LegalPost

Panduan Administrasi Properti dan Ganti Rugi Proyek Kepentingan Umum

Berdasarkan 121 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Jika tanah atau bangunan termasuk dalam proyek kepentingan umum, atau dikenai keputusan administratif terkait pembangunan atau bangunan, periksa secara terpisah siapa yang berhak menerima ganti rugi, jenis ganti rugi yang tersedia, keputusan yang dapat digugat, dan prosedurnya. Kelayakan dan jumlah ganti rugi dapat berbeda bergantung pada apakah tanah benar-benar digarap, ditempati, atau digunakan untuk usaha; hubungan hak; waktu pelaksanaan proyek; serta riwayat penggunaan tanah.

Sekilas pandang

Pihak terkait → Pemilik tanah atau bangunan → Penggarap lahan pertanian → Pelaksana proyek → ① Tanah atau bangunan terkena proyek kepentingan umum → Apakah sebagian bangunan diambil dan merugikan bagian yang tersisa? → Ya · UU Proyek Kepentingan Umum Pasal 75-2 → Tidak → Apakah lahan pertanian benar-benar digarap? → Ya · UU Proyek Kepentingan Umum Pasal 77 ayat 2 → Apakah Anda keberatan dengan jumlah dalam keputusan penetapan? → Ya · UU Proyek Kepentingan Umum Pasal 83 sampai 85 → Ganti rugi mengikuti jenis kerugian Usaha tani umumnya untuk penggarap Kerugian bagian bangunan yang tersisa juga dapat diganti → Keberatan atas jumlah dapat diajukan melalui permohonan keberatan atau gugatan administrasi → Pastikan siapa yang menggarap dan bedakan ganti rugi tanah dari kerugian usaha tani → Catat penurunan nilai sisa bangunan dan biaya perbaikan → Periksa syarat biaya pindah dan dampak langsu…

Poin penting

  • Pada prinsipnya, ganti rugi atas kerugian pertanian dibayarkan kepada orang yang benar-benar menggarap lahan. Namun, jika pemilik lahan pertanian adalah petani yang tinggal di wilayah tersebut, pembayaran dapat dilakukan berdasarkan kesepakatan antara pemilik dan penggarap (Undang-Undang Proyek Kepentingan Umum, Pasal 77 ayat 2 (공익사업법 제77조 제2항)).
  • Jika sebagian bangunan diambil sehingga nilai bangunan yang tersisa menurun atau perlu diperbaiki, kerugian tersebut juga dapat menjadi objek ganti rugi. Dalam keadaan tertentu, pembelian bangunan yang tersisa juga dapat diminta (Undang-Undang Proyek Kepentingan Umum, Pasal 75-2; Peraturan Pelaksanaannya, Pasal 35 (공익사업법 제75조의2, 시행규칙 제35조)).
  • Jika keberatan terhadap jumlah ganti rugi pengambilalihan tanah, setelah menerima keputusan penetapan, permohonan keberatan dapat diajukan kepada Komisi Pusat Pengambilalihan Tanah atau gugatan administrasi dapat diajukan. Dalam gugatan mengenai kenaikan atau penurunan jumlah ganti rugi, pihak lawan dapat ditentukan sebagai pelaksana proyek atau pemilik tanah/pihak yang berkepentingan (Undang-Undang Proyek Kepentingan Umum, Pasal 83 sampai 85 (공익사업법 제83조~제85조)).
  • Dalam menilai jumlah ganti rugi atas tanah yang akan diambil, transaksi tanah di sekitar atau preseden ganti rugi tidak selalu harus diperhitungkan. Namun, data tersebut dapat dipertimbangkan jika merupakan harga yang wajar dan memengaruhi penilaian (putusan Mahkamah Agung yang dikutip dalam kasus tersebut).
  • Untuk biaya pemindahan tempat tinggal dan biaya pindah, periksa jenis proyek dan persyaratan penerima. Dalam keadaan tertentu, orang yang berhak atas penyelesaian tunai dalam proyek pembangunan kembali perumahan juga dapat memenuhi syarat. Untuk pemilik, yang dapat menjadi persoalan adalah apakah ia memiliki dan menempati bangunan sejak tanggal rencana penataan kawasan diumumkan untuk ditinjau sampai saat ganti rugi diberikan (Kasus 21 dan 24).
  • Izin bangunan atau izin perubahan yang dianggap mencakup izin kegiatan pembangunan dapat ditolak jika tidak memenuhi standar pemberian izin kegiatan pembangunan. Namun, penolakan yang hanya didasarkan pada kesulitan menyusun rencana menyeluruh yang tidak jelas dapat melanggar hukum (Kasus 23).
  • Rencana administratif atau penetapan kawasan izin transaksi tanah dapat menjadi objek gugatan administrasi bergantung pada apakah hal itu berdampak langsung terhadap hak dan kewajiban. Meskipun perencanaan kota memberikan ruang diskresi, penimbangan kepentingan dan prinsip proporsionalitas tetap harus dipatuhi (Kasus 7 dan 14).
  • Kerugian yang timbul akibat penggunaan tanah tanpa wewenang sebelum pengambilalihan berlaku dapat dibedakan dari ganti rugi kerugian dalam prosedur keputusan penetapan pengambilalihan. Kerugian tersebut dapat ditangani sebagai tuntutan ganti rugi perdata atau pengembalian keuntungan yang diperoleh tanpa dasar hukum (Kasus 20).

