LegalPost

Hal-hal Penting yang Perlu Diketahui tentang Pemulihan dan Pelaksanaan Hak Milik

Berdasarkan 122 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Kepemilikan dan kemungkinan pemulihan hak milik tidak dapat ditentukan hanya berdasarkan pendaftaran. Jenis penitipan nama, para pihak dalam kontrak jual beli, serta apakah pihak ketiga telah memperoleh hak juga perlu diperiksa. Batas tanah, properti yang belum terdaftar, dan bagian bersama dalam bangunan bertingkat dinilai berdasarkan kriteria yang berbeda-beda.

Sekilas pandang

Para pihak → Penitip nama → Penerima penitipan nama → Penjual atau pihak ketiga → Properti didaftarkan atas nama orang lain; penitip ingin memulihkan hak milik → Apakah pihak lawan kontrak jual beli tidak mengetahui penitipan nama? → Ya — Pasal 4 → Tidak → Apakah penerima penitipan nama mengalihkan properti kepada pihak ketiga? → Ya — Pasal 4 ayat 3 → Apakah masa tenggang berlalu tanpa pendaftaran atas nama pemilik sebenarnya? → Ya → Setelah masa tenggang lewat, tuntutan pendaftaran peralihan hak milik karena pengakhiran penitipan nama tidak dapat diajukan → Pengecualian atau hak pihak ketiga dapat memengaruhi hasil; pendaftaran saja tidak menentukan hak milik → Periksa para pihak dalam → Kontrak jual beli → Periksa jenis penitipan nama dan → Status pendaftaran serta masa tenggang → Periksa kemungkinan alasan lain → Yang membuat perolehan pihak ketiga tidak sah

Poin penting

  • Berdasarkan Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, perjanjian penitipan nama dan pendaftaran yang didasarkan padanya pada prinsipnya tidak sah. Namun, jika pihak lawan dalam kontrak jual beli tidak mengetahui adanya penitipan nama, perubahan hak kebendaan berdasarkan pendaftaran dapat tetap sah (Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 4 (부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조)).
  • Bahkan untuk penitipan nama yang dilakukan sebelum Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name mulai berlaku, jika pendaftaran atas nama pemilik sebenarnya dan sebagainya tidak dilakukan dalam masa tenggang, setelah masa tenggang berakhir, tuntutan pendaftaran peralihan hak milik dengan alasan pengakhiran penitipan nama tidak dapat diajukan (Kasus 5, 9).
  • Dalam penitipan nama dengan pendaftaran tiga pihak, jika perjanjian dan pendaftaran tidak sah, hak milik dapat kembali kepada penjual. Dalam keadaan ini, perlu diperiksa apakah penitip dapat melaksanakan haknya dengan mendasarkan diri pada hak untuk menuntut pendaftaran peralihan hak milik terhadap penjual (Kasus 2, 3).
  • Jika penerima penitipan nama mengalihkan properti kepada pihak ketiga, pada prinsipnya pihak ketiga dapat memperoleh hak milik tanpa memandang apakah ia mengetahui ketidakabsahan penitipan nama (Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 4(3) (부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제3항), Kasus 13, 14).
  • Apakah suatu transaksi merupakan penitipan nama dalam kontrak ditentukan berdasarkan siapa yang menjadi pihak dalam kontrak jual beli. Pihak yang membayar harga pembelian atau apakah penjual mengetahui penitipan nama saja tidak menentukan siapa pihak dalam kontrak (Kasus 11, 16).
  • Kecuali terdapat keadaan khusus, batas dan luas tanah yang dimiliki ditentukan berdasarkan batas dan luas dalam catatan kadaster, bukan pagar fisik atau batas penggunaan di lapangan (Kasus 15).
  • Apakah suatu bagian dalam bangunan bertingkat merupakan bagian bersama atau bagian milik pribadi ditentukan pada prinsipnya berdasarkan struktur dan fungsi objektifnya saat kepemilikan terpisah dibentuk. Penggunaan bagian bersama sebagai tempat tinggal di kemudian hari tidak mengubahnya menjadi bagian milik pribadi (Kasus 20, 24).
  • Jika menemukan barang hilang, barang itu harus segera dikembalikan atau diserahkan ke kantor polisi dan sebagainya. Jika pemilik muncul, penemu dapat menuntut kompensasi dalam batas yang ditentukan oleh hukum. Jika tidak ada pihak yang mengajukan haknya dalam jangka waktu yang ditentukan, penemu dapat memperoleh hak milik (Lost Property Act, Articles 1, 4, 6, 9, and 14 (유실물법 제1조·제4조·제6조·제9조·제14조); Civil Act, Article 253 (민법 제253조)).

Pertanyaan umum

Q. Bisakah saya mendapatkan kembali properti yang dahulu didaftarkan atas nama orang lain dengan mengakhiri penitipan nama?

Setelah masa tenggang berdasarkan Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name berlalu, perjanjian penitipan nama dan pendaftaran yang didasarkan padanya menjadi tidak sah. Karena itu, Anda tidak dapat menuntut pendaftaran peralihan hak milik dengan alasan pengakhiran penitipan nama. Namun, bergantung pada jenis penitipan nama dan status pendaftaran saat ini, cara lain seperti tuntutan penghapusan pendaftaran berdasarkan hak milik atau tuntutan pengembalian keuntungan tanpa dasar hukum dapat menjadi persoalan.

