Panduan Pemeliharaan dan Perbaikan Rumah Sewaan dalam Hubungan Sewa Rumah

Berdasarkan 18 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Pada prinsipnya, pemilik wajib menjaga rumah dalam kondisi yang diperlukan agar penyewa dapat menggunakan dan memanfaatkannya sesuai tujuan kontrak, serta melakukan perbaikan yang diperlukan untuk itu. Lingkup perbaikan dan pihak yang menanggung biayanya bergantung pada berbagai hal, termasuk tingkat dan penyebab cacat, isi kontrak, serta dampaknya terhadap penggunaan rumah. Dalam keadaan tertentu, penyewa yang melakukan perbaikan sendiri dapat menuntut penggantian biaya.

Pihak dalam sewa → Pemilik rumah → Penyewa → Rumah sewaan mengalami cacat atau kerusakan → Perbaikan diperlukan agar rumah dapat dipakai sesuai tujuan kontrak? → Ya, Pasal 623 KUH Perdata → Tidak, Pasal 623 KUH Perdata → Kontrak membebankan perbaikan kepada penyewa? → Tidak → Ya → Kontrak merinci khusus lingkup perbaikan yang dibebankan? → Pemilik umumnya menanggung perbaikan yang diperlukan, khususnya kerusakan berat → Tanggung jawab bergantung pada isi kontrak dan keadaan → Periksa kondisi dan dampak → Periksa cakupan klausul → Jika penyewa membayar, tuntut biaya → Nilai tingkat dan letak cacat, dampak pada penggunaan, dan biaya → Periksa apakah klausul mencakup perbaikan kecil atau kerusakan besar → Untuk biaya perbaikan yang menjadi kewajiban pemilik, tuntut penggantian biaya yang diperlukan

Poin penting

Kewajiban pemilik untuk melakukan perbaikan diakui sepanjang diperlukan agar rumah dapat digunakan dan dimanfaatkan sesuai tujuan serta peruntukan dalam kontrak. Penilaiannya mempertimbangkan berbagai keadaan, seperti tingkat dan letak cacat, dampaknya terhadap penggunaan, serta biaya perbaikan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 623 (민법 제623조); Putusan Mahkamah Agung, 29 Maret 2012, 2011Da107405).
Meskipun kontrak menyatakan bahwa penyewa harus melakukan perbaikan, ketentuan tersebut dapat ditafsirkan terbatas pada perbaikan kecil yang lazim, kecuali terdapat keadaan khusus yang secara terperinci menentukan lingkupnya. Kerusakan berat atau perbaikan besar pada bagian utama maupun perlengkapan dasar bangunan dapat tetap menjadi tanggungan pemilik (Putusan Mahkamah Agung, 9 Desember 1994, 94Da34692; Putusan Mahkamah Agung, 27 Maret 2008, 2007Da91336).
Cacat yang muncul selama masa sewa dapat mencakup cacat yang sudah ada pada saat kontrak dibuat tetapi baru ditemukan kemudian. Jika kondensasi terjadi akibat cacat struktural, mungkin diperlukan tindakan untuk menyelidiki dan menghilangkan penyebabnya (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 623 (민법 제623조); Putusan Mahkamah Agung, 14 Juni 2012, 2010Da89876).
Jika penyewa mengeluarkan biaya yang termasuk dalam kewajiban pemilik untuk melakukan perbaikan, penyewa dapat menuntut penggantian biaya yang diperlukan segera setelah biaya dikeluarkan, dan dapat menuntut seluruh biaya yang telah dikeluarkan, terlepas dari apakah biaya tersebut masih memberikan manfaat (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 626 ayat (1) (민법 제626조 제1항)).
Jika pemilik tidak melakukan perbaikan sehingga penggunaan atau pemanfaatan terganggu, atau gangguan terjadi selama perbaikan, penyewa dapat menolak membayar sewa sebesar bagian yang sebanding dengan tingkat gangguan tersebut. Penyewa juga dapat mempertimbangkan untuk mengajukan bahwa penggantian biaya yang diperlukan dan pembayaran sewa harus dilaksanakan secara bersamaan, atau, jika persyaratannya terpenuhi, melakukan perjumpaan utang atau menggunakan hak retensi (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 626 ayat (1) (민법 제626조 제1항)).
Pemilik dapat dinyatakan bertanggung jawab jika kebakaran terjadi akibat cacat pada area yang berada dalam penguasaan dan pengelolaannya, atau akibat kelalaian kontraktor yang ditugaskan pemilik untuk melakukan pekerjaan perbaikan. Sebaliknya, penyewa mungkin harus membuktikan antara lain bahwa kebakaran terjadi karena sebab yang bukan tanggung jawabnya atau bahwa penyewa telah bertindak dengan kehati-hatian sebagaimana layaknya pengelola yang baik (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 374, 390, 391, 615, dan 654 (민법 제374조, 제390조, 제391조, 제615조, 제654조)).
Perselisihan mengenai kewajiban melakukan perbaikan atau pihak yang menanggung biayanya dapat diupayakan penyelesaiannya dengan mengajukan permohonan mediasi kepada Komite Mediasi Sengketa Sewa Rumah (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 14 ayat (2) angka 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Pertanyaan umum

