Kapan kontrak dapat diakhiri atau dibatalkan, dan bagaimana caranya?

Berdasarkan 113 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Kontrak tidak dapat dibatalkan kapan saja hanya karena salah satu pihak menginginkannya; harus ada ketentuan dalam kontrak atau alasan pembatalan berdasarkan undang-undang. Pada prinsipnya, untuk membatalkan kontrak karena keterlambatan pelaksanaan kewajiban, pihak yang dirugikan harus menetapkan jangka waktu yang wajar dan menuntut pemenuhan kewajiban. Setelah pembatalan, dapat timbul pula persoalan pemulihan ke keadaan semula dan ganti rugi.

Pihak dalam kontrak → Pembeli → Penjual → Salah satu pihak ingin mengakhiri kontrak karena kewajiban terlambat atau uang kontrak → Ada klausul kontrak atau alasan hukum untuk pembatalan? → Tidak → Jangan anggap kontrak bisa dibatalkan kapan saja atau otomatis batal → Ya → Uang kontrak benar diserahkan sebelum ada pihak mulai melaksanakan? → Ya, Pasal 565 → Pembatalan dapat dilakukan jika syarat jalurnya terpenuhi Pemberi melepas uangnya, penerima mengembalikan dua kali lipat → Untuk keterlambatan, sudah ditetapkan waktu wajar dan dituntut pemenuhan? → Ya, Pasal 544 → Pastikan ada dasar pembatalan dalam kontrak atau hukum → Periksa klausul kontrak dan alasan pembatalan yang dipakai → Periksa waktu wajar dan tawaran pelaksanaan bersamaan → Pastikan pihak yang lalai diberi kesempatan memenuhi kewajiban → Pemulihan dan ganti rugi, Pasal 548 dan 551 → Periksa pengembalian yang diterima beser…

Poin penting

Jika tidak ada kesepakatan lain, uang kontrak dapat dianggap sebagai uang pembatalan. Dengan demikian, sebelum salah satu pihak mulai melaksanakan kontrak, pihak yang menyerahkan uang kontrak dapat membatalkan kontrak dengan melepaskannya, sedangkan pihak yang menerimanya dapat membatalkan kontrak dengan mengembalikan dua kali lipat jumlah tersebut (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 565).
Jika pembayaran uang kontrak hanya dijanjikan dan uangnya tidak benar-benar diserahkan, pada prinsipnya tidak timbul hak untuk membatalkan kontrak dengan menggunakan uang kontrak sebagai uang pembatalan (Kasus 12).
Pada prinsipnya, untuk membatalkan kontrak karena keterlambatan pelaksanaan kewajiban, pihak yang dirugikan harus menetapkan jangka waktu yang wajar dan menuntut pemenuhan kewajiban. Pihak yang lalai tidak boleh tetap tidak memenuhi kewajibannya dalam jangka waktu tersebut (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 544).
Meskipun terdapat kesepakatan bahwa kontrak otomatis batal jika sisa harga tidak dibayar, kontrak mungkin tidak otomatis batal hanya karena tenggat waktu telah lewat jika penjual belum menawarkan pelaksanaan kewajiban yang harus dilakukan secara bersamaan sehingga pembeli belum berada dalam keadaan lalai (Kasus 11).
Pada prinsipnya, jika kontrak dibatalkan, masing-masing pihak harus mengembalikan apa yang telah diterimanya, dan uang yang dikembalikan harus disertai bunga terhitung sejak tanggal diterima (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 548). Secara terpisah dari pembatalan, ganti rugi atas wanprestasi juga dapat dituntut (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 551).
Adanya sita sementara atas objek jual beli biasanya tidak cukup dengan sendirinya untuk membatalkan kontrak. Namun, pembatalan mungkin dapat dilakukan jika dinilai bahwa kewajiban pendaftaran pengalihan hak milik tidak dapat dilaksanakan (Kasus 15).
Untuk membatalkan kontrak karena perubahan keadaan, harus dipenuhi persyaratan seperti adanya perubahan tak terduga pada keadaan objektif yang menjadi dasar kontrak dan bahwa mempertahankan kontrak secara apa adanya sangat bertentangan dengan prinsip itikad baik (Kasus 13).

