Panduan tentang Akibat Sita Jaminan atas Properti dan Pembagian Hasil

Berdasarkan 16 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Sita jaminan atas properti membatasi kewenangan debitur untuk mengalihkannya, dan pengalihan setelah sita jaminan memiliki akibat yang terbatas dalam hubungan dengan kreditor pemohon sita jaminan. Namun, hasil pembagian atau eksekusi dapat berbeda-beda bergantung pada jumlah klaim dalam sita jaminan, waktu pelaksanaan, dan keadaan objek.

Pihak terkait → Kreditor pemohon sita → Debitur → Pihak ketiga → Properti dikenai sita jaminan lalu dialihkan, dilelang, atau terkena ekspropriasi → Apakah tanah yang disita diekspropriasi? → Ya · UU Pengadaan Tanah Pasal 45 ayat 1 → Sita atas tanah berakhir sita atas piutang ganti rugi harus dimohonkan terpisah → Tidak → Apakah kepemilikan beralih setelah sita? → Akibat sita terbatas pengalihan dibatasi terhadap kreditor pemohon → Ya → Apakah pendaftaran sita sebelum pencatatan dimulainya lelang pertama? → Ya · UU Eksekusi Perdata Pasal 88 ayat 1 dan 148 → Tidak · UU Eksekusi Perdata Pasal 88 ayat 1 dan 148 → Batas pembagian hasil → Pada prinsipnya dibatasi sebesar klaim saat penetapan sita bunga dan biaya perkara yang melebihi batas tidak tercakup → Periksa waktu pendaftaran → Sebelum pencatatan lelang pertama dapat menerima pembagian tanpa permohonan sesudahnya harus mengajukan permo…

Poin penting

Meskipun sita jaminan atas properti telah dilaksanakan, debitur tetap dapat menggunakan, mengelola, dan memperoleh hasil dari objek tersebut; yang dibatasi adalah kewenangan untuk mengalihkannya (Civil Execution Act, Articles 291 and 83(2) (민사집행법 제291조, 제83조 제2항)).
Meskipun properti dialihkan kepada pihak ketiga setelah sita jaminan, pengalihan itu sendiri tidak seluruhnya menjadi tidak sah; larangan pengalihan akibat sita jaminan berlaku dalam hubungan dengan kreditor pemohon sita jaminan (Contoh perkara 2 dan 10; Putusan Mahkamah Agung Korea tanggal 9 Juni 1987, 86다카2570).
Jika kepemilikan properti beralih kepada pihak ketiga setelah sita jaminan, pada prinsipnya batas pembagian yang dapat diterima kreditor pemohon sita jaminan dari hasil penjualan adalah sebesar jumlah klaim pada saat penetapan sita jaminan. Larangan pengalihan akibat sita jaminan tidak berlaku terhadap bunga dan biaya perkara yang melebihi batas tersebut (Contoh perkara 2 dan 10; Putusan Mahkamah Agung Korea tanggal 10 November 1998, 98다43441).
Kreditor pemohon sita jaminan yang pendaftarannya dilakukan sebelum pencatatan keputusan dimulainya lelang pertama termasuk kreditor yang berhak menerima pembagian hasil meskipun tidak mengajukan permohonan pembagian, dan jumlah pembagian dapat dititipkan. Kreditor pemohon sita jaminan yang pendaftarannya dilakukan setelah itu harus mengajukan permohonan pembagian (Civil Execution Act, Articles 88(1), 148, 160(1)(2), and 161(1) (민사집행법 제88조 제1항, 제148조, 제160조 제1항 제2호, 제161조 제1항)).
Jika tanah yang dikenai sita jaminan diekspropriasi, akibat sita jaminan atas tanah berakhir dan tidak otomatis beralih ke uang ganti rugi ekspropriasi. Sita jaminan harus dimohonkan secara terpisah atas piutang ganti rugi tersebut (Act on Acquisition of and Compensation for Land, etc. for Public Works Projects, Article 45(1) (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항); Putusan Mahkamah Agung Korea tanggal 10 September 2009, 2006다61536, 61543).
Bangunan yang belum terdaftar dapat menjadi objek tindakan pengamanan jika bangunan itu milik debitur, memiliki substansi dan tampilan sebagai bangunan, serta nomor persil, struktur, dan luasnya dinilai sama menurut pemahaman umum dengan yang tercantum dalam izin atau pemberitahuan pembangunan. Contoh perkara menjelaskan bahwa bangunan tanpa izin yang belum memperoleh izin pembangunan atau menyelesaikan pemberitahuan secara sah tidak dapat menjadi objek sita jaminan (Civil Execution Act, Article 81(1)(2) and (3) (민사집행법 제81조 제1항 제2호, 제3항); Civil Execution Rules, Article 218 (민사집행규칙 제218조)).
Sita jaminan atas bagian milik eksklusif dalam bangunan strata dapat berlaku juga atas hak atas tanah sebagai hak aksesori, kecuali terdapat keadaan khusus (Civil Act, Article 100(2) (민법 제100조 제2항); Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, Article 20(1) and (2) (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항·제2항); Putusan Mahkamah Agung Korea tanggal 26 Oktober 2006, 2006다29020).
Jika pendaftaran sita jaminan dihapus melalui lelang, kecuali terdapat keadaan khusus, alasan penangguhan daluwarsa yang timbul dari sita jaminan berakhir pada saat itu. Akibat penangguhan daluwarsa tidak berlanjut hanya karena jumlah pembagian hasil telah dititipkan (Civil Act, Article 168 (민법 제168조); Putusan Mahkamah Agung Korea tanggal 14 November 2013, 2013다18622).

