Kapan daya berlaku sewa rumah terhadap pihak ketiga timbul dan tetap berlaku?

Berdasarkan 214 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Penyewa rumah dapat mengajukan hak sewanya kepada pihak ketiga mulai hari berikutnya setelah menerima penyerahan rumah dan menyelesaikan pendaftaran penduduk. Namun, alamat dalam pendaftaran penduduk harus dicantumkan sedemikian rupa sehingga rumah yang disewa dapat dikenali. Cakupan perlindungan dapat berbeda jika persyaratan agar hak sewa berlaku terhadap pihak ketiga tidak lagi terpenuhi atau jika hak-hak yang lebih dahulu dalam lelang dihapuskan.

Pihak yang terlibat → Penyewa → Pemilik rumah → Pihak ketiga atau pembeli lelang → Penyewa menerima rumah dan mengajukan laporan pindah masuk → Rumah sudah diserahkan dan laporan pindah masuk diajukan? → Apakah pendaftaran membuat rumah yang disewa dapat dikenali? → Daya berlaku belum timbul atau tidak dapat diajukan → Apakah syarat tetap terpenuhi atau hak masih dapat diajukan kepada pembeli? → Hak sewa dapat diajukan kepada pihak ketiga → Hunian bersama umumnya perlu nomor gedung dan unit; rumah tapak multi-keluarga dapat cukup dengan nomor persil → Pindah seluruh keluarga dapat mengakhiri daya berlaku; pendaftaran ulang memulainya kembali. Penyewaan kembali atau pendaftaran tertentu dapat dinilai berbeda → Hak sewa dapat berakhir; dalam keadaan tertentu penyewa dapat menuntut sisa uang jaminan

Poin penting

Daya berlaku terhadap pihak ketiga timbul pada hari berikutnya setelah penyerahan rumah dan pendaftaran penduduk sama-sama diselesaikan. Pendaftaran penduduk dianggap selesai pada saat laporan pindah masuk diajukan (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 ayat (1) (주택임대차보호법 제3조 제1항), Kasus 1 dan 6).
Pendaftaran penduduk harus menjadi cara pemberitahuan yang memungkinkan pihak ketiga mengetahui adanya rumah yang disewa dan hak sewa atasnya. Untuk bangunan hunian bersama, seperti rumah susun berunit banyak, pada prinsipnya nomor gedung dan unit harus dicantumkan secara tepat (Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Pendaftaran Penduduk, Pasal 9 (주민등록법 시행령 제9조), Kasus 18 dan 19).
Untuk rumah tapak yang digunakan sebagai rumah multi-keluarga, pendaftaran penduduk dapat tetap sah meskipun nomor unit tidak dicantumkan, asalkan nomor persil dicantumkan dengan tepat. Penilaiannya dapat berbeda bergantung pada jenis bangunan serta keadaan dalam daftar bangunan dan buku register properti (Kasus 4 dan 6).
Jika seluruh anggota keluarga memindahkan pendaftaran penduduk ke tempat lain, daya berlaku terhadap pihak ketiga yang sebelumnya ada dapat berakhir. Meskipun mereka kemudian mendaftar pindah masuk kembali, daya berlaku tersebut timbul kembali dari awal sejak tanggal pendaftaran ulang (Kasus 21).
Jika rumah disewakan kembali dengan persetujuan pemilik rumah dan penyewa kedua menerima penyerahan rumah serta menyelesaikan pendaftaran penduduk, persyaratan agar hak sewa berlaku terhadap pihak ketiga dapat tetap terpenuhi melalui penguasaan tidak langsung, meskipun penyewa pertama tidak tinggal sendiri di rumah tersebut. Bahkan tanpa persetujuan pemilik, keadaan khusus yang menunjukkan bahwa penyewaan kembali itu bukan tindakan yang mengkhianati kepercayaan pemilik dapat dinilai secara berbeda (Kasus 9 dan 15).
Pendaftaran orang asing dan laporan perubahan tempat tinggal, atau laporan tempat tinggal domestik dan laporan perubahan tempat tinggal oleh warga keturunan Korea berkewarganegaraan asing, dapat memperoleh akibat hukum yang sama dengan pendaftaran penduduk sesuai persyaratan peraturan perundang-undangan yang disebutkan dalam kasus. Persoalan juga dapat timbul terkait laporan yang diajukan bukan hanya oleh penyewa sendiri, melainkan oleh anggota keluarga yang tinggal bersamanya (Undang-Undang Pengendalian Imigrasi, Pasal 88-2 (출입국관리법 제88조의2); Undang-Undang tentang Imigrasi dan Status Hukum Warga Korea di Luar Negeri, Pasal 10 (재외동포법 제10조); Kasus 13 dan 14).
Dalam lelang, daya berlaku terhadap pihak ketiga tidak selalu dengan sendirinya memungkinkan penyewa mengajukan hak sewanya kepada pembeli. Hak sewa dapat berakhir bergantung pada hak-hak yang lebih dahulu dan hasil lelang. Dalam keadaan tertentu, penyewa yang memiliki daya berlaku terhadap pihak ketiga sekaligus hak untuk menerima pembayaran secara didahulukan dapat mengajukan haknya kepada pembeli atas sisa uang jaminan setelah dikurangi jumlah yang seharusnya dapat diterima dari pembagian hasil lelang (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5), Kasus 1, 3, dan 11).

