LegalPost

Panduan Tuntutan Kebendaan Berdasarkan Hak Milik

Berdasarkan 22 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Pemilik dapat meminta penghapusan tindakan yang saat ini mengganggu hak miliknya atau, jika terdapat kemungkinan besar yang beralasan bahwa gangguan akan terjadi, meminta pencegahannya. Pihak yang dituju dan hal yang dapat dituntut bergantung pada siapa yang benar-benar menguasai objek dan siapa yang mengendalikan keadaan gangguan, serta apakah tuntutan dimaksudkan untuk mengganti kerugian masa lalu atau menghilangkan gangguan yang masih berlangsung.

Sekilas pandang

Para pihak → Pemilik hak milik → Pemilik bangunan → Penguasa objek → Pemilik menghadapi gangguan atau ancaman atas objek → Penggugat masih pemilik? → ya → tidak → Gangguan masih berlangsung? → Ada kemungkinan besar berdasar objektif gangguan? → ya · Pasal 214 KUHPerdata → Dapat menuntut penghapusan gangguan atau pencegahannya → Tuntutan ini tidak tersedia jika bukan pemilik atau gangguan hanya lampau → pihak yang dituju → gangguan lampau → biaya → Cocokkan pihak tergugat: pemilik bangunan atau penguasa aktual → Gangguan lampau saja: pertimbangkan ganti rugi, bukan penghapusan → Biaya penghilangan atau pencegahan tidak dapat dituntut lewat tuntutan ini

Poin penting

  • Tuntutan penghapusan gangguan ditujukan untuk menghilangkan penyebab pelanggaran yang masih berlangsung saat ini dan berbeda dari tuntutan untuk menghilangkan akibat pelanggaran yang telah berakhir atau memperoleh ganti rugi atasnya (kasus 4, putusan Mahkamah Agung tanggal 28 Maret 2003, 2003Da5917).
  • Agar dapat dianggap terdapat kekhawatiran akan terjadinya gangguan, diperlukan kemungkinan besar yang memiliki dasar objektif, bukan sekadar kemungkinan yang samar (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 214 (민법 제214조), kasus 15, putusan Mahkamah Agung tanggal 14 Juli 1995, 94Da50533).
  • Biaya yang dikeluarkan untuk menghilangkan atau mencegah gangguan tidak dapat dituntut melalui tuntutan penghapusan atau pencegahan gangguan berdasarkan hak milik (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 214 (민법 제214조), kasus 10, putusan Mahkamah Agung tanggal 27 November 2014, 2014Da52612).
  • Untuk pembongkaran bangunan di atas tanah, tuntutan dapat diajukan terhadap pemilik bangunan; jika bangunan dikuasai oleh orang yang bukan pemiliknya, pengosongan dapat diminta dari orang yang menguasainya (kasus 12, 20).
  • Terdapat putusan yang menyatakan bahwa jika penghuni bangunan adalah pihak yang wajib membongkarnya, kewajiban untuk mengosongkan bangunan sudah tercakup dalam kewajiban pembongkaran, sehingga tidak perlu meminta putusan pengosongan secara terpisah (kasus 21, putusan Mahkamah Agung tanggal 28 April 2017, 2016Da213916).
  • Pada prinsipnya, tuntutan penyerahan bangunan atau tanah harus diajukan terhadap orang yang saat ini menguasai objek tersebut. Terdapat putusan yang menyatakan bahwa jika karyawan perusahaan hanya merupakan pembantu penguasaan, tuntutan harus diajukan terhadap perusahaan (kasus 14, 17).
  • Pembeli yang menerima penyerahan tanah sebagai pelaksanaan perjanjian jual beli dapat memiliki hak untuk menguasai dan menggunakan tanah berdasarkan perjanjian, sekalipun pendaftaran belum diselesaikan; karena itu, tuntutan penyerahan dari penjual dapat dibatasi (kasus 6, 7).
  • Terdapat putusan yang menyatakan bahwa jika seseorang kehilangan hak milik dan tidak lagi dapat menggunakan hak kebendaan untuk menuntut, ia tidak dapat menuntut ganti rugi dengan alasan bahwa pelaksanaan hak tuntut tersebut menjadi tidak mungkin (kasus 2, putusan pleno Mahkamah Agung tanggal 17 Mei 2012, 2010Da28604).

Pertanyaan umum

Q. Dapatkah saya meminta limbah yang terkubur di tanah disingkirkan berdasarkan hak milik?

Menurut putusan dalam kasus tersebut, hasil yang timbul dari penimbunan pada masa lalu saja sulit dianggap sebagai gangguan terhadap hak milik yang masih berlangsung saat ini. Karena itu, pengangkatan limbah tidak dapat diminta melalui tuntutan penghapusan gangguan. Dijelaskan bahwa masalah ini harus diselesaikan melalui tuntutan ganti rugi.

Kasus 4

Q. Jika penyewa bangunan memiliki daya berlaku terhadap pihak ketiga, dapatkah ia mengajukan hak untuk menguasai bangunan kepada pemilik tanah?

Terdapat putusan yang menyatakan bahwa daya berlaku hak sewa bangunan terhadap pihak ketiga berkaitan dengan bangunan dan, dengan sendirinya, tidak memberikan hak untuk menggunakan tanah. Bergantung pada keadaan kasus, pemilik tanah dapat meminta penghuni bangunan untuk meninggalkan bangunan tersebut.

