Panduan tentang Efek dan Pelaksanaan Hipotek

Berdasarkan 113 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Hipotek adalah hak untuk menerima pelunasan lebih dahulu daripada kreditur lain dari nilai tukar properti yang dijaminkan. Cakupan dan cara pelaksanaannya berbeda-beda, bergantung pada keadaan benda jaminan dan perkembangan proses pelelangan. Jika benda jaminan berubah menjadi hak lain, seperti uang ganti rugi pencabutan hak atas tanah atau piutang pengembalian uang jeonse, hak subrogasi kebendaan harus digunakan melalui prosedur yang ditentukan. Pembagian hasil hipotek bersama, penambahan bangunan, dan waktu penetapan jumlah utang yang dijamin dengan hipotek maksimum juga perlu diperiksa secara terpisah.

Pihak terkait → Pemegang hipotek → Pemilik tanah / debitur → ① Tanah berhipotek dicabut haknya dan diganti uang ganti rugi → Apakah uang ganti rugi belum dibayarkan? → Ya → Apakah prosedur yang diperlukan, seperti penyitaan, ditempuh? → Tidak → Tidak berhak didahulukan jika prosedur belum ditempuh → Ya — KUH Perdata Pasal 342 dan 370 → Apakah klaim hanya berdasar pendaftaran hipotek? → Hak subrogasi kebendaan dapat digunakan atas uang ganti rugi → Periksa apakah uang ganti rugi belum dibayarkan → Pastikan uang ganti rugi belum dibayarkan → Pastikan prosedur ditempuh sebelum pembayaran → Tempuh prosedur yang diperlukan, seperti penyitaan → Jangan mengandalkan pendaftaran hipotek saja → Pendaftaran hipotek saja tidak memberi hak didahulukan

Poin penting

Pada prinsipnya, efek hipotek juga mencakup benda yang menyatu dengan properti yang dibebani hipotek dan benda ikutannya. Namun, perlu diperiksa apakah benda tersebut merupakan objek kepemilikan tersendiri serta perjanjian yang dibuat pada saat hipotek dibebankan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 358 (민법 제358조), perkara 13 dan 14).
Untuk hipotek pabrik, persyaratan menurut undang-undang dan daftar terkait harus diperiksa. Namun, jika properti yang menjadi objek hipotek pabrik disita, benda-benda yang digunakan bersama untuk pabrik pada prinsipnya turut dieksekusi (Undang-Undang tentang Hipotek atas Pabrik dan Yayasan Pertambangan, Pasal 3, 4, 6, dan 8 (공장 및 광업재단 저당법 제3조·제4조·제6조·제8조), perkara 2, 19, dan 20).
Jika tanah yang dibebani hipotek dicabut haknya, hak subrogasi kebendaan dapat digunakan atas uang ganti rugi, tetapi prosedur yang diperlukan, seperti penyitaan, harus ditempuh sebelum uang ganti rugi dibayarkan. Pendaftaran hipotek saja tidak memberikan hak untuk didahulukan dalam pembayaran (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 342 dan 370 (민법 제342조·제370조), perkara 9 dan 10).
Jika properti milik debitur dan properti milik pemberi jaminan kebendaan pihak ketiga dijadikan jaminan bersama dan dilelang secara bersamaan, dapat diterapkan cara yang mendahulukan pembagian hasil dari properti milik debitur, lalu membagikan hasil dari properti milik pemberi jaminan kebendaan pihak ketiga untuk menutup kekurangannya (perkara 5).
Jika hanya sebagian properti yang dibebani hipotek bersama dilelang lebih dahulu, pemegang hipotek peringkat berikutnya dapat, dalam keadaan tertentu, menggantikan pemegang hipotek peringkat pertama atas properti lain yang menjadi jaminan bersama. Namun, terdapat perkara yang menyatakan bahwa penggantian hak yang sama tidak diakui jika properti dan kapal dijadikan jaminan bersama (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 368 (민법 제368조), perkara 6 dan 22).
Jika bangunan lama dibongkar dan bangunan baru didirikan, hipotek atas bangunan lama tidak mencakup bangunan baru, kecuali kedua bangunan itu diakui sebagai bangunan yang sama. Namun, jika pemilik tanah yang dibebani hipotek mendirikan bangunan baru di atasnya, pemegang hipotek atas tanah dapat, jika persyaratan tertentu terpenuhi, memohon pelelangan bangunan tersebut bersamaan dengan tanah (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 365 (민법 제365조), perkara 7).
Waktu penetapan jumlah piutang yang dijamin dengan hipotek maksimum bergantung pada hubungan transaksi dan perkembangan proses pelelangan. Terdapat perkara yang menyatakan bahwa, jika pelelangan dimohonkan oleh pemegang hipotek maksimum peringkat berikutnya, piutang yang dijamin dengan hipotek maksimum peringkat pertama pada prinsipnya ditetapkan jumlahnya ketika pembeli telah melunasi seluruh harga penjualan (perkara 25).
Pemberi jaminan kebendaan pihak ketiga dapat menggunakan hak regres setelah kehilangan hak milik atas benda jaminan atau melunasi utang. Terdapat perkara yang menyatakan bahwa ia tidak dapat menuntut regres lebih dahulu sebelum hak jaminan dilaksanakan. Besarnya regres dapat ditentukan berdasarkan nilai pasar benda jaminan dan faktor lainnya, sesuai keadaan yang bersangkutan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 341 dan 370 (민법 제341조·제370조), perkara 4 dan 24).

