LegalPost

Daluwarsa Perolehan Tanah dan Bangunan: Panduan Utama tentang Penguasaan 20 Tahun dan Pendaftaran

Berdasarkan 108 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Jika seseorang menguasai tanah atau bangunan selama 20 tahun secara damai dan terbuka dengan maksud memilikinya, ia dapat mengajukan daluwarsa perolehan melalui penguasaan. Namun, hak milik tidak serta-merta diperoleh hanya karena masa penguasaan telah berlalu; pada prinsipnya, pendaftaran tetap diperlukan. Kesimpulan dapat berbeda bergantung pada sifat penguasaan, penerusan penguasaan dan waktu perubahan pemilik, apakah objeknya barang milik negara, serta apakah pihak ketiga mendaftarkan hak setelah daluwarsa terpenuhi.

Sekilas pandang

Pihak terkait → Penguasa tanah atau bangunan → Pemilik terdaftar → Seseorang menguasai tanah atau bangunan dan ingin memperoleh hak milik → Apakah objek dapat diperoleh melalui daluwarsa? → Ya → Apakah penguasaan damai dan terbuka selama 20 tahun dengan maksud memiliki? → Tidak — barang negara atau daerah untuk administrasi pemerintahan dikecualikan; UU Barang Milik Negara Pasal 7 ayat (2) dan UU Pengelolaan Barang Milik Bersama dan Barang Pasal 6 ayat (2) → Syarat belum terpenuhi atau daluwarsa tidak dapat diajukan terhadap pihak ketiga → Ya — KUH Perdata Pasal 245 ayat (1) → Apakah pihak ketiga mendaftarkan peralihan setelah daluwarsa terpenuhi dan sebelum pendaftaran Anda? → Tidak → Daluwarsa terpenuhi, tetapi hak milik belum beralih sebelum pendaftaran → Daftarkan peralihan hak terhadap pemilik saat daluwarsa terpenuhi → Pendaftaran tetap diperlukan. Pada prinsipnya, tuntutan diajuk…

Poin penting

  • Daluwarsa perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah mekanisme untuk memperoleh hak milik setelah menguasai secara damai dan terbuka dengan maksud memiliki selama 20 tahun serta mendaftarkan hak tersebut (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 245 ayat (1) (민법 제245조 제1항)).
  • Pada prinsipnya, penguasa dianggap menguasai dengan maksud memiliki. Namun, anggapan tersebut dapat dipatahkan jika terbukti bahwa ia mengetahui penguasaannya tanpa hak, atau terdapat keadaan berdasarkan dasar penguasaan dan situasi sekitarnya yang menunjukkan bahwa ia tidak bermaksud mengesampingkan hak milik orang lain (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 197 ayat (1) (민법 제197조 제1항)).
  • Penerus penguasaan dapat mengajukan penguasaannya sendiri atau menggabungkannya dengan penguasaan pendahulu. Jika penguasaan pendahulu digabungkan, cacat dalam penguasaan tersebut juga beralih (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 199 (민법 제199조)).
  • Fakta bahwa pemilik berubah selama masa penguasaan tidak dengan sendirinya menghentikan daluwarsa yang sedang berjalan. Namun, jika setelah daluwarsa terpenuhi tetapi sebelum pendaftaran, pihak ketiga menyelesaikan pendaftaran peralihan hak milik, pada prinsipnya daluwarsa tersebut tidak dapat diajukan terhadap pihak ketiga itu.
  • Meskipun daluwarsa perolehan melalui penguasaan telah terpenuhi, hak milik tidak langsung beralih sebelum pendaftaran. Pada prinsipnya, tuntutan pendaftaran peralihan hak diajukan terhadap pemilik pada saat daluwarsa terpenuhi.
  • Meskipun hak milik dialihkan kepada pihak ketiga setelah daluwarsa terpenuhi sehingga daluwarsa tersebut tidak dapat dipertahankan terhadap pihak ketiga, daluwarsa perolehan kedua dapat diajukan jika penguasaan terus berlanjut selama 20 tahun lagi dengan menjadikan saat perubahan pemilik sebagai titik awal penghitungan yang baru.
  • Barang milik negara yang digunakan untuk kepentingan administrasi pemerintahan bukan objek daluwarsa perolehan, sedangkan barang milik negara biasa dapat menjadi objek jika persyaratannya terpenuhi. Barang milik daerah yang digunakan untuk kepentingan administrasi pemerintahan juga tidak dapat diperoleh melalui daluwarsa (Undang-Undang Barang Milik Negara, Pasal 7 ayat (2) (국유재산법 제7조 제2항), Undang-Undang Pengelolaan Barang Milik Bersama dan Barang, Pasal 6 ayat (2) (공유재산 및 물품관리법 제6조 제2항)).
  • Daluwarsa perolehan dapat diakui untuk sebagian bidang tanah, tetapi bagian bersama dari bangunan strata bukan objek perolehan hak milik melalui daluwarsa. Hak lintas dapat diperoleh melalui daluwarsa hanya jika terdapat keadaan objektif yang berlangsung terus-menerus berupa pemasangan dan penggunaan jalur lintasan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 294 (민법 제294조)).

