut berbeda sesuai waktu kontrak dalam contoh dan perubahan peraturan, jangan menganggapnya sama untuk semua keadaan; periksa peraturan yang berlaku (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (2) (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)).
Masa yang dijamin oleh hak untuk meminta perpanjangan bukanlah batas maksimum jangka waktu kontrak. Jika pemilik dan penyewa sepakat untuk menetapkan jangka waktu yang lebih lama, masa yang tercantum dalam kontrak dapat dijamin.
Jika pemilik tidak memberitahukan penolakan perpanjangan atau perubahan persyaratan dalam jangka waktu yang ditetapkan, kontrak dapat dianggap diperpanjang dengan persyaratan yang sama seperti sebelumnya, dan masa berlaku sewa yang diperpanjang dianggap 1 tahun (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (4) (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)).
Jika kontrak diperpanjang secara diam-diam, penyewa dapat kapan saja memberitahukan pemilik mengenai pengakhiran. Pengakhiran berlaku setelah 3 bulan sejak tanggal pemilik menerima pemberitahuan tersebut (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (5) (상가건물임대차보호법 제10조 제5항)).
Jika uang jaminan belum dikembalikan setelah masa sewa berakhir, hubungan sewa-menyewa dianggap tetap berlangsung sampai uang jaminan dikembalikan (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 9 ayat (2) (상가건물임대차보호법 제9조 제2항)).
Jika penguasaan kembali atas bangunan diperlukan untuk membongkar atau membangun kembali seluruh atau sebagian besar bangunan, hal itu dapat menjadi alasan untuk menolak perpanjangan. Berdasarkan penjelasan dalam contoh saja, tidak dapat dipastikan apakah sekadar menyatakan rencana pembangunan kembali sudah cukup (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial, Pasal 10 ayat (1) butir 7 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호)).

Pertanyaan umum

Q. Apakah jangka waktu sewa bangunan komersial dapat ditetapkan selama 6 atau 8 bulan?

Kontrak dapat dibuat untuk jangka waktu kurang dari 1 tahun. Pada prinsipnya, jangka waktu tersebut dianggap 1 tahun, tetapi penyewa dapat menyatakan bahwa jangka waktu kurang dari 1 tahun yang disepakati tetap berlaku.

Kasus 1, Kasus 9

Q. Jika kontrak mencantumkan jangka waktu kurang dari 1 tahun, apakah penyewa harus tetap menyewa selama 1 tahun penuh?

Tidak demikian. Untuk melindungi stabilitas ekonomi penyewa, undang-undang pada prinsipnya menganggap jangka waktu sewa adalah 1 tahun. Namun, jika penyewa menghendakinya, penyewa dapat menyatakan bahwa jangka waktu yang lebih pendek sesuai kesepakatan tetap berlaku.

Kasus 1, Kasus 9

Q. Jika pemilik meminta saya pergi saat kontrak berakhir, apakah saya dapat meminta perpanjangan?

Pada prinsipnya, penyewa dapat meminta perpanjangan kontrak dalam jangka waktu mulai dari 6 bulan hingga 1 bulan sebelum masa sewa berakhir. Namun, pemilik dapat menolak jika terdapat alasan yang ditentukan oleh undang-undang, seperti tunggakan pembayaran sewa.

Kasus 1, Kasus 2, Kasus 3

Q. Sampai berapa tahun hak untuk meminta perpanjangan kontrak dapat digunakan?

Dalam contoh-contoh yang disajikan, terdapat penjelasan bahwa keseluruhan masa sewa tidak boleh melebihi 5 tahun, serta penjelasan lain bahwa keseluruhan masa sewa tidak boleh melebihi 10 tahun. Peraturan yang berlaku pada saat kontrak dibuat perlu diperiksa.

Kasus 1, Kasus 2, Kasus 3, Kasus 7

Q. Jika pemilik tidak memberi pemberitahuan mengenai perpanjangan, berapa tahun kontrak otomatis diperpanjang?

Menurut contoh tersebut, jika pemilik tidak memberitahukan penolakan perpanjangan atau perubahan persyaratan dalam jangka waktu yang ditetapkan, kontrak diperpanjang dengan persyaratan yang sama seperti sebelumnya dan masa berlakunya dianggap 1 tahun. Jangka waktu kontrak semula tidak otomatis berulang.

Kasus 4, Kasus 6

Q. Jika kontrak diperpanjang secara diam-diam dan penyewa ingin pergi, apa yang harus dilakukan?

Penyewa dapat memberitahukan pemilik bahwa kontrak akan diakhiri. Pengakhiran berlaku setelah 3 bulan terhitung sejak pemberitahuan tersebut diterima oleh pemilik.

Kasus 5

Q. Jika masa sewa telah berakhir tetapi uang jaminan belum dikembalikan dan saya tetap menguasai tempat usaha, apakah hal itu merupakan keuntungan tanpa dasar hukum?

Menurut contoh tersebut, hubungan sewa-menyewa dianggap tetap berlangsung sampai uang jaminan dikembalikan. Karena itu, dijelaskan bahwa penguasaan atas tempat usaha dalam keadaan uang jaminan belum dikembalikan tidak serta-merta menjadi keuntungan tanpa dasar hukum.

Kasus 8

Q. Dapatkah pemilik menolak perpanjangan dengan alasan akan membangun kembali bangunan?

Jika penguasaan kembali atas bangunan diperlukan untuk membongkar atau membangun kembali seluruh atau sebagian besar bangunan, hal itu dapat menjadi alasan penolakan perpanjangan yang ditetapkan oleh undang-undang. Apakah alasan tersebut benar-benar berlaku harus dinilai berdasarkan keadaan spesifik dalam kasus yang bersangkutan.

Kasus 3

Q. Jika kontrak mencantumkan jangka waktu 7 tahun, apakah saya dapat menyewa lebih dari 5 tahun?

Contoh tersebut menjelaskan bahwa jangka waktu hak untuk meminta perpanjangan tidak menetapkan batas maksimum masa sewa. Jika pemilik dan penyewa sepakat untuk masa sewa 7 tahun, jangka waktu yang tercantum dalam kontrak dapat dijamin.

Kasus 7

Hukum terkait

Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial (상가건물임대차보호법) Pasal 2
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial (상가건물임대차보호법) Pasal 3
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial (상가건물임대차보호법) Pasal 9
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial (상가건물임대차보호법) Pasal 10
Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial (상가건물임대차보호법 시행령)
Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai (부가가치세법) Pasal 8
Undang-Undang Pajak Penghasilan (소득세법) Pasal 168
Undang-Undang Pajak Korporasi (법인세법) Pasal 111

Perhatikan

Permintaan perpanjangan kontrak harus diajukan dalam jangka waktu mulai dari 6 bulan hingga 1 bulan sebelum masa sewa berakhir. Pastikan untuk tidak melewatkan batas waktunya.
Keseluruhan masa hak untuk meminta perpanjangan disebutkan berbeda-beda, yaitu 5 tahun atau 10 tahun, dalam berbagai contoh. Jangan menyimpulkan jangka waktu yang berlaku untuk semua kontrak saat ini hanya berdasarkan penjelasan dalam contoh.
Meskipun penyewa memberitahukan pengakhiran setelah perpanjangan secara diam-diam, kontrak tidak langsung berakhir. Dalam contoh tersebut, dijelaskan bahwa pengakhiran baru berlaku setelah 3 bulan sejak pemberitahuan.
Keberlakuan kesepakatan untuk masa sewa kurang dari 1 tahun dan apakah Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial berlaku perlu dinilai dengan mempertimbangkan klaim penyewa serta persyaratan penerapan undang-undang.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).