LegalPost

Panduan Perubahan Uang Jaminan dan Uang Sewa untuk Sewa Bangunan Komersial

Berdasarkan 11 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Selama masa sewa bangunan komersial, jika uang sewa atau uang jaminan menjadi tidak wajar akibat perubahan keadaan ekonomi atau faktor lainnya, para pihak dapat meminta kenaikan atau penurunan untuk masa mendatang. Namun, batas kenaikan dapat berbeda-beda bergantung pada apakah perubahan uang sewa diminta atau disepakati, serta apakah yang terjadi adalah perpanjangan kontrak atau perjanjian sewa baru.

Sekilas pandang

Pihak terkait → Penyewa → Pemilik bangunan → Sewa bangunan komersial akan diubah atau terasa tidak wajar → Kenaikan disepakati para pihak? → Ya → Tidak → Perjanjian sewa baru setelah masa kontrak berakhir? → Ya — Pasal 10 ayat 3 → Tidak — Pasal 10 ayat 3 → Nilai menjadi tidak wajar karena perubahan keadaan atau beban? → Ya — Pasal 11 → Kenaikan yang disepakati atau sewa baru tidak terkena batas 9%. Permintaan sepihak saja tidak otomatis mengubah uang sewa. → Dalam masa sewa atau perpanjangan menurut hukum, penyesuaian dapat diminta untuk masa mendatang. Kenaikan dibatasi 9% dan tak dapat diminta lagi dalam 1 tahun. → Periksa aturan konversi jaminan → Jika jaminan dikonversi menjadi sewa, batasnya yang lebih rendah antara 12% per tahun dan suku bunga dasar Bank of Korea dikali 4,5. → Periksa total tunggakan → Jumlahkan tunggakan. Totalnya penting untuk penolakan perpanjangan atau pengakh…

Poin penting

  • Keadaan bahwa usaha sedang sepi saja tidak otomatis menurunkan uang sewa. Jika uang sewa dan sebagainya menjadi tidak wajar akibat beban atas bangunan yang disewa atau perubahan keadaan ekonomi, penyewa dapat meminta pengurangan untuk masa mendatang (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 11 (상가건물임대차보호법 제11조), Kasus 1).
  • Menurut patokan yang dikutip dalam kasus, permintaan kenaikan uang sewa atau uang jaminan tidak boleh melebihi 9% dari jumlah pada saat permintaan diajukan, dan kenaikan tidak dapat diminta lagi dalam waktu 1 tahun setelah kenaikan dilakukan (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 11 (상가건물임대차보호법 제11조), Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조), Kasus 1, 2, 4, dan 8).
  • Permintaan kenaikan berdasarkan hukum yang diajukan secara sepihak selama masa sewa harus dibedakan dari kenaikan yang disepakati para pihak. Putusan pengadilan dan putusan pengadilan tingkat bawah yang dikutip dalam kasus menyatakan bahwa batas 9% tidak berlaku untuk kenaikan berdasarkan kesepakatan (Kasus 7 dan 9).
  • Menurut putusan Mahkamah Agung yang dikutip dalam kasus, batas 9% untuk permintaan kenaikan atau penurunan uang sewa tidak berlaku jika perjanjian sewa baru dibuat setelah masa kontrak berakhir. Sebaliknya, jika kontrak diperpanjang berdasarkan hukum, uang sewa dan uang jaminan dapat dinaikkan atau diturunkan dalam batas yang ditetapkan hukum (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 10 ayat 3 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항), Kasus 3, 7, dan 10).
  • Jika sebagian uang jaminan dikonversi menjadi uang sewa, terdapat batas tersendiri untuk persentase yang diterapkan pada jumlah yang dikonversi. Menurut patokan yang dikutip dalam kasus, batasnya adalah persentase yang lebih rendah antara 12% per tahun dan persentase yang diperoleh dengan mengalikan suku bunga dasar Bank of Korea dengan 4,5 (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 12 (상가건물임대차보호법 제12조), Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 5 (상가건물임대차보호법 시행령 제5조), Kasus 2).
  • Putusan Mahkamah Agung yang dikutip dalam kasus menyatakan bahwa kesepakatan untuk menaikkan uang sewa melebihi batas kenaikan menurut hukum dapat tidak berlaku pada bagian yang melampaui batas, dan uang sewa yang telah dibayar melebihi batas dapat diminta kembali sebagai pengayaan tanpa dasar hukum (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 11 dan 15 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조), Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 741 (민법 제741조), Kasus 6).
  • Kesepakatan yang menyatakan bahwa pemilik dapat menaikkan uang sewa secara sepihak dan penyewa tidak dapat mengajukan keberatan tidak berlaku karena merugikan penyewa. Uang sewa juga tidak naik hanya karena salah satu pihak memintanya secara sepihak (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 11 dan 15 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조), Kasus 1 dan 11).
  • Terdapat kasus yang menyatakan bahwa meskipun hanya sebagian dari uang sewa yang telah dinaikkan belum dibayar, tunggakan dijumlahkan untuk menentukan apakah jumlahnya telah mencapai uang sewa untuk 3 masa pembayaran. Jumlah total tunggakan penting dalam kaitannya dengan penolakan perpanjangan atau pengakhiran sewa (Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 10 ayat 1 angka 1 dan Pasal 10-8 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8), Kasus 5).

