LegalPost

Panduan Perubahan Uang Jaminan dan Sewa dalam Sewa Rumah

Berdasarkan 12 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Untuk menaikkan atau menurunkan uang jaminan maupun sewa selama masa sewa rumah, perlu diperhatikan persyaratan yang ditentukan undang-undang, seperti perubahan keadaan, serta batas kenaikan. Penerapan batas kenaikan dapat berbeda antara perjanjian yang diperpanjang secara diam-diam dan perjanjian baru yang dibuat setelah perjanjian berakhir. Jumlah yang dibayarkan melebihi batas dapat diminta kembali.

Sekilas pandang

Pihak dalam sewa rumah → Pemilik → Penyewa → Pemilik meminta perubahan uang jaminan atau sewa → Apakah perubahan keadaan membuat jumlah yang disepakati tidak wajar? → Ya, Pasal 7 Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah → Tidak → Apakah perjanjian baru dibuat setelah masa sewa berakhir? → Ya, menurut putusan yang dikutip → Untuk kenaikan dalam masa sewa, apakah batas 1/20 dan jeda setahun dipenuhi? → Ya, Peraturan Pelaksanaan Pasal 8 ayat 1 dan 2 → Perubahan dapat diminta sesuai jenis perjanjian → Syarat perubahan belum terpenuhi atau batas kenaikan terlampaui → Cek perpanjangan diam-diam: ketentuan sama, masa dianggap dua tahun → Periksa pemberitahuan perpanjangan dan perubahan ketentuan → Jika jaminan diubah menjadi sewa bulanan → Periksa batas sewa bulanan berdasarkan persentase yang lebih rendah → Jika pembayaran melebihi batas → Minta pengembalian sebatas jumlah kelebihan

Poin penting

  • Jika beban pajak, pungutan publik, dan sebagainya atas rumah sewaan atau keadaan ekonomi berubah sehingga uang jaminan atau sewa yang disepakati menjadi tidak wajar, para pihak dapat meminta kenaikan atau pengurangan yang berlaku untuk masa mendatang (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 7 (주택임대차보호법 제7조)).
  • Permintaan kenaikan selama perjanjian masih berlangsung tidak boleh melebihi 1/20 dari jumlah sewa atau uang jaminan yang disepakati. Kenaikan kembali tidak dapat diminta dalam waktu satu tahun sejak perjanjian dibuat atau kenaikan terakhir dilakukan (Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 8 ayat (1) dan (2) (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항·제2항)).
  • Jika tidak ada pemberitahuan penolakan perpanjangan atau perubahan ketentuan sejak enam bulan sampai satu bulan sebelum masa sewa berakhir, perjanjian diperpanjang secara diam-diam dengan ketentuan yang sama seperti sebelumnya dan jangka waktunya dianggap dua tahun (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 6 (주택임대차보호법 제6조)).
  • Putusan pengadilan yang dikutip menyatakan bahwa batas kenaikan dalam Pasal 7 tidak berlaku jika perjanjian baru dibuat setelah perjanjian berakhir atau jika para pihak sepakat menaikkan uang jaminan atau sewa sebelum perjanjian berakhir (Putusan Mahkamah Agung tanggal 7 Desember 1993, 93다30532, dan lain-lain).
  • Ketika seluruh atau sebagian uang jaminan diubah menjadi sewa bulanan, batas sewa bulanan tidak boleh melebihi batas yang didasarkan pada persentase yang lebih rendah dari dua persentase yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 7-2 (주택임대차보호법 제7조의2)).
  • Pengembalian dapat diminta atas uang jaminan atau sewa yang dibayarkan melebihi persentase kenaikan menurut undang-undang atau tingkat perhitungan sewa bulanan, sebatas jumlah kelebihannya (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 10-2 (주택임대차보호법 제10조의2)).
  • Penyewa juga dapat meminta pengurangan uang jaminan karena perubahan keadaan. Namun, persyaratan tersendiri dapat menjadi persoalan jika isi perjanjian diubah melalui perjanjian baru atau cara lainnya.
  • Putusan pengadilan yang dikutip menyatakan bahwa jika uang jaminan dikurangi secara sah sehingga penyewa memenuhi syarat sebagai penyewa kategori kecil, penyewa dapat memperoleh perlindungan sebagai penyewa kategori kecil, kecuali terdapat keadaan khusus seperti perjanjian fiktif (Putusan Mahkamah Agung tanggal 15 Mei 2008, 2007다23203).