Pertanyaan umum

Q. Jika menguasai tanah lebih dari 20 tahun, apakah saya langsung menjadi pemilik tanpa pendaftaran?

Tidak. Meskipun jangka waktu dan persyaratan daluwarsa perolehan melalui penguasaan telah terpenuhi, hak milik tidak diperoleh hanya karena penguasaan; pada prinsipnya, hak tersebut harus didaftarkan. Cara dasarnya adalah mengajukan tuntutan pendaftaran peralihan hak terhadap pemilik pada saat daluwarsa tersebut terpenuhi.

Kasus 2, Kasus 8, Kasus 9

Q. Dapatkah saya menambahkan masa penguasaan pemilik sebelumnya untuk memenuhi 20 tahun?

Bisa. Penerus penguasaan dapat mengajukan penguasaan yang dilakukannya sendiri atau menggabungkannya dengan penguasaan pendahulu. Namun, jika penguasaan pendahulu digabungkan, cacat yang terdapat dalam penguasaan tersebut juga beralih. Jika penguasaan berlangsung melalui beberapa penerus, tahap mana saja yang dapat digabungkan juga dapat menjadi persoalan.

Kasus 1, Kasus 3, Kasus 11

Q. Jika pemilik tanah berubah selama saya menguasainya, apakah masa daluwarsa perolehan dimulai lagi dari awal?

Perubahan nama pemilik sebelum jangka waktu daluwarsa terpenuhi, dengan sendirinya, tidak memutus penguasaan yang telah berlangsung atau menghentikan daluwarsa. Namun, jika setelah daluwarsa terpenuhi tetapi sebelum pendaftaran, pihak ketiga menyelesaikan pendaftaran peralihan hak milik, pada prinsipnya akan sulit untuk mengajukan daluwarsa yang telah terpenuhi terhadap pihak ketiga tersebut.

Kasus 7, Kasus 20, Kasus 21

Q. Dapatkah saya kembali mengajukan daluwarsa perolehan meskipun setelah daluwarsa terpenuhi tanah telah didaftarkan atas nama pihak ketiga?

Meskipun setelah daluwarsa terpenuhi hak didaftarkan atas nama pihak ketiga sehingga daluwarsa pertama tidak dapat dipertahankan terhadapnya, Anda dapat mengajukan daluwarsa perolehan kedua jika penguasaan terus berlanjut dan 20 tahun telah berlalu sejak hak milik dialihkan kepada pihak ketiga. Hal yang utama adalah menjadikan saat perubahan pemilik sebagai titik awal penghitungan yang baru.

Kasus 19, Kasus 21

Q. Apakah tanah milik negara atau pemerintah daerah dapat menjadi objek daluwarsa perolehan?

Untuk barang milik negara, harus dibedakan antara barang milik negara yang digunakan untuk kepentingan administrasi pemerintahan dan barang milik negara biasa. Barang milik negara untuk kepentingan administrasi pemerintahan bukan objek daluwarsa perolehan, sedangkan barang milik negara biasa dapat menjadi objek jika persyaratannya terpenuhi. Fakta bahwa barang milik negara untuk kepentingan administrasi pemerintahan tidak benar-benar digunakan tidak dengan sendirinya menjadikannya barang milik negara biasa.

Kasus 8, Kasus 9

Q. Apakah daluwarsa perolehan tetap mungkin jika saya membeli dan menguasai tanah tanpa mengetahui bahwa tanah itu milik orang lain?

Fakta bahwa penguasaan dimulai melalui jual beli tidak dengan sendirinya membatalkan anggapan bahwa penguasaan dilakukan dengan maksud memiliki. Namun, kesimpulannya dapat berbeda jika pada saat memulai penguasaan, orang tersebut mengetahui bahwa penjual tidak berwenang mengalihkan hak, atau jika keadaan objektif lainnya menunjukkan bahwa penguasaan itu tidak dapat dipandang sebagai penguasaan dengan maksud mengesampingkan hak pemilik.

Kasus 5, Kasus 10, Kasus 15, Kasus 16

Q. Dapatkah daluwarsa perolehan diajukan atas sebagian tanah atau sebagian tanah milik bersama?

Daluwarsa perolehan melalui penguasaan dapat dipersoalkan bahkan untuk sebagian bidang tanah. Jika seseorang menguasai bagian tertentu dari tanah yang berada dalam hubungan kepemilikan bersama dengan bagian-bagian yang dimiliki secara terpisah, pemilik bersama lainnya juga dapat berkewajiban mendaftarkan peralihan bagian hak atas bagian tersebut. Karena itu, dalam beberapa kasus, tuntutan harus diajukan terhadap semua pemilik bersama terkait.

Kasus 3, Kasus 14

Q. Dapatkah saya memperoleh hak melalui daluwarsa dengan menggunakan bagian bersama bangunan strata untuk waktu lama?

Bagian bersama dari bangunan strata bukan objek perolehan hak milik melalui daluwarsa. Bagian bersama tidak dapat dimiliki seperti bagian privat ataupun dialihkan secara terpisah dari bagian privat hanya karena telah digunakan selama jangka waktu tertentu.

