Panduan Pengembalian Uang Muka dan Pembatalan Perjanjian

Berdasarkan 11 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Pada prinsipnya, uang muka berfungsi sebagai uang pembatalan yang memungkinkan perjanjian dibatalkan, dan tidak otomatis menjadi hak pihak lain sebagai penalti kontraktual. Hasil terkait pengembalian atau pembatalan atas uang tanda jadi untuk perjanjian pendahuluan maupun uang muka yang hanya dibayar sebagian bergantung pada isi kesepakatan para pihak dan pelaksanaan perjanjian.

Para pihak → Pembeli → Penjual → Perjanjian dibuat uang muka disepakati → Uang muka dibayar atau dianggap dibayar dengan manfaat setara? → Tidak → Perjanjian uang muka mungkin belum terbentuk; pembatalan mungkin tanpa konsekuensi uang muka → Ya → Ada pihak yang mulai melaksanakan perjanjian? → Pihak yang membatalkan adalah penerima uang muka? → Ya — Pasal 565 ayat (1) → Pembatalan dimungkinkan: pembayar merelakan uang muka; penerima mengembalikan dua kali lipat → Tidak — Pasal 565 ayat (1) → Periksa isi kesepakatan dan syarat penting → Untuk tanda jadi perjanjian pendahuluan, periksa syarat penting dan isi perjanjian → Periksa jumlah yang disepakati → Jika baru sebagian dibayar, dasar pembatalan penjual dapat berupa seluruh uang muka yang disepakati → Periksa penalti dan kerugian → Penalti perlu kesepakatan tersendiri; kerugian nyata dinilai terpisah → Periksa isi kesepakatan

Poin penting

Jika uang muka dibayarkan dan diterima pada saat perjanjian dibuat, kecuali ada perjanjian lain, sebelum salah satu pihak mulai melaksanakan perjanjian, pihak yang membayar dapat membatalkan perjanjian dengan merelakan uang muka, sedangkan pihak yang menerima dapat membatalkannya dengan mengembalikan dua kali lipat uang muka tersebut (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 565 ayat (1) (민법 제565조 제1항)).
Meskipun hanya sebagian uang muka yang dibayarkan, jumlah yang menjadi dasar apabila penjual membatalkan perjanjian adalah seluruh uang muka yang disepakati, bukan hanya sebagian yang benar-benar diterima (Putusan Mahkamah Agung, 23 April 2015, Nomor Perkara 2014다231378).
Agar uang muka menjadi penalti kontraktual, diperlukan perjanjian penalti tersendiri. Jika tidak ada perjanjian semacam itu, uang muka tidak otomatis menjadi hak pihak lain sekalipun perjanjian dibatalkan karena wanprestasi. Jika kerugian nyata diakui, persoalan ganti rugi dapat timbul secara terpisah (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 398 ayat (4) (민법 제398조 제4항)).
Uang tanda jadi untuk perjanjian pendahuluan bukan suatu bentuk hukum yang diatur secara khusus oleh undang-undang. Penilaiannya bergantung pada kehendak para pihak dan isi perjanjian, termasuk apakah syarat-syarat penting dalam perjanjian utama telah disepakati dan apakah para pihak sepakat bahwa uang tanda jadi tersebut menjadi penalti kontraktual.
Jika uang muka yang disepakati belum benar-benar dibayarkan atau manfaat yang setara dengannya belum diberikan kepada pihak lain, perjanjian uang muka dapat dianggap belum terbentuk. Karena itu, pembatalan sebelum uang muka dibayarkan mungkin tidak mengharuskan pihak yang membatalkan untuk merelakan uang muka atau membayar dua kali lipatnya.
Jika pembeli telah mulai melaksanakan perjanjian, misalnya dengan membayar angsuran tengah, pembatalan dengan cara merelakan uang muka tidak dapat dilakukan, sekalipun pihak lain belum melaksanakan perjanjian. Penyerahan surat sanggup untuk pembayaran uang muka atau angsuran tengah dengan persetujuan pihak lain juga dapat dianggap sebagai dimulainya pelaksanaan perjanjian.
Apakah jumlah ganti rugi yang telah diperjanjikan terlalu berlebihan dinilai dengan mempertimbangkan keseluruhan keadaan konkret dalam perjanjian. Jumlah tersebut tidak otomatis dikurangi hanya karena nilainya besar atau jangka waktu antara pembuatan dan pembatalan perjanjian singkat (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 398 ayat (2) (민법 제398조 제2항)).
Jika para pihak sepakat untuk menganggap uang muka telah dibayarkan dengan memberikan tanda terima penitipan uang tunai sebesar uang muka tersebut, penalti kontraktual yang disepakati mungkin harus dibayar jika perjanjian dilanggar, meskipun uang tunai sebenarnya tidak dibayarkan.