Pertanyaan umum

Q. Saya belum membayar uang kontrak. Dapatkah saya membatalkan kontrak dengan hanya melepaskan uang kontrak?

Jika pembayaran uang kontrak hanya dijanjikan tetapi uangnya belum benar-benar diserahkan, pada prinsipnya belum timbul hak untuk membatalkan kontrak dengan menggunakan uang kontrak sebagai uang pembatalan menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Namun, apakah kewajiban membayar uang kontrak dapat ditagih, atau apakah perjanjian mengenai uang kontrak maupun kontrak utamanya dapat dibatalkan karena kewajiban tersebut tidak dipenuhi, bergantung pada keadaan konkret.

Kasus 12

Q. Penjual mengatakan akan membatalkan kontrak dan hanya membayar 10% dari harga jual beli, bukan dua kali lipat uang kontrak. Dapatkah kontrak dibatalkan?

Jika kontrak menetapkan bahwa penjual harus membayar dua kali lipat uang kontrak apabila melakukan wanprestasi, kontrak tidak otomatis dapat dibatalkan sesuai ketentuan tersebut hanya karena penjual mengatakan akan mengembalikan 10% dari harga jual beli. Namun, jika salah satu pihak sudah mulai melaksanakan kontrak, pembatalan dengan menggunakan uang kontrak sebagai uang pembatalan itu sendiri mungkin dibatasi.

Kasus 4

Q. Dapatkah saya langsung membatalkan kontrak jika pihak lain tidak membayar sisa harga?

Pada umumnya, pihak yang dirugikan harus menetapkan jangka waktu yang wajar dan menuntut pembayaran sisa harga, lalu dapat membatalkan kontrak jika pembayaran tetap tidak dilakukan dalam jangka waktu tersebut. Namun, tuntutan agar pihak lain memenuhi kewajibannya mungkin tidak diperlukan, misalnya jika pihak tersebut sebelumnya telah menyatakan tidak akan melaksanakan kewajibannya.

Kasus 5

Q. Kapan klausul yang menyatakan bahwa kontrak otomatis batal jika tanggal pembayaran sisa harga terlewati berlaku?

Meskipun ada klausul khusus seperti itu, jika kewajiban penjual untuk mengalihkan hak milik dan kewajiban pembeli untuk membayar sisa harga harus dilaksanakan secara bersamaan, hal yang penting adalah apakah penjual telah menawarkan pelaksanaan kewajibannya sehingga pembeli berada dalam keadaan lalai. Kecuali terdapat keadaan khusus, kontrak tidak otomatis batal hanya karena tanggal yang ditetapkan telah lewat.

Kasus 11

Q. Dapatkah kontrak dibatalkan jika objek jual beli dikenai sita sementara?

Pendaftaran sita sementara saja tidak membuat pendaftaran pengalihan hak milik menjadi mustahil, sehingga biasanya keadaan itu saja tidak cukup untuk membatalkan kontrak. Namun, pembatalan mungkin dapat dilakukan jika dinilai bahwa penjual tidak dapat memenuhi kewajiban pendaftaran pengalihan hak milik karena berada dalam keadaan tidak mampu membebaskan sita sementara atau sita lainnya.

Kasus 15

Q. Jika kontrak dibatalkan, apakah uang yang telah diterima akan dikembalikan beserta bunganya?

Pada prinsipnya, jika uang dikembalikan sebagai pemulihan ke keadaan semula akibat pembatalan kontrak, bunga harus ditambahkan terhitung sejak tanggal uang tersebut diterima. Bunga ini termasuk dalam cakupan pemulihan ke keadaan semula dan berbeda dari ganti rugi akibat terlambatnya pelaksanaan kewajiban pengembalian.