Pertanyaan umum

Q. Jika usaha sedang sepi, apakah saya dapat meminta agar uang sewa diturunkan?

Kinerja usaha yang menurun saja tidak otomatis mengurangi uang sewa. Jika uang sewa yang disepakati menjadi tidak wajar akibat perubahan beban seperti pajak dan pungutan atas bangunan yang disewa, atau perubahan keadaan ekonomi, penyewa dapat meminta pengurangan untuk masa mendatang (Kasus 1).

Q. Jika pemilik mengatakan akan menaikkan uang sewa secara drastis, apakah saya wajib menyetujuinya?

Uang sewa tidak berubah hanya karena pemilik meminta secara sepihak. Jika pemilik meminta kenaikan sesuai hukum selama masa sewa, berdasarkan patokan yang dikutip dalam kasus, berlaku batas 9% dari uang sewa dan uang jaminan pada saat permintaan diajukan serta larangan mengajukan kenaikan lagi selama 1 tahun (Kasus 4 dan 11).

Q. Uang sewa baru dinaikkan kurang dari 1 tahun yang lalu. Apakah dapat dinaikkan lagi?

Pasal 11 Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial (상가건물임대차보호법 제11조) yang dikutip dalam kasus menjelaskan bahwa kenaikan tidak dapat diminta lagi dalam waktu 1 tahun setelah perjanjian sewa atau uang sewa yang disepakati dinaikkan. Namun, kenaikan berdasarkan kesepakatan para pihak harus dibedakan dari permintaan kenaikan berdasarkan hukum (Kasus 1, 7, dan 9).

Q. Bagaimana uang sewa dihitung jika sebagian uang jaminan diubah menjadi uang sewa?

Menurut patokan yang dikutip dalam kasus, jumlahnya tidak boleh melebihi hasil penerapan persentase yang lebih rendah antara 12% per tahun dan persentase yang diperoleh dengan mengalikan suku bunga dasar Bank of Korea dengan 4,5 terhadap uang jaminan yang dikonversi. Jumlah konversi yang tepat harus dihitung setelah memeriksa patokan yang berlaku (Kasus 2).

Q. Apakah uang sewa boleh dinaikkan 15% saat membuat perjanjian baru setelah kontrak berakhir?

Putusan Mahkamah Agung yang dikutip dalam kasus menyatakan bahwa batas 9% untuk permintaan kenaikan atau penurunan uang sewa tidak berlaku jika para pihak membuat perjanjian sewa baru setelah kontrak berakhir. Kasus tersebut juga mengutip putusan yang membedakan kenaikan berdasarkan kesepakatan para pihak dari permintaan kenaikan sepihak berdasarkan hukum (Kasus 7 dan 9).

Q. Jika saya sudah membayar uang sewa yang dinaikkan melebihi batas menurut hukum, apakah saya dapat meminta pengembaliannya?

Putusan Mahkamah Agung yang dikutip dalam kasus menjelaskan bahwa bagian dari kesepakatan yang melebihi persentase kenaikan yang ditetapkan hukum tidak berlaku, dan uang sewa yang telah dibayar melebihi batas dapat diminta kembali sebagai pengayaan tanpa dasar hukum. Namun, kesimpulan ini harus ditelaah dengan membedakan kenaikan berdasarkan permintaan menurut hukum dari kenaikan berdasarkan kesepakatan (Kasus 6 dan 9).