Q. Jika pemilik menolak melakukan perbaikan, apakah saya boleh memperbaikinya sendiri dan menuntut penggantian biayanya?

Jika cacat tersebut termasuk dalam kewajiban pemilik untuk melakukan perbaikan, penyewa dapat memperbaikinya sendiri terlebih dahulu, lalu menuntut penggantian biaya yang diperlukan. Biaya dapat dituntut segera setelah dikeluarkan, dan penyewa dapat menuntut seluruh jumlah yang telah dikeluarkan, terlepas dari apakah biaya tersebut masih memberikan manfaat saat ini (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 626 ayat (1) (민법 제626조 제1항)).

Kasus 16, Kasus 12

Q. Jika kontrak menyebutkan bahwa perbaikan bangunan menjadi tanggungan penyewa, apakah saya juga harus menanggung perbaikan besar?

Jika tidak ada keadaan khusus yang secara terperinci menentukan lingkup perbaikan, tanggungan penyewa dapat dibatasi pada perbaikan kecil atas kerusakan yang lazim terjadi. Kerusakan berat, perbaikan besar pada bagian utama bangunan, serta penggantian perlengkapan dasar dapat tetap menjadi tanggungan pemilik (Putusan Mahkamah Agung, 9 Desember 1994, 94Da34692).

Kasus 5, Kasus 10

Q. Selama masa perbaikan saya tidak dapat menggunakan rumah dengan semestinya. Apakah saya tidak perlu membayar sewa?

Jika penggunaan atau pemanfaatan properti terganggu, penyewa dapat menolak membayar sewa sebesar bagian yang sebanding dengan tingkat gangguan tersebut. Prinsip yang sama berlaku untuk gangguan penggunaan yang timbul selama pemilik melaksanakan kewajiban perbaikannya (Putusan Mahkamah Agung, 25 April 1997, 96Da44778; Putusan Mahkamah Agung, 26 Februari 2015, 2014Da65724).

Kasus 15, Kasus 4

Q. Jika terjadi kondensasi, dapatkah saya meminta pemilik untuk mengatasinya?

Jika kondensasi terjadi akibat cacat bangunan, seperti kurangnya tindakan insulasi atau perlindungan terhadap kelembapan, pemilik dapat berkewajiban menyelidiki dan menghilangkan penyebabnya. Bergantung pada situasinya, penyewa dapat meminta tindakan yang diperlukan, seperti pemasangan alat pengering udara atau fasilitas pengondisian udara, maupun pekerjaan pada lantai (Putusan Mahkamah Agung, 14 Juni 2012, 2010Da89876).

Kasus 13

Q. Jika pemilik rumah berganti sebelum saya menuntut biaya perbaikan, kepada siapa saya harus mengajukan tuntutan?

Jika hak sewa memiliki daya berlaku terhadap pihak ketiga dan properti yang disewakan dijual, pemilik baru menggantikan kedudukan pemilik sebagai pihak dalam hubungan sewa. Karena itu, penyewa dapat menuntut penggantian biaya kepada pemilik baru. Jika hak sewa tidak memiliki daya berlaku terhadap pihak ketiga, pada prinsipnya tuntutan harus diajukan kepada pemilik sebelumnya. Terdapat putusan yang menjelaskan bahwa penyewa tidak dapat menuntut biaya kepada pemilik baru berdasarkan Pasal 203 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 ayat (4) (주택임대차보호법 제3조 제4항); Putusan Mahkamah Agung, 25 Juli 2003, 2001Da64751).

