Guida all’uso, alla gestione e alla divisione dei beni in comproprietà

Basato su 43 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

I comproprietari possono usare e trarre utilità dall’intero bene in comunione in proporzione alle rispettive quote, ma le modalità concrete di utilizzo possono essere stabilite dalla maggioranza delle quote. Se non si raggiunge un accordo, è possibile chiedere la divisione del bene; tuttavia, le procedure disponibili variano in base al metodo di divisione e alla natura del bene.

Comproprietari → Chi chiede la divisione → Altri comproprietari → I comproprietari vogliono dividere il bene in comune → È già stato concluso un accordo di divisione? → sì → Seguire l’accordo o dividere in natura → no · artt. 268 e 269 c.c. → La divisione in natura è impossibile? → sì · artt. 268 e 269 c.c. → Chiedere la divisione al giudice con vendita all’asta e riparto del ricavato → no → La divisione in natura rischia una notevole diminuzione del valore? → Se c’è un accordo, verificare se occorre la trascrizione → Trascrizione secondo quanto stabilito nell’accordo → Il giudice stabilisce le modalità → Chi domanda la divisione non ottiene per forza la parte desiderata → Verificare eventuali patti → La divisione può essere chiesta salvo patto di non dividere

Punti chiave

I comproprietari possono usare e trarre utilità dall’intero bene in comunione in proporzione alle rispettive quote e possono disporre della propria quota (Codice civile, articolo 263 (민법 제263조)).
Le modalità di gestione del bene in comunione possono essere stabilite dai titolari di quote che rappresentino la maggioranza delle quote. Il comproprietario titolare della maggioranza può decidere che il bene sia utilizzato in via esclusiva, ma ciò può comportare una questione di arricchimento senza causa nei confronti degli altri comproprietari che non hanno potuto utilizzarlo (Codice civile, articolo 265 (민법 제265조); sentenza della Corte Suprema del 27 febbraio 2014, caso n. 2011다42430).
Se un comproprietario concede in locazione il bene in comunione senza il consenso degli altri, potrebbe dover restituire l’utile equivalente ai canoni percepiti nella misura in cui ecceda la propria quota (Codice civile, articolo 741 (민법 제741조)).
Se non si raggiunge un accordo sulla divisione del bene in comunione, è possibile chiederla al giudice. La regola è la divisione in natura, ma se questa è impossibile o vi è il rischio di una notevole diminuzione del valore, è possibile dividere il ricavato mediante la vendita all’asta (Codice civile, articoli 268 e 269 (민법 제268조, 제269조)).
Il giudice stabilisce le modalità di divisione in base alle circostanze: chi presenta la domanda non ottiene necessariamente in proprietà esclusiva la specifica parte che desidera. Se tra i comproprietari è già stato concluso un accordo di divisione, anziché chiedere nuovamente la divisione del bene potrebbe essere necessario chiedere la trascrizione secondo quanto stabilito nell’accordo (sentenza della Corte Suprema del 12 gennaio 1995, casi nn. 94다30348 e 30355).
I beni di un’associazione non dotata di personalità giuridica appartengono collettivamente ai suoi membri. La loro gestione e disposizione seguono lo statuto, se esistente; in mancanza, è necessaria una deliberazione dell’assemblea dei membri (Codice civile, articoli 275 e 276 (민법 제275조, 제276조)).
Se una chiesa continua a esistere come associazione non dotata di personalità giuridica, la regola è che, anche se alcuni fedeli se ne distaccano, essa continui a esistere con i fedeli rimasti come membri; i fedeli che se ne sono distaccati possono perdere il diritto di usare e trarre utilità dai beni della chiesa preesistente (sentenza della Corte Suprema del 20 aprile 2006, caso n. 2004다37775).
Salvo circostanze particolari, i proprietari di unità immobiliari in un edificio condominiale possono utilizzare l’intero terreno secondo la sua destinazione, indipendentemente dalla proporzione delle rispettive quote di comproprietà sul terreno. Tuttavia, se vi sono altri comproprietari che non sono proprietari di unità dell’edificio, può essere riconosciuto il loro diritto di chiedere la restituzione dell’arricchimento senza causa (sentenza della Corte Suprema del 14 marzo 2013, caso n. 2011다58701).

Domande frequenti

Q. Il comproprietario titolare della maggioranza delle quote può usare da solo l’immobile?

Le modalità di gestione del bene in comunione possono essere stabilite dai titolari di quote che rappresentino la maggioranza delle quote. Pertanto, la decisione del comproprietario titolare della maggioranza di riservarsi l’uso esclusivo può essere riconosciuta come modalità di gestione. Tuttavia, se gli altri comproprietari non hanno potuto usare e trarre utilità dal bene, il comproprietario che lo ha utilizzato potrebbe dover restituire loro l’arricchimento senza causa corrispondente alle rispettive quote.

Caso 9, Caso 20

Q. Cosa succede se un comproprietario concede l’immobile in locazione senza il consenso degli altri?

Il comproprietario che ha concesso l’immobile in locazione potrebbe dover restituire agli altri comproprietari la parte dei canoni che supera la propria quota. In base ai casi, l’entità della restituzione è determinata prendendo come riferimento, tra l’altro, il valore equivalente al canone di locazione.

