LegalPost

Panduan Utama Lainnya tentang Sewa Rumah

Berdasarkan 68 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Dalam sewa rumah, perubahan kedudukan pemilik rumah atau pengalihan dan penyewaan kembali hak sewa dapat memengaruhi daya berlaku hak terhadap pihak ketiga serta pengembalian uang jaminan. Tanggung jawab dan cakupan hak dapat berbeda menurut situasinya, seperti kebakaran, lelang, atau penguasaan rumah setelah perjanjian berakhir. Karena itu, persyaratan dan hal-hal yang perlu diperhatikan dalam setiap kasus harus diperiksa.

Sekilas pandang

Pihak terkait → Penyewa → Pemilik rumah → Penerima pengalihan atau penyewa kembali → Rumah sewaan dialihkan atau disewakan kembali → Rumah dialihkan dan hak sewa memenuhi syarat berlaku terhadap pihak ketiga? → Ya, Pasal 3 UU Perlindungan Sewa Rumah → Tidak → Ada persetujuan pemilik untuk pengalihan atau sewa kembali? → Ya → Tidak, Pasal 629 KUH Perdata → Penguasaan rumah dan pendaftaran kependudukan tetap berlanjut? → Penerima dapat menggantikan pemilik dan kewajiban jaminan beralih; hak lama dapat tetap terlindungi bila syarat terpenuhi → Hak terhadap pihak ketiga belum tentu terlindungi; tanpa izin, sewa kembali pada prinsipnya tidak mengikat pemilik → Pastikan siapa yang wajib mengembalikan jaminan → Periksa kelanjutan penguasaan dan pendaftaran → Periksa persetujuan dan keadaan khusus → Pihak yang bertanggung jawab mengembalikan uang jaminan → Kelanjutan penguasaan rumah dan pendaf…

Poin penting

  • Penyewaan rumah milik bersama merupakan hal yang berkaitan dengan pengelolaan benda milik bersama dan dapat diputuskan oleh para pemilik yang memiliki lebih dari setengah bagian kepemilikan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 263 sampai dengan Pasal 265 (민법 제263조부터 제265조까지)).
  • Jika rumah sewaan yang memenuhi persyaratan agar hak sewa dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga dialihkan, pada prinsipnya penerima pengalihan menggantikan kedudukan pemilik rumah, dan kewajiban mengembalikan uang jaminan juga beralih kepadanya (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 (주택임대차보호법 제3조)).
  • Jika hak sewa dialihkan atau rumah disewakan kembali dengan persetujuan pemilik rumah dan penguasaan serta pendaftaran kependudukan tetap berlanjut, daya berlaku hak penyewa sebelumnya terhadap pihak ketiga dapat tetap terjaga; hak atas pembayaran preferen juga dapat digunakan atau digunakan atas nama penyewa sebelumnya.
  • Pada prinsipnya, penyewaan kembali tanpa persetujuan pemilik rumah tidak dapat diberlakukan terhadap pemilik rumah, tetapi penilaiannya dapat berbeda jika terdapat keadaan khusus yang menunjukkan bahwa tindakan tersebut bukan pengkhianatan terhadap pemilik rumah (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 629 (민법 제629조)).
  • Meskipun penyewa tetap menguasai rumah setelah perjanjian berakhir karena belum menerima uang jaminan, kewajiban untuk mengembalikan keuntungan tanpa dasar hukum mungkin tidak timbul jika penyewa tidak memperoleh manfaat dari penggunaan atau penikmatan rumah tersebut.
  • Jika barang sewaan musnah akibat kebakaran yang penyebabnya tidak diketahui, penyewa hanya dapat dibebaskan dari tanggung jawab ganti rugi jika membuktikan bahwa ia telah memenuhi kewajiban untuk berhati-hati sebagaimana pengelola yang baik.
  • Untuk menerima pembayaran preferen dalam lelang, permohonan pembagian mungkin harus diajukan sebelum batas akhir pengajuan. Sulit mengajukan keberatan terhadap putusan yang mengizinkan penjualan hanya dengan alasan bahwa pemberitahuan lelang tidak diterima sebelum hak dilaporkan.
  • Jika perjanjian dibuat tanpa memberitahukan bahwa rumah sewaan sedang berada dalam proses lelang, pemilik rumah dapat menghadapi tanggung jawab ganti rugi perdata atau dipermasalahkan atas tindak pidana penipuan.