Pertanyaan umum

Q. Jika tanah yang dikenai sita jaminan diekspropriasi, apakah sita jaminan otomatis berlaku juga atas uang ganti rugi?

Tidak. Jika tanah diekspropriasi, sita jaminan atas tanah tersebut berakhir dan akibatnya tidak otomatis beralih ke piutang ganti rugi ekspropriasi. Untuk mengamankan pembayaran ganti rugi, sita jaminan harus dimohonkan secara terpisah atas piutang tersebut.

Kasus 1

Q. Jika properti yang dikenai sita jaminan beralih kepada orang lain lalu dilelang, apakah saya dapat menerima pembagian hasil lelang?

Hal itu mungkin dilakukan. Kreditor pemohon sita jaminan dapat melakukan eksekusi paksa dengan menjadikan debitur yang dikenai sita jaminan sebagai debitur eksekusi, atau menerima pembagian hasil dalam proses lelang yang dimohonkan oleh kreditor pihak ketiga yang memperoleh objek tersebut. Namun, cakupan larangan pengalihan akibat sita jaminan dan jumlah yang dapat diterima dari pembagian hasil dibatasi oleh jumlah klaim yang tercantum dalam penetapan sita jaminan.

Kasus 2, Kasus 10

Q. Jika saat mengajukan sita jaminan saya hanya mencantumkan jumlah pokok, apakah bunga dan biaya perkara yang timbul kemudian juga akan dibagikan?

Jika kepemilikan properti beralih kepada pihak ketiga setelah sita jaminan, larangan pengalihan akibat sita jaminan tidak berlaku terhadap bunga dan biaya perkara yang melebihi jumlah klaim pada saat penetapan sita jaminan. Karena itu, kelebihan tersebut tidak dapat dibagikan dari hasil penjualan properti dengan mendasarkan pada sita jaminan tersebut.

Kasus 2

Q. Saya mengajukan sita jaminan atas properti sebelum lelang, tetapi terlambat mengajukan permohonan pembagian. Apakah saya akan dikecualikan dari pembagian hasil?

Kreditor pemohon sita jaminan yang pendaftarannya dilakukan sebelum pencatatan keputusan dimulainya lelang pertama termasuk kreditor yang berhak menerima pembagian hasil, meskipun tidak mengajukan permohonan pembagian. Sebaliknya, kreditor pemohon sita jaminan yang pendaftarannya dilakukan setelah pencatatan keputusan dimulainya lelang pertama harus mengajukan permohonan pembagian.

Kasus 3

Q. Apakah bangunan yang belum terdaftar atau belum selesai dibangun dapat dikenai sita jaminan?

Bangunan yang belum terdaftar atau belum memperoleh persetujuan penggunaan dapat menjadi objek sita jaminan jika bangunan itu milik debitur, memiliki substansi dan tampilan sebagai bangunan, serta nomor persil, struktur, dan luasnya dinilai sama menurut pemahaman umum dengan yang tercantum dalam izin atau pemberitahuan pembangunan. Untuk permohonan, dokumen yang membuktikan hubungan kepemilikan, nomor persil, struktur dan luas bangunan, serta izin atau pemberitahuan pembangunan mungkin diperlukan.

