LegalPost

Panduan Masa Sewa Hunian dan Perpanjangan Secara Diam-Diam

Berdasarkan 32 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Meskipun masa sewa hunian ditetapkan kurang dari 2 tahun, penyewa dapat menyatakan bahwa jangka waktu yang lebih pendek sebagaimana disepakati tetap berlaku. Jika kontrak diperpanjang secara diam-diam, pada prinsipnya kontrak tersebut berlaku selama 2 tahun. Setelah perpanjangan secara diam-diam, penyewa dapat memberitahukan pengakhiran kontrak, tetapi pengakhiran baru berlaku setelah 3 bulan sejak tanggal pemilik menerima pemberitahuan.

Sekilas pandang

Pihak dalam sewa → Pemilik → Penyewa → Masa sewa hunian mendekati akhir → Apakah pemilik memberi tahu penolakan perpanjangan atau perubahan syarat dalam rentang 6 hingga 1 bulan sebelum akhir kontrak? → Ya · Pasal 6 ayat (1) → Tidak · Pasal 6 ayat (1) → Apakah penyewa memberi tahu paling lambat 1 bulan sebelum akhir kontrak? → Apakah tunggakan mencapai sewa untuk 2 masa pembayaran atau ada pelanggaran serius? → Ya · Pasal 6 ayat (3) → Tidak · Pasal 6 ayat (3) → Kontrak diperpanjang diam-diam selama 2 tahun. Penyewa dapat memberi tahu pengakhiran; berlaku 3 bulan setelah pemilik menerima pemberitahuan. → Perpanjangan diam-diam tidak terjadi atau mungkin tidak berlaku. → Periksa masa sewa awal → Periksa tanggal pemilik menerima pemberitahuan pengakhiran → Periksa hak khusus atau kesepakatan sebelum pindah lebih awal → Jika masa sewa yang disepakati kurang dari 2 tahun, penyewa dapat menya…

Poin penting

  • Pada prinsipnya, masa sewa yang tidak ditentukan atau ditetapkan kurang dari 2 tahun dianggap 2 tahun. Namun, penyewa dapat menyatakan bahwa jangka waktu kurang dari 2 tahun sebagaimana disepakati tetap berlaku (Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 4 ayat (1) (주택임대차보호법 제4조 제1항)).
  • Pemilik harus memberitahukan penolakan perpanjangan atau kehendak untuk mengubah syarat mulai 6 bulan hingga 1 bulan sebelum masa kontrak berakhir. Jika penyewa juga tidak menyampaikan pemberitahuan paling lambat 1 bulan sebelum masa kontrak berakhir, kontrak dapat diperpanjang secara diam-diam (Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 6 ayat (1) (주택임대차보호법 제6조 제1항)).
  • Masa berlaku kontrak sewa yang diperpanjang secara diam-diam dianggap 2 tahun (Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 6 ayat (2) (주택임대차보호법 제6조 제2항)).
  • Setelah kontrak diperpanjang secara diam-diam, penyewa dapat memberitahukan pengakhiran kapan saja. Namun, pengakhiran baru berlaku setelah 3 bulan sejak tanggal pemilik menerima pemberitahuan (Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2)).
  • Jika jumlah tunggakan sewa, baik yang terjadi pada waktu yang berbeda maupun secara bersama-sama, mencapai nilai sewa untuk 2 masa pembayaran, atau penyewa melakukan pelanggaran kewajiban yang serius, perpanjangan secara diam-diam mungkin tidak berlaku (Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 6 ayat (3) (주택임대차보호법 제6조 제3항)).
  • Jika penyewa pindah secara sepihak karena alasan pribadi sebelum masa kontrak berakhir, persoalan pembayaran sewa untuk sisa masa kontrak dapat timbul apabila tidak ada hak pengakhiran khusus atau kesepakatan. Namun, penentuan masa ketika pemilik menagih sewa dari penyewa baru sehingga menerima sewa dua kali dapat berbeda, bergantung pada kasusnya.
  • Jika kontrak diperpanjang secara diam-diam setelah jangka waktu kurang dari 2 tahun yang disepakati berakhir, dalam keadaan tertentu jangka waktu yang disepakati dan masa perpanjangan tidak dapat begitu saja dijumlahkan untuk menyatakan keseluruhan masa kontrak (antara lain Putusan Mahkamah Agung tanggal 26 April 1996, 96다5551, 5568).

