Questioni amministrative in materia edilizia: autorizzazioni, ordini di regolarizzazione e modalità di ricorso

Basato su 67 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

La possibilità di contestare un’autorizzazione edilizia o un ordine di regolarizzazione dipende dal fatto che il provvedimento incida su un interesse tutelato dalla legge e che siano stati violati i requisiti previsti dalle norme. L’uso di fatto di un terreno come strada o la preoccupazione per l’ambiente circostante non determinano da soli l’esito; occorre considerare anche le caratteristiche dell’autorizzazione, lo stato di avanzamento dei lavori e le altre circostanze concrete.

Soggetti coinvolti → Terzo interessato → Amministrazione → Titolare dell’autorizzazione → Un terzo vuole contestare un’autorizzazione edilizia → La legge tutela direttamente un interesse concreto del terzo? → No → Il ricorso di annullamento potrebbe non essere fondato → Sì → I lavori sono completati e il ripristino è impossibile? → Sono violati requisiti di legge o i limiti della discrezionalità? → Sì — Legge sulla pianificazione, artt. 56 e 58 → Il provvedimento può essere contestato con un ricorso → Verificare se il terreno è una strada per legge → Uso di fatto non basta Verificare designazione e pubblicazione Legge edilizia, art. 2, par. 1, punto 11 → Controllare la destinazione urbanistica → Valutare fatti, proporzionalità e uguaglianza nei limiti della discrezionalità → Controllare l’uso effettivo del bene → Uso diverso del parcheggio o cambio di destinazione d’uso Leggi edilizia, …

Punti chiave

Anche un terzo pregiudicato da un’autorizzazione edilizia può proporre un ricorso per il suo annullamento se la legge posta a fondamento del provvedimento tutela direttamente un suo interesse concreto; non è invece sufficiente un interesse indiretto, di fatto o economico (caso 1).
Se i lavori sono stati completati e l’annullamento dell’autorizzazione non può ripristinare la situazione originaria, potrebbe non essere riconosciuto l’interesse giuridicamente rilevante a chiedere l’annullamento dell’autorizzazione edilizia (caso 1).
Il fatto che un terreno sia stato usato di fatto come passaggio sin da molto tempo non lo rende una strada ai sensi della Legge sull’edilizia. Occorre verificare i requisiti previsti dalla legge, come la pubblicazione di un provvedimento o la designazione e pubblicazione della strada in conformità alle norme applicabili (Legge sull’edilizia, articolo 2, paragrafo 1, punto 11 (건축법 제2조 제1항 제11호); caso 8).
Un’autorizzazione edilizia relativa a un’area soggetta a una determinata destinazione urbanistica può avere anche la natura di un’autorizzazione per attività di sviluppo, con conseguente riconoscimento di un margine discrezionale all’amministrazione. Tuttavia, il provvedimento può essere contestato se l’amministrazione oltrepassa i limiti della discrezionalità o ne abusa, ad esempio valutando erroneamente i fatti o violando i principi di proporzionalità o di uguaglianza (Legge sulla pianificazione e sull’utilizzazione del territorio nazionale, articoli 56 e 58 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조·제58조); caso 18).
Se un parcheggio pertinenziale viene utilizzato per una destinazione diversa senza autorizzazione, o se viene modificata la destinazione d’uso di un edificio, anche il successore che continua a utilizzare il bene per tale destinazione può essere ritenuto in violazione della legge (Legge sui parcheggi, articolo 29 (주차장법 제29조); Legge sull’edilizia, articolo 19 (건축법 제19조); caso 13).
Il cambio del nominativo del committente dell’opera potrebbe non essere impugnabile con un ricorso amministrativo contro l’amministrazione. Se il venditore non collabora, è possibile agire in sede civile contro di lui chiedendo che adempia alla procedura di cambio del nominativo (caso 9).
Un caso ha ritenuto che la richiesta dell’amministrazione ai fornitori di elettricità e telefonia di interrompere le forniture a causa di una violazione della Legge sull’edilizia fosse un atto raccomandatorio e non un provvedimento impugnabile mediante un ricorso di annullamento (caso 21).

Domande frequenti

Q. Se temo che un edificio vicino comprometta il mio diritto alla luce solare, posso chiedere l’annullamento dell’autorizzazione edilizia?

Anche un terzo può intentare un’azione se ha un interesse giuridicamente rilevante a ottenere l’annullamento dell’autorizzazione. Deve tuttavia trattarsi di un interesse concreto tutelato direttamente dalla legge applicabile; inoltre, se i lavori sono stati completati e l’annullamento dell’autorizzazione non può ripristinare la situazione originaria, potrebbe mancare l’interesse a chiederne l’annullamento.

Caso 1

Q. Un terreno usato come strada per lungo tempo è una strada ai sensi della Legge sull’edilizia?

Il fatto che i residenti abbiano transitato a lungo su un terreno o che una sua parte sia stata di fatto utilizzata come strada non basta a farne una strada ai sensi della Legge sull’edilizia. Occorre verificare se ricorrono i requisiti previsti dalla legge, come la pubblicazione di un provvedimento che qualifica la strada come tale ai sensi delle norme applicabili o la designazione e pubblicazione della strada in occasione del rilascio dell’autorizzazione edilizia.

Caso 8

Q. Un’autorizzazione edilizia può essere negata per il timore di odori sgradevoli o danni da inquinamento nell’area circostante?

