LegalPost

Panduan Perantaraan Properti: Kewajiban dan Imbalan Perantara

Berdasarkan 50 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Agen real estat berlisensi yang menjalankan usaha harus memeriksa dan menjelaskan secara akurat hal-hal penting, seperti hubungan hukum atas objek perantaraan serta pembatasan transaksi dan penggunaan. Jika kelalaian dalam melakukan hal tersebut menimbulkan kerugian, agen dapat bertanggung jawab untuk memberikan ganti rugi. Imbalan perantaraan harus dinilai dengan mempertimbangkan terbentuknya kontrak, tingkat kontribusi kegiatan perantaraan, batas yang ditetapkan undang-undang, dan hal-hal lainnya.

Sekilas pandang

Pihak terkait → Agen real estat berlisensi → Klien dan pihak transaksi → ① Menilai kewajiban agen dan hak atas imbalan → Apakah ada kontrak perantaraan? → Ya → Apakah kontrak yang diperantarai terbentuk? → Tidak → Imbalan belum tentu dapat ditagih → Apakah kegiatan perantaraan berkontribusi pada terbentuknya kontrak? → Imbalan pada prinsipnya dapat ditagih → Periksa kewajiban → Pastikan fakta penting diperiksa dan dijelaskan akurat dengan dokumen pendukung, meski tanpa imbalan → Periksa potensi kerugian → Kelalaian yang menimbulkan kerugian dapat memicu ganti rugi; asisten dan agen pemberi kerja bisa sama-sama bertanggung jawab → Periksa batas dan pengecualian → Imbalan tunduk pada batas undang-undang; dalam keadaan khusus, imbalan sepadan mungkin tetap dapat diminta

Poin penting

  • Agen real estat berlisensi yang menjalankan usaha harus menangani pekerjaan perantaraan yang dipercayakan kepadanya dengan kehati-hatian seorang pengelola yang baik serta menjalankan tugas dengan itikad baik dan jujur (Pasal 681 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea (민법 제681조), Pasal 29 Ayat 1 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제29조 제1항)).
  • Agen harus memeriksa dan menjelaskan secara akurat keadaan, lokasi, hubungan hukum, serta pembatasan transaksi atau penggunaan berdasarkan undang-undang atas objek perantaraan, dengan menyertakan dokumen pendukung (Pasal 25 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제25조), kasus 1·5·17).
  • Hubungan hukum yang tidak tampak dalam daftar tanah dan bangunan juga dapat menjadi objek pemeriksaan dan penjelasan jika penting untuk menilai transaksi. Kasus pemeriksaan uang jaminan dan masa sewa penyewa lama pada rumah dengan banyak unit merupakan contohnya (kasus 6·19).
  • Jika kontrak dibuat oleh wakil, kuasa perwakilannya harus dipastikan. Jika kerugian timbul akibat tindakan asisten perantara dalam menjalankan tugasnya, asisten tersebut dan agen real estat berlisensi yang mempekerjakannya dapat sama-sama bertanggung jawab (kasus 18·23).
  • Untuk menagih imbalan perantaraan, pada prinsipnya hal-hal penting meliputi adanya kontrak perantaraan, terbentuknya kontrak yang menjadi objek perantaraan, serta hubungan sebab akibat antara kegiatan perantaraan dan terbentuknya kontrak. Namun, terdapat putusan pengadilan yang menyatakan bahwa dalam keadaan khusus ketika perantara berperan menentukan tetapi tidak dapat terlibat dalam penyelesaian transaksi karena alasan yang bukan tanggung jawabnya, perantara dapat menagih imbalan yang sepadan dengan kegiatan perantaraan yang telah dilakukannya (kasus 4·22).
  • Fakta bahwa para pihak mengakhiri kontrak setelah kontrak terbentuk tidak serta-merta menghapus imbalan perantaraan. Namun, jika transaksi menjadi batal, dibatalkan, atau diakhiri akibat kesengajaan atau kelalaian agen real estat berlisensi yang menjalankan usaha, imbalan tersebut mungkin tidak dapat diterima (Pasal 32 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제32조), kasus 24).
  • Imbalan perantaraan harus ditetapkan dalam batas yang ditentukan undang-undang setelah memeriksa cara penghitungan nilai transaksi dan jenis objeknya. Imbalan yang disepakati oleh orang yang tidak memiliki kualifikasi dan tidak terdaftar tetapi menjalankan usaha perantaraan dapat dibatasi keabsahannya (kasus 3·10·11·16).
  • Kewajiban untuk memeriksa dan menjelaskan tidak serta-merta hilang meskipun perantaraan dilakukan tanpa menerima imbalan. Namun, jika tindakan membuat kontrak sebagai pihak dalam transaksi secara objektif bukan merupakan kegiatan perantaraan, klaim pembayaran dari dana ganti rugi mungkin sulit diajukan (kasus 9·14).

