Panduan Pembentukan dan Pelaksanaan Hak atas Tanah untuk Bangunan dan Hak Jeonse

Berdasarkan 158 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Berubahnya pemilik tanah dan bangunan tidak selalu menimbulkan hak atas tanah untuk bangunan demi hukum. Hak jeonse juga merupakan hak kebendaan yang berbeda dari hak berdasarkan perjanjian sewa. Dalam lelang, perubahan hak, dan pengalihan piutang, cakupan serta akibat hukum hak dapat berbeda bergantung pada waktu pembentukan, pendaftaran, dan urutan prioritasnya.

Pihak terkait → Pemilik tanah → Pemilik bangunan → Penerima pengalihan → Kepemilikan tanah dan bangunan terpisah setelah pengalihan atau lelang → Saat pengalihan, tanah dan bangunan dimiliki orang yang sama? → Tidak → Ya → Ada keadaan khusus, misalnya kesepakatan merobohkan bangunan? → Hak tanggungan dibebankan sebelum bangunan ada? → Ya, KUH Perdata Pasal 366 → Hak atas tanah untuk bangunan demi hukum dapat diakui → Hak atas tanah untuk bangunan mungkin tidak diakui → Cek cakupan hak jeonse → Hak jeonse dapat mencakup hak atas tanah atau hak sewa yang diperlukan agar bangunan berdiri → Cek pembayaran penggunaan tanah → Nilai berdasarkan kesepakatan para pihak atau penetapan pengadilan → Cek akibat pengalihan bangunan → Penerima bangunan tidak otomatis memperoleh hak atas tanah hanya dari kepemilikan bangunan

Poin penting

Hak atas tanah untuk bangunan demi hukum berdasarkan hukum kebiasaan dapat diakui apabila tanah dan bangunan semula dimiliki oleh orang yang sama, kemudian kepemilikan salah satunya berubah, dan tidak ada keadaan khusus seperti kesepakatan untuk merobohkan bangunan. Cukup jika keduanya dimiliki oleh orang yang sama pada saat pengalihan; tidak harus sejak awal dimiliki oleh orang yang sama (Kasus 2).
Hak atas tanah untuk bangunan demi hukum berdasarkan hukum kebiasaan dapat terbentuk tanpa pendaftaran. Namun, jika pemilik bangunan yang memperoleh hak tersebut mengalihkan bangunan kepada orang lain, penerima pengalihan tidak dapat dianggap memperoleh hak atas tanah untuk bangunan hanya berdasarkan hak milik atas bangunan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 187 (민법 제187조), Kasus 2 dan 3).
Jika belum ada bangunan ketika hak tanggungan dibebankan atas tanah, hak atas tanah untuk bangunan mungkin tidak diakui meskipun bangunan didirikan setelahnya dan kepemilikan tanah serta bangunan menjadi berbeda akibat lelang (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 366 (민법 제366조), Kasus 4).
Pembayaran penggunaan tanah untuk hak atas tanah bagi bangunan atau hak atas tanah perlu dinilai berdasarkan keadaan konkret, seperti kesepakatan para pihak atau penetapan pengadilan. Setelah besaran pembayaran ditetapkan, permohonan penghapusan hak mungkin dapat diajukan jika terjadi tunggakan selama dua tahun atau lebih. Namun, jika pemilik tanah berubah, masa tunggakan kepada pemilik sebelumnya dalam beberapa kasus tidak dapat dijumlahkan dengan masa tunggakan kepada pemilik baru (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 287 (민법 제287조), Kasus 11 dan 24).
Hak jeonse atas bangunan dapat mencakup hak atas tanah atau hak sewa yang diperlukan agar bangunan dapat tetap berdiri. Jika tanah dan bangunan dimiliki oleh orang yang sama, lalu hak jeonse dibebankan atas bangunan dan kepemilikan tanah berubah, hak atas tanah untuk bangunan demi hukum dapat menjadi persoalan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 304 dan 305 (민법 제304조·제305조), Kasus 5).
Hak untuk mengajukan keberatan terhadap pihak ketiga dan hak untuk memperoleh pembayaran terlebih dahulu berdasarkan perjanjian sewa rumah berbeda dari hak pemegang hak jeonse. Meskipun pendaftaran pembebanan hak jeonse telah dilakukan, dalam beberapa kasus perlindungan berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah tidak dapat terus diperoleh jika persyaratan agar perjanjian sewa berlaku terhadap pihak ketiga berdasarkan undang-undang tersebut tidak lagi terpenuhi (Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3 (주택임대차보호법 제3조), Kasus 8).
Dalam keadaan khusus, hanya piutang pengembalian uang jeonse yang dapat dialihkan secara terpisah setelah hak jeonse berakhir, misalnya karena masa berlakunya habis. Namun, selama hak jeonse masih berlaku, piutang pengembalian uang jeonse dan hak jeonse mungkin tidak boleh dipisahkan dan dialihkan secara terpisah (Kasus 10 dan 16).
Jika setelah pendaftaran perubahan hak jeonse terdapat hak pihak yang berkepentingan yang telah didaftarkan, persetujuan pemegang hak tersebut mungkin diperlukan untuk pendaftaran tambahan, bergantung pada jenis perubahannya. Pengurangan uang jeonse dan perpanjangan masa berlaku dapat diperlakukan secara berbeda (Undang-Undang Pendaftaran Properti Tidak Bergerak, Pasal 52 (부동산등기법 제52조), Kasus 12 dan 14).

