Panduan tentang Cacat dalam Kontrak Jual Beli, Pembatalan, dan Ganti Rugi

Berdasarkan 68 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Jika objek jual beli memiliki cacat, Anda dapat membatalkan kontrak atau menuntut ganti rugi. Namun, upaya hukum yang tersedia bergantung pada jenis cacat, tujuan kontrak, dan apakah pembeli mengetahui cacat tersebut. Jika prosedur seperti pemberitahuan cacat, batas waktu pelaksanaan hak, atau penawaran pelaksanaan kewajiban tidak dipenuhi, pelaksanaan hak dapat menjadi sulit.

Pihak terkait → Pembeli → Penjual → Objek jual beli diduga cacat atau tak sesuai tujuan → Apakah objek tak memenuhi sifat wajar atau yang dijanjikan, atau tak dapat digunakan karena larangan hukum? → Ya · Pasal 580 KUH Perdata → Apakah cacat membuat tujuan kontrak tak tercapai? → Tidak → Hak atas cacat mungkin tidak tersedia → Ya · Pasal 580 dan 581 KUH Perdata → Pembeli dapat mempertimbangkan pembatalan kontrak → Tidak · Pasal 580 dan 581 KUH Perdata → Apakah pembeli tahu cacat atau lalai mengetahuinya? → Pembeli dapat menuntut ganti rugi atau, untuk barang berdasarkan jenis, meminta barang tanpa cacat → Periksa pemberitahuan cacat Antar usaha: segera, cacat tersembunyi ditemukan dalam 6 bulan → Periksa waktu pemeriksaan dan pemberitahuan cacat → Periksa daluwarsa Dapat mulai sejak kontrak dibuat → Bedakan waktu menemukan cacat dari batas waktu menuntut hak → Jika membatalkan kontrak →…

Poin penting

Objek jual beli dapat dianggap cacat jika tidak memiliki sifat atau kinerja yang secara wajar diharapkan dalam transaksi, atau tidak memiliki sifat yang telah direncanakan atau dijamin oleh para pihak. Objek juga dapat dianggap cacat jika tidak dapat digunakan untuk tujuan yang dimaksud karena pembatasan hukum (Civil Act, Article 580 (민법 제580조), Putusan Mahkamah Agung tanggal 18 Januari 2000, 98다18506).
Jika tujuan kontrak tidak dapat tercapai karena cacat, pembeli dapat membatalkan kontrak; dalam kasus lainnya, pembeli dapat menuntut ganti rugi. Dalam jual beli barang berdasarkan jenis, pembeli juga dapat meminta barang tanpa cacat (Civil Act, Articles 580 and 581 (민법 제580조·제581조)).
Tanggung jawab penjual atas cacat dan tanggung jawab atas wanprestasi dapat timbul secara bersamaan. Namun, tanggung jawab atas cacat dapat dibatasi jika pembeli mengetahui cacat tersebut atau tidak mengetahuinya karena kelalaiannya (Civil Act, Articles 390 and 580 (민법 제390조·제580조), Kasus 6).
Pada prinsipnya, hak untuk menuntut pemenuhan tanggung jawab atas cacat pada bangunan bertingkat dimiliki oleh pemilik unit saat ini. Oleh karena itu, pemilik saat ini yang tidak membuat kontrak langsung dengan pembangun pun dapat melaksanakan hak tersebut secara langsung (Act on Ownership and Management of Aggregate Buildings, Article 9 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조), Putusan Mahkamah Agung tanggal 27 Januari 2004, 2001다24891).
Dalam jual beli antara pelaku usaha, objek harus diperiksa dan cacat harus diberitahukan tanpa penundaan setelah objek diterima. Cacat yang sulit ditemukan seketika pun harus ditemukan dalam waktu 6 bulan dan diberitahukan tanpa penundaan agar tanggung jawab atas cacat dapat dituntut (Commercial Act, Article 69(1) (상법 제69조 제1항)).
Hak untuk menuntut ganti rugi berdasarkan tanggung jawab atas cacat dapat mulai daluwarsa sejak kontrak dibuat, meskipun pembeli tidak mengetahui cacat tersebut. Karena itu, waktu penemuan cacat harus dibedakan dari jangka waktu pelaksanaan hak (Civil Act, Articles 162(1) and 582 (민법 제162조 제1항·제582조), Kasus 11).
Orang yang membeli tanah melalui satu atau lebih transaksi jual beli perantara akan sulit menuntut tanggung jawab kontraktual atas cacat atau tanggung jawab atas wanprestasi dari penjual terdahulu. Namun, bergantung pada keadaan seperti penimbunan limbah secara ilegal, ia dapat menuntut tanggung jawab atas perbuatan melawan hukum dari pemilik terdahulu (Civil Act, Article 750 (민법 제750조), Putusan Majelis Hakim Penuh Mahkamah Agung tanggal 19 Mei 2016, 2009다66549).
Untuk membatalkan kontrak dalam hubungan kewajiban yang harus dilaksanakan secara bersamaan, pada prinsipnya Anda harus menawarkan pelaksanaan kewajiban Anda dengan cara yang memungkinkan kewajiban itu benar-benar dilaksanakan. Sekadar menunjukkan salinan buku rekening yang berisi uang pelunasan mungkin tidak merupakan penawaran pelaksanaan yang sah (Civil Act, Article 460 (민법 제460조), Putusan Mahkamah Agung tanggal 9 Desember 2004, 2004다49525).

