LegalPost

Hak Pelunasan dengan Prioritas Tertinggi bagi Penyewa dengan Uang Jaminan Kecil: Persyaratan dan Prosedur Pembagian

Berdasarkan 51 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Penyewa dengan uang jaminan kecil dapat menerima pembayaran lebih dahulu daripada pemegang hak jaminan berperingkat lebih tinggi atas jumlah tertentu dari uang jaminan, jika memenuhi persyaratan yang ditetapkan. Namun, batas uang jaminan dan jumlah yang dapat dibayarkan berbeda-beda menurut wilayah dan waktu perolehan hak jaminan, serta faktor lainnya. Untuk menerima bagian dalam lelang, permohonan pembagian harus diajukan sebelum batas waktu yang ditentukan.

Sekilas pandang

Pihak yang terlibat → Penyewa → Pemegang hak jaminan → Pengadilan pelaksana lelang → Penyewa dengan uang jaminan kecil ingin mendapat pembayaran lebih dahulu dari hasil lelang → Apakah rumah telah dikuasai dan penduduk terdaftar sebelum permohonan lelang didaftarkan? → Ya — UU Perlindungan Sewa Hunian Pasal 8 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1) → Tidak → Apakah tujuan utama sewa benar-benar untuk tinggal atau menggunakan rumah? → Ya → Tidak — perlindungan dapat ditolak → Apakah penguasaan dan pendaftaran dipertahankan sampai batas akhir serta permohonan pembagian diajukan sebelum batas itu? → Ya — UU Eksekusi Perdata Pasal 84 ayat (1) dan Pasal 88 ayat (1) → Dapat menuntut pembayaran prioritas tertinggi atas jumlah tertentu, bukan seluruh uang jaminan → Syarat tidak terpenuhi atau permohonan terlambat Hak prioritas atau bagian lelang dapat tidak diperoleh → Periksa batas wilayah dan waktu → B…

Poin penting

  • Untuk menuntut hak pelunasan dengan prioritas tertinggi, Anda harus menerima penguasaan atas rumah dan menyelesaikan pendaftaran penduduk sebelum pendaftaran permohonan lelang (Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 8 ayat (1) dan Pasal 3 ayat (1) (주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항)).
  • Batas uang jaminan untuk memenuhi syarat sebagai penyewa dengan uang jaminan kecil dan jumlah yang dapat dilunasi dengan prioritas berbeda menurut wilayah. Dalam hubungan dengan pemegang hak jaminan yang haknya diperoleh sebelum perubahan, peraturan pelaksanaan yang berlaku pada saat hak jaminan tersebut diperoleh dapat berlaku (Peraturan Peralihan Pasal 2 dari Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)).
  • Jumlah yang dapat dilunasi dengan prioritas tertinggi bukan seluruh uang jaminan, melainkan jumlah tertentu yang ditetapkan dalam peraturan pelaksanaan. Jika jumlah seluruhnya melebihi setengah dari nilai rumah, pembagian dilakukan dalam batas tersebut (Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 8 ayat (3) (주택임대차보호법 제8조 제3항)).
  • Nilai rumah tidak hanya berarti harga jual dalam lelang. Nilai tersebut dihitung berdasarkan jumlah yang benar-benar tersedia untuk dibagikan, yaitu dengan menambahkan bunga atas uang jaminan penawaran pembelian sampai tanggal pembagian dan uang jaminan yang disita, serta jumlah lainnya, ke harga jual dan mengurangi biaya eksekusi (Putusan Mahkamah Agung tanggal 27 April 2001, perkara nomor 2001다8974).
  • Piutang pengembalian uang jaminan penyewa dengan uang jaminan kecil merupakan piutang yang mengharuskan pengajuan permohonan pembagian. Karena itu, pemberitahuan hak dan permohonan pembagian harus diajukan sebelum batas akhir pengajuan permohonan pembagian (Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 84 ayat (1) dan Pasal 88 ayat (1) (민사집행법 제84조 제1항, 제88조 제1항)).
  • Untuk mempertahankan hak pelunasan dengan prioritas tertinggi, penguasaan atas rumah dan pendaftaran penduduk harus dipertahankan sampai batas akhir pengajuan permohonan pembagian. Jika harus pindah sebelum batas tersebut, contoh yang diberikan menyarankan agar hak sewa didaftarkan terlebih dahulu sebelum pindah.
  • Jika penyewa memenuhi syarat sebagai penyewa dengan uang jaminan kecil sekaligus memiliki hak pelunasan prioritas berdasarkan tanggal pasti, jumlah yang dapat dilunasi dengan prioritas tertinggi dibagikan terlebih dahulu, sedangkan sisa uang jaminan dibagikan sesuai urutan tanggal pasti (Putusan Mahkamah Agung tanggal 15 November 2007, perkara nomor 2007다45562).
  • Jika tujuan utama perjanjian sewa adalah menagih piutang lebih dahulu daripada pemegang hak jaminan berperingkat lebih tinggi, bukan untuk benar-benar tinggal atau menggunakan rumah, penyewa mungkin tidak mendapat perlindungan sebagai penyewa dengan uang jaminan kecil (Putusan Mahkamah Agung tanggal 8 Mei 2001, perkara nomor 2001다14733; Putusan Mahkamah Agung tanggal 12 Desember 2013, perkara nomor 2013다62223).