Pertanyaan umum

Q. Saya menyewa lahan pertanian dan menggarapnya sendiri. Siapa yang berhak menerima ganti rugi usaha tani?

Pada prinsipnya, kerugian pertanian diberikan kepada orang yang benar-benar menggarap lahan. Namun, jika pemilik lahan pertanian adalah petani yang tinggal di wilayah tersebut, pemilik dan penggarap sebenarnya dapat bermusyawarah untuk menentukan siapa yang akan menerima ganti rugi. Ganti rugi atas tanah itu sendiri harus dibedakan dari ganti rugi atas kerugian pertanian dan tanaman.

Kasus 1

Q. Apakah saya dapat menerima ganti rugi jika nilai bangunan yang tersisa turun setelah sebagian bangunan diambil?

Jika sebagian dari satu kelompok bangunan milik pemilik yang sama diambil atau digunakan, sehingga nilai bagian bangunan yang tersisa menurun atau timbul kerugian, kerugian tersebut dapat diberi ganti rugi. Biaya perbaikan bagian yang tersisa juga dapat dipertimbangkan. Jika jumlah kerugian dan biaya perbaikan melebihi nilai bangunan yang tersisa, bangunan yang tersisa tersebut mungkin dapat dibeli.

Kasus 2

Q. Prosedur apa yang dapat ditempuh jika saya menganggap jumlah ganti rugi pengambilalihan tanah terlalu rendah?

Jika keberatan terhadap keputusan penetapan, permohonan keberatan dapat diajukan kepada Komisi Pusat Pengambilalihan Tanah dalam waktu 30 hari sejak tanggal diterimanya salinan resmi keputusan tersebut. Gugatan administrasi juga dapat diajukan tanpa terlebih dahulu mengajukan permohonan keberatan. Jangka waktu pengajuan gugatan setelah keputusan diterima bergantung pada ketentuan Undang-Undang Proyek Kepentingan Umum yang dikutip dalam kasus tersebut, sehingga tenggat waktunya perlu diperiksa.

Kasus 17, Kasus 18

Q. Apakah bangunan tanpa izin dapat menerima ganti rugi jika termasuk dalam proyek kepentingan umum?

Kasus tersebut menjelaskan bahwa bangunan tidak serta-merta dikecualikan dari ganti rugi hanya karena izin bangunan tidak diperoleh. Namun, penilaiannya dapat berbeda bergantung pada keadaan konkret, seperti legalitas bangunan, waktu dan proses pembangunan, serta kondisi penggunaannya.

Kasus 5

Q. Apakah orang yang berhak atas penyelesaian tunai dalam proyek pembangunan kembali juga dapat menerima biaya pemindahan tempat tinggal dan biaya pindah?