Pertanyaan umum

Q. Kepada siapa saya dapat menuntut ganti rugi jika tanah yang saya beli ternyata tertimbun limbah?

Terhadap orang yang menjualnya langsung, Anda dapat menuntut tanggung jawab atas cacat atau tanggung jawab atas wanprestasi. Jika Anda tidak membuat kontrak langsung dengan pemilik sebelumnya, akan sulit menuntut tanggung jawab berdasarkan kontrak. Namun, bergantung pada keadaan transaksi tanah yang tercemar setelah ditimbun secara ilegal, Anda dapat menuntut ganti rugi atas perbuatan melawan hukum.

Kasus 6

Q. Dapatkah saya membatalkan kontrak jika tanah yang saya beli untuk dibangun ternyata memiliki pembatasan pembangunan atau kemiringan yang curam?

Cacat dapat diakui jika tanah tersebut tidak dapat digunakan untuk tujuan pembangunan yang dimaksud saat kontrak dibuat, atau jika diperlukan waktu dan biaya yang cukup besar untuk dapat menggunakannya bagi tujuan tersebut. Jika tujuan kontrak dinilai tidak dapat tercapai, Anda dapat mempertimbangkan untuk membatalkan kontrak. Penilaiannya mempertimbangkan berbagai keadaan, termasuk tujuan kontrak dan tingkat keparahan cacat.

Kasus 10, Kasus 19

Q. Jika mobil yang baru saya beli ternyata memiliki cacat, dapatkah saya meminta mobil baru sebagai pengganti?

Dalam jual beli barang berdasarkan jenis, jika barang yang telah ditentukan ternyata cacat, pembeli dapat meminta barang tanpa cacat sebagai pengganti pembatalan atau ganti rugi. Apakah suatu kekurangan merupakan cacat dan bagaimana dampaknya terhadap tujuan kontrak dinilai dengan melihat isi konkret dan waktu terjadinya, serta hal-hal lainnya.

Kasus 5, Kasus 15

Q. Apakah saya tidak dapat melaksanakan hak setelah lewat 6 bulan sejak menemukan cacat pada objek jual beli?

Hak berdasarkan tanggung jawab atas cacat menurut hukum perdata harus dilaksanakan dalam waktu 6 bulan sejak tanggal Anda mengetahui adanya cacat. Namun, daluwarsa hak untuk menuntut ganti rugi dapat mulai berjalan sejak kontrak dibuat. Karena itu, jangka waktu 6 bulan untuk melaksanakan hak harus dibedakan dari daluwarsa.

Kasus 11, Kasus 15

Q. Jika pelaku usaha baru mengetahui adanya cacat setelah cukup lama sejak membeli barang dari pelaku usaha lain, dapatkah ia menolak membayar harganya?

