Guida agli altri diritti reali: diritti di garanzia e iscrizioni provvisorie

Basato su 53 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

L’efficacia di una garanzia costituita mediante iscrizione provvisoria o mediante trasferimento non dipende soltanto dal nome dell’iscrizione o del contratto, ma va valutata in base alla sostanza dell’operazione, alla volontà delle parti e all’individuazione del bene. La procedura di liquidazione, le modalità di pubblicità e di possesso, i diritti di grado anteriore o posteriore e l’esercizio dei diritti da parte di terzi incidono sull’acquisto della proprietà e sul diritto di prelazione.

Soggetti coinvolti → Creditore garantito → Debitore o datore della garanzia → Terzi con diritti sul bene → Il creditore vuole far valere una garanzia su un bene → È un’iscrizione provvisoria a garanzia di un credito? → Sì → Sono stati comunicati gli elementi di liquidazione, attesi due mesi e pagato l’importo? → No → Il bene è individuato e la modalità di possesso è idonea? → Sì · artt. 3 e 4 della legge → Proprietà o prelazione dipendono dalla garanzia e dalla procedura → La sola iscrizione definitiva o il solo accordo non bastano → Verifica sostanza dell’operazione e volontà delle parti → Controlla causa, forma e volontà delle parti → Verifica comunicazione e liquidazione → Controlla stima, importo dovuto, periodo di due mesi e pagamento → Verifica bene e diritti coinvolti → Controlla individuazione del bene, grado dei diritti e proprietà di terzi

Punti chiave

Un’iscrizione provvisoria effettuata a garanzia di un credito va valutata non soltanto in base alla causa indicata nel registro o alla forma dei documenti, ma anche in base alla sostanza dell’operazione e alla volontà delle parti (casi 1 e 8).
In linea di principio, per acquisire la proprietà dell’immobile mediante la procedura di liquidazione, il titolare della garanzia basata su un’iscrizione provvisoria deve, dopo la scadenza del termine per il pagamento, comunicare la stima dell’importo di liquidazione e gli altri elementi previsti; deve poi pagare l’importo di liquidazione dopo che è trascorso il periodo di liquidazione di due mesi dal giorno in cui la comunicazione è pervenuta (artt. 3 e 4 della Legge sulle garanzie costituite mediante iscrizione provvisoria, ecc. (가등기담보 등에 관한 법률 제3조·제4조); casi 1, 4 e 18).
Anche se l’importo di liquidazione stimato è inferiore a quello oggettivamente dovuto, una comunicazione che indichi il valore stimato e l’importo del credito garantito può far decorrere il periodo di liquidazione. Tuttavia, il debitore può rifiutare la trascrizione o la consegna fino a quando non riceve l’importo di liquidazione corretto, oppure può estinguere il debito garantito e chiedere la cancellazione dell’iscrizione provvisoria (casi 13 e 18).
Anche quando non si applica la Legge sulle garanzie costituite mediante iscrizione provvisoria, ecc., la sola iscrizione definitiva potrebbe non rendere definitiva la proprietà dell’immobile dato in garanzia; se si tratta di una garanzia mediante trasferimento in senso attenuato, può essere necessaria una procedura di conguaglio (casi 8 e 16).
Una garanzia su un bene mobile costituita mediante trasferimento può essere perfezionata mediante costituto possessorio e, nei confronti dei terzi, il titolare della garanzia può far valere i propri diritti come proprietario del bene dato in garanzia. Tuttavia, il titolare di una successiva garanzia duplicata costituita mediante trasferimento non acquisisce diritti per il solo fatto che è stato convenuto il costituto possessorio (casi 11 e 15).
Una garanzia costituita mediante trasferimento su un insieme di beni deve essere individuata in modo esterno e oggettivo, ad esempio in base alla specie, al luogo e alla quantità dei beni. Se il costituente aggiunge all’insieme beni di sua proprietà, la garanzia può estendersi anche a questi; non si estende invece ai beni di proprietà di terzi (casi 10 e 19).
Se, dopo l’esercizio della garanzia basata su un’iscrizione provvisoria, esistono titolari di diritti di grado successivo, è necessario seguire la procedura di comunicazione prevista dalla legge; al termine della procedura di liquidazione, il diritto di usare e trarre utilità dal bene dato in garanzia può spettare al creditore (casi 24 e 25).