Kasus 1, Kasus 3, Kasus 5, Kasus 9

Q. Jika penerima penitipan nama menjual properti yang dititipkan kepada pihak ketiga, bisakah saya mendapatkan kembali hak miliknya?

Pada prinsipnya, pihak ketiga yang memperoleh properti dari penerima penitipan nama dapat memperoleh hak milik yang tidak dapat digugurkan hanya dengan mengajukan alasan bahwa penitipan nama tidak sah. Namun, perlu diperiksa secara tersendiri apakah terdapat alasan lain yang membuat perolehan pihak ketiga tidak sah atau keadaan khusus, seperti keterlibatan aktif pihak ketiga.

Kasus 2, Kasus 13, Kasus 14, Kasus 17

Q. Jika saya membayar harga pembelian saat membeli properti yang dititipkan atas nama orang lain, apakah saya menjadi pembelinya?

Siapa pembeli ditentukan berdasarkan para pihak dalam kontrak jual beli. Fakta bahwa Anda menanggung harga pembelian atau bahwa penjual mengetahui adanya penitipan nama tidak dengan sendirinya menjadikan penitip nama sebagai pihak dalam kontrak. Keadaan khusus, seperti kepada siapa para pihak bermaksud membebankan akibat hukum kontrak, juga perlu diperiksa.

Kasus 11, Kasus 16

Q. Jika batas tanah yang terdaftar berbeda dari letak pagar sebenarnya, mana yang menjadi acuan?

Jika tidak ada keadaan khusus, letak, nomor persil, jenis penggunaan, luas, dan batas tanah ditentukan berdasarkan catatan kadaster. Secara terpisah, perlu dinilai apakah terdapat keadaan khusus, seperti para pihak sepakat untuk bertransaksi berdasarkan batas fisik pada saat jual beli atau adanya kesalahan teknis dalam pembuatan peta kadaster.

Kasus 15

Q. Jika alamat pemilik tidak tercantum atau namanya berbeda dalam buku tanah, bisakah saya langsung mendaftarkan hak milik untuk pertama kalinya?

Jika pemilik tidak dapat ditentukan berdasarkan buku tanah, pendaftaran awal hak milik sulit dilakukan hanya dengan menggunakan data tersebut. Perlu dipertimbangkan untuk memperbaiki keterangan pemilik melalui pemeriksaan dan penetapan oleh instansi yang mengelola catatan kadaster, atau, sesuai keadaan perkara, memperoleh putusan berkekuatan hukum tetap yang membuktikan hak milik.

Kasus 6

Q. Jika tempat perlindungan bawah tanah di hunian bersama telah lama digunakan sebagai kamar, bisakah tempat itu menjadi milik saya?

Jika suatu ruang dibuat sebagai bagian bersama saat kepemilikan terpisah dibentuk, ruang tersebut tidak dapat menjadi objek kepemilikan terpisah meskipun kemudian diubah menjadi kamar atau digunakan sebagai tempat tinggal. Apakah ruang bawah tanah merupakan bagian bersama atau bagian milik pribadi yang terpisah ditentukan dengan mempertimbangkan secara menyeluruh struktur dan fungsi objektif bangunan serta keadaan pada saat unit-unitnya dipasarkan.

Kasus 20, Kasus 24

Q. Jika uang kompensasi komunitas nelayan tampaknya dibagi secara tidak adil, bisakah saya langsung menuntut bagian saya?

Uang kompensasi akibat hapusnya hak perikanan merupakan milik kolektif komunitas nelayan. Karena itu, pembagiannya berdasarkan anggaran dasar atau keputusan rapat umum menjadi hal yang harus dipertimbangkan terlebih dahulu. Alih-alih langsung menuntut bagian pribadi, anggota perlu mempertimbangkan untuk menggugat tidak adanya atau tidak sahnya keputusan apabila prosedur pengambilan keputusan rapat umum cacat atau isinya sangat tidak adil.

Kasus 19

Q. Saya menemukan dompet di bus. Jika pemiliknya tidak muncul, bisakah saya memilikinya?

Dompet harus segera dikembalikan kepada pemiliknya atau diserahkan ke kantor polisi dan sebagainya. Jika dompet diserahkan dan diumumkan sesuai prosedur hukum, lalu pemilik tidak mengajukan haknya dalam jangka waktu yang ditentukan, orang yang menemukannya dapat memperoleh hak milik. Namun, setelah memperoleh hak milik, orang tersebut tetap harus mengambil barang itu dalam jangka waktu yang ditentukan.

