Hak Penyewa Rumah untuk Menerima Pelunasan Lebih Dahulu: Persyaratan dan Urutan Pembagian

Poin penting

• Hak menerima pelunasan lebih dahulu pada umumnya mensyaratkan penyerahan rumah, pendaftaran kependudukan, dan tanggal pasti pada perjanjian sewa (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 dan Pasal 3-2 (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)).
• Jika persyaratan agar hak dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga dan tanggal pasti dipenuhi pada hari yang sama, hak menerima pelunasan lebih dahulu mulai berlaku pada pukul 00.00 keesokan harinya. Hak hipotek yang didaftarkan pada hari yang sama dapat memiliki prioritas atas penyewa (kasus 10, 15).
• Jika tanggal pasti diperoleh setelah sita jaminan, penyewa tidak dapat memiliki prioritas atas kreditur pemegang sita jaminan tersebut dan, pada prinsipnya, akan menerima pembagian secara proporsional dengan kreditur pemegang sita jaminan yang peringkatnya lebih tinggi. Hak pelunasan paling awal bagi penyewa dengan uang jaminan kecil harus diperiksa secara terpisah (kasus 18).
• Hak menerima pelunasan lebih dahulu atas hasil penjualan tanah dapat digunakan baik ketika rumah sewa dan tanahnya dilelang bersama maupun ketika hanya tanah yang dilelang. Namun, jika bangunan didirikan setelah hipotek dibebankan atas tanah, penyewa bangunan yang baru didirikan tersebut mungkin tidak dapat menerima pelunasan lebih dahulu dari hasil penjualan tanah (kasus 2, 23, 24).
• Penyewa yang haknya dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga dapat mengajukan permintaan pembagian hasil lelang dalam proses lelang meskipun masa sewanya belum berakhir. Permintaan tersebut dapat dipandang sebagai pernyataan kehendak untuk mengakhiri sewa, sehingga sewa dapat berakhir ketika pemberitahuan permintaan pembagian diterima oleh pihak yang menyewakan (kasus 3).
• Dalam proses lelang, untuk menggunakan hak menerima pelunasan lebih dahulu, penyewa harus mengambil langkah-langkah yang diperlukan, seperti mendaftarkan hak dan mengajukan permintaan pembagian hasil lelang. Tidak menerima pemberitahuan mengenai proses lelang saja tidak dapat menggantikan permintaan pembagian atau menjadi dasar untuk menggugat proses lelang (kasus 20).
• Utang yang timbul dari sewa, seperti tunggakan sewa, dapat dipotong dari uang jaminan penyewa. Jumlah yang benar-benar dibagikan harus diperiksa dengan mempertimbangkan bukan hanya uang jaminan, tetapi juga utang yang dipotong (kasus 11).
• Orang yang hanya mengalihkan piutang pengembalian uang jaminan, terpisah dari hak sewa, tidak dapat menggunakan hak penyewa untuk menerima pelunasan lebih dahulu berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah (kasus 25).

Pertanyaan umum

Hukum terkait

• Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 2 (주택임대차보호법 제2조)
• Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 (주택임대차보호법 제3조)
• Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
• Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
• Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-4 (주택임대차보호법 제3조의4)
• Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 4 (주택임대차보호법 제4조)
• Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 8 (주택임대차보호법 제8조)
• Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 8-2 (주택임대차보호법 제8조의2)
• Ketentuan Tambahan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 3 (민법 부칙 제3조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 359 (민법 제359조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 548 (민법 제548조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 621 (민법 제621조)
• Undang-Undang Pelaksanaan Perdata, Pasal 41 (민사집행법 제41조)
• Undang-Undang Pelaksanaan Perdata, Pasal 89 (민사집행법 제89조)
• Undang-Undang Pelaksanaan Perdata, Pasal 90 (민사집행법 제90조)

Perhatikan

• Memperoleh tanggal pasti saja atau hanya melaporkan pindah masuk tidak memenuhi seluruh persyaratan umum untuk hak menerima pelunasan lebih dahulu. Pastikan secara terpisah penyerahan rumah, pendaftaran kependudukan, dan tanggal pasti.
• Dalam proses lelang, penyewa harus mengurus sendiri permintaan pembagian hasil lelang. Jangan menunda langkah yang diperlukan dengan menunggu pemberitahuan mengenai proses lelang atau dengan alasan tidak menerima pemberitahuan.
• Permintaan pembagian hasil lelang sebelum masa sewa berakhir dapat ditafsirkan sebagai pernyataan kehendak untuk mengakhiri sewa. Karena itu, pastikan akibat permintaan tersebut dan waktu pemberitahuannya diterima oleh pihak yang menyewakan.
• Uang jaminan penyewa dengan uang jaminan kecil dan jumlah yang mendapat pelunasan paling awal dijelaskan dalam kasus sebagai hal yang berbeda menurut waktu dan wilayah. Karena itu, jangan menerapkan begitu saja jumlah dalam kasus tertentu pada keadaan saat ini.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

1. 외국인이 한 외국인등록이나 체류지 변경신고에 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지
2. 저당된 토지에 신축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
3. 임차주택의 경매 시 기간만료 전 임차인의 배당요구권
4. 공증받은 임대차계약서로 우선변제권 인정되는지
5. 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점
6. 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법
7. 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
8. 상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청하는 경우
9. 배당받지 못한 후순위 임차인이 후행 경매에서 배당요구할 수 있는지
10. 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위
11. 연체차임이 배당받을 보증금에서 공제되는지 여부
12. 임차주택을 매수한 임차인이 배당금채권으로 매각대금과 상계 가능한지
13. 저당된 토지에 재건축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
14. 계약서에 아파트의 동·호수 기재가 없는 경우 우선변제권 유무
15. 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 설정된 저당권과의 우선순위
16. 임차인이 임대인의 승낙을 받아 주택을 전대한 경우에도 우선변제권이 있는지
17. 무단용도 변경된 건물 임차인의 우선변제권
18. 대항요건은 갖추었으나 제3자의 가압류 후 확정일자를 받은 경우
19. 임대인의 개인회생 면책과 임차인의 우선변제권
20. 임차인이 경매절차 진행사실을 통지받지 못한 경우
21. 분양계약 해제와 임차인
22. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
23. 대지 소유자가 달라진 경우의 우선변제권
24. 미등기주택 임차인의 우선변제권
25. 임차보증금반환 채권을 양수한 채권양수인의 우선변제권 여부