Pertanyaan umum

Q. Jika pemilik tanah dan bangunan berbeda, apakah timbul hak atas tanah untuk bangunan berdasarkan hukum kebiasaan?

Hal ini dapat terjadi apabila, pada saat salah satu dari tanah atau bangunan dialihkan, kedua properti tersebut dimiliki oleh orang yang sama dan tidak ada keadaan khusus, seperti kesepakatan untuk merobohkan bangunan. Namun, hak tersebut mungkin tidak diakui bergantung pada penetapan penggantian tanah, hubungan kepemilikan bersama, atau hubungan hukum pada saat pengalihan.

Kasus 2, Kasus 20, Kasus 22, Kasus 23

Q. Apakah bangunan yang belum terdaftar atau dibangun tanpa izin dapat menjadi objek hak atas tanah untuk bangunan?

Jika pemilik bangunan adalah orang yang membangunnya sendiri sehingga memperoleh hak milik atas bangunan tersebut sejak awal, hak atas tanah untuk bangunan berdasarkan hukum kebiasaan dapat diakui meskipun bangunan belum terdaftar atau dibangun tanpa izin. Namun, orang yang memperoleh bangunan yang belum terdaftar tidak dapat dianggap telah memperoleh hak milik atas bangunan atau hak yang setara dengannya jika belum mendaftarkan peralihan hak milik.

Kasus 3

Q. Apakah hak atas tanah untuk bangunan timbul jika bangunan didirikan setelah hak tanggungan dibebankan atas tanah?

Jika tanah masih kosong pada saat hak tanggungan dibebankan dan bangunan baru didirikan setelahnya, hak atas tanah untuk bangunan mungkin tidak diakui meskipun kepemilikan tanah dan bangunan menjadi berbeda akibat lelang. Perlu diperiksa waktu dan fakta konkretnya, termasuk apakah bangunan sudah ada ketika hak tanggungan dibebankan.

Kasus 4

Q. Apakah orang yang membeli bangunan yang memiliki hak atas tanah untuk bangunan juga dapat mengklaim hak tersebut?

Hak tersebut tidak otomatis beralih hanya karena seseorang membeli bangunan. Perlu diperiksa apakah hak atas tanah untuk bangunan telah didaftarkan, baik saat dibentuk maupun saat dialihkan, serta kesepakatan antara para pihak ketika bangunan dialihkan.

Kasus 2

Q. Apakah hak atas tanah untuk bangunan langsung hapus jika pembayaran penggunaan tanah tidak dibayar?

Jika besaran pembayaran penggunaan tanah belum ditetapkan, keterlambatan pembayaran belum tentu dapat dianggap terjadi. Setelah besaran tersebut ditetapkan, jika tunggakan selama dua tahun atau lebih terjadi karena alasan yang menjadi tanggung jawab pihak yang wajib membayar, permohonan penghapusan hak mungkin dapat diajukan. Namun, pemilik tanah yang baru dalam beberapa kasus tidak dapat mengajukan permohonan tersebut apabila masa tunggakan setelah ia memperoleh hak milik belum mencapai dua tahun.

Kasus 11, Kasus 24

Q. Jika penyewa rumah juga telah mendaftarkan hak jeonse, apakah ia tetap mendapat perlindungan sewa rumah setelah pindah keluar?