Pertanyaan umum

Q. Apakah semua pemilik bersama harus menyetujui penyewaan rumah milik bersama?

Hal-hal mengenai pengelolaan benda milik bersama dapat diputuskan oleh para pemilik bersama yang memiliki lebih dari setengah bagian kepemilikan. Karena itu, jika para pemilik bersama yang memiliki bagian mayoritas memutuskan untuk menyewakan rumah, hak sewa dapat tetap sah meskipun pemilik bersama yang memiliki bagian minoritas tidak ikut dalam perjanjian.

Kasus 1

Q. Jika rumah sewaan dijual, kepada siapa saya dapat meminta pengembalian uang jaminan?

Jika rumah yang menjadi objek sewa dengan persyaratan agar hak sewa dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga dialihkan, penerima pengalihan menggantikan kedudukan pemilik rumah, dan pada prinsipnya kewajiban mengembalikan uang jaminan juga beralih kepadanya. Namun, dalam keadaan tertentu, penyewa dapat menolak penggantian kedudukan pemilik rumah dengan mengajukan keberatan dalam jangka waktu yang wajar setelah mengetahui pengalihan tersebut, lalu meminta pengembalian uang jaminan kepada pemilik rumah sebelumnya.

Kasus 23

Q. Apakah saya tetap dapat meminta pengembalian uang jaminan jika saya memindahkan pendaftaran kependudukan ke tempat lain setelah pemilik rumah berganti?

Setelah rumah sewaan dialihkan dan penerima pengalihan menggantikan kedudukan pemilik rumah, kewajiban mengembalikan uang jaminan yang telah timbul tidak serta-merta hapus hanya karena penyewa kemudian memindahkan pendaftaran kependudukannya. Namun, penyewa perlu berhati-hati karena mungkin tidak dapat memberlakukan haknya terhadap orang yang membeli rumah atau pemegang hak tanggungan atas rumah tersebut setelah pendaftaran kependudukannya dipindahkan.

Kasus 25

Q. Jika hak sewa dialihkan atau rumah disewakan kembali dengan persetujuan pemilik rumah, apakah daya berlaku hak penyewa sebelumnya terhadap pihak ketiga tetap terjaga?

Jika pemilik rumah menyetujui pengalihan atau penyewaan kembali, dan penerima pengalihan atau penyewa kembali telah menerima serta menguasai rumah dan tetap mendaftarkan kepindahan ke alamat tersebut, daya berlaku hak sewa penyewa sebelumnya terhadap pihak ketiga dapat tetap terjaga. Penerima pengalihan hak sewa yang memenuhi persyaratan ini dapat menggunakan hak penyewa sebelumnya atas pembayaran preferen, sedangkan penyewa kembali dapat menggunakan hak tersebut dengan bertindak atas nama penyewa sebelumnya.

Kasus 14, Kasus 17, Kasus 18, Kasus 20

Q. Apakah saya harus meninggalkan rumah yang saya sewa kembali tanpa persetujuan pemilik rumah?

Pada prinsipnya, penyewaan kembali tanpa persetujuan pemilik rumah tidak dapat diberlakukan terhadap pemilik rumah, dan pemilik rumah dapat mengakhiri perjanjian sewa dengan alasan tersebut. Namun, kesimpulannya dapat berbeda jika terdapat keadaan khusus yang menunjukkan bahwa penyewaan kembali tersebut tidak dapat dianggap sebagai tindakan pengkhianatan terhadap pemilik rumah. Pada prinsipnya, uang jaminan harus diminta kepada penyewa sebelumnya yang menyewakan kembali rumah tersebut.

