Hubungan Ketetanggaan: Kerugian Antar-Tetangga dan Cara Penyelesaiannya

Berdasarkan 73 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Meskipun timbul kerugian akibat pembangunan oleh tetangga, kebisingan atau bau tidak sedap, penggunaan air, atau akses jalan, tidak setiap gangguan langsung merupakan perbuatan melawan hukum. Perlu dinilai berdasarkan keadaan konkret, seperti tingkat kerugian dan hubungan penggunaan tanah, apakah batas yang harus ditoleransi telah dilampaui. Bergantung pada kasusnya, Anda dapat menuntut agar gangguan dihilangkan atau dicegah, atau meminta ganti rugi.

Pihak yang terlibat → Pemilik tanah → Penghuni terdampak → Tetangga penyebab gangguan → Tetangga membangun, menimbulkan gangguan, atau akses jalan terhalang → Ada gangguan pada penggunaan tanah? → Ya → Tidak → Gangguan melampaui batas yang harus ditoleransi? → Jalan umum tidak tersedia atau tidak berfungsi memadai? → Ya menurut KUH Perdata Pasal 219 dan 220 → Mungkin dapat menuntut pemulihan atau hak melintas → Belum tentu ada perbuatan melawan hukum atau dasar tuntutan → Nilai kerugian, keadaan wilayah, urutan penggunaan tanah, dan kemungkinan menghindari kerugian. Kepatuhan aturan publik tidak otomatis meniadakan tuntutan. → Periksa aturan khusus jarak bangunan, jendela, dan sumur dekat batas tanah. → Pilih jalur yang paling sedikit merugikan. Periksa kompensasi dan pengecualian jika hak melintas timbul dari pembagian tanah. → Faktor penilaian gangguan → Jarak dan batas tanah → Jalur …

Poin penting

Gangguan terhadap kepentingan hidup sehari-hari, seperti sinar matahari, pemandangan, kebisingan, dan bau tidak sedap, dinilai berdasarkan tingkat kerugian, karakteristik wilayah, urutan penggunaan tanah, kemungkinan menghindari kerugian, dan faktor lainnya untuk menentukan apakah batas yang harus ditoleransi telah dilampaui (contoh 1, 3, 4, 16, 17).
Kepatuhan terhadap standar hukum publik dalam undang-undang seperti Undang-Undang Bangunan tidak dengan sendirinya selalu membenarkan kerugian menurut hukum perdata (contoh 1, 3, 17).
Pemilik tanah dapat menuntut agar gangguan terhadap hak kepemilikan dihilangkan atau dicegah. Dalam keadaan tertentu, penghuni juga dapat menuntut agar gangguan terhadap penguasaannya dihilangkan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 214 dan Pasal 205 (민법 제214조, 제205조); contoh 2, 4, 12).
Hak melintas di atas tanah sekitar dapat diakui jika tidak tersedia jalan yang diperlukan untuk mencapai jalan umum atau jalan yang ada tidak berfungsi secara memadai. Pada umumnya, tempat dan cara melintas yang menimbulkan kerugian paling kecil harus dipilih dan pemilik tanah yang dilintasi harus diberi kompensasi atas kerugiannya. Namun, hak melintas yang timbul akibat pembagian tanah atau pengalihan sebagian tanah mungkin tidak mewajibkan pembayaran kompensasi (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 219 dan Pasal 220 (민법 제219조·제220조); contoh 6, 15, 22).
Untuk bangunan, jendela, dan sumur di dekat batas tanah, dapat berlaku ketentuan khusus mengenai jarak atau penyekat pandangan. Karena itu, perlu dibedakan antara apakah batas jarak telah dilanggar dan cara memperoleh pemulihan atas kerugian (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 242, Pasal 243, dan Pasal 244 (민법 제242조·제243조·제244조); contoh 3, 23, 24).
Pemilik unit dapat melakukan tindakan untuk melindungi bagian bersama dalam bangunan bertingkat. Tanggung jawab atas pengelolaan dan perbaikan bagian bersama dapat berbeda, bergantung pada apakah bagian tersebut merupakan bagian eksklusif atau bagian bersama (Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan Bertingkat, Pasal 16 dan Pasal 17 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조·제17조); contoh 2, 13).
Untuk kerugian akibat kebisingan atau getaran dari tempat usaha dan sejenisnya, putusan pengadilan yang dikutip dalam contoh menyatakan bahwa tanggung jawab ganti rugi dapat diakui meskipun pihak penyebab tidak bersalah (Undang-Undang Kerangka Kebijakan Lingkungan, Pasal 44 ayat (1) (환경정책기본법 제44조 제1항); contoh 25).