Pertanyaan umum

Q. Jika pemilik meminta kenaikan uang jaminan atau sewa bulanan dengan alasan harga sewa di sekitar telah naik, apakah saya wajib menyetujuinya?

Selama perjanjian masih berlangsung, permintaan kenaikan dapat diajukan jika jumlah yang disepakati menjadi tidak wajar akibat perubahan beban pajak, pungutan publik, dan sebagainya, atau perubahan keadaan ekonomi. Besarnya kenaikan juga tidak boleh melebihi 1/20 dari jumlah yang disepakati. Karena itu, Anda tidak selalu wajib menerima permintaan hanya karena harga sewa di sekitar disebut telah naik.

Kasus 2, Kasus 4, Kasus 12

Q. Dapatkah kenaikan kembali diminta tidak lama setelah uang jaminan dinaikkan?

Menurut ketentuan yang dikutip dalam contoh kasus, kenaikan kembali tidak dapat diminta dalam waktu satu tahun sejak perjanjian sewa atau kenaikan sewa maupun uang jaminan yang telah disepakati. Karena itu, periksa perjanjian terakhir atau kapan kenaikan terakhir dilakukan.

Kasus 3, Kasus 10

Q. Dapatkah pemilik menaikkan sewa setelah perjanjian diperpanjang secara diam-diam?

Perpanjangan diam-diam berlangsung dengan ketentuan yang sama seperti sebelumnya dan jangka waktunya dianggap dua tahun. Namun, selama perjanjian masih berlangsung, permintaan kenaikan yang berlaku untuk masa mendatang tetap dapat diajukan jika persyaratan perubahan keadaan yang ditentukan undang-undang terpenuhi. Batas kenaikan dan ketentuan satu tahun juga perlu diperhatikan.

Kasus 2

Q. Apakah batas kenaikan uang jaminan tetap berlaku ketika perjanjian baru dibuat setelah masa sewa berakhir?

Putusan pengadilan yang dikutip dalam contoh kasus menyatakan bahwa batas kenaikan dalam Pasal 7 Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah (주택임대차보호법 제7조) tidak berlaku apabila para pihak membuat perjanjian sewa baru setelah masa sewa berakhir. Perlu dibedakan apakah kenaikan diminta saat perjanjian masih berlangsung atau para pihak membuat kesepakatan baru setelah perjanjian berakhir.

Kasus 3, Kasus 6

Q. Bagaimana batas sewa bulanan ditentukan jika sebagian uang jaminan diubah menjadi sewa bulanan?

Ketika uang jaminan diubah menjadi sewa bulanan, batas sewa bulanan tidak boleh melebihi batas yang dihitung dengan menggunakan persentase yang lebih rendah dari dua persentase yang ditentukan dalam Pasal 7-2 Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah (주택임대차보호법 제7조의2). Contoh kasus menjelaskan bahwa persentase yang digunakan dalam perhitungan konkret didasarkan, antara lain, pada suku bunga acuan. Karena itu, periksa ketentuan yang berlaku pada saat pengubahan dilakukan.

Kasus 5, Kasus 8

Q. Jika saya telah membayar uang jaminan atau sewa bulanan melebihi batas menurut undang-undang, dapatkah saya meminta pengembaliannya?

Pasal 10-2 Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah (주택임대차보호법 제10조의2) yang dikutip dalam contoh kasus mengatur bahwa pengembalian dapat diminta atas jumlah yang telah dibayarkan melebihi persentase kenaikan menurut undang-undang atau tingkat perhitungan sewa bulanan. Jumlah yang dapat diminta kembali bergantung pada jumlah yang benar-benar dibayarkan dan batas yang berlaku.

