Panduan Pengajuan dan Akibat Hukum Perintah Pencatatan Hak Sewa Rumah

Berdasarkan 29 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Jika masa sewa telah berakhir tetapi uang jaminan belum dikembalikan, Anda dapat mengajukan perintah pencatatan hak sewa, lalu pindah setelah pencatatan selesai. Daya ikat terhadap pihak ketiga dan hak untuk didahulukan dalam pelunasan yang telah diperoleh sebelum pencatatan tetap berlaku. Namun, perhatikan waktunya karena Anda dapat kehilangan hak tersebut jika pindah sebelum pencatatan hak sewa selesai.

Pihak yang terlibat → Penyewa → Pemilik rumah → Pihak ketiga → Masa sewa berakhir jaminan belum dikembalikan → Kontrak berakhir atau diakhiri atas kesepakatan? → Ya → Jaminan belum dikembalikan? → Tidak → Ya · Pasal 3-3 ayat (1) → Pencatatan selesai sebelum pindah? → Ya · Pasal 3-3 ayat (5) → Ajukan perintah tanpa persetujuan pemilik pindah setelah pencatatan selesai → Belum memenuhi jalur ini atau tunggu dulu permohonan saja belum berarti pencatatan selesai → Periksa hak yang sudah diperoleh → Pastikan uang jaminan diterima dulu → Jika ada lelang, periksa waktunya → Hak yang sudah diperoleh sebelum pencatatan tetap berlaku; pencatatan tidak memberi prioritas atas hak yang lebih dahulu ada → Pemilik mengembalikan jaminan lebih dahulu pencatatan dapat dihapus setelah jaminan diterima → Jika pencatatan selesai sebelum keputusan pertama memulai lelang, dapat ikut pembagian tanpa permohonan…

Poin penting

Penyewa yang belum menerima kembali uang jaminan setelah masa sewa berakhir dapat mengajukan perintah pencatatan hak sewa tanpa persetujuan atau kerja sama pemilik (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-3 ayat (1) (주택임대차보호법 제3조의3 제1항), kasus 6 dan 9).
Setelah pencatatan hak sewa selesai, penyewa memperoleh daya ikat terhadap pihak ketiga dan hak untuk didahulukan dalam pelunasan; hak yang telah diperoleh sebelum pencatatan tetap berlaku. Setelah pencatatan selesai, hak yang telah ada dapat dipertahankan tanpa memenuhi persyaratan penguasaan tempat tinggal atau pendaftaran domisili (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-3 ayat (5) (주택임대차보호법 제3조의3 제5항), kasus 3 dan 6).
Sebaiknya pindah atau mendaftarkan perubahan alamat setelah memastikan bahwa pencatatan hak sewa benar-benar telah selesai. Pengajuan permohonan perintah saja tidak berarti pencatatan telah selesai (kasus 3).
Jika daya ikat terhadap pihak ketiga telah diperoleh sebelum pencatatan, penentuan apakah hak tersebut dapat diberlakukan terhadap pembeli dalam lelang didasarkan pada saat daya ikat itu semula diperoleh, bukan tanggal pencatatan hak sewa. Jika daya ikat terhadap pihak ketiga belum diperoleh sebelum pencatatan, pencatatan saja tidak memberikan kedudukan yang lebih utama daripada hak-hak yang lebih dahulu ada (kasus 5, 17, dan 22).
Kewajiban pemilik untuk mengembalikan uang jaminan harus dilaksanakan lebih dahulu daripada kewajiban penyewa untuk menghapus pencatatan hak sewa. Pencatatan dapat dihapus setelah uang jaminan diterima (Putusan Mahkamah Agung tanggal 9 Juni 2005, 2005다4529, kasus 2 dan 14).
Jika pencatatan hak sewa telah selesai sebelum pencatatan keputusan pertama untuk memulai lelang, penyewa dapat termasuk kreditur yang berhak menerima pembagian hasil lelang tanpa mengajukan permintaan pembagian secara terpisah (Putusan Mahkamah Agung tanggal 15 September 2005, 2005다33039, kasus 7 dan 20).
Orang yang menyewa rumah setelah hak sewa atas rumah tersebut dicatat tidak diakui memiliki hak pelunasan paling utama sebagai penyewa dengan nilai sewa kecil. Namun, jika memiliki tanggal pasti, orang tersebut dapat menggunakan hak untuk didahulukan dalam pelunasan sesuai urutannya (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-3 ayat (6) (주택임대차보호법 제3조의3 제6항), kasus 4 dan 8).
Biaya pengajuan perintah pencatatan hak sewa dan biaya pencatatan yang dilakukan berdasarkan perintah tersebut dapat ditagihkan kepada pemilik (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-3 ayat (8) (주택임대차보호법 제3조의3 제8항), kasus 25).

Pertanyaan umum

Q. Uang jaminan saya belum dikembalikan. Apakah saya dapat mengajukan perintah pencatatan hak sewa sebelum masa kontrak berakhir?

Pada prinsipnya, permohonan dapat diajukan setelah masa sewa berakhir. Penyewa tidak dapat mengakhiri kontrak secara sepihak selama masa kontrak hanya karena alasan pribadi. Namun, jika kontrak diakhiri berdasarkan kesepakatan dengan pemilik dan uang jaminan tidak dikembalikan, permohonan dapat diajukan.

Kasus 9

Q. Apakah saya boleh langsung pindah setelah mengajukan perintah pencatatan hak sewa?

Anda perlu berhati-hati untuk tidak langsung pindah setelah mengajukan permohonan. Anda dapat mempertahankan daya ikat terhadap pihak ketiga dan hak untuk didahulukan dalam pelunasan yang telah dimiliki jika pindah setelah memastikan bahwa pencatatan hak sewa benar-benar telah selesai.