Kasus 13

Q. Setelah perjanjian berakhir, apakah saya harus terus membayar sewa bulanan jika uang jaminan belum dikembalikan dan saya belum menyerahkan kunci rumah?

Jika penyewa tetap menguasai rumah dengan menggunakan hak untuk menolak pelaksanaan kewajiban secara serentak karena pemilik rumah tidak mengembalikan uang jaminan, penguasaan itu sendiri tidak serta-merta merupakan penguasaan secara melawan hukum. Namun, jika penyewa benar-benar menggunakan dan menikmati rumah sesuai tujuan perjanjian sehingga memperoleh manfaat, kewajiban untuk mengembalikan keuntungan tanpa dasar hukum dapat timbul. Pemilik rumah harus menyatakan dan membuktikan timbulnya hak tagih atas uang sewa atau ganti rugi yang hendak diperhitungkan sebagai pengurang.

Kasus 9

Q. Jika terjadi kebakaran yang penyebabnya tidak diketahui di rumah sewaan, apakah penyewa harus membayar ganti rugi?

Meskipun penyebab kebakaran tidak diketahui, penyewa hanya dapat dibebaskan dari tanggung jawab ganti rugi jika dapat membuktikan bahwa ia telah memenuhi kewajiban untuk berhati-hati sebagaimana pengelola yang baik dalam menjaga bangunan. Namun, tanggung jawab penyewa mungkin tidak diakui jika kebakaran disebabkan oleh keadaan yang menjadi tanggung jawab pemilik rumah untuk memperbaiki dan memelihara, seperti kerusakan pada kabel listrik yang merupakan bagian dari struktur bangunan.

Kasus 5

Q. Dapatkah pemilik rumah dimintai pertanggungjawaban jika membuat perjanjian sewa tanpa memberitahukan bahwa proses lelang sedang berlangsung?

Jika pemilik rumah tidak memberitahukan pada saat perjanjian dibuat bahwa rumah sewaan sedang berada dalam proses lelang, tanggung jawab ganti rugi perdata dapat dipermasalahkan. Putusan pengadilan dalam kasus tersebut menyatakan bahwa tidak diberitahukannya informasi oleh pemilik rumah dapat memenuhi unsur tindak pidana penipuan, meskipun penyewa dapat memeriksa daftar register. Apakah penyewa dapat menerima pembagian hasil dalam proses lelang harus diperiksa secara terpisah, termasuk apakah permohonan pembagian dapat diajukan dan kapan batas waktunya.

Kasus 12

Q. Jika saya tidak menerima pemberitahuan lelang sehingga tidak mengajukan permohonan pembagian, dapatkah saya mengajukan keberatan terhadap putusan yang mengizinkan penjualan?

Keadaan bahwa penyewa tidak menerima pemberitahuan sebelum melaporkan haknya kepada pengadilan lelang sulit dijadikan alasan untuk mengajukan keberatan terhadap putusan yang mengizinkan penjualan. Penyewa dapat menjadi pihak berkepentingan dalam proses lelang dengan membuktikan dan melaporkan haknya sendiri. Untuk menerima pembayaran preferen, penyewa harus memeriksa batas akhir pengajuan permohonan pembagian dan mengajukannya sebelum batas waktu tersebut.

Kasus 4

Q. Jika pemilik rumah dinyatakan pailit, apakah penyewa yang haknya dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga dapat menerima pembayaran preferen atas uang jaminan?

Kasus tersebut menjelaskan bahwa penyewa yang memenuhi persyaratan agar haknya dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga dapat menerima pembayaran preferen atas uang jaminan dari hasil likuidasi rumah dan tanah yang termasuk dalam harta pailit. Persyaratan untuk memperoleh pembayaran preferen bagi penyewa yang memiliki tanggal pasti dan bagi penyewa dengan uang jaminan bernilai kecil dapat berbeda, sehingga persyaratan yang berlaku perlu diperiksa.