Kasus 25

Hukum terkait

  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 186 (민법 제186조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 187 (민법 제187조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 197 ayat (1) (민법 제197조 제1항)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 199 (민법 제199조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 245 ayat (1) dan ayat (2) (민법 제245조 제1항·제2항)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 247 ayat (1) (민법 제247조 제1항)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 252 ayat (2) (민법 제252조 제2항)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 291 (민법 제291조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 294 (민법 제294조)
  • Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 1053 sampai dengan Pasal 1058 (민법 제1053조부터 제1058조까지)
  • Undang-Undang Pendaftaran Real Estat, Pasal 65 (부동산등기법 제65조)
  • Undang-Undang Barang Milik Negara, Pasal 6 (국유재산법 제6조)
  • Undang-Undang Barang Milik Negara, Pasal 7 ayat (2) (국유재산법 제7조 제2항)
  • Undang-Undang Barang Milik Negara, Pasal 12 ayat (1) dan ayat (2) (국유재산법 제12조 제1항·제2항)
  • Undang-Undang Pengelolaan Barang Milik Bersama dan Barang (공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항), Pasal 6 ayat (2)

Perhatikan

  • Jangan beranggapan bahwa hak milik otomatis diperoleh hanya dengan menguasai selama 20 tahun. Periksa sifat dan jangka waktu penguasaan, serta pertimbangkan tuntutan pendaftaran yang diperlukan.
  • Akibat hukumnya berbeda antara perubahan pemilik sebelum daluwarsa terpenuhi dan pengalihan hak milik kepada pihak ketiga setelah daluwarsa terpenuhi tetapi sebelum pendaftaran.
  • Saat menggabungkan masa penguasaan pendahulu, cacat dalam penguasaan tersebut juga dapat beralih. Penentuan titik awal penghitungan dapat berbeda bergantung pada saat penguasa atau pemegang nama yang terdaftar berubah.
  • Hasil untuk tanah milik negara atau pemerintah daerah dapat berbeda bergantung pada jenis barang dan keadaan penguasaannya. Karena itu, perlu diperiksa apakah tanah tersebut merupakan barang milik negara untuk kepentingan administrasi pemerintahan atau barang milik negara biasa, serta apakah penguasaan dilakukan dengan maksud memiliki.

Artikel terkait

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 각 공유자에 대한 점유취득시효 기산점을 달리하여 주장할 수 있는지
  2. 취득시효 완성 후 토지가 수용될 경우 시효취득자의 소유권 주장방법
  3. 부동산의 일부에 대하여도 점유취득시효가 인정될 수 있는지
  4. 점유자가 수탁자에 대하여 취득시효 완성을 주장할 수 있는지 여부
  5. 점유취득시효 완성 후 상속등기에 이의하지 않은 경우 타주점유인지
  6. 자기 소유의 부동산에 대하여 시효취득이 가능한지
  7. 취득시효 완성 후 등기한 제3자에 대한 점유취득시효 주장 가능한지
  8. 미등기·미등록 토지 점유시효취득자의 권리행사 방법
  9. 국유재산도 점유취득시효의 대상이 될 수 있는지
  10. 타인 소유 토지를 매수한 경우 자주점유의 추정이 번복되는지
  11. 20년 이상 경작한 토지에 대한 점유취득시효 완성 여부
  12. 부동산소유권이전등기 후 일정기간 점유할 때 등기부취득시효
  13. 취득시효 완성된 명의신탁 부동산이 새로운 명의수탁자로 변경된 경우
  14. 구분소유적 공유관계에 있는 토지에 대하여 시효취득이 가능한지
  15. 타인 토지 위의 무단건축물 양수 후 점유취득시효주장이 가능한지
  16. 이주대책으로 점유한 토지에 대한 점유취득시효 주장이 가능한지
  17. 부동산의 취득시효 기간 중 원소유자가 설정한 근저당권의 효력
  18. 등기부취득시효 완성 후 그 등기명의가 불법 말소된 경우 소유권 상실 여부
  19. 취득시효 완성된 토지 상속인이 제3자를 거쳐 이전등기 한 경우의 효력
  20. 토지에 대한 점유취득시효 완성 전 상속인명의로 등기 된 때 시효취득 여부
  21. 점유취득시효완성 후 소유자 변동된 경우 2차 점유취득시효 기산점
  22. 국가가 토지를 20년간 점유하여 취득시효가 완성된 경우, 국가 소유로 등기가 이루어지기 전에 토지 소유자가 하천편입토지 보상 ...
  23. 새마을운동의 일환으로 개설된 도로를 폐쇄할 경우 대응방법
  24. 국가나 지방자치단체가 토지의 취득절차에 관한 자료를 제출하지 못하는 경우, 자주점유 추정이 번복되는지 여부
  25. 집합건물의 공용부분이 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 되는지 여부

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).