Kasus 8, Kasus 23

Q. Apakah perubahan keadaan dapat menjadi alasan untuk membatalkan kontrak hanya karena tujuan kontrak tidak lagi dapat tercapai?

Keadaan bahwa tujuan kontrak tidak lagi dapat tercapai mungkin tidak cukup dengan sendirinya. Perlu diperiksa, antara lain, apakah keadaan objektif yang menjadi dasar kontrak berubah secara tak terduga, apakah pihak yang ingin membatalkan kontrak tidak bertanggung jawab atas perubahan tersebut, dan apakah mempertahankan kontrak secara apa adanya sangat bertentangan dengan prinsip itikad baik.

Kasus 13

Q. Dapatkah saya membatalkan perjanjian hibah untuk mendapatkan kembali properti yang telah dihibahkan?

Hibah yang dilakukan tanpa dokumen tertulis mungkin dapat dibatalkan, tetapi jika pendaftaran pengalihan hak milik atas properti telah diselesaikan, bagian tersebut sudah dilaksanakan sehingga tidak dapat ditarik kembali hanya atas alasan tersebut. Perlu diperiksa secara terpisah apakah keadaan keuangan pemberi hibah berubah secara signifikan atau terdapat alasan pembatalan lain yang ditentukan oleh undang-undang.

Kasus 7

Hukum terkait

Undang-Undang tentang Perencanaan dan Pemanfaatan Wilayah Nasional, Pasal 117 ayat (1), Pasal 118 ayat (1) dan (6) (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항, 제118조 제1항·제6항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 109, 153, 393, 398 ayat (2), Pasal 400 sampai dengan 403, 536, 538, 543 ayat (1), Pasal 544 sampai dengan 546, 548 ayat (1) dan (2), 551, Pasal 555 sampai dengan 558, 565, dan Pasal 572 sampai dengan 574 (민법 제109조, 제153조, 제393조, 제398조 제2항, 제400조부터 제403조까지, 제536조, 제538조, 제543조 제1항, 제544조부터 제546조까지, 제548조 제1항·제2항, 제551조, 제555조부터 제558조까지, 제565조, 제572조부터 제574조까지)
Undang-Undang tentang Pengaturan Syarat dan Ketentuan Kontrak (약관의 규제에 관한 법률)
Peraturan tentang Penyediaan Perumahan yang Lama, Pasal 27 ayat (3) dan (4) (구 주택공급에 관한 규칙 제27조 제3항·제4항)
Undang-Undang Khusus tentang Percepatan Proses Peradilan, Pasal 3 ayat (1) (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항)

Perhatikan

Meskipun kontrak memuat klausul pembatalan otomatis atau penalti, berlakunya pembatalan dapat berbeda bergantung pada apakah kewajiban harus dilaksanakan secara bersamaan dan apakah pihak lain telah menawarkan pelaksanaan kewajibannya.
Jika dalam tuntutan pemenuhan kewajiban pihak yang menuntut meminta jumlah yang jauh lebih besar daripada jumlah utang sebenarnya dan dengan tegas menyatakan tidak akan menerima pembayaran jika jumlah tersebut tidak dibayar, pembatalan yang didasarkan pada tuntutan itu mungkin tidak berlaku.
Dampak pembatalan atau pemulihan ke keadaan semula dapat berbeda bergantung pada apakah pelaksanaan kontrak telah dimulai sebelum kontrak dibatalkan dan apakah pihak ketiga memperoleh hak setelah pembatalan.
Persyaratan pembatalan yang berlaku pada kontrak yang memerlukan izin transaksi tanah, hibah, kontrak penjualan unit properti, dan jenis kontrak lainnya berbeda-beda bergantung pada sifat kontrak dan isi kesepakatannya. Karena itu, penilaiannya tidak boleh hanya didasarkan pada prinsip umum.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).