Panduan tentang Berakhirnya Perjanjian Sewa, Uang Jaminan, dan Tuntutan Pembelian Bangunan di Atas Tanah

Poin penting

• Jika tanah disewa dengan tujuan memiliki bangunan di atasnya, penyewa dapat, dalam keadaan tertentu, menuntut perpanjangan atau pembelian bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut apabila hubungan sewa berakhir, misalnya karena masa kontrak habis, dan bangunan masih ada (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 283 dan 643 (민법 제283조, 제643조)).
• Hak penyewa untuk menuntut pembelian bangunan di atas tanah mungkin tidak diakui jika hubungan sewa diakhiri karena penyewa tidak memenuhi kewajibannya. Hak itu juga dapat dibatasi apabila bangunan bertentangan dengan tujuan penyewaan atau tidak memiliki nilai ekonomi yang memadai (contoh kasus 2, 12, dan 14).
• Jika hak untuk menuntut pembelian bangunan di atas tanah diakui, kewajiban untuk menyerahkan bangunan dan mengalihkan hak miliknya dapat menjadi kewajiban yang harus dipenuhi bersamaan dengan kewajiban pemilik tanah untuk membayar harga pembelian (contoh kasus 1 dan 2).
• Pada prinsipnya, hak sewa tanah harus didaftarkan agar dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga. Namun, sewa tanah dengan tujuan memiliki bangunan di atasnya dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga jika bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut didaftarkan. Meski demikian, apabila hak sewa dialihkan kepada orang lain, persoalan persetujuan pemilik tanah dapat timbul secara terpisah (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 622 dan 629 (민법 제622조, 제629조); contoh kasus 3, 6, dan 25).
• Dalam sewa bangunan komersial, pemilik dapat mengakhiri kontrak jika tunggakan uang sewa mencapai jumlah yang setara dengan dua periode pembayaran. Ambang tunggakan yang dapat menjadi alasan untuk menolak permintaan perpanjangan perlu diperiksa secara terpisah (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 640 (민법 제640조); contoh kasus 7).
• Uang jaminan sewa dapat menjamin kewajiban penyewa yang timbul sampai objek sewa dikembalikan setelah hubungan sewa berakhir. Namun, pihak yang berhak atas piutang uang sewa yang timbul sebelum pengalihan, serta apakah biaya lain berdasarkan perjanjian dapat dipotong, bergantung pada sifat piutang yang sebenarnya dan keadaan pada saat pengalihan piutang disetujui (contoh kasus 9, 10, dan 16).
• Agar hak sewa rumah dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga, rumah harus diserahkan kepada penyewa dan penyewa harus terdaftar dalam pencatatan kependudukan. Pencatatan kependudukan harus terus berlaku selama hak tersebut hendak dipertahankan. Namun, hak itu dapat tetap berlaku bergantung pada keadaan, misalnya jika pencatatan kependudukan dipulihkan melalui prosedur keberatan yang diatur undang-undang setelah dihapus atas perintah pejabat (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 (주택임대차보호법 제3조); contoh kasus 17 dan 20).
• Dalam pinjam pakai tanpa jangka waktu yang ditentukan, apakah waktu yang cukup untuk menggunakan dan menikmati barang telah berlalu dinilai secara menyeluruh dengan mempertimbangkan keadaan pada saat perjanjian dibuat, jangka waktu dan kondisi penggunaan, serta keadaan yang mengharuskan barang dikembalikan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 613 (민법 제613조); contoh kasus 15).

Pertanyaan umum

Hukum terkait

• Konstitusi, Pasal 121 (헌법 제121조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 163 ayat 1 (민법 제163조 제1호)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 203 (민법 제203조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 211 (민법 제211조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 283 (민법 제283조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 358 (민법 제358조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 390 (민법 제390조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 391 (민법 제391조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 451 ayat 1 (민법 제451조 제1항)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 495 (민법 제495조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 609 (민법 제609조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 613 (민법 제613조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 615 (민법 제615조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 622 (민법 제622조)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 629 (민법 제629조)

Perhatikan

• Hak untuk menuntut pembelian bangunan di atas tanah dapat bergantung pada alasan berakhirnya sewa. Karena itu, pastikan terlebih dahulu apakah sewa berakhir karena masa kontrak habis atau diakhiri karena penyewa tidak memenuhi kewajibannya.
• Pendaftaran hak sewa tanah memengaruhi apakah hak tersebut dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga. Perlindungan yang berlaku jika bangunan di atas tanah didaftarkan harus dibedakan dari persoalan persetujuan pemilik tanah ketika hak sewa dialihkan.
• Kesimpulan dapat berbeda bergantung pada apakah kewajiban tersebut dapat dipotong dari uang jaminan atau merupakan piutang berdasarkan perjanjian terpisah. Perhatian khusus diperlukan apabila piutang atas pengembalian uang jaminan dialihkan dan pemilik tanah menyetujuinya tanpa keberatan.
• Contoh kasus 5 dan 13 membahas undang-undang versi lama. Jangan langsung menganggap isinya berlaku sebagai hukum saat ini; periksa waktu penerapannya dan apakah undang-undang tersebut telah diubah.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

1. 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위
2. 토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은 어떠한 것인지
3. 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부
4. 임차인의 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 유효한지
5. 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약의 효력
6. 토지가 양도된 경우 등기하지 않은 토지임차권의 보호 여부
7. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부
8. 수급인의 과실로 인한 임대인의 손해배상책임 여부
9. 임차건물의 양수인이 임대차 종료시 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있는지 여부
10. 임대차보증금반환 채권양도시 이의를 보류하지 않고 승낙한 임대인이 임차인과의 약정사항으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부
11. 토지소유자 변경된 경우 토지임차인의 지상물매수청구권 상대방
12. 무허가건물에 대하여도 토지임차인의 매수청구권이 인정되는지
13. 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선...
14. 토지임대차에서 그 지상 임차인소유 비닐하우스에 대한 매수청구권
15. 기간을 정하지 않은 사용대차에서 사용수익에 충분한 기간
16. 소멸시효가 완성된 월차임을 보증금에서 공제하고 반환할 수 있는지
17. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준(2)
18. 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의...
19. 토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조한 건물에 대한 매수청구권
20. 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해 주민등록이 계속 존속하여야 하는지 여부
21. 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방이 누구인지
22. 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준
23. 임대차기간 중의 해제 해지 의사표시에 어떠한 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료시에도 적용되는지 여부
24. 토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우의 지상물매수청구권
25. 저당권의 효력과 임차권의 포함 여부(1)