Kasus 4, Kasus 6

Q. Apakah bangunan tanpa izin dapat dikenai sita jaminan atas properti?

Contoh perkara menjelaskan bahwa bangunan tanpa izin yang belum memperoleh izin pembangunan atau menyelesaikan pemberitahuan pembangunan secara sah tidak dapat menjadi objek sita jaminan atas properti. Bangunan yang belum terdaftar dan bangunan tanpa izin harus diperiksa sebagai kategori yang berbeda.

Kasus 15

Q. Saya hanya mengajukan sita jaminan atas bagian milik eksklusif. Apakah sita itu berlaku juga atas hak atas tanah yang ditetapkan kemudian?

Kecuali terdapat keadaan khusus, penetapan sita jaminan atas bagian milik eksklusif dapat berlaku juga atas hak atas tanah sebagai hak aksesori. Namun, hal ini dapat berbeda jika terdapat keadaan khusus, seperti adanya ketentuan dalam peraturan yang memperbolehkan hak untuk menggunakan tanah dipindahtangankan terpisah dari bagian milik eksklusif.

Kasus 8

Q. Meskipun properti dikenai sita jaminan, apakah debitur tetap dapat tinggal di sana atau mengelolanya?

Menurut contoh perkara, meskipun properti dikenai sita jaminan, debitur tetap dapat menggunakan, mengelola, dan memperoleh hasil dari objek tersebut. Yang dibatasi adalah kewenangan untuk mengalihkannya.

Kasus 16

Q. Setelah pendaftaran sita jaminan dihapus dan uang hasil pembagian dititipkan, apakah akibat penangguhan daluwarsa tetap berlaku?

Pada umumnya, setelah pendaftaran sita jaminan dihapus, alasan penangguhan daluwarsa yang timbul dari sita jaminan berakhir dan jangka waktu daluwarsa mulai berjalan kembali sejak saat itu. Fakta bahwa jumlah pembagian hasil telah dititipkan tidak dengan sendirinya mempertahankan akibat penangguhan daluwarsa.

Kasus 5

Q. Bagaimana penyewa dengan uang sewa rendah yang kemudian menempati rumah yang sebelumnya telah dikenai sita jaminan menerima pembagian hasil?

Dalam contoh perkara, setelah penyewa dengan uang sewa rendah menerima pembagian prioritas berdasarkan peraturan perundang-undangan, sisa uang jaminannya dibagikan dengan kedudukan yang sama dengan piutang kreditor pemohon sita jaminan yang lebih dahulu. Jumlah pembagian secara konkret dapat berbeda-beda bergantung pada rumah, perjanjian sewa, dan persyaratan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Kasus 12

Hukum terkait

Act on Acquisition of and Compensation for Land, etc. for Public Works Projects (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제2항 제4호)
Act on Acquisition of and Compensation for Land, etc. for Public Works Projects (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항)
Civil Act (민법 제100조 제2항)
Civil Act (민법 제168조)
Civil Act (민법 제187조)
Civil Act (민법 제358조)
Civil Act (민법 제548조 제1항)
Civil Execution Act (민사집행법 제23조 제1항)
Civil Execution Act (민사집행법 제81조 제1항 제2호·제3항)
Civil Execution Act (민사집행법 제83조 제2항)
Civil Execution Act (민사집행법 제88조 제1항)
Civil Execution Act (민사집행법 제148조)
Civil Execution Act (민사집행법 제160조 제1항 제2호)
Civil Execution Act (민사집행법 제161조 제1항)
Civil Execution Act (민사집행법 제291조)

Perhatikan

Jika tanah yang dikenai sita jaminan diekspropriasi, perlu diperhatikan bahwa sita jaminan atas tanah saja tidak berarti piutang ganti rugi turut diamankan.
Piutang yang melebihi jumlah klaim pada saat penetapan sita jaminan mungkin tidak dapat menerima pembagian dari hasil penjualan properti yang telah beralih kepada pihak ketiga dengan mengandalkan larangan pengalihan akibat sita jaminan.
Untuk bangunan yang belum terdaftar, perlu dipastikan apakah substansi dan tampilannya sebagai bangunan serta isi izin atau pemberitahuan pembangunannya sesuai. Contoh perkara menjelaskan bahwa bangunan tanpa izin yang tidak memperoleh izin atau menyelesaikan pemberitahuan secara sah tidak dapat menjadi objek sita jaminan.
Perlu dipastikan kapan pendaftaran dilakukan, karena kewajiban mengajukan permohonan pembagian dapat berbeda bergantung pada urutan waktu pendaftaran sita jaminan dan pencatatan keputusan dimulainya lelang pertama.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).