Pertanyaan umum

Q. Jika bangunan tetangga menghalangi sinar matahari, dapatkah saya menuntut agar bangunan itu dibongkar atau meminta ganti rugi?

Jika gangguan terhadap sinar matahari melampaui batas yang secara sosial dianggap wajar untuk ditoleransi, Anda dapat menuntut agar pekerjaan konstruksi dilarang atau dihentikan, atau meminta ganti rugi. Penilaiannya dilakukan secara menyeluruh dengan mempertimbangkan tingkat kerugian, karakteristik wilayah, peruntukan bangunan, urutan penggunaan tanah, dan kemungkinan untuk mengurangi kerugian. Tuntutan tidak serta-merta ditolak hanya karena ketentuan peraturan perundang-undangan telah dipatuhi.

Q. Dapatkah saya langsung meminta tetangga yang memiliki pabrik untuk mengurangi kebisingan atau bau tidak sedap?

Jika gangguan terhadap kenyamanan hidup akibat kebisingan atau bau tidak sedap melampaui batas yang harus ditoleransi, pemilik atau penghuni dapat menuntut agar gangguan itu dihilangkan atau dicegah. Untuk kerugian akibat pencemaran lingkungan yang timbul, misalnya, dari tempat usaha, menurut putusan pengadilan yang dikutip dalam contoh, tanggung jawab ganti rugi dapat diakui meskipun pihak penyebab tidak bersalah.

Q. Jika tetangga membangun tepat di dekat batas tanah, dapatkah saya menuntut agar bangunan itu dibongkar?

Jika tidak ada kebiasaan khusus, bangunan harus berjarak sekurang-kurangnya setengah meter dari batas tanah. Jika ketentuan ini dilanggar, Anda dapat menuntut perubahan atau pembongkaran bangunan. Namun, setelah satu tahun sejak pembangunan dimulai atau setelah bangunan selesai, berdasarkan Pasal 242 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (민법 제242조), Anda hanya dapat menuntut ganti rugi. Karena itu, perlu dipastikan kapan pekerjaan konstruksi dimulai dan bagaimana keadaan bangunan tersebut.

Q. Dapatkah saya menggunakan tanah tetangga untuk mencapai tanah yang tidak memiliki jalan keluar?

Hak untuk melintas di atas tanah sekitar dapat diakui jika tidak tersedia jalan yang diperlukan atau jalan yang ada tidak cukup untuk digunakan secara nyata. Tempat dan cara melintas harus ditentukan agar kerugian terhadap tanah tetangga sekecil mungkin. Untuk hak melintas di atas tanah sekitar yang umum, pemilik tanah yang dilintasi harus diberi kompensasi atas kerugiannya.

Q. Jika akses jalan terputus setelah saya membeli sebagian tanah, apakah saya tetap harus membayar biaya untuk melintas?

Jika tanah tidak lagi memiliki akses ke jalan umum akibat pembagian tanah atau pengalihan sebagian tanah, hak melintas tanpa biaya di atas tanah pihak yang membagi tanah atau pihak dalam pengalihan sebagian tanah tersebut dapat diakui. Namun, hak ini berlaku di antara pihak yang membagi tanah dan pihak dalam pengalihan sebagian tanah. Cakupan hak melintas ditentukan dengan mempertimbangkan kebutuhan untuk melintas sekaligus kerugian pihak lain.

Q. Jika bagian dalam rumah kami terlihat dari jendela rumah tetangga, dapatkah saya meminta pemasangan penyekat pandangan?

Jika jendela atau balkon yang memungkinkan orang melihat ke dalam rumah tetangga dipasang dalam jarak dua meter dari batas tanah, harus dipasang penyekat pandangan yang memadai. Jika kondisi tersebut terpenuhi, Anda dapat meminta pemilik bangunan untuk memasangnya. Jika kewajiban itu tidak dipenuhi, Anda juga dapat mempertimbangkan untuk menuntut ganti rugi.