Domande frequenti

Q. Se non riesco a restituire il denaro, la proprietà dell’immobile passa al creditore per il solo fatto che è stata effettuata un’iscrizione provvisoria a garanzia?

Se si tratta di un’iscrizione provvisoria a garanzia, in linea di principio è difficile acquisire definitivamente la proprietà con la sola iscrizione definitiva. Il creditore deve seguire la procedura prevista dalla legge, che comprende la comunicazione dell’importo di liquidazione e il decorso del periodo di liquidazione; un’iscrizione definitiva effettuata in violazione di tale procedura può essere nulla (casi 1 e 4).

Caso 1, Caso 4

Q. Se il valore dell’immobile indicato nella comunicazione dell’importo di liquidazione è errato, la comunicazione stessa è nulla?

Se il creditore ha indicato nella comunicazione il valore dell’immobile al momento della comunicazione e l’importo del credito garantito, la comunicazione o il decorso del periodo di liquidazione potrebbero non essere invalidi per il solo fatto che l’importo di liquidazione, determinato secondo la valutazione soggettiva del creditore, è inferiore a quello dovuto. Tuttavia, il debitore può rifiutare la trascrizione o la consegna dell’immobile finché non riceve l’importo di liquidazione corretto, oppure può estinguere il debito e chiedere la cancellazione dell’iscrizione provvisoria (caso 18).

Caso 18

Q. Se il titolare dell’iscrizione provvisoria non ha effettuato l’iscrizione definitiva prima della conclusione dell’asta, l’acquirente all’asta può chiedere subito un risarcimento?

Se non è ancora stata effettuata l’iscrizione definitiva sulla base dell’iscrizione provvisoria, l’acquirente all’asta non ha perso la proprietà. È quindi difficile ritenere che, per questo solo motivo, sorga una responsabilità risarcitoria ai sensi dell’articolo 578 del Codice civile (민법 제578조). Se l’acquirente perde la proprietà in seguito all’iscrizione definitiva, può far valere la garanzia per evizione nei confronti del debitore o del creditore mediante un’azione separata (caso 2).

Caso 2

Q. Che cosa succede se, dopo aver costituito una garanzia su un bene mobile mediante costituto possessorio, un altro creditore costituisce una garanzia sullo stesso bene?

Una garanzia sul bene costituita mediante trasferimento e perfezionata per prima può essere fatta valere nei confronti dei terzi. Una successiva garanzia sul bene costituita mediante trasferimento potrebbe invece non essere acquisita, poiché il possesso mediante costituto possessorio non consente di invocare l’acquisto in buona fede. Se il titolare della garanzia sul bene dispone di un atto pubblico notarile, sono indicate, secondo quanto pattuito, la vendita privata del bene a fini di realizzo oppure la vendita all’asta sulla base di un titolo esecutivo (casi 11 e 15).

Caso 11, Caso 15

Q. Se tutti i maiali dell’allevamento sono dati in garanzia mediante trasferimento, sono inclusi anche quelli nati o introdotti nell’allevamento in un secondo momento?

Se i maiali dell’intero allevamento costituiscono un insieme di beni dato in garanzia mediante trasferimento e sono individuati, ad esempio, per specie e luogo, la garanzia può estendersi anche ai suinetti nati successivamente o ai maiali di proprietà del costituente introdotti in seguito nell’allevamento. Non si estende invece ai maiali di proprietà di terzi, che non diventano parte dell’insieme di beni (casi 10 e 19).