Kasus 11

Q. Jika air merembes dari balkon unit di lantai atas, kepada siapa saya harus mengajukan tuntutan: pemilik unit di atas atau badan pengelola?

Jika penyebab kebocoran berada pada bagian bersama, tuntutan ganti rugi harus diajukan kepada badan pengelola; jika penyebabnya berada pada bagian privat, pada prinsipnya tuntutan harus diajukan kepada pemilik unit di lantai atas. Apakah balkon merupakan bagian privat atau bagian bersama harus ditentukan secara konkret dengan mempertimbangkan struktur bangunan, fungsi objektifnya, dan hal-hal lain. Karena itu, jawabannya tidak dapat ditetapkan secara umum.

Kasus 2

Q. Dalam keadaan apa penyewa dapat dibebaskan dari tanggung jawab ganti rugi jika rumah sewaan terbakar?

Penyewa berkewajiban menjaga properti yang disewa dan mengembalikannya dalam keadaan semula pada saat sewa berakhir. Karena itu, penyewa dapat bertanggung jawab atas ganti rugi jika tidak dapat membuktikan, antara lain, bahwa kerusakan terjadi karena sebab yang bukan tanggung jawabnya. Namun, pemilik dapat dinyatakan bertanggung jawab jika kebakaran terjadi akibat cacat pada area yang berada dalam penguasaan dan pengelolaannya, atau akibat kelalaian kontraktor perbaikan yang ditunjuk oleh pemilik (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 374, 390, 391, 615, dan 654 (민법 제374조, 제390조, 제391조, 제615조, 제654조)).

Kasus 3, Kasus 7, Kasus 8, Kasus 9

Q. Apa akibatnya jika saya terlambat memberitahukan pemilik setelah menemukan cacat?

Jika pemilik tidak mengetahui adanya cacat dan penyewa juga tidak memberitahukannya tanpa penundaan, tanggung jawab pemilik atas ganti rugi dapat dibatasi sejauh pemilik tidak dapat melakukan perbaikan karena belum menerima pemberitahuan. Jika menemukan cacat, penting untuk segera memberitahukannya kepada pemilik.

Kasus 14

Q. Kami sedang berselisih mengenai perbaikan. Adakah cara lain selain mengajukan gugatan?

Pemilik atau penyewa dapat mengajukan permohonan mediasi kepada Komite Mediasi Sengketa Sewa Rumah. Sengketa mengenai pemeliharaan dan perbaikan rumah sewaan juga dapat dimediasi (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 14 ayat (2) angka 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Kasus 18

Hukum terkait

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 203 (민법 제203조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 374 (민법 제374조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 390 (민법 제390조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 391 (민법 제391조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 575 ayat (1) (민법 제575조 제1항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 580 ayat (1) (민법 제580조 제1항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 615 (민법 제615조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 623 (민법 제623조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 626 ayat (1) (민법 제626조 제1항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 630 ayat (1) (민법 제630조 제1항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 652 (민법 제652조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 654 (민법 제654조)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 ayat (4) (주택임대차보호법 제3조 제4항)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 14 ayat (2) angka 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)

Perhatikan

Pihak yang berkewajiban melakukan perbaikan—pemilik atau penyewa—sulit ditentukan hanya berdasarkan bunyi kontrak. Pertimbangkan secara bersama ketentuan khusus yang menetapkan lingkup perbaikan, tingkat dan penyebab cacat, serta dampaknya terhadap penggunaan rumah.
Sebelum melakukan perbaikan sendiri, sebaiknya simpan bukti yang dapat memastikan adanya cacat dan perlunya perbaikan, informasi yang telah disampaikan kepada pemilik, serta biaya yang telah dikeluarkan.
Penyewa harus segera memberitahukan pemilik setelah menemukan cacat. Tanggung jawab pemilik dapat dibatasi sejauh perbaikan tidak dapat dilakukan karena pemberitahuan terlambat.
Kewajiban pemilik untuk melakukan tindakan perlindungan tidak serta-merta timbul hanya karena terdapat risiko bahwa faktor lingkungan luar atau bahaya di sekitar akan merusak harta benda penyewa lainnya. Perlu diperiksa apakah terdapat keadaan khusus yang menghambat penggunaan atau pemanfaatan sesuai tujuan kontrak.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).