Q. Jika terjadi kebocoran dari lantai atas apartemen, kepada siapa saya harus meminta perbaikan?

Pihak yang wajib melakukan perbaikan dan menanggung biayanya dapat berbeda, bergantung pada apakah kebocoran berasal dari bagian eksklusif milik unit di lantai atas atau dari bagian bersama. Pertama, pastikan bagian mana yang mencakup pipa tersebut. Jika perbaikan tidak dilakukan meskipun sudah diminta, Anda dapat mempertimbangkan untuk menuntut penghilangan gangguan atau meminta pengadilan memerintahkan pelaksanaan secara paksa.

Q. Jika tetangga menggunakan koridor bersama atau ruang mesin secara eksklusif, dapatkah seorang pemilik unit mengambil tindakan?

Jika pihak ketiga secara melawan hukum menguasai bagian bersama dalam gedung bertingkat, pemilik unit dapat, sendiri atau bersama pemilik unit lainnya, menuntut penghilangan gangguan atau pembongkaran fasilitas berdasarkan hak atas bagian kepemilikannya bersama. Badan pengelola juga dapat mengambil tindakan terkait, dengan memenuhi persyaratan seperti pengangkatan pengelola.

Hukum terkait

Konstitusi, Pasal 35 ayat (1) (헌법 제35조 제1항)
Undang-Undang Kerangka Kebijakan Lingkungan, Pasal 6 ayat (1) dan Pasal 44 ayat (1) (환경정책기본법 제6조 제1항, 제44조 제1항)
Undang-Undang Kerangka Kebijakan Lingkungan sebelumnya, Pasal 31 ayat (1) (구 환경정책기본법 제31조 제1항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 205 ayat (1) dan (2), Pasal 214, Pasal 217, Pasal 219, Pasal 220, dan Pasal 221 ayat (1) (민법 제205조 제1항·제2항, 제214조, 제217조, 제219조, 제220조, 제221조 제1항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 231 sampai dengan Pasal 234 dan Pasal 236 sampai dengan Pasal 239 (민법 제231조부터 제234조까지, 제236조부터 제239조까지)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 241 sampai dengan Pasal 244, Pasal 263, Pasal 389, dan Pasal 750 (민법 제241조부터 제244조까지, 제263조, 제389조, 제750조)
Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan Bertingkat, Pasal 2 angka 6, Pasal 16, dan Pasal 17 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 제16조, 제17조)
Undang-Undang tentang Pelaksanaan Perdata, Pasal 261 ayat (1) (민사집행법 제261조 제1항)
Undang-Undang Bangunan, Pasal 59 ayat (1) (건축법 제59조 제1항)
Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan, Pasal 55 dan Pasal 81 ayat (1) dan (3) (건축법 시행령 제55조, 제81조 제1항·제3항)
Undang-Undang Promosi Kesehatan Masyarakat, Pasal 9 ayat (5) dan (7), serta Pasal 34 (국민건강증진법 제9조 제5항·제7항, 제34조)
Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Promosi Kesehatan Masyarakat, Pasal 6-2 (국민건강증진법 시행규칙 제6조의2)
Undang-Undang Pengelolaan Apartemen, Pasal 18 (공동주택관리법 제18조)
Undang-Undang Air Tanah, Pasal 7 ayat (1) dan ayat (3) angka 1, serta Pasal 10 ayat (1) angka 2 (지하수법 제7조 제1항·제3항 제1호, 제10조 제1항 제2호)
Undang-Undang Sungai, Pasal 50 ayat (1) (하천법 제50조 제1항)

Perhatikan

Batas yang harus ditoleransi tidak ditentukan hanya berdasarkan adanya kerugian. Tingkat gangguan, karakteristik wilayah, dan keadaan konkret lainnya harus dipertimbangkan bersama.
Tuntutan perubahan atau pembongkaran bangunan karena pelanggaran jarak dari batas tanah dapat dibatasi setelah satu tahun sejak pembangunan dimulai atau setelah bangunan selesai.
Untuk hak melintas di atas tanah sekitar yang umum, pemilik tanah yang dilintasi harus diberi kompensasi atas kerugiannya. Namun, persyaratan dan pihak yang tercakup berbeda untuk hak melintas tanpa biaya yang timbul akibat pembagian tanah atau pengalihan sebagian tanah.
Apakah permohonan tindakan sementara untuk menghentikan pekerjaan konstruksi akan dikabulkan dapat bergantung pada tahap pekerjaan dan kemungkinan timbulnya kerugian tambahan. Permohonan tersebut mungkin tidak dikabulkan jika pekerjaan penggalian telah selesai.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).