Pertanyaan umum

Q. Jika tanah yang dibebani hipotek dicabut haknya, apakah saya dapat didahulukan dalam menerima pembayaran dari uang ganti ruginya?

Jika benda yang dijaminkan berubah menjadi uang ganti rugi akibat pencabutan hak atas tanah, pemegang hipotek dapat menggunakan hak subrogasi kebendaan. Namun, prosedur yang diperlukan, seperti penyitaan, harus ditempuh sebelum uang ganti rugi dibayarkan. Adanya pendaftaran hipotek saja tidak membuat pemegang hipotek berhak didahulukan dalam menerima pembayaran dari uang ganti rugi tersebut.

Kasus 9, Kasus 10

Q. Apakah hipotek atas bangunan lama juga mencakup bangunan yang baru didirikan setelah hipotek dibebankan?

Jika bangunan lama dibongkar dan bangunan baru didirikan, hipotek atas bangunan lama tidak mencakup bangunan baru, kecuali kedua bangunan itu diakui sebagai bangunan yang sama, meskipun tampilan atau lokasinya serupa. Namun, dalam keadaan tertentu, pelelangan bangunan dapat dimohonkan bersamaan dengan pelelangan tanah yang di atasnya didirikan bangunan baru tersebut, jika tanah itu dibebani hipotek.

Kasus 7

Q. Apakah mesin yang tidak tercantum dalam daftar hipotek pabrik tidak dapat menjadi objek pelelangan?

Untuk mesin dan peralatan yang menjadi objek hipotek pabrik, perlu diperiksa apakah benda-benda tersebut tercantum dalam daftar dan apakah persyaratan hipotek pabrik terpenuhi. Namun, terdapat perkara yang menyatakan bahwa apabila benda-benda yang digunakan bersama untuk pabrik ikut disita berdasarkan keputusan pengadilan untuk memulai pelelangan atas properti yang menjadi objek hipotek pabrik, benda-benda tersebut dapat dianggap turut dilelang, kecuali terdapat keadaan khusus, sekalipun pengadilan tidak mencantumkannya dalam keputusan untuk memulai pelelangan atau keputusan yang mengizinkan penjualan.

Kasus 2, Kasus 20

Q. Bagaimana hasil lelang dibagikan jika properti milik debitur dan pemberi jaminan kebendaan pihak ketiga dibebani hipotek bersama?

Jika dua properti dilelang secara bersamaan, dapat diterapkan cara pembagian hasil yang mendahulukan pembayaran kepada pemegang hipotek bersama dari hasil penjualan properti milik debitur, lalu membagikan hasil penjualan properti milik pemberi jaminan kebendaan pihak ketiga untuk menutup kekurangannya. Cara ini dapat berbeda dari cara umum pembagian hasil hipotek bersama, yaitu membaginya secara proporsional berdasarkan hasil penjualan kedua properti.