Pertanyaan umum

Q. Apa persyaratan untuk memperoleh hak pelunasan dengan prioritas tertinggi sebagai penyewa dengan uang jaminan kecil?

Anda harus menerima penguasaan atas rumah dan menyelesaikan pendaftaran penduduk sebelum pendaftaran permohonan lelang. Tanggal pasti tidak wajib untuk memperoleh hak pelunasan dengan prioritas tertinggi itu sendiri. Namun, untuk menuntut hak pelunasan prioritas berdasarkan tanggal pasti atas bagian uang jaminan yang melebihi jumlah yang dapat dilunasi dengan prioritas tertinggi, Anda harus memenuhi persyaratan tersendiri.

Kasus 1, Kasus 2, Kasus 5, Kasus 6

Q. Di mana saya dapat memeriksa batas uang jaminan penyewa dengan uang jaminan kecil dan jumlah yang dapat dilunasi dengan prioritas tertinggi?

Batasnya berbeda menurut wilayah, dan batas dalam peraturan pelaksanaan yang telah direvisi tidak otomatis berlaku dengan cara yang sama terhadap semua pemegang hak jaminan yang sudah ada. Anda harus memeriksa kapan hak jaminan atas rumah sewaan ditetapkan dan peraturan pelaksanaan mana yang berlaku. Jumlah yang disebut dalam contoh didasarkan pada peraturan pelaksanaan yang berlaku pada saat itu, sehingga tidak boleh dianggap sebagai batas yang berlaku saat ini.

Kasus 1, Kasus 2, Kasus 3, Kasus 11

Q. Apakah penyewa dengan uang jaminan kecil dapat menerima pembagian hasil lelang tanpa mengajukan permohonan pembagian?

Tidak. Piutang pengembalian uang jaminan kecil merupakan piutang yang mengharuskan pengajuan permohonan pembagian hasil lelang, sehingga permohonan tersebut harus diajukan secara sah sebelum batas akhir pengajuan permohonan pembagian. Dalam putusan yang diperkenalkan, dinyatakan bahwa jika penyewa tidak mengajukan permohonan pembagian sehingga tidak mendapat bagian, penyewa tidak dapat kemudian menuntut pengembalian sebagai keuntungan yang tidak sah atas jumlah yang dibagikan kepada kreditor berperingkat lebih rendah.

Kasus 5, Kasus 8, Kasus 20

Q. Jika sudah mengajukan permohonan pembagian, apakah saya tetap dapat mempertahankan hak pelunasan dengan prioritas tertinggi jika pindah selama proses lelang?

Menurut contoh yang diberikan, penguasaan atas rumah dan pendaftaran penduduk harus dipertahankan sampai batas akhir pengajuan permohonan pembagian. Jika Anda harus pindah sebelum batas tersebut, Anda harus menyelesaikan pendaftaran hak sewa terlebih dahulu. Karena proses eksekusi juga dapat dibatalkan, panduan tersebut menyarankan agar persyaratan untuk menegakkan hak terhadap pihak ketiga dipertahankan sampai pembeli melunasi harga lelang.

Kasus 6, Kasus 8

Q. Bagaimana hasil lelang dibagikan jika uang jaminan lebih kecil daripada jumlah seluruh hak pelunasan dengan prioritas tertinggi milik beberapa penyewa?

Jika jumlah seluruh hak pelunasan dengan prioritas tertinggi melebihi setengah dari nilai rumah, pembagian dilakukan dalam batas tersebut. Contoh yang diberikan menyebutkan bahwa jika jumlah yang dapat dilunasi dengan prioritas tertinggi untuk setiap penyewa sama, pembagian dilakukan secara merata; jika jumlahnya berbeda, pembagian dilakukan secara proporsional berdasarkan jumlah yang masing-masing berhak terima dengan prioritas tertinggi.

Kasus 9, Kasus 11

Q. Jika keluarga atau teman menyewa bagian-bagian rumah yang sama, apakah uang jaminan mereka dihitung secara terpisah?

Jika para penyewa menjalani kehidupan rumah tangga bersama di satu rumah, mereka dapat dianggap sebagai satu penyewa sehingga uang jaminan mereka dijumlahkan. Namun, mereka tidak serta-merta dianggap menjalani kehidupan rumah tangga bersama hanya karena memiliki hubungan akrab atau berbagi dapur dan kamar mandi. Perlu diperiksa apakah terdapat hubungan erat yang dapat dipandang sebagai komunitas kehidupan bersama serta siapa yang secara ekonomis berhak atas uang jaminan tersebut.

Kasus 4, Kasus 14

Q. Apakah penyewa dengan uang jaminan kecil yang tidak sempat mengajukan permohonan pembagian tidak dapat menuntut hak sewanya kepada pembeli dalam lelang?