Kasus 22

Q. Jika saya membeli properti dahulu tetapi tidak mendaftarkannya, bisakah saya masih menuntut hak milik sekarang?

Dalam perkara seperti contoh, jika jual beli tersebut terjadi sebelum Civil Act mulai berlaku, pembeli dapat kehilangan hak miliknya karena tidak melakukan pendaftaran dalam jangka waktu yang ditentukan sejak undang-undang tersebut mulai berlaku. Namun, hal-hal berikut perlu dibedakan dan diperiksa: apakah hak untuk menuntut pendaftaran peralihan hak milik berdasarkan kontrak jual beli masih ada, apakah pembeli telah menerima penyerahan dan terus menguasai properti, serta apakah pembeli berikutnya terlibat secara aktif dalam jual beli ganda.

Kasus 8

Hukum terkait

  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 3 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조)
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 4 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조)
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 6 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조)
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조)
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 11 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조)
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 12 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조)
  • Civil Act, Article 2 (민법 제2조)
  • Civil Act, Article 162 (민법 제162조)
  • Civil Act, Article 188 (민법 제188조)
  • Civil Act, Article 189 (민법 제189조)
  • Civil Act, Article 215 (민법 제215조)
  • Civil Act, Article 249 (민법 제249조)
  • Civil Act, Article 252 (민법 제252조)
  • Civil Act, Article 253 (민법 제253조)
  • Civil Act, Article 275 (민법 제275조)

Perhatikan

  • Dalam perkara penitipan nama, perlu dibedakan antara penitipan nama dengan pendaftaran dua pihak, penitipan nama dengan pendaftaran tiga pihak, dan penitipan nama dalam kontrak. Siapa para pihak dalam kontrak jual beli dan apakah penjual mengetahui penitipan nama dapat memengaruhi kesimpulan.
  • Dalam contoh kasus, hak untuk menuntut pendaftaran peralihan hak milik berdasarkan tuntutan pengembalian keuntungan tanpa dasar hukum menghadapi persoalan daluwarsa selama 10 tahun. Fakta bahwa seseorang menguasai atau menggunakan properti tidak dengan sendirinya berarti daluwarsa hak tuntut tersebut tidak berjalan.
  • Jika batas dalam catatan kadaster berbeda dari batas fisik, atau pemilik dalam buku tanah sulit ditentukan, jangan berasumsi bahwa kepemilikan atau batas dapat ditetapkan hanya berdasarkan keadaan penggunaan di lapangan atau surat keterangan yang dibuat secara informal.
  • Kompensasi atas barang hilang tidak dapat dituntut setelah satu bulan berlalu sejak barang dikembalikan. Selain itu, jika seseorang memperoleh hak milik atas barang hilang, terdapat jangka waktu tersendiri untuk mengambil barang tersebut.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 수탁자명의로 부동산매매·소유권이전등기 한 경우 명의신탁자소유권회복
  2. 명의신탁 부동산을 수탁자가 임의 처분한 경우 명의신탁자의 보호
  3. 매수부동산을 타인명의로 등기명의신탁 한 경우 명의신탁자 소유권회복방법
  4. 양도담보로 제공된 동산의 선의취득 가능 여부
  5. 명의신탁자가 제3자에게 진정등기명의회복청구 가능한지
  6. 토지대장상 소유자의 주소를 모르는 미등기토지의 등기절차
  7. 상속인 중 1인이 피상속인 소유 부동산 전부를 그 명의로 등기한 후, 다른 상속인의 지분에 대해서는 대외로만 보유하겠다는 약정...
  8. 구민법 당시 부동산을 매수하고 이전등기하지 않은 자의 지위
  9. 유예기간 경과 후 등기명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기신청이 가능한지
  10. 부동산소유자 행방불명 시 국유재산법상 공고만으로 국유화 가능한지
  11. 타인을 통해 부동산을 매수하면서 매수인 및 소유권이전등기 명의를 타인으로 하기로 한 경우, 그 타인이 매매당사자인지 여부
  12. 주택재건축정비사업조합이 현금청산대상자에게 매도청구 가능한지
  13. 부동산 명의신탁이 무효인 경우 제3자에 대한 대외적 효력
  14. 이른바 제3자간 명의신탁의 경우, 매도인이 대금을 모두 수령한 상태에서 수탁자가 자신의 명의로 등기한 부동산을 제3자에게 처분...
  15. 토지경계가 공부상과 일치하지 않을 경우 그 소유권의 범위
  16. 타인을 통해 부동산을 매수하면서 매수인 및 소유권이전등기 명의를 타인으로 하기로 하였으나, 매도인이 명의신탁관계를 알고 있었을...
  17. 명의수탁자로부터 신탁된 토지를 취득한 제3자의 부당이득반환청구
  18. 아파트 소유권이 분양회사인 경우 재건축조합의 매도청구 상대방
  19. 어촌계원이 바로 어업권상실 손실보상금지분 재분배청구 가능한지
  20. 공동주택의 공용부분을 주거로 사용할 때 전유부분으로 변경가능한지
  21. 명의신탁자가 명의신탁 부동산을 계속 점유·사용하여 온 경우에 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가...
  22. 지갑을 습득한 자의 유실물 소유자에 대한 보상청구권
  23. 학교법인이 명의수탁자인 경우 허가권을 가지는 관할청의 지위
  24. 아파트 지하층의 소유권은 입주자와 건축주 중 누구에게 귀속되는지
  25. 사실혼 배우자에게도 부동산 명의신탁이 허용되는지

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).