Pertanyaan umum

Q. Apakah uang tanda jadi untuk perjanjian pendahuluan dapat diminta kembali jika saya berubah pikiran?

Pengembalian uang tanda jadi untuk perjanjian pendahuluan tidak ditentukan hanya berdasarkan namanya. Perlu diperiksa apakah para pihak telah menyepakati secara spesifik syarat-syarat penting, seperti harga jual, dan apakah mereka sepakat bahwa uang tersebut menjadi penalti kontraktual. Jika tidak ada kesepakatan spesifik atau perjanjian penalti, dalam keadaan tertentu Anda dapat menuntut pengembaliannya.

Kasus 1, Kasus 5

Q. Tidak ada kesepakatan bahwa uang tanda jadi menjadi penalti kontraktual. Apakah saya tetap boleh tidak mengembalikannya?

Uang tanda jadi untuk perjanjian pendahuluan tidak otomatis menjadi penalti kontraktual. Jika tidak ada perjanjian tersendiri yang menetapkannya sebagai penalti, Anda dapat menuntut pengembaliannya. Apakah pihak lain mengalami kerugian tersendiri dapat dinilai secara terpisah.

Kasus 1, Kasus 5

Q. Saya baru menerima sebagian uang muka. Bisakah penjual membatalkan perjanjian dengan membayar dua kali lipat dari jumlah yang diterima itu?

Menurut putusan pengadilan dalam kasus tersebut, apabila penjual membatalkan perjanjian dengan menggunakan hak pembatalan berdasarkan uang pembatalan, jumlah yang menjadi dasar adalah seluruh uang muka yang disepakati para pihak, bukan hanya sebagian yang benar-benar diterima. Karena itu, penjual tidak dapat membatalkan perjanjian hanya dengan mengembalikan dua kali lipat dari sebagian uang muka tersebut.

Kasus 2

Q. Jika uang muka belum dibayarkan, apakah perjanjian dapat dibatalkan dengan bebas?

Jika uang muka yang disepakati belum dibayarkan dan manfaat senilai uang muka tersebut juga belum dialihkan kepada pihak lain, perjanjian uang muka dapat dianggap belum terbentuk. Dalam keadaan tertentu, perjanjian dapat dibatalkan sebelum uang muka dibayarkan. Namun, perjanjian lisan atau perjanjian pendahuluan pun dapat terbentuk apabila syarat-syarat penting telah disepakati. Karena itu, isi perjanjian dan keadaan pembayaran yang sebenarnya perlu diperiksa bersama-sama.

Kasus 3, Kasus 5

Q. Setelah membayar angsuran tengah, apakah saya masih dapat membatalkan perjanjian dengan merelakan uang muka?

Jika pembeli telah mulai melaksanakan perjanjian, misalnya dengan membayar angsuran tengah, pembatalan berdasarkan Pasal 565 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (민법 제565조) tidak dapat dilakukan. Hasilnya dapat tetap sama meskipun pihak lain belum mulai melaksanakan perjanjian.