Hak jeonse serta hak untuk mengajukan keberatan terhadap pihak ketiga dan hak untuk memperoleh pembayaran terlebih dahulu berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah memiliki dasar dan persyaratan yang berbeda. Meskipun hak jeonse telah didaftarkan, perlindungan berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah dapat hilang jika persyaratan agar perjanjian sewa rumah berlaku terhadap pihak ketiga tidak lagi terpenuhi.

Kasus 8

Q. Setelah masa jeonse berakhir, apakah piutang pengembalian uang jeonse dapat dialihkan secara terpisah?

Setelah hak jeonse berakhir, misalnya karena masa berlakunya habis, hanya piutang pengembalian uang jeonse yang dapat dialihkan dalam keadaan khusus yang menunjukkan bahwa pengalihan tersebut tidak mencakup hak jeonse. Dalam hal ini, penerima pengalihan dapat memperoleh piutangnya, bukan hak jeonse itu sendiri. Karena itu, perlu diperiksa waktu pengalihan dan status hak jeonse.

Kasus 10, Kasus 16

Q. Apakah persetujuan pemegang hak tanggungan dengan peringkat lebih rendah diperlukan untuk memperpanjang masa berlaku hak jeonse atau mengurangi uang jeonse?

Dalam beberapa kasus, pendaftaran tambahan untuk perubahan yang hanya berupa pengurangan uang jeonse dapat dilakukan tanpa persetujuan pemegang hak tanggungan dengan peringkat lebih rendah. Sebaliknya, untuk memperpanjang masa berlaku, pendaftaran tambahan mungkin hanya dapat dilakukan dengan persetujuan pihak ketiga yang berkepentingan. Karena itu, perlakuannya perlu dibedakan berdasarkan jenis perubahan.

Kasus 12, Kasus 14

Q. Apa yang terjadi pada hak jeonse dengan peringkat tertinggi dalam lelang atau penjualan umum oleh badan pemerintah?

Dalam lelang eksekusi perdata, pada prinsipnya hak jeonse dengan peringkat tertinggi tetap dibebankan kepada pembeli. Namun, hak tersebut dapat hapus akibat penjualan jika pemegang hak jeonse mengajukan permintaan pembagian hasil lelang. Dalam penjualan umum oleh badan pemerintah, hak jeonse yang dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga dapat tetap dibebankan kepada pembeli, terlepas dari apakah permintaan pembagian diajukan. Karena itu, perlu dibedakan jenis prosedur dan apakah hak jeonse tersebut dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga.

Kasus 13, Kasus 17

Hukum terkait

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 186 (민법 제186조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 187 (민법 제187조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 245 (민법 제245조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 248 (민법 제248조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 279 (민법 제279조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 283 (민법 제283조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 287 (민법 제287조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 303 (민법 제303조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 304 (민법 제304조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 305 (민법 제305조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 318 (민법 제318조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 366 (민법 제366조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 492 (민법 제492조)
Undang-Undang tentang Pendaftaran Nama Pemegang Hak yang Sebenarnya atas Properti Tidak Bergerak, Pasal 2 dan 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조·제8조)
Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah, Pasal 3, Pasal 3-3, dan Pasal 3-4 (주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제3조의4)

Perhatikan

Ada atau tidaknya hak atas tanah untuk bangunan demi hukum dapat berbeda bergantung pada sebab dan waktu perubahan hubungan kepemilikan tanah dan bangunan, hak terdahulu seperti hak tanggungan atau sita jaminan, serta kesepakatan antara para pihak.
Meskipun hak atas tanah untuk bangunan terbentuk, pembayaran penggunaan tanah dapat menjadi persoalan. Kemungkinan mengajukan permohonan penghapusan hak karena tunggakan dan kemungkinan mengajukan tuntutan pembelian benda yang berdiri di atas tanah berbeda menurut sebab hapusnya hak.
Hak berdasarkan hak jeonse dan hak berdasarkan perjanjian sewa tidak sama. Persyaratan agar perjanjian sewa berlaku terhadap pihak ketiga, seperti pendaftaran domisili dan penguasaan rumah, serta akibat pendaftaran hak jeonse perlu diperiksa secara terpisah.
Akibat pendaftaran perubahan hak jeonse, pengalihan, dan pembagian hasil lelang dapat berbeda bergantung pada urutan prioritas dan prosedur. Karena itu, isi pendaftaran dan waktu perubahan hak perlu diperiksa bersama-sama.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).