Kasus 5

Q. Jika utang yang dijamin telah lunas seluruhnya tetapi pendaftaran hipotek masih ada, apakah pendaftaran itu dapat digunakan kembali?

Jika piutang yang dijamin hapus, hipotek juga hapus sehingga pendaftarannya harus dihapus. Namun, jika sebelum tercapai kesepakatan untuk menggunakan kembali pendaftaran tersebut belum ada pihak ketiga yang memiliki kepentingan terkait pendaftaran itu, para pihak dapat, dalam hubungan di antara mereka, menggunakan pendaftaran lama sebagai jaminan atas utang baru.

Kasus 8

Q. Apa yang terjadi pada hipotek atas hak jeonse jika hak jeonse berakhir karena jangka waktunya habis?

Jika hak jeonse berakhir karena jangka waktunya habis, hipotek yang dibebankan atas hak jeonse itu sendiri dapat hapus. Dalam keadaan ini, pemegang hipotek dapat menggunakan haknya dengan menyita dan menagih piutang pengembalian uang jeonse, memperoleh penetapan pengalihan piutang, atau mengajukan tuntutan pembagian hasil dalam proses eksekusi atas piutang tersebut.

Kasus 12

Q. Dapatkah pemberi jaminan kebendaan pihak ketiga menuntut pembayaran regres dari debitur sebelum pelelangan selesai?

Pada prinsipnya, pemberi jaminan kebendaan pihak ketiga memperoleh hak regres setelah melunasi utang atau kehilangan hak milik atas benda jaminan akibat pelaksanaan hipotek. Terdapat perkara yang menyatakan bahwa ketentuan mengenai hak regres pendahuluan penjamin tidak berlaku bagi pemberi jaminan kebendaan pihak ketiga, sehingga ia tidak dapat menuntut regres lebih dahulu sebelum pelelangan.

Kasus 4, Kasus 24

Q. Kapan utang yang dijamin dengan hipotek maksimum peringkat pertama ditetapkan jumlahnya jika pelelangan dimohonkan oleh pemegang hipotek maksimum peringkat berikutnya?

Terdapat perkara yang menyatakan bahwa piutang yang dijamin dengan hipotek maksimum peringkat pertama ditetapkan jumlahnya pada saat hipotek tersebut hapus, apabila pelelangan dimohonkan oleh pemegang hipotek maksimum peringkat berikutnya. Secara khusus, saat penetapan jumlahnya dianggap terjadi ketika pembeli telah melunasi seluruh harga penjualan.

Kasus 25

Hukum terkait

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 100 (민법 제100조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 186 (민법 제186조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 214 (민법 제214조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 215 (민법 제215조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 256 (민법 제256조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 320 (민법 제320조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 321 (민법 제321조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 322 (민법 제322조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 323 (민법 제323조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 324 (민법 제324조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 328 (민법 제328조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 341 (민법 제341조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 342 (민법 제342조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 356 (민법 제356조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 357 (민법 제357조)

Perhatikan

Hak subrogasi kebendaan atas uang ganti rugi pencabutan hak atas tanah tidak dapat digunakan hanya berdasarkan pendaftaran hipotek. Prosedur yang diperlukan, seperti penyitaan, harus ditempuh sebelum uang ganti rugi dibayarkan.
Apakah hipotek mencakup bagian tambahan bangunan atau mesin pabrik harus ditentukan dengan memeriksa apakah benda tersebut telah menyatu, apakah benda itu merupakan objek kepemilikan tersendiri, daftar hipotek pabrik, dan perjanjian pembebanan hipotek.
Waktu penetapan jumlah piutang yang dijamin dengan hipotek maksimum dapat berbeda bergantung pada siapa yang mengajukan pelelangan dan apakah hubungan transaksi telah berakhir. Karena itu, jika pelelangan sedang berlangsung, waktu penetapan tersebut perlu diperiksa secara terpisah.
Pada umumnya, hak regres pemberi jaminan kebendaan pihak ketiga timbul setelah ia melunasi utang atau kehilangan hak milik atas benda jaminan akibat pelaksanaan hak jaminan. Hak ini tidak boleh disamakan dengan hak regres pendahuluan penjamin.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).