Un’autorizzazione edilizia relativa a un’area soggetta a una determinata destinazione urbanistica può avere anche la natura di un’autorizzazione per attività di sviluppo; nella valutazione dei criteri autorizzativi relativi all’ambiente circostante, l’amministrazione può disporre di un margine discrezionale. Tuttavia, se dalla valutazione complessiva delle circostanze concrete risulta che tale discrezionalità è stata esercitata oltre i suoi limiti o abusivamente, il provvedimento può essere contestato mediante un ricorso amministrativo.

Caso 18

Q. È problematico acquistare un edificio la cui destinazione d’uso è stata modificata abusivamente e continuare a utilizzarlo?

Nel caso esaminato è stato ritenuto che anche il continuare a utilizzare un edificio per una destinazione modificata senza autorizzazione possa costituire un atto di cambio di destinazione d’uso. Pertanto, anche se l’acquirente ignorava la modifica abusiva preesistente, continuare a utilizzare l’edificio in quel modo può comportare una violazione della Legge sull’edilizia o della Legge sui parcheggi.

Caso 13

Q. Se il committente dell’opera non acconsente al cambio del nominativo, devo fare causa all’amministrazione?

La giurisprudenza citata ha ritenuto che il cambio del nominativo del committente dell’opera consista soltanto nell’aggiornamento del nominativo riportato nel registro delle autorizzazioni e che, pertanto, difficilmente possa essere oggetto di un ricorso amministrativo. Se l’acquirente dell’edificio non riesce a ottenere la collaborazione del venditore, può agire in sede civile contro quest’ultimo chiedendo che adempia alla procedura di cambio del nominativo.

Caso 9

Q. È possibile contestare in giudizio la richiesta dell’amministrazione di interrompere la fornitura di elettricità a un edificio che viola la Legge sull’edilizia?

La giurisprudenza citata nel caso ha ritenuto che la richiesta di interrompere la fornitura abbia natura raccomandatoria e non costituisca un provvedimento amministrativo impugnabile mediante un ricorso di annullamento. Tuttavia, l’oggetto e le modalità della contestazione possono variare a seconda dell’azione effettivamente compiuta.

Caso 21

Q. Un’abitazione costruita con autorizzazione edilizia ma priva dell’autorizzazione all’uso è esclusa dall’assegnazione di un lotto residenziale per il trasferimento?

Un caso ha ritenuto che il solo fatto di non aver ottenuto l’autorizzazione all’uso non consenta di qualificare immediatamente l’edificio come abusivo e di escluderlo dalle misure di ricollocazione. La valutazione può tuttavia essere diversa se l’edificio realizzato è del tutto difforme da quanto autorizzato, al punto da non poter essere considerato, nella sostanza, come costruito con autorizzazione.

Caso 25

Q. Se un muro di cinta viola la Legge sull’edilizia, può sempre essere oggetto di un ordine di regolarizzazione, compresa la demolizione?

La valutazione può variare a seconda che il muro di cinta sia integrato fisicamente e funzionalmente nell’edificio, al punto da perdere la propria autonomia e costituire un impianto accessorio, oppure sia un’opera da costruzione soggetta a una distinta dichiarazione di realizzazione. Il solo fatto che si tratti di un muro di cinta non determina in modo uniforme se possa essere oggetto di un ordine di regolarizzazione.

Caso 11

Norme applicabili

Legge sull’edilizia, articolo 2, paragrafo 1, punto 2 (건축법 제2조 제1항 제2호)
Legge sull’edilizia, articolo 2, paragrafo 1, punto 11 (건축법 제2조 제1항 제11호)
Legge sull’edilizia, articolo 3, paragrafo 2 (건축법 제3조 제2항)
Legge sull’edilizia, articolo 11 (건축법 제11조)
Legge sull’edilizia, articolo 16 (건축법 제16조)
Legge sull’edilizia, articolo 19 (건축법 제19조)
Legge sull’edilizia, articolo 44 (건축법 제44조)
Legge sull’edilizia, articolo 47 (건축법 제47조)
Legge sull’edilizia, articolo 79 (건축법 제79조)
Legge sull’edilizia, articolo 80 (건축법 제80조)
Legge sull’edilizia, articolo 83 (건축법 제83조)
Regolamento di attuazione della Legge sull’edilizia, articolo 11 (건축법 시행규칙 제11조)
Regolamento di attuazione della Legge sull’edilizia, articolo 28 (건축법 시행령 제28조)
Regolamento di attuazione della Legge sull’edilizia, articolo 118 (건축법 시행령 제118조)
Legge sui parcheggi, articolo 19 (주차장법 제19조)

Attenzione

Le norme e le sentenze citate nei casi si riferiscono alla legislazione in vigore al momento dei fatti. Per un caso concreto occorre verificare la normativa attualmente vigente e le circostanze specifiche.
La possibilità di proporre un ricorso per l’annullamento di un’autorizzazione edilizia non si valuta per il solo fatto che si temano danni. Occorre verificare se l’interesse sia tutelato dalla legge applicabile e se l’annullamento del provvedimento possa consentire un ripristino effettivo.
Il cambio del nominativo del committente dell’opera, l’annullamento dell’autorizzazione edilizia, gli ordini di regolarizzazione e le richieste di interruzione delle forniture possono avere ciascuno una diversa natura giuridica e richiedere diverse modalità di contestazione; occorre quindi distinguere la controparte e il tipo di azione.
Nel caso 2 è citata una norma secondo cui la dichiarazione di modifica dei soggetti coinvolti nella costruzione deve essere presentata entro sette giorni dal verificarsi del fatto. L’applicabilità della norma e il termine devono essere verificati alla luce della normativa vigente e delle circostanze concrete.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).