Kasus 7, Kasus 9

Q. Jika perjanjian tidak menyebutkan bahwa uang muka adalah penalti kontraktual, apakah uang muka akan dikembalikan?

Kecuali ada perjanjian yang menetapkan uang muka sebagai penalti kontraktual, uang muka tidak otomatis menjadi hak pihak lain hanya karena terjadi pelanggaran perjanjian. Namun, dapat timbul persoalan ganti rugi yang terpisah, bergantung pada dasar pembatalan perjanjian dan ada tidaknya kerugian nyata.

Kasus 1, Kasus 11

Q. Apakah saya tetap harus membayar penalti kontraktual meskipun hanya membuat tanda terima penitipan uang tunai sebesar uang muka?

Jika para pihak sepakat untuk menganggap uang muka telah dibayarkan dan membuat serta menyerahkan tanda terima penitipan uang tunai sebesar uang muka tersebut, perjanjian penalti kontraktual dapat diakui meskipun uang tunai sebenarnya tidak dibayarkan. Jika perjanjian dilanggar, penalti kontraktual yang disepakati mungkin harus dibayar.

Kasus 10

Q. Apakah jumlah ganti rugi yang disepakati dapat dikurangi jika nilainya besar atau perjanjian dibatalkan tidak lama setelah dibuat?

Jumlah ganti rugi yang telah diperjanjikan tidak otomatis dikurangi hanya karena nilainya besar atau jangka waktu antara pembuatan dan pembatalan perjanjian singkat. Penilaian apakah jumlah tersebut secara tidak patut berlebihan dilakukan dengan mempertimbangkan keseluruhan keadaan konkret, termasuk kedudukan ekonomi para pihak, isi perjanjian, latar belakang kesepakatan, serta kerugian yang diperkirakan.

Kasus 4

Q. Jika pengelola lapangan golf berganti, apakah kewajiban mengembalikan uang muka kepada anggota yang telah membatalkan perjanjian juga beralih?

Menurut putusan pengadilan dalam kasus tersebut, meskipun perjanjian keanggotaan dibatalkan sebelum usaha fasilitas olahraga dialihkan, kewajiban pemulihan yang masih tersisa, seperti pengembalian uang muka, dapat termasuk dalam kewajiban yang beralih. Karena itu, dalam keadaan tertentu, pengembalian dapat dituntut dari perusahaan yang mengambil alih usaha tersebut.

Kasus 8

Hukum terkait

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 565 ayat (1) (민법 제565조 제1항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 398 ayat (1) (민법 제398조 제1항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 398 ayat (2) (민법 제398조 제2항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 398 ayat (4) (민법 제398조 제4항)
Undang-Undang tentang Pendirian dan Penggunaan Fasilitas Olahraga, Pasal 2 angka 4 (체육시설의 설치·이용에 관한 법률 제2조 제4호)
Undang-Undang tentang Pendirian dan Penggunaan Fasilitas Olahraga, Pasal 27 (체육시설의 설치·이용에 관한 법률 제27조)

Perhatikan

Sebutan “perjanjian pendahuluan” saja tidak menentukan apakah suatu perjanjian telah terbentuk atau apakah uang tanda jadinya harus dikembalikan. Periksa syarat-syarat yang disepakati, perjanjian penalti, serta siapa yang menerima uang tersebut.
Pembatalan dengan menggunakan uang pembatalan dapat dibatasi bergantung pada apakah pelaksanaan perjanjian telah dimulai, misalnya dengan pembayaran angsuran tengah atau penyerahan surat sanggup. Karena itu, periksa waktu pembayaran atau penyerahan serta ada tidaknya persetujuan pihak lain.
Penalti kontraktual akibat pembatalan perjanjian harus dibedakan dari ganti rugi atas kerugian nyata. Klausul pembatalan dalam perjanjian saja tidak membuat uang muka otomatis menjadi penalti kontraktual.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).