Kasus 6

Hukum terkait

  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 191 (민법 제191조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 263 (민법 제263조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 264 (민법 제264조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 265 (민법 제265조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 392 (민법 제392조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 507 (민법 제507조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 623 (민법 제623조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 629 (민법 제629조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 758 (민법 제758조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 (주택임대차보호법 제3조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 8 (주택임대차보호법 제8조)
  • Undang-Undang Pelaksanaan Perdata, Pasal 41 (민사집행법 제41조)
  • Undang-Undang Pelaksanaan Perdata, Pasal 84 (민사집행법 제84조)
  • Undang-Undang Pelaksanaan Perdata, Pasal 90 (민사집행법 제90조)

Perhatikan

  • Untuk menerima pembagian hasil lelang, permohonan mungkin harus diajukan sebelum batas akhir pengajuan pembagian. Karena itu, jangan menunggu pemberitahuan lelang; periksa prosedur dan tenggat waktunya.
  • Jika ingin menolak penggantian kedudukan pemilik rumah dengan mengajukan keberatan atas pengalihan rumah sewaan, keberatan harus diajukan dalam jangka waktu yang wajar sejak mengetahui pengalihan tersebut.
  • Setelah pendaftaran kependudukan dipindahkan, hak mungkin tidak dapat diberlakukan terhadap pembeli rumah atau pemegang hak tanggungan berikutnya. Karena itu, berhati-hatilah saat memindahkan alamat sebelum uang jaminan dikembalikan.
  • Fakta bahwa penyebab kebakaran tidak diketahui tidak dengan sendirinya membebaskan penyewa dari tanggung jawab; penyewa mungkin harus membuktikan bahwa ia telah memenuhi kewajiban untuk berhati-hati.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 공유주택 임차 시 공유자 전원의 동의를 받아야 하는지
  2. 반대의무 이행 없이 임차주택 소유권이전등기청구권 압류 가능한지
  3. 주택소유자의 임차인에 대한 공작물소유자로서의 책임
  4. 경매통지 없었음을 이유로 임차주택의 매각허가결정에 항고 가능한지
  5. 임차주택에서 원인불명의 화재가 발생한 경우 임차인의 책임
  6. 임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인에게 별제권이 인정되는지
  7. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의...
  8. 임대주택 분양제한기간 만료 후 임대인의 임대차계약 해지권 있는지
  9. 동시이행항변권으로 임차건물 계속 점유 시 부당이득 성립범위
  10. 임대주택법에 위반하여 체결된 임대차계약의 효력
  11. 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취...
  12. 임대차계약 체결 시 임대인이 경매사실을 알리지 않은 경우
  13. 임대인의 동의 없는 주택전대차계약의 효력
  14. 대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 하에 임차권 양도한 경우
  15. 임차건물에 도둑이 든 경우 임대인에게 손해배상책임이 있는지
  16. 신탁법에 따라 신탁된 임차주택 수탁자의 임대인 지위승계 여부
  17. 대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 받아 전대차한 경우의 효력
  18. 임차인이 임대인의 동의하에 임차권 양도하고, 전차인이 주택인도받아 주민등록을 마친 경우 임차인이 대항력을 취득하는지 여부
  19. 임차인이 임차주택을 매수한 경우 임차권의 소멸 여부
  20. 임대인의 동의를 얻어 주택을 양도 또는 전대 받은 경우 임차권의 양수인 내지 전차인이 원래 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할...
  21. 임차보증금에 대한 전부명령 송달 후 연체된 월세의 공제 여부
  22. 주민등록이 공시방법으로 인정되기 위한 요건
  23. 임차주택이 양도된 경우 양도인의 주택임차보증금채무가 소멸되는지
  24. 임차인의 이행지체 중 그 과실 없이 임차건물반환이 불가능해진 경우
  25. 임차주택이 양도된 후 임차인의 주소를 이전할 경우 양수인에 대한 대항력

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).