Terdapat putusan yang menyatakan bahwa tidak mengajukan permohonan pembagian saja tidak berarti penyewa telah melepaskan hak untuk menegakkan hak sewa terhadap pihak ketiga atau hak untuk menuntut pengembalian uang jaminan. Namun, apakah hak tersebut dapat ditegakkan terhadap pembeli bergantung pada keadaan konkret, termasuk ada tidaknya hak yang berperingkat lebih tinggi. Hal ini juga tidak menggantikan permohonan pembagian yang diperlukan untuk menerima bagian hasil lelang.

Kasus 13

Q. Jika uang yang sebelumnya dipinjamkan diubah menjadi uang jaminan dalam perjanjian sewa, apakah saya dapat memperoleh hak pelunasan dengan prioritas tertinggi?

Keadaan bahwa piutang yang sudah ada diubah menjadi uang jaminan tidak dengan sendirinya meniadakan hak untuk menegakkan hak terhadap pihak ketiga atau hak pelunasan dengan prioritas tertinggi. Namun, perlindungan dapat tidak diberikan jika tujuan utama kontrak adalah untuk menagih piutang sebelum pemegang hak jaminan berperingkat lebih tinggi tanpa tujuan nyata untuk menempati rumah, atau jika perjanjian sewa dibuat secara fiktif.

Kasus 7, Kasus 18, Kasus 24, Kasus 25

Q. Apakah saya dapat menuntut hak pelunasan dengan prioritas tertinggi jika pemilik rumah dan tanahnya berbeda atau hanya tanahnya yang dilelang?

Menurut putusan yang diperkenalkan dalam contoh, jika tanah tempat rumah berdiri dimiliki oleh pemilik rumah pada saat perjanjian sewa dibuat, tetapi kemudian dialihkan kepada pihak ketiga, penyewa tetap dapat menggunakan hak pelunasan prioritas atas hasil lelang tanah apabila hanya tanah tersebut yang dilelang. Dijelaskan bahwa hal ini dapat berlaku pula jika pemilik tanah dan rumah berbeda.

Kasus 12

Hukum terkait

  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 1 (주택임대차보호법 제1조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 2 (주택임대차보호법 제2조)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 3 ayat (1) (주택임대차보호법 제3조 제1항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 3-2 ayat (2) (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
  • Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 8 (주택임대차보호법 제8조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 3 (주택임대차보호법 시행령 제3조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 4 (주택임대차보호법 시행령 제4조)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 10 ayat (2) dan (4) (주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항·제4항)
  • Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian, Pasal 11 (주택임대차보호법 시행령 제11조)
  • Peraturan Peralihan Pasal 2 dari Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Perlindungan Sewa Hunian (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 84 ayat (1) (민사집행법 제84조 제1항)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 88 ayat (1) (민사집행법 제88조 제1항)

Perhatikan

  • Batas uang jaminan dan jumlah yang dapat dilunasi dengan prioritas tertinggi dapat berbeda menurut wilayah dan waktu perolehan hak jaminan. Karena itu, jangan menggunakan begitu saja jumlah lama yang disebut dalam contoh sebagai batas yang berlaku saat ini.
  • Batas akhir pengajuan permohonan pembagian ditetapkan oleh pengadilan. Pastikan batas waktunya dan ajukan permohonan pembagian tepat waktu. Penguasaan atas rumah dan pendaftaran penduduk juga harus dipertahankan sampai batas akhir tersebut.
  • Jika jumlah seluruh hak pelunasan dengan prioritas tertinggi melebihi setengah dari nilai rumah, setiap penyewa mungkin tidak menerima seluruh jumlah yang dimintanya.
  • Perlindungan bagi penyewa dengan uang jaminan kecil mungkin tidak diberikan jika perjanjian sewa bertujuan untuk menagih piutang dan bukan untuk benar-benar tinggal di rumah, atau jika perjanjian sewa dinilai fiktif.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위
  2. 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권의 관계
  3. 소액임차보증금과 근로자의 최종 3월분 체불임금간 배당순위
  4. 가정공동생활을 하는 임차인들 각각 소액임차인이 되는지
  5. 경매 시 배당요구하지 않은 소액임차인의 부당이득반환청구권
  6. 임차주택 경매 시 소액임차인의 대항요건 유지기간
  7. 채권담보 수단으로 소액임차인이 된 경우 보호 가능한지
  8. 소액임차인의 배당요구권 및 그 행사기한
  9. 경매 시 소액보증금액이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우
  10. 최선순위 전세권자의 지위와 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 함께 가진 경우, 경매절차에서 두 지위를 모두 주장할 수 있는지 ...
  11. 소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미
  12. 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
  13. 배당요구 하지 않은 소액임차인의 매수인에 대한 대항력
  14. 주택임대차보호법시행령 제10조 제4항의 가정공동생활의 의미
  15. 비주거용건물에 저당권 설정 후 주거용건물로 용도변경 된 경우
  16. 전차인의 최우선변제권 행사
  17. 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
  18. 주택임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
  19. 저당권자 배제 목적 소액임차권의 설정
  20. 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법
  21. 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법
  22. 소액임차권의 설정과 사해행위
  23. 거주 지역의 소액임차인 보호 범위
  24. 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
  25. 채권회수 목적 소액임차인

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).