Caso 4

Q. Si può chiedere la divisione del bene in comunione anche se gli altri comproprietari non sono d’accordo?

Salvo che sia stato pattuito di non procedere alla divisione, ciascun comproprietario può chiederla. Se non si raggiunge un accordo, la divisione può essere chiesta al giudice; non è però garantito che il giudice disponga la modalità desiderata da chi presenta la domanda.

Caso 3, Caso 17

Q. Se abbiamo concordato la divisione del bene in comunione ma l’altra parte non collabora alle formalità di trascrizione, dobbiamo avviare una nuova causa di divisione?

Se è già stato concluso un accordo di divisione, potrebbe non essere ammessa una nuova azione giudiziaria per ottenere la divisione del bene in comunione. Si dovrà valutare se chiedere la trascrizione del trasferimento della proprietà o l’accertamento della proprietà secondo quanto previsto dall’accordo.

Caso 18

Q. Il rappresentante di un’associazione di clan può vendere il terreno dell’associazione senza una deliberazione dell’assemblea?

La disposizione dei beni di un’associazione di clan deve seguire le procedure previste dal suo statuto e, se questo non dispone in materia, richiede una deliberazione dell’assemblea generale dell’associazione. La disposizione compiuta senza seguire le procedure necessarie può essere nulla.

Caso 2

Q. Se una chiesa si divide in due, anche i suoi beni vengono divisi?

Se la chiesa continua a esistere come associazione non dotata di personalità giuridica, la regola è che la proprietà della chiesa preesistente non si ripartisca tra i due gruppi per il solo fatto che alcuni fedeli se ne sono distaccati. La chiesa preesistente continua a esistere con i fedeli rimasti come membri, mentre i fedeli che se ne sono distaccati possono perdere il diritto di usare e trarre utilità dai suoi beni.

Caso 1

Q. Anche chi ha una quota esigua del terreno di un edificio condominiale può utilizzarlo per intero?

Salvo circostanze particolari, ciascun proprietario di un’unità immobiliare in un edificio condominiale può utilizzare l’intero terreno secondo la sua destinazione, indipendentemente dalla proporzione della propria quota sul terreno. Se vi sono altri comproprietari che non sono proprietari di unità dell’edificio, occorre valutare separatamente se questi possano chiedere la restituzione dell’arricchimento senza causa.

Caso 12, Caso 14, Caso 24

Q. Un solo comproprietario può agire in giudizio da solo per tutelare un bene in comproprietà?

In alcuni casi ciascun comproprietario può compiere da solo atti conservativi del bene in comunione. Tuttavia, per le azioni riguardanti il patrimonio comune di un’associazione non dotata di personalità giuridica si applicano requisiti distinti: ad esempio, l’azione può dover essere promossa in nome dell’associazione previa deliberazione dell’assemblea oppure da tutti i membri congiuntamente.

Caso 2, Caso 16, Caso 20

Norme applicabili

Codice civile, articolo 127 (민법 제127조)
Codice civile, articolo 186 (민법 제186조)
Codice civile, articolo 187 (민법 제187조)
Codice civile, articolo 263 (민법 제263조)
Codice civile, articolo 264 (민법 제264조)
Codice civile, articolo 265 (민법 제265조)
Codice civile, articolo 268 (민법 제268조)
Codice civile, articolo 269 (민법 제269조)
Codice civile, articolo 272 (민법 제272조)
Codice civile, articolo 275 (민법 제275조)
Codice civile, articolo 276 (민법 제276조)
Codice civile, articolo 487 (민법 제487조)
Codice civile, articolo 741 (민법 제741조)
Codice civile, articolo 830, comma 3 (민법 제830조 제3항)
Codice civile, articolo 1006 (민법 제1006조)

Attenzione

Nel procedimento di divisione del bene in comunione potrebbe essere necessario includere come parti tutti gli altri comproprietari. Poiché anche le quote di eredi non risultanti dalla trascrizione possono essere state acquistate per successione, occorre verificare i rapporti successori.
La divisione in natura è la regola, ma, in base alle condizioni del bene o alla diminuzione di valore che deriverebbe dalla divisione, può essere disposta la vendita all’asta con ripartizione del ricavato. Per gli edifici non registrati, costruiti senza permesso o senza presentare la segnalazione edilizia richiesta, potrebbe non essere ammessa la divisione del bene in comunione mediante vendita all’asta.
Per la gestione e la disposizione dei beni comuni di un’associazione non dotata di personalità giuridica, nonché per le relative azioni giudiziarie, possono applicarsi procedure diverse da quelle previste per i beni in comproprietà. Per associazioni di clan, chiese e altre associazioni non dotate di personalità giuridica, occorre verificare lo statuto e l’esistenza di una deliberazione dell’assemblea.
Anche se tra i comproprietari è stato stipulato un accordo speciale sull’uso e sul godimento, le disposizioni che ledono la natura essenziale del diritto di comproprietà potrebbero non vincolare automaticamente chi acquista successivamente una quota. Occorre esaminare il contenuto dell’accordo e verificare, tra l’altro, se l’acquirente ne fosse a conoscenza al momento dell’acquisto.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).