Kasus 5, Kasus 9

Q. Dapatkah penyewa meminta pengurangan uang jaminan selama masa perjanjian?

Penyewa juga dapat meminta pengurangan uang jaminan jika jumlah yang disepakati menjadi tidak wajar akibat perubahan beban pajak, pungutan publik, dan sebagainya, atau perubahan keadaan ekonomi. Namun, jika terjadi perselisihan mengenai perubahan uang jaminan dalam perjanjian baru atau keadaan sejenis, sifat perubahan perjanjian dan persyaratan perubahan keadaan dapat menjadi persoalan.

Kasus 3, Kasus 11

Q. Jika uang jaminan diturunkan sehingga saya memenuhi syarat sebagai penyewa kategori kecil, apakah saya dapat memperoleh perlindungan?

Putusan pengadilan yang dikutip menyatakan bahwa penyewa dapat dilindungi sebagai penyewa kategori kecil apabila pengurangan uang jaminan dilakukan berdasarkan perjanjian baru yang sah dan tujuan utama perjanjian adalah menggunakan serta menikmati rumah tersebut, kecuali terdapat keadaan khusus seperti perjanjian fiktif.

Kasus 7

Q. Jika anggota keluarga lain tinggal di rumah dan mendaftarkan alamat kependudukannya menggantikan anggota keluarga yang menjadi penyewa, dapatkah hak sewa dikemukakan kepada pemilik baru?

Dalam contoh kasus, berdasarkan keadaan bahwa adik penyewa terus tinggal di objek sewa dan mendaftarkan alamat kependudukannya, pengadilan menyatakan bahwa penguasaan tidak langsung oleh penyewa dan persyaratan agar hak sewanya dapat dipertahankan terhadap pihak ketiga tetap terpenuhi, serta pemilik baru mengambil alih kedudukan sebagai pemilik dalam hubungan sewa. Namun, penghuni yang bukan pihak dalam perjanjian sewa langsung dijelaskan harus menggunakan hak melalui penyewa.

Kasus 1

Hukum terkait

  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 4 (주택임대차보호법 제4조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 6 (주택임대차보호법 제6조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 7 (주택임대차보호법 제7조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 7-2 (주택임대차보호법 제7조의2)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 10-2 (주택임대차보호법 제10조의2)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 8 ayat (1) (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 8 ayat (2) (주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 9 ayat (1) (주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 9 ayat (2) (주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항)

Perhatikan

  • Batas kenaikan harus diperiksa berdasarkan waktu permintaan kenaikan diajukan serta waktu perjanjian dibuat atau kenaikan terakhir dilakukan.
  • Perpanjangan diam-diam dan perjanjian baru setelah perjanjian berakhir dapat memiliki penerapan batas kenaikan yang berbeda, sehingga keduanya perlu dibedakan.
  • Suku bunga dan hasil perhitungan dalam contoh pengubahan menjadi sewa bulanan merupakan contoh pada waktu tertentu, sehingga tidak boleh langsung diterapkan pada waktu yang berbeda.
  • Perlakuan hukum dapat berbeda antara keadaan ketika para pihak menyepakati pengurangan atau pengubahan uang jaminan dan keadaan ketika salah satu pihak meminta perubahan selama perjanjian masih berlangsung.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 언니 대신 동생이 임대차 목적물에 주소를 두고 사는 경우 대항력 유지 여부, 연속된 묵시의 갱신에 있어서 임대차기간 계산, 임...
  2. 묵시적 갱신된 임대차기간 중 임대인 일방의 차임 증액 요구가 유효하기 위한 요건과 유효한 증액 범위
  3. 재계약시에도 주택임대차보증금의 증액제한규정이 적용되는지
  4. 1년의 임대차기간이 끝나갈 무렵 임대인의 보증금 증액요구
  5. 월세로 전환된 금액이 과다한 경우 이를 돌려받을 수 있는지
  6. 재계약한 경우 차임의 증액 청구권
  7. 임대차보증금이 감액된 경우
  8. 보증금의 월 차임 전환
  9. 초과 차임 등의 반환 청구 가능 여부
  10. 보증금 증액 청구
  11. 보증금의 감액 청구
  12. 보증금의 증액 청구

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).