Pertanyaan umum

Q. Saya menyepakati kontrak sewa selama 1 tahun. Apakah saya harus tinggal selama 2 tahun?

Tidak. Jika jangka waktu ditetapkan kurang dari 2 tahun, pada prinsipnya jangka waktu tersebut dianggap 2 tahun. Namun, penyewa dapat menyatakan bahwa jangka waktu 1 tahun yang disepakati tetap berlaku. Jika hendak menyatakan bahwa kontrak berakhir karena jangka waktu yang disepakati telah habis, batas waktu pemberitahuan penolakan perpanjangan juga perlu diperiksa.

Kasus 5, Kasus 7, Kasus 14

Q. Apa yang terjadi pada masa sewa jika kedua belah pihak tidak mengatakan apa pun hingga masa kontrak berakhir?

Jika pemilik tidak memberitahukan penolakan perpanjangan atau perubahan syarat dalam jangka waktu yang ditetapkan undang-undang, dan penyewa juga tidak menyampaikan pemberitahuan paling lambat 1 bulan sebelum jangka waktu berakhir, kontrak dapat diperpanjang secara diam-diam. Jangka waktu sewa yang diperpanjang dianggap 2 tahun.

Kasus 11, Kasus 17, Kasus 24

Q. Setelah kontrak diperpanjang secara diam-diam, apakah penyewa dapat pindah kapan saja?

Penyewa dapat memberitahukan pemilik kapan saja tentang pengakhiran kontrak. Namun, pengakhiran baru berlaku setelah 3 bulan sejak tanggal pemilik menerima pemberitahuan tersebut. Jadi, penyewa tidak dapat langsung meminta pengembalian uang jaminan tepat setelah menyampaikan pemberitahuan.

Kasus 10, Kasus 11, Kasus 21

Q. Apakah pemilik boleh memberitahukan penolakan perpanjangan tepat sebelum kontrak berakhir?

Pemilik harus menyampaikan pemberitahuan penolakan perpanjangan mulai 6 bulan hingga 1 bulan sebelum masa kontrak berakhir. Dalam kasus yang dibahas, pemberitahuan pemilik yang disampaikan dalam kurun waktu 1 bulan sebelum masa kontrak berakhir dinilai tidak berlaku, sehingga kontrak dianggap telah diperpanjang secara diam-diam.

Kasus 9, Kasus 10, Kasus 13

Q. Apakah perpanjangan secara diam-diam tidak berlaku jika saya menunggak sewa selama 2 bulan?

Jika tunggakan sewa yang dijumlahkan mencapai nilai sewa untuk 2 masa pembayaran, perpanjangan secara diam-diam mungkin tidak berlaku. Tunggakan tersebut tidak harus terjadi selama 2 bulan berturut-turut. Ada pula kasus yang menyatakan bahwa selama masa sewa, pemilik dapat mengakhiri kontrak berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Kasus 6, Kasus 8, Kasus 20

Q. Jika saya pindah lebih awal sementara masa kontrak masih berjalan, apakah saya tetap harus membayar sewa untuk sisa masa kontrak?

Jika hak untuk mengakhiri kontrak tidak disepakati pada saat kontrak dibuat, penyewa akan sulit mengakhiri kontrak secara sepihak hanya karena alasan pribadi dan mungkin harus tetap membayar sewa untuk sisa masa kontrak atau mencapai kesepakatan dengan pemilik. Namun, terdapat kasus yang menyatakan bahwa jika pemilik menerima penyewa baru dan menyewakan kembali rumah tersebut, pemilik tidak dapat menagih sewa dua kali untuk masa setelah penyewaan kembali itu.

Kasus 15

Q. Jika pemilik rumah berganti, apakah saya dapat mengakhiri kontrak meskipun masa kontrak masih tersisa?

Pada prinsipnya, pihak yang memperoleh rumah mengambil alih kedudukan pemilik sebagai pemberi sewa. Namun, terdapat kasus yang menyatakan bahwa jika penyewa tidak menghendaki pengambilalihan tersebut, penyewa dapat mengajukan keberatan dalam jangka waktu yang wajar sejak mengetahui pengalihan rumah, sehingga terbebas dari ikatan hubungan sewa-menyewa.

Kasus 3, Kasus 22

Q. Jika masa sewa telah berakhir tetapi uang jaminan belum dikembalikan, apakah saya dapat menagihnya kepada pemilik baru?

Dalam kasus yang dibahas, hubungan sewa-menyewa dianggap tetap berlangsung selama penyewa yang memiliki hak untuk mengikat pihak ketiga belum menerima pengembalian uang jaminan. Kasus tersebut menjelaskan bahwa orang yang membeli rumah selama masa itu mengambil alih kedudukan pemilik sebagai pemberi sewa. Dalam keadaan ini, penyewa dapat menuntut pengembalian uang jaminan kepada pemilik baru dan menyatakan bahwa penyerahan rumah serta pengembalian uang jaminan harus dilakukan secara bersamaan.