Kasus 3

Q. Apakah saya cukup meminta pemilik bangunan yang dibangun tanpa izin untuk meninggalkan bangunan tersebut?

Terdapat putusan yang menyatakan bahwa terhadap pemilik bangunan, tuntutan yang harus diajukan adalah pembongkaran bangunan dan penyerahan tanah, bukan pengosongan bangunan. Terhadap orang yang menguasai bangunan tanpa memilikinya, pengosongan dapat diminta secara terpisah.

Kasus 12, Kasus 20

Q. Dapatkah saya menuntut pembongkaran kepada orang yang membeli bangunan yang belum terdaftar, bukan kepada orang yang pertama kali membangunnya?

Orang yang wajib membongkar bangunan yang belum terdaftar tidak selalu merupakan orang yang pertama kali membangunnya. Orang yang memiliki kedudukan untuk mengalihkan bangunan secara hukum dan faktual dapat menjadi pihak yang wajib membongkarnya. Dalam kasus tersebut, orang yang membeli bangunan dinilai memiliki kedudukan itu.

Kasus 16, Kasus 22

Q. Kepada siapa penyerahan harus diminta jika penguasa berubah selama proses pengadilan?

Terdapat putusan yang menyatakan bahwa tuntutan penyerahan karena penguasaan tanpa hak harus diajukan terhadap orang yang secara nyata menguasai objek tersebut. Jika penguasa sebelumnya telah mengalihkan penguasaan dan kini tidak lagi menguasainya, tuntutan harus diajukan terhadap penguasa saat ini.

Kasus 17

Q. Dapatkah penjual meminta tanahnya kembali meskipun pembeli belum menyelesaikan pendaftaran hak?

Pembeli yang menerima penyerahan tanah sebagai pelaksanaan perjanjian jual beli dapat memperoleh hak untuk menguasai dan menggunakan tanah berdasarkan perjanjian, sekalipun pendaftaran belum dilakukan. Dalam kasus tersebut, dijelaskan bahwa pembeli tidak perlu memenuhi tuntutan penyerahan dari penjual kecuali terdapat alasan seperti pembatalan perjanjian secara terpisah.

Kasus 6, Kasus 7

Q. Dapatkah biaya pekerjaan konstruksi untuk mencegah gangguan dituntut berdasarkan hak milik?

Terdapat putusan yang menyatakan bahwa tuntutan penghapusan atau pencegahan gangguan berdasarkan Pasal 214 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tidak mencakup hak untuk menuntut biaya yang dikeluarkan guna menghilangkan atau mencegah gangguan. Karena itu, biaya tersebut tidak dapat dituntut hanya berdasarkan pasal itu.

Kasus 10

Q. Setelah kehilangan hak milik, dapatkah saya menuntut ganti rugi dari pemilik sebelumnya sebagai pengganti pembatalan pendaftaran?

Putusan dalam kasus tersebut menyatakan bahwa ketika hak milik hilang, dasar bagi hak kebendaan untuk menuntut, seperti pembatalan pendaftaran, juga lenyap. Karena itu, ganti rugi tidak dapat dituntut dengan alasan bahwa pelaksanaan hak tuntut tersebut menjadi tidak mungkin. Perlu terlebih dahulu dipastikan apakah hak milik masih dimiliki dan apa dasar tuntutannya.

Kasus 2

Hukum terkait

  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 214 (민법 제214조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 390 (민법 제390조)
  • Undang-Undang Bangunan Pasal 38 (건축법 제38조)
  • Undang-Undang Bangunan Pasal 39 (건축법 제39조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan Pasal 25 (건축법 시행령 제25조)
  • Peraturan tentang Pencatatan dan Pengelolaan Daftar Bangunan, dan sebagainya Pasal 6 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제6조)
  • Peraturan tentang Pencatatan dan Pengelolaan Daftar Bangunan, dan sebagainya Pasal 21 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제21조)

Perhatikan

  • Permintaan untuk menghilangkan kerugian atau akibat pelanggaran yang telah terjadi pada masa lalu harus dibedakan dari tuntutan untuk menghilangkan penyebab gangguan yang masih berlangsung saat ini.
  • Pihak yang dituju dalam tuntutan penyerahan, pengosongan, atau pembongkaran dapat berbeda-beda, bergantung pada apakah pihak tersebut merupakan penguasa nyata, pembantu penguasaan, pemilik bangunan, atau orang yang berwenang mengalihkan bangunan.
  • Tuntutan pencegahan gangguan tidak dapat didasarkan hanya pada kemungkinan abstrak; harus ada kemungkinan besar yang memiliki dasar objektif.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 소유권에 기한 방해제거청구권의 범위
  2. 물권적 청구권의 이행불능으로 인한 전보배상청구권의 인정가부
  3. 소유권에 기한 방해제거청구의 상대방
  4. 방해의 의미
  5. 소유권에 기한 방해제거청구권의 범위
  6. 소유물반환 청구권 행사의 상대방
  7. 소유물반환 청구권 행사의 상대방
  8. 소유물반환청구권자
  9. 소유물반환 청구의 가부
  10. 물권적 청구권의 범위
  11. 소유권에 기한 방해제거청구 가부
  12. 소유권에 기한 방해제거청구의 상대방
  13. 용익물권자가 있는 경우 소유자의 소유물반환 청구 가부
  14. 소유물반환 청구권 행사의 상대방
  15. 방해의 염려의 의미
  16. 미등기 건물의 철거의무자
  17. 소유물반환 청구권 행사의 상대방
  18. 물권적 청구권의 상대방
  19. 소유물반환 청구 상대방 점유의 태양
  20. 소유권에 기한 퇴거의무자
  21. 철거 의무의 범위
  22. 미등기 건물의 철거의무자

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).