Pertanyaan umum

Q. Setelah melaporkan pindah masuk dan menempati rumah, kapan daya berlaku terhadap pihak ketiga mulai timbul?

Penyewa dapat mengajukan haknya kepada pihak ketiga mulai hari berikutnya setelah menerima penyerahan rumah dan menyelesaikan pendaftaran penduduk. Pendaftaran penduduk dianggap selesai pada saat laporan pindah masuk diajukan (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 ayat (1) (주택임대차보호법 제3조 제1항)).

Kasus 1, Kasus 6, Kasus 18

Q. Apakah daya berlaku terhadap pihak ketiga tidak ada jika nomor gedung dan unit tidak dicantumkan dalam laporan pindah masuk untuk rumah susun berunit banyak?

Menurut prinsip yang disebutkan dalam kasus, nomor gedung dan unit harus ditentukan untuk bangunan hunian bersama, seperti rumah susun berunit banyak. Pendaftaran penduduk yang hanya mencantumkan nomor persil tidak memudahkan pihak ketiga mengetahui bahwa orang tersebut adalah penyewa unit tertentu. Namun, perlu diperiksa secara konkret apakah ada keadaan khusus yang memungkinkan rumah yang disewa dikenali dengan melihat keterangan bangunan dan pendaftaran penduduk secara bersamaan (Kasus 17 dan 18).

Kasus 17, Kasus 18

Q. Apakah penyewa rumah multi-keluarga tetap dapat dilindungi jika salah mencantumkan nomor unit saat melaporkan pindah masuk?

Untuk rumah tapak yang digunakan sebagai rumah multi-keluarga dan tidak didaftarkan sebagai unit-unit terpisah, pendaftaran penduduk dapat tetap sah jika nomor persil dicantumkan dengan tepat, meskipun nomor unit atau lantai yang digunakan sebagai sebutan praktis dicantumkan secara keliru. Namun, penilaiannya dapat berbeda bergantung pada apakah bangunan tersebut merupakan rumah multi-keluarga atau bangunan hunian bersama, serta bagaimana pendaftaran unit terpisah dan daftar bangunannya (Kasus 4 dan 6).

Kasus 4, Kasus 6

Q. Jika pendaftaran penduduk sementara dipindahkan ke tempat lain lalu didaftarkan kembali, apakah daya berlaku terhadap pihak ketiga yang sebelumnya ada tetap berlanjut?

Jika seluruh anggota keluarga memindahkan pendaftaran penduduk ke tempat lain, daya berlaku terhadap pihak ketiga yang sebelumnya ada dapat berakhir pada saat mereka pindah keluar. Kasus menjelaskan bahwa pendaftaran ulang tidak memulihkan daya berlaku sebelumnya secara surut, melainkan menimbulkan daya berlaku yang baru sejak tanggal pendaftaran ulang (Kasus 21).

Kasus 21

Q. Apakah daya berlaku terhadap pihak ketiga tetap terjaga jika penyewa pindah dan penyewa kedua tinggal di rumah?

Jika rumah disewakan kembali secara sah dengan persetujuan pemilik dan penyewa kedua menerima penyerahan rumah serta menyelesaikan pendaftaran penduduk, persyaratan agar hak sewa berlaku terhadap pihak ketiga dapat diakui meskipun penyewa pertama menguasai rumah secara tidak langsung. Jika penyewaan kembali dilakukan tanpa persetujuan pemilik, dapat dipersoalkan apakah terdapat keadaan khusus yang menunjukkan bahwa tindakan tersebut bukan pengkhianatan terhadap kepercayaan pemilik (Kasus 9 dan 15).

Kasus 9, Kasus 15

Q. Apakah saya dapat mengajukan hak sewa kepada pembeli dalam lelang jika kontrak sewa tidak memiliki tanggal pasti?

Jika persyaratan agar hak sewa berlaku terhadap pihak ketiga telah dipenuhi dan tidak ada hak yang lebih dahulu yang belum berakhir sebelum hak tersebut, penyewa dapat mengajukan daya berlaku terhadap pihak ketiga meskipun tidak ada tanggal pasti. Namun, tanpa tanggal pasti, penyewa tidak dapat mengajukan hak untuk menerima pembayaran secara didahulukan berdasarkan tanggal pasti. Apakah hak sewa tetap berlaku dalam lelang harus dinilai bersama dengan hak-hak yang lebih dahulu dan hasil pembagian lelang (Kasus 1 dan 11).