Kasus tersebut menjelaskan bahwa orang yang berhak atas penyelesaian tunai dalam proyek pembangunan kembali perumahan dan merupakan pemilik bangunan tempat tinggal dapat menerima biaya pemindahan tempat tinggal dan biaya pindah apabila hak milik dialihkan melalui kesepakatan penyelesaian tunai, atau apabila bangunan diambil karena tidak tercapai kesepakatan. Secara terpisah, untuk menentukan apakah pemilik berhak atas biaya pemindahan tempat tinggal, dapat menjadi pertimbangan apakah ia terus memiliki dan menempati bangunan sejak tanggal rencana penataan kawasan diumumkan untuk ditinjau sampai saat ganti rugi bangunan diberikan.

Kasus 21, Kasus 24

Q. Dapatkah izin perluasan bangunan ditolak karena surat pernyataan yang saya serahkan saat memperoleh izin bangunan?

Jika syarat dikenakan pada izin bangunan atau persetujuan penggunaan yang merupakan tindakan terikat, tanpa dasar hukum, syarat tersebut mungkin tidak diakui keabsahannya. Karena itu, menolak permohonan hanya dengan alasan surat pernyataan yang dibuat secara tidak patut berpotensi melanggar hukum. Namun, penilaian dapat berbeda jika secara terpisah terdapat kebutuhan kepentingan umum yang sangat kuat.

Kasus 9

Q. Dapatkah penetapan kawasan izin transaksi tanah atau keputusan perencanaan kota digugat melalui gugatan administrasi?

Kasus tersebut menjelaskan bahwa penetapan kawasan izin transaksi tanah dapat menjadi objek gugatan administrasi karena secara langsung menimbulkan pembatasan hukum terhadap transaksi dan penggunaan tanah. Keputusan perencanaan kota juga dapat secara konkret membatasi pelaksanaan hak. Namun, karena dalam perencanaan terdapat diskresi, perlu diperiksa apakah terdapat alasan yang menjadikannya melanggar hukum, misalnya tidak dilakukannya penimbangan kepentingan atau kurangnya objektivitas dan kewajaran.

Kasus 7, Kasus 14

Q. Jika pelaksana proyek melakukan pekerjaan di atas tanah sebelum keputusan pengambilalihan ditetapkan, dapatkah saya meminta ganti rugi dalam keputusan tersebut?

Kasus tersebut menjelaskan bahwa kerugian akibat penggunaan tanah tanpa wewenang sebelum pengambilalihan berlaku tidak dapat dituntut sebagai ganti rugi kerugian dalam prosedur keputusan penetapan pengambilalihan. Dalam keadaan demikian, perlu dipertimbangkan secara terpisah apakah dapat diajukan tuntutan ganti rugi perdata atau pengembalian keuntungan yang diperoleh tanpa dasar hukum.

Kasus 20

Q. Apakah nilai ganti rugi pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai jalan selalu lebih rendah?

Tidak. Penilaian yang lebih rendah dapat diterapkan jika tanah tersebut merupakan jalan yang secara faktual berstatus jalan privat, dan terdapat alasan objektif untuk menilainya lebih rendah daripada tanah di sekitarnya berdasarkan berbagai keadaan, seperti proses pembukaan jalan atau hubungan penggunaannya. Tanah tidak otomatis dikurangi nilainya hanya karena pernah digunakan sebagai jalan.

Kasus 22

Hukum terkait

  • Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 2 angka 5 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조 제5호)
  • Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 25 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조)
  • Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 34 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제34조)
  • Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 40 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조)
  • Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 45 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조)
  • Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 50 dan 51 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제50조, 제51조)
  • Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 61, 64, dan 68 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제61조, 제64조, 제68조)
  • Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 73, 75, dan 75-2 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조, 제75조, 제75조의2)
  • Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 76, 77, dan 78 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제76조, 제77조, 제78조)
  • Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 81 sampai 85 dan 89 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제81조~제85조, 제89조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 26, 33, dan 35 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조, 제33조, 제35조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang tentang Pengadaan Tanah, dsb. dan Ganti Rugi untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 37 sampai 41, 44 sampai 48, 54, dan 55 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제37조~제41조, 제44조~제48조, 제54조, 제55조)
  • Undang-Undang tentang Pengembalian Keuntungan Pembangunan, Pasal 5 ayat 3; Pasal 4 ayat 1 Peraturan Pelaksanaannya (개발이익환수에 관한 법률 제5조 제3항, 같은 법 시행령 제4조 제1항)
  • Undang-Undang tentang Perencanaan dan Pemanfaatan Wilayah Nasional, Pasal 56 sampai 58, 64, 117, dan 118 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조~제58조, 제64조, 제117조, 제118조)
  • Undang-Undang tentang Gugatan Administrasi, Pasal 2, 3, dan 19 (행정소송법 제2조, 제3조, 제19조)