Q. Jika saya tidak membayar kenaikan uang sewa dan hanya membayar uang sewa semula, apakah itu berarti menunggak selama 3 masa pembayaran?

Kasus menjelaskan bahwa jumlah tunggakan dihitung dengan menjumlahkan kenaikan uang sewa yang belum dibayar, untuk menentukan apakah tunggakan tersebut telah mencapai jumlah uang sewa untuk 3 masa pembayaran. Karena itu, sekalipun setiap bulan hanya dibayar kurang dari jumlah yang seharusnya, jumlah total yang belum dibayar tetap penting (Kasus 5).

Q. Apa yang terjadi jika pemilik tidak memberi tahu saya tentang perpanjangan atau perubahan syarat sebelum kontrak berakhir?

Menurut ketentuan yang dikutip dalam kasus, jika tidak ada pemberitahuan penolakan perpanjangan atau perubahan syarat dalam jangka waktu yang ditentukan, sewa dianggap diperpanjang dengan syarat yang sama seperti perjanjian sebelumnya. Kasus menjelaskan bahwa dalam keadaan ini penyewa dapat menyampaikan pemberitahuan pengakhiran, dan pengakhiran berlaku setelah 3 bulan sejak pemilik menerima pemberitahuan tersebut (Kasus 3).

Hukum terkait

  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 1 (상가건물임대차보호법 제1조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 2 (상가건물임대차보호법 제2조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 9 (상가건물임대차보호법 제9조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 10-8 (상가건물임대차보호법 제10조의8)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 12 (상가건물임대차보호법 제12조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 2 (상가건물임대차보호법 시행령 제2조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Pasal 5 (상가건물임대차보호법 시행령 제5조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 628 (민법 제628조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 652 (민법 제652조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 741 (민법 제741조)

Perhatikan

  • Batas 9% dan patokan konversi uang jaminan menjadi uang sewa yang disebutkan dalam kasus merupakan ketentuan undang-undang atau putusan yang dikutip dalam masing-masing kasus. Periksa terlebih dahulu jenis sewa dan undang-undang yang berlaku.
  • Permintaan kenaikan berdasarkan hukum, kesepakatan kenaikan antara para pihak, dan perjanjian sewa baru setelah kontrak berakhir diperlakukan secara berbeda dalam kasus-kasus tersebut, sehingga harus dibedakan.
  • Menurut ketentuan yang dikutip dalam kasus, hak untuk meminta perpanjangan diakui selama jangka waktu keseluruhan, termasuk masa sewa awal, tidak melebihi 5 tahun. Perpanjangan dapat ditolak jika terdapat alasan yang ditentukan oleh hukum (Kasus 4).
  • Waktu pemberitahuan penolakan perpanjangan atau perubahan syarat serta jumlah total tunggakan uang sewa dapat memengaruhi perpanjangan atau pengakhiran kontrak. Karena itu, periksa isi kontrak dan waktu penyampaian pemberitahuan.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 상가영업 부진을 이유로 월세인하를 요구할 수 있는지
  2. 임대인이 임차인에게 고율의 월세를 부과할 때 구제방법
  3. 상가임대인이 임대차기간 만료된 3개월 후 보증금증액 요구한 경우
  4. 건물 주인이 상가임대료를 대폭 인상하는 경우 규제방안
  5. 차임증액청구의 효력과 차임의 연체
  6. 상가건물임대차보호법상의 차임 증액비율을 초과한 경우 초과 부분의 반환을 청구할 수 있는지 여부
  7. 임대차계약 기간이 종료하여 임대인과 재계약 협상을 하면서 임대인이 기존 차임에서 15% 인상된 금액으로 차임을 정해도 유효한지...
  8. 상가임대차월세상한선
  9. 차임인상합의에도 상가건물임대차보호법 및 동법 시행령 상의 인상율(100분의 9한도)가 적용되는지 여부
  10. 재계약과 보증금 등 인상
  11. 일방적 차임인상이 가능하도록 정한 약정의 효력

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).