Dalam jual beli antara pelaku usaha, barang harus diperiksa segera setelah diterima dan cacat harus diberitahukan seketika setelah ditemukan. Cacat yang tidak dapat langsung ditemukan pun harus ditemukan dalam waktu 6 bulan dan diberitahukan tanpa penundaan. Jika persyaratan ini tidak dipenuhi, akan sulit untuk menuntut tanggung jawab atas cacat.

Kasus 16, Kasus 23

Q. Dapatkah saya meminta perusahaan konstruksi untuk langsung memperbaiki cacat pada apartemen yang saya beli?

Pada prinsipnya, hak untuk menuntut pemenuhan tanggung jawab atas cacat pada bangunan bertingkat dimiliki oleh pemilik unit saat ini. Oleh karena itu, pemilik saat ini yang tidak membuat kontrak langsung dengan perusahaan konstruksi pun dapat menuntut perbaikan cacat. Namun, jangka waktu tanggung jawab atas cacat dan jangka waktu pelaksanaan hak harus diperiksa secara terpisah.

Kasus 3

Q. Jika penjual mengatakan tidak akan melaksanakan kontrak, dapatkah saya langsung membatalkannya?

Jika pihak lain dengan jelas menyatakan bahwa ia tidak akan melaksanakan kewajibannya, dalam keadaan tertentu kontrak dapat dibatalkan tanpa terlebih dahulu menawarkan pelaksanaan kewajiban Anda sendiri. Jika niat tersebut tidak dinyatakan dengan jelas, Anda harus secara sah menawarkan pelaksanaan kewajiban Anda yang harus dilaksanakan secara bersamaan. Menunjukkan salinan buku rekening yang berisi uang pelunasan mungkin tidak cukup.

Kasus 14, Kasus 17

Q. Jika kontrak tidak memuat kesepakatan tentang penalti, dapatkah saya menuntut uang muka atau penalti?

Fakta bahwa uang muka telah dibayarkan tidak dengan sendirinya berarti bahwa jumlah tersebut merupakan penalti atau ganti rugi yang telah ditetapkan sebelumnya. Jika tidak ada klausul khusus yang menetapkan penalti, mungkin akan sulit untuk menuntut penalti selain meminta pengembalian uang muka.

Kasus 24

Hukum terkait

Civil Act, Article 104 (민법 제104조)
Civil Act, Article 109(1) (민법 제109조 제1항)
Civil Act, Article 138 (민법 제138조)
Civil Act, Article 162(1) (민법 제162조 제1항)
Civil Act, Article 390 (민법 제390조)
Civil Act, Article 396 (민법 제396조)
Civil Act, Article 398(2) and (4) (민법 제398조 제2항·제4항)
Civil Act, Article 460 (민법 제460조)
Civil Act, Article 569 (민법 제569조)
Civil Act, Article 570 (민법 제570조)
Civil Act, Article 575(1) (민법 제575조 제1항)
Civil Act, Article 576 (민법 제576조)
Civil Act, Article 580(1) (민법 제580조 제1항)
Civil Act, Article 581(1) and (2) (민법 제581조 제1항·제2항)
Civil Act, Article 582 (민법 제582조)

Perhatikan

Jangka waktu pelaksanaan hak atas tanggung jawab cacat dan daluwarsa hak untuk menuntut ganti rugi dapat berbeda. Karena itu, periksa secara terpisah kapan Anda mengetahui cacat dan kapan kontrak dibuat.
Dalam jual beli antara pelaku usaha, jika pemberitahuan ditunda setelah cacat ditemukan, Anda mungkin tidak dapat menuntut tanggung jawab atas cacat. Karena itu, periksa dan catat waktu pemeriksaan serta pemberitahuan.
Sebelum membatalkan kontrak, periksa bukan hanya apakah pihak lain telah wanprestasi, tetapi juga apakah Anda telah secara sah menawarkan pelaksanaan kewajiban Anda yang harus dilaksanakan secara bersamaan.
Tanggung jawab atas cacat dan tanggung jawab produk dapat memiliki cakupan penerapan dan cakupan kerugian yang berbeda. Kerugian yang timbul pada produk itu sendiri dapat dikecualikan dari cakupan tanggung jawab produk.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).