Pertanyaan umum

Q. Dapatkah saya menuntut ganti rugi jika perantara keliru memberi tahu luas atau arah properti?

Luas dan arah merupakan hal-hal mendasar dari objek perantaraan, sehingga harus diperiksa dan dijelaskan secara akurat. Jika timbul kerugian akibat penjelasan yang keliru atau pencantuman yang keliru dalam formulir pemeriksaan dan penjelasan, tanggung jawab ganti rugi dapat dimintakan. Namun, jika pihak-pihak dalam transaksi juga dinilai lalai dalam menyebabkan atau memperbesar kerugian, jumlah ganti rugi dapat dikurangi.

Kasus 5, Kasus 17

Q. Saat menyewa rumah dengan banyak unit, dapatkah saya meminta perantara memeriksa informasi tentang penyewa yang sudah ada?

Dalam kasus yang dibahas, perantara dinilai berkewajiban meminta dan memeriksa dokumen mengenai uang jaminan penyewa lama serta tanggal mulai dan berakhirnya masa sewa dari pemilik, lalu menjelaskan dan menyampaikan informasi tersebut kepada penyewa. Kasus tersebut juga menjelaskan bahwa jika dokumen tidak diperoleh, fakta itu harus dicantumkan dalam formulir pemeriksaan dan penjelasan.

Kasus 6

Q. Dapatkah saya menuntut ganti rugi kepada perantara meskipun saya tidak membayar imbalan perantaraan?

Tidak menerima imbalan perantaraan tidak serta-merta menghapus kewajiban untuk memeriksa dan menjelaskan maupun tanggung jawab ganti rugi akibat pelanggaran kewajiban tersebut. Kasus yang dibahas menjelaskan bahwa kewajiban itu juga dapat berlaku pada perantaraan tanpa imbalan.

Kasus 9, Kasus 24

Q. Jika saya membuat kontrak dengan orang yang mengaku sebagai wakil pemilik tetapi ternyata tidak memiliki kuasa, apakah perantara juga bertanggung jawab?

Perantara harus memastikan bahwa orang yang bertindak sebagai wakil memang merupakan wakil yang sah dan berwenang membuat kontrak. Jika penyewa menderita kerugian karena perantara lalai melakukan hal tersebut, tanggung jawab ganti rugi dapat dimintakan kepada perantara.

Kasus 18

Q. Jika kontrak jual beli diakhiri kemudian, apakah imbalan perantaraan juga dapat diminta kembali?

Jika kontrak telah terbentuk secara sah lalu dibatalkan berdasarkan kesepakatan para pihak, imbalan perantaraan mungkin tetap harus dibayar. Namun, jika transaksi menjadi batal, dibatalkan, atau diakhiri akibat kesengajaan atau kelalaian agen real estat berlisensi yang menjalankan usaha, imbalan tersebut mungkin tidak dapat diterima.

Kasus 24

Q. Jika saya menyepakati imbalan perantaraan yang melampaui batas yang ditetapkan undang-undang, apakah saya harus membayar seluruhnya?

Kasus yang dibahas menjelaskan bahwa kesepakatan yang melampaui batas yang ditetapkan undang-undang dapat dibatasi keabsahannya hanya untuk bagian yang melampaui batas tersebut. Batas yang berlaku dan penghitungan nilai transaksi harus diperiksa berdasarkan jenis objek perantaraan dan peraturan yang berlaku.

Kasus 3, Kasus 11

Q. Transaksi terhenti tepat sebelum kontrak ditulis, lalu para pihak membuat kontrak sendiri. Apakah saya harus membayar imbalan perantaraan?

Pada prinsipnya, terbentuknya kontrak merupakan syarat untuk menagih imbalan. Namun, terdapat putusan pengadilan yang menyatakan bahwa jika perantara berperan menentukan dalam terbentuknya kontrak dan, karena keadaan yang bukan tanggung jawabnya, tidak dapat terlibat dalam penyusunan kontrak akhir, perantara dapat menagih imbalan yang sepadan dengan tingkat kegiatan perantaraan yang telah dilakukannya.

Kasus 4, Kasus 22

Q. Perantara membuat kontrak secara langsung sebagai pemilik yang menyewakan. Dapatkah saya mengajukan klaim pembayaran dari dana ganti rugi Asosiasi Agen Real Estat Berlisensi?

Terdapat kasus yang menyatakan bahwa tindakan pengelola kantor perantaraan yang membuat kontrak sebagai pihak dalam transaksi tidak serta-merta merupakan tindakan perantaraan hanya karena nama kantor perantaraan tercantum dalam kontrak atau formulir pemeriksaan dan penjelasan telah dibuat. Yang penting adalah apakah tindakan tersebut secara objektif merupakan upaya mencarikan dan menjadi perantara transaksi.