Caso 10, Caso 19

Q. Se una macchina data in garanzia mediante trasferimento viene distrutta da un incendio, è possibile far valere la garanzia anche sull’indennizzo dell’assicurazione contro gli incendi?

Secondo la giurisprudenza riconosciuta nel caso, se il bene oggetto della garanzia costituita mediante trasferimento perisce e il costituente acquisisce un diritto al risarcimento assicurativo, la garanzia può estendersi anche a tale diritto. Il titolare della garanzia deve esercitare il diritto di surrogazione reale prima che venga corrisposto l’indennizzo assicurativo (artt. 342, 355 e 370 del Codice civile (민법 제342조·제355조·제370조); caso 12).

Caso 12

Q. Se, dopo la costituzione di una garanzia basata su un’iscrizione provvisoria, sorgono diritti di grado successivo, posso ottenere il pagamento con priorità se aumento l’importo del credito in un secondo momento?

Se, dopo la costituzione della garanzia basata su un’iscrizione provvisoria, sorgono diritti di grado successivo o diritti di terzi acquirenti, l’importo del credito garantito aggiunto o aumentato in seguito mediante un nuovo accordo potrebbe non essere incluso tra i crediti con diritto di prelazione nei confronti di tali terzi. Sono tuttavia importanti le circostanze concrete, ad esempio l’esistenza, al momento della costituzione, di un accordo che includesse anche crediti futuri (caso 22).

Caso 22

Q. Una volta trascorso il periodo di liquidazione, il debitore può continuare a usare l’immobile e a riscuoterne il canone?

Se non vi è alcun importo di liquidazione e la procedura di liquidazione si è conclusa nel rispetto delle disposizioni di legge, il diritto di usare e trarre utilità dal bene dato in garanzia può spettare al creditore anche se l’iscrizione definitiva non è ancora stata completata. Non si può quindi affermare con certezza che il debitore possa continuare a usare il bene e a ricavarne utilità fino al trasferimento della proprietà mediante iscrizione (caso 25).

Caso 25

Norme applicabili

Codice civile (민법 제189조)
Codice civile (민법 제275조 제1항)
Codice civile (민법 제276조 제1항)
Codice civile (민법 제278조)
Codice civile (민법 제342조)
Codice civile (민법 제355조)
Codice civile (민법 제360조)
Codice civile (민법 제370조)
Codice civile (민법 제567조)
Codice civile (민법 제578조)
Codice civile (민법 제607조)
Codice civile (민법 제608조)
Codice civile (민법 제741조)
Legge sulle garanzie costituite mediante iscrizione provvisoria, ecc. (가등기담보 등에 관한 법률 제1조)
Legge sulle garanzie costituite mediante iscrizione provvisoria, ecc. (가등기담보 등에 관한 법률 제2조)

Attenzione

Non si deve stabilire se un’iscrizione provvisoria sia stata effettuata a garanzia o per conservare il grado basandosi soltanto sulla causa indicata nel registro o sul nome attribuito al contratto. Sono importanti la sostanza dell’operazione e la volontà delle parti.
Il periodo di liquidazione decorre dal giorno in cui la comunicazione di liquidazione perviene al debitore o agli altri destinatari. Se il destinatario o il contenuto della comunicazione presenta vizi, può sorgere una controversia sull’acquisto mediante iscrizione definitiva.
Se sull’immobile esistono diritti di garanzia di grado anteriore, nel calcolo dell’importo di liquidazione si deve tenere conto dell’importo dei crediti garantiti da tali diritti. Anche l’applicabilità della legge può variare in funzione del rapporto tra il valore dell’immobile dato in garanzia e l’importo del credito garantito.
L’esito relativo a una garanzia su beni mobili costituita mediante trasferimento o a una garanzia su un insieme di beni può variare in funzione dell’individuazione dei beni, delle modalità di possesso e dell’eventuale proprietà di terzi; occorre quindi verificare il contenuto del contratto e i rapporti giuridici effettivi.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).