Perhatikan

  • Pengajuan keberatan atas keputusan penetapan, keberatan atas harga tanah resmi perorangan, dan prosedur lainnya memiliki tenggat waktu. Karena itu, pertama-tama periksa tanggal diterimanya keputusan penetapan atau keputusan dan pengumuman terkait.
  • Ganti rugi kerugian dan ganti rugi atas perbuatan melawan hukum dapat memiliki dasar dan prosedur yang berbeda. Karena itu, perlu dibedakan apakah kerugian akibat penggunaan atau pekerjaan sebelum pengambilalihan dapat dituntut dalam keputusan penetapan pengambilalihan.
  • Kelayakan untuk menerima ganti rugi dapat berbeda bergantung pada apakah tanah benar-benar digarap, ditempati, atau digunakan untuk usaha; waktu izin atau pelaporan; waktu pengumuman proyek; serta riwayat penggunaan tanah.
  • Kasus-kasus tersebut juga mengutip putusan pengadilan berdasarkan peraturan yang telah dicabut dan ketentuan peraturan dari periode yang berbeda. Untuk perkara nyata, periksa peraturan yang berlaku pada waktu terkait dan prosedur yang berlaku saat ini.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 농지 수용 시 영농보상금은 소유자와 임차인 중 누가 받는지
  2. 건물의 일부만 수용 시 잔여건물에 대한 감가보상 인정되는지
  3. 개발부담금부과처분과 관련하여 동일한 사업의 분할개발인지 여부
  4. 행정청의 개별공시지가결정에 대한 불복절차
  5. 무허가건물도 손실보상의 대상인지
  6. 공법상 의무의 이행을 민사소송의 방법으로 구할 수 있는지
  7. 부당한 도시계획결정에 대한 행정소송 가능한지
  8. 지목이 유지(溜池)인 밭의 지목변경신청반려처분 취소방법
  9. 신축건물사용승인을 받을 당시 작성하였던 공증각서의 내용에 반하여 후에 제출한
  10. 측량을 위한 출입사실을 통지하지 않고 한 도로구역결정의 효력
  11. 아파트 명칭변경의 요건과 절차
  12. ‘가설건축물’ 수용 시 임차인의 영업손실을 보상하여야 하는지
  13. 영업손실보상에 있어서 영업의 폐지 또는 휴업 여부의 구별기준
  14. 토지거래허가구역의 지정이 항고소송의 대상인 ‘처분’이 되는지
  15. 어업권자의 손실보상청구권 행사 방법
  16. 무허가건물 양수인에 대한 변상금부과 가능한지
  17. 지방토지수용위원회의 보상금 증액 재결에 대한 불복절차
  18. 위법한 토지수용 재결에 대하여 불복 시 취소소송의 대상
  19. 수용토지의 정당한 보상액 산정 시 보상선례를 참작할 수 있는지
  20. 수용효력발생 전 사업시행자가 수용대상토지를 사용한 경우
  21. 공익사업의 시행에 의거 주거용 건축물 소유자에 대한 주거이전비 보상은 정비계획에 관한 공람ㆍ공고일부터 해당 건축물에 대한 보상...
  22. 도로로 사용되던 토지의 수용 시 다른 토지보다 보상액이 적은지
  23. 개발행위허가의 변경이 의제되는 건축허가사항의 변경허가
  24. 현금청산대상자에 대한 주거이전비 및 이사비의 지급여부
  25. 토지손실보상금에 대한 압류 및 전부명령 시 공탁사유인지

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).