Kasus 14

Q. Dapatkah pelaku usaha perantaraan dihukum karena melakukan perantaraan tanpa pendaftaran meskipun tidak menerima imbalan perantaraan?

Putusan yang dikutip dalam kasus tersebut menjelaskan bahwa apabila seseorang hanya berjanji atau meminta imbalan tanpa benar-benar menerimanya, orang tersebut tidak dapat dihukum berdasarkan ketentuan pidana yang bersangkutan mengenai kegiatan perantaraan tanpa pendaftaran. Kesimpulan ini berkaitan dengan hukuman pidana dalam kasus tersebut dan tidak berarti bahwa tanggung jawab hukum lainnya juga tidak ada.

Kasus 25

Hukum terkait

  • Pasal 681 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea (민법 제681조)
  • Pasal 686 Ayat 3 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea (민법 제686조 제3항)
  • Pasal 2 Ayat 1 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제2조 제1호)
  • Pasal 9 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제9조)
  • Pasal 15 Ayat 2 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제15조 제2항)
  • Pasal 25 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제25조)
  • Pasal 26 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제26조)
  • Pasal 29 Ayat 1 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제29조 제1항)
  • Pasal 30 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제30조)
  • Pasal 32 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제32조)
  • Pasal 33 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제33조)
  • Pasal 48 Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 제48조)
  • Pasal 21 Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 시행령 제21조)
  • Pasal 26 Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 시행령 제26조)
  • Pasal 20 Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi (공인중개사법 시행규칙 제20조)

Perhatikan

  • Kasus-kasus tersebut mencakup peraturan terdahulu serta tarif dan contoh transaksi dari daerah pada saat itu. Oleh karena itu, batas imbalan perantaraan dan peraturan yang berlaku saat ini harus diperiksa secara terpisah.
  • Sebelum membuat kontrak, sebaiknya periksa sendiri apakah nomor unit, luas, dan arah dalam kontrak sesuai dengan keterangan dalam dokumen resmi, serta apakah hubungan hukum dan kuasa perwakilan telah dipastikan.
  • Ada tidaknya tanggung jawab ganti rugi dan jumlahnya dapat berbeda-beda, tidak hanya berdasarkan pelanggaran kewajiban oleh perantara, tetapi juga berdasarkan hubungan sebab akibat dengan kerugian, kelalaian pihak yang meminta jasa, dan hal-hal lainnya.
  • Jangka waktu daluwarsa untuk klaim pembayaran dari asuransi jaminan atau dana ganti rugi dapat berbeda-beda bergantung pada waktu kontrak dan peraturan yang berlaku. Karena itu, jangan langsung menerapkan jangka waktu yang disebutkan dalam kasus terhadap perkara saat ini; pastikan terlebih dahulu.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 개업공인중개사가 부동산중개 할 경우 주의의무
  2. 부동산중개인이 체결한 보증보험계약상 보험금청구권의 소멸시효 기간
  3. 부동산 중개보수의 산정방법
  4. 개업공인중개사의 보수청구권의 발생요건
  5. 중개업자가 아파트면적을 잘못 알려준 경우의 책임
  6. 다가구주택의 경우 중개업자의 확인·설명의무
  7. 현관문호실과 등기부호실이 달라 보증금을 떼인 경우 중개업자의 책임
  8. 임차인 계약갱신요구권 설명과 중개업자의 책임
  9. 무상의 부동산중개행위에도 개업공인중개사의 손해배상책임 있는지
  10. 중개사무소 개설등록 않은 자와의 중개수수료지급약정의 효력
  11. 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료를 지급의무가 있는지
  12. 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료 지급의무가 있는지
  13. 개업공인중개사가 중개하지 않고 거래계약서 등 작성·교부한 책임
  14. 중개사명의대여 받은 자를 직접 당사자로 한 계약행위가 중개행위인지
  15. 부동산중개업자가 부동산 관련 세금을 잘못 설명한 경우
  16. 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업을 하면서 체 결한 중개수수료 지급약정의 효력
  17. 부동산중개업자가 아파트 방향을 잘못 설명한 경우
  18. 대리인을 통한 임대차계약 체결시 중개업자의 주의의무
  19. 중개업자의 설명의무의 범위
  20. 부동산 중개업자의 금지행위
  21. 부동산 중개업자에 대한 공제금 지급계약 및 면책약관의 효력
  22. 부동산 중개업자가 최종적 계약서 작성에 관여하지 못하고도 중개수수료를 청구할 권한이 있는지 여부
  23. 중개보조원의 행위에 대한 중개업자의 책임
  24. 부동산매매계약이 해제된 경우에도 중개보수 지급해야 하는지
  25. 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 부동산 거래를 중개하는 행위의 형사 책임

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).