Kasus 1, Kasus 11

Q. Jika hanya sebagian uang jaminan dibagikan kepada saya dalam lelang, apakah sisanya dapat ditagih kepada pembeli?

Jika penyewa yang memiliki daya berlaku terhadap pihak ketiga sekaligus hak untuk menerima pembayaran secara didahulukan tidak menerima seluruh uang jaminan dari hasil pembagian, putusan pengadilan yang disebutkan dalam kasus menjelaskan bahwa penyewa dapat mengajukan haknya kepada pembeli atas sisa uang jaminan setelah dikurangi jumlah yang seharusnya dapat diterima berdasarkan urutan pembagian yang benar. Jika jumlah pembagian sebenarnya dihitung secara keliru, dasar perhitungannya dapat berupa jumlah yang seharusnya dibagikan menurut urutan yang benar, bukan jumlah yang benar-benar diterima (Kasus 1, 3, dan 24).

Kasus 1, Kasus 3, Kasus 24

Q. Apakah orang asing atau warga Korea di luar negeri juga dapat memperoleh daya berlaku terhadap pihak ketiga atas sewa rumah?

Pendaftaran orang asing dan laporan perubahan tempat tinggal berdasarkan Undang-Undang Pengendalian Imigrasi, serta laporan tempat tinggal domestik dan laporan perubahan tempat tinggal berdasarkan Undang-Undang tentang Warga Korea di Luar Negeri yang disebutkan dalam kasus, dapat memperoleh akibat hukum yang sama dengan pendaftaran penduduk. Untuk menentukan apakah laporan yang diajukan oleh anggota keluarga yang tinggal bersama penyewa berkewarganegaraan Korea yang tinggal di luar negeri memenuhi persyaratan daya berlaku terhadap pihak ketiga, perlu diperiksa peraturan perundang-undangan yang dijelaskan dalam kasus dan keadaan konkret, termasuk hubungan keluarga (Kasus 13 dan 14).

Kasus 13, Kasus 14

Hukum terkait

Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 ayat (1) (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 ayat (2), ayat (3), dan ayat (4) (주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항·제4항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 4 ayat (2) (주택임대차보호법 제4조 제2항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 8 (주택임대차보호법 제8조)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 12 (주택임대차보호법 제12조)
Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Pendaftaran Penduduk, Pasal 9 (주민등록법 시행령 제9조)
Undang-Undang Pengendalian Imigrasi, Pasal 31, Pasal 32, Pasal 36, dan Pasal 88-2 (출입국관리법 제31조·제32조·제36조·제88조의2)
Undang-Undang tentang Imigrasi dan Status Hukum Warga Korea di Luar Negeri, Pasal 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 365, Pasal 366, Pasal 575, Pasal 578, dan Pasal 629 (민법 제365조·제366조·제575조·제578조·제629조)
Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 88, Pasal 91, Pasal 127, dan Pasal 135 (민사집행법 제88조·제91조·제127조·제135조)
Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Hak yang Sebenarnya, Pasal 4 dan Pasal 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조)
Undang-Undang tentang Jaminan dengan Pendaftaran Sementara, dll., Pasal 2, Pasal 3, Pasal 4, Pasal 5, dan Pasal 12 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조·제3조·제4조·제5조·제12조)

Perhatikan

Daya berlaku terhadap pihak ketiga tidak timbul hanya dengan menempati rumah atau hanya dengan menyelesaikan pendaftaran penduduk; daya tersebut timbul mulai hari berikutnya setelah kedua persyaratan dipenuhi.
Jika keterangan alamat tidak memungkinkan rumah yang disewa dikenali atau pendaftaran penduduk dipindahkan ke tempat lain, daya berlaku terhadap pihak ketiga mungkin tidak diakui atau daya yang sebelumnya ada dapat terputus. Pastikan nomor gedung dan unit serta alamat sebenarnya untuk bangunan hunian bersama.
Dalam lelang, apakah daya berlaku terhadap pihak ketiga dan hak untuk menerima pembayaran secara didahulukan tetap terjaga serta berapa cakupan sisa uang jaminan dapat berbeda bergantung pada hak-hak yang lebih dahulu, urutan pembagian, pengajuan klaim pembagian, dan apakah penyerahan rumah serta pendaftaran penduduk tetap berlangsung.
Kasus mencantumkan baik ketentuan sebelum perubahan peraturan perundang-undangan maupun ketentuan yang berlaku saat ini. Oleh karena itu, untuk perkara nyata, periksa peraturan yang berlaku pada waktu yang relevan dan keadaan faktual secara konkret.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).