Kasus 12, Kasus 16

Q. Jika kontrak diperpanjang secara diam-diam, apakah saya harus menetapkan tanggal pasti kembali?

Dalam kasus yang dibahas, dijelaskan bahwa meskipun kontrak diperpanjang secara diam-diam, tanggal pasti yang telah ditetapkan sebelumnya tetap berlaku sehingga tidak perlu menetapkannya kembali. Penetapan tanggal pasti yang baru justru dapat merugikan penyewa.

Kasus 24

Hukum terkait

  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 3 ayat (1) (주택임대차보호법 제3조 제1항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 3 ayat (3) dan ayat (4) (주택임대차보호법 제3조 제3항 및 제4항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 4 ayat (1) dan ayat (2) (주택임대차보호법 제4조 제1항 및 제2항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 6 ayat (1) sampai dengan ayat (3) (주택임대차보호법 제6조 제1항부터 제3항까지)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 7 (주택임대차보호법 제7조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 10 (주택임대차보호법 제10조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 543 (민법 제543조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 618 (민법 제618조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 635 (민법 제635조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 639 (민법 제639조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 640 (민법 제640조)

Perhatikan

  • Selain batas waktu pemberitahuan, penting juga untuk memastikan bahwa pemberitahuan benar-benar telah diterima pemilik dan menyimpan bukti yang dapat menunjukkan hal tersebut. Surat tercatat yang tidak sampai atau pemberitahuan lisan yang sulit dibuktikan dapat menimbulkan sengketa.
  • Meskipun pemberitahuan pengakhiran disampaikan setelah perpanjangan secara diam-diam, kontrak dapat tetap berlaku selama 3 bulan sejak tanggal pemilik menerima pemberitahuan. Karena itu, pertimbangkan terlebih dahulu tanggal pindah dan waktu pengembalian uang jaminan.
  • Jika kontrak diperpanjang secara diam-diam setelah masa kontrak yang disepakati—yang kurang dari 2 tahun—berakhir, terdapat kasus yang menyatakan bahwa masa kontrak awal dan masa perpanjangan tidak dapat begitu saja dijumlahkan untuk menentukan masa berlakunya. Karena itu, keadaan konkret seputar perpanjangan perlu diperiksa.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절인지
  2. 부당한 보증금 증액 통지를 임차인이 거부한 경우 이를 임대차계약 갱신거절 의사 통지로 해석할 수 있는지
  3. 임차주택 양도를 이유로 주택임대차계약을 해지할 수 있는지
  4. 1년의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신의 경우 주택임대차기간
  5. 기간을 1년으로 한 임대차계약의 임차인이 10개월 후 한 계약갱신거절 통지의 효력
  6. 집기파손, 관리비 미납을 이유로 갱신된 임대차계약기간의 중도에 임대차계약을 해지할 수 있지
  7. 주택임차인이 2년 미만으로 약정한 임차기간을 주장할 수 있는지
  8. 2기 이상의 차임을 연체한 경우에 해당하는지 여부, 임대차기간 중 임대차계약 해지할 수 있는 법적근거가 무엇인지
  9. 임대인이 임대차기간이 끝나기 1개월 이내 해지통지를 한 경우 묵시적 갱신이 되는지
  10. 임대차기간 종료 직전에 한 해지통지의 효력 발생시점
  11. 묵시적으로 갱신된 경우의 주택임대차기간
  12. 임대차기간 종료 후에 매매계약을 한 양수인이 보증금을 받지 못한 임차인에게 임대차 목적물의 인도를 청구할 수 있는지
  13. 임대인의 계약 갱신거절의 통지
  14. 주택임대차보호법 제4조 제1항의 해석
  15. 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지
  16. 임차인의 주택인도의무가 선이행 의무인지
  17. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신시 임대차 존속기간
  18. 2년 미만의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신된 경우
  19. 임의경매절차에서 2년 미만의 약정 임대차기간의 주장 가능성
  20. 차임 연체와 묵시적 갱신
  21. 임대차계약의 묵시적 갱신과 임차인의 해지 통보
  22. 임대목적물 매매를 이유로 한 임차인의 임대차계약 해지
  23. 기간을 2년 미만으로 정한 임차인의 우선변제권 주장
  24. 임대차계약의 묵시적 갱신과 확정일자
  25. 임대차보증금반환청구권을 양도한 경우 임대차계약기간의 연장 가능성

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).