Kasus 3, Kasus 6

Q. Setelah pencatatan hak sewa selesai, apakah hak yang sudah ada tetap berlaku jika saya mengubah alamat domisili?

Jika Anda telah memperoleh daya ikat terhadap pihak ketiga atau hak untuk didahulukan dalam pelunasan sebelum pencatatan hak sewa, hak tersebut tetap berlaku setelah pencatatan. Setelah pencatatan selesai, hak yang telah diperoleh dapat dipertahankan tanpa harus memenuhi persyaratan penguasaan tempat tinggal dan pendaftaran domisili.

Kasus 3, Kasus 6

Q. Jika pemilik meminta agar pengembalian uang jaminan dan penghapusan pencatatan hak sewa dilakukan bersamaan, apakah saya harus menghapus pencatatan terlebih dahulu?

Anda tidak perlu menghapus pencatatan terlebih dahulu. Kewajiban pemilik untuk mengembalikan uang jaminan harus dilaksanakan lebih dahulu daripada kewajiban penyewa untuk menghapus pencatatan hak sewa. Karena itu, pencatatan dapat dihapus setelah uang jaminan diterima.

Kasus 2, Kasus 14

Q. Jika hak sewa telah dicatat, apakah saya tetap harus mengajukan permintaan pembagian hasil lelang secara terpisah?

Jika pencatatan hak sewa telah selesai sebelum pencatatan keputusan pertama untuk memulai lelang, penyewa dapat termasuk kreditur yang berhak menerima pembagian hasil lelang tanpa mengajukan permintaan pembagian secara terpisah. Putusan yang dicantumkan dalam kasus tersebut menyatakan bahwa dalam keadaan ini penyewa memiliki hak untuk didahulukan dalam pelunasan.

Kasus 7, Kasus 20

Q. Apakah penyewa baru dengan nilai sewa kecil di rumah yang hak sewanya telah dicatat juga dapat memperoleh hak pelunasan paling utama?

Orang yang menyewa rumah setelah pencatatan hak sewa selesai tidak dapat memperoleh hak pelunasan paling utama sebagai penyewa dengan nilai sewa kecil. Namun, jika memiliki tanggal pasti, orang tersebut dapat menggunakan hak untuk didahulukan dalam pelunasan sesuai urutannya.

Kasus 4, Kasus 8, Kasus 23

Q. Jika saya belum memperoleh daya ikat terhadap pihak ketiga sebelum pencatatan hak sewa, apakah pencatatan saja dapat memberi saya kedudukan lebih utama daripada hak tanggungan yang lebih dahulu ada?

Tidak dapat dianggap demikian. Kasus tersebut menjelaskan bahwa penyewa yang tidak memperoleh daya ikat terhadap pihak ketiga karena tidak mendaftarkan kepindahan masuk, tidak dapat memperoleh kedudukan yang lebih utama daripada hak tanggungan yang telah dibebankan sebelumnya hanya dengan mencatat hak sewanya di kemudian hari.

Kasus 17, Kasus 22

Q. Apakah biaya pengajuan perintah pencatatan hak sewa dan biaya pencatatannya dapat ditagihkan kepada pemilik?

Biaya yang timbul untuk mengajukan perintah pencatatan hak sewa berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah dan untuk melakukan pencatatan hak sewa berdasarkan perintah tersebut dapat ditagihkan kepada pemilik. Kasus tersebut membedakan hal ini dengan pencatatan sewa berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang biayanya sulit ditagihkan secara sepihak.

Kasus 21, Kasus 25

Hukum terkait

Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 ayat (1) dan (2) (주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-2 ayat (2) (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-3 ayat (1), (2), (3), (4), (5), (6), (8), dan (9) (주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제2항·제3항·제4항·제5항·제6항·제8항·제9항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-4 ayat (1) dan (2) (주택임대차보호법 제3조의4 제1항·제2항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 8 (주택임대차보호법 제8조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 621 (민법 제621조)
Undang-Undang tentang Pelaksanaan Perdata, Pasal 90 (민사집행법 제90조)
Undang-Undang tentang Pelaksanaan Perdata, Pasal 148 angka 4 (민사집행법 제148조 제4호)
Undang-Undang tentang Pelaksanaan Perdata, Pasal 283 (민사집행법 제283조)
Undang-Undang tentang Pelaksanaan Perdata, Pasal 286 ayat (1) (민사집행법 제286조 제1항)
Undang-Undang tentang Pelaksanaan Perdata, Pasal 288 ayat (1) (민사집행법 제288조 제1항)
Peraturan tentang Prosedur Perintah Pencatatan Hak Sewa, Pasal 2 ayat (2), Pasal 4, dan Pasal 5 (임차권등기명령절차에 관한 규칙 제2조 제2항·제4조·제5조)

Perhatikan

Pada prinsipnya, perintah pencatatan hak sewa tidak dapat diajukan sebelum masa sewa berakhir. Penyewa tidak dapat mengakhiri kontrak secara sepihak selama masa kontrak hanya karena alasan pribadi.
Jangan pindah hanya karena telah mengajukan perintah pencatatan hak sewa; pastikan terlebih dahulu bahwa pencatatan hak sewa benar-benar telah selesai.
Jika Anda belum memperoleh daya ikat terhadap pihak ketiga sebelum pencatatan hak sewa, pencatatan tersebut tidak menjamin kedudukan yang lebih utama daripada hak tanggungan yang telah ada sebelumnya.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).