Guida alla restituzione del deposito cauzionale nelle locazioni commerciali

Basato su 8 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Anche dopo la cessazione di una locazione commerciale, gli obblighi del conduttore, come la restituzione dell’immobile e il ripristino, possono incidere sulla restituzione del deposito cauzionale. Tuttavia, una carenza di lieve entità nel ripristino non basta a giustificare il rifiuto di restituire l’intero deposito. Occorre inoltre valutare le circostanze concrete, compresi la cessazione del contratto e l’opponibilità della locazione ai terzi.

Soggetti → Conduttore → Locatore → Acquirente dell’immobile → Locazione commerciale cessata Il conduttore chiede il deposito → Il contratto è già cessato? → sì → Manca solo un ripristino di lieve entità? → no → Se il conduttore recede unilateralmente senza giustificato motivo, il deposito non è dovuto prima della scadenza residua Restano dovuti i canoni del periodo → sì · art. 536 c.c. → Alla cessazione, restituzione dell’immobile e del deposito sono contestuali Un difetto lieve non giustifica trattenere l’intero deposito; si possono detrarre costi ragionevoli → Immobile ceduto e locazione opponibile ai terzi? → sì · legge sulle locazioni commerciali, art. 3, commi 1 e 2 → Verifica se deve restituire il locatore o, in caso di cessione opponibile, l’acquirente → Chi è tenuto a restituire il deposito → Controlla ripristino, costi ragionevoli e collaborazione per la cessazione dell’attivit…

Punti chiave

Alla cessazione della locazione, l’obbligo del conduttore di restituire l’immobile e quello del locatore di restituire il deposito cauzionale devono essere adempiuti contestualmente.
Il locatore che rifiuta di restituire l’intero deposito cauzionale perché il conduttore non ha eseguito un ripristino di lieve entità può agire in contrasto con il principio di buona fede. Possono tuttavia essere detratti dal deposito i costi ragionevoli per il ripristino delle parti mancanti (caso 1, Codice civile, articolo 536 (민법 제536조)).
L’obbligo di ripristino del conduttore può comprendere il dovere di collaborare affinché il locatore o altri possano riprendere l’attività nel locale. Se necessario, come nel caso citato, il conduttore potrebbe dover espletare la procedura di comunicazione della cessazione dell’attività (caso 4, sentenza della Corte Suprema del 9 ottobre 2008, 2008다34903).
Se il contratto non è ancora scaduto e il conduttore intende risolverlo unilateralmente senza un giustificato motivo, nel caso citato si spiega che non potrà riavere il deposito cauzionale prima della scadenza del periodo residuo e dovrà pagare il canone per tale periodo (caso 8).
Anche se l’immobile locato viene ceduto, se il conduttore ha ottenuto l’opponibilità della locazione ai terzi, l’acquirente può subentrare nella posizione del locatore ed essere tenuto a restituire il deposito cauzionale (caso 7, Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articolo 3, paragrafi 1 e 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
È difficile determinare con precisione quando si concluderà una causa per la restituzione del deposito cauzionale; nel caso citato si spiega tuttavia che, in base alla Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali e alla Legge sul giudizio delle controversie di modesta entità, la procedura può essere più breve di quella di una causa civile ordinaria (caso 2).
Per avviare un’esecuzione immobiliare sulla base, ad esempio, di una sentenza sulla restituzione del deposito cauzionale, può non essere necessario consegnare prima l’immobile locato. Per ricevere la somma assegnata nella distribuzione del ricavato, però, occorre consegnarlo alla persona che ne ha acquisito la proprietà tramite l’esecuzione (caso 3, Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articolo 5, paragrafi 1 e 3 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)).
Secondo il criterio indicato nel caso, per calcolare il deposito rilevante si aggiunge al deposito cauzionale un importo pari a 100 volte il canone mensile. Le soglie per i conduttori di immobili con canone di modesta entità e gli importi con priorità sono indicati in modo diverso a seconda della regione (casi 5 e 6, Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articoli 2 e 14 (상가건물 임대차보호법 제2조·제14조), e Regolamento di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articoli 2, 6 e 7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제6조·제7조)).

Domande frequenti

Q. Posso non ricevere l’intero deposito cauzionale perché ho ripristinato solo in parte il locale?

Se il ripristino non eseguito è di lieve entità e il danno è modesto, rifiutare la restituzione dell’intero deposito cauzionale può essere contrario al principio di buona fede. Il locatore può tuttavia detrarre dal deposito i costi ragionevoli per il ripristino delle parti mancanti.

Caso 1

Q. Ho lasciato il locale: devo comunque comunicare la cessazione dell’attività per ricevere il deposito cauzionale?

Nel caso citato si spiega che l’obbligo del conduttore di ripristinare il locale può comprendere anche il dovere di collaborare affinché il locatore possa riprendervi l’attività. Potrebbe essere necessario espletare la procedura di comunicazione della cessazione dell’attività, così da non ostacolare il rilascio di una nuova autorizzazione per esercitare nel locale.

Caso 4

Q. Posso riavere il deposito cauzionale se chiudo il negozio prima della scadenza del contratto?

Nel caso citato si spiega che, se il conduttore risolve unilateralmente il contratto senza un giustificato motivo, non può ottenere la restituzione del deposito cauzionale prima della scadenza del periodo contrattuale residuo e deve inoltre pagare il canone mensile per tale periodo. La possibilità di porre fine al contratto va valutata in base alle circostanze concrete.

Caso 8

Q. A chi devo chiedere il deposito cauzionale se l’immobile commerciale che ho preso in locazione viene venduto?

Nel caso citato si spiega che, se l’edificio viene ceduto dopo che il conduttore vi si è insediato e ha ottenuto l’opponibilità ai terzi registrando la propria attività, l’acquirente subentra nella posizione del locatore. In tal caso, la restituzione del deposito cauzionale va richiesta all’acquirente, non al precedente proprietario.

Caso 7

Q. Quanto dura una causa per la restituzione del deposito cauzionale?

Nel caso citato si spiega che è difficile indicare con precisione quanto tempo occorra. Tuttavia, anche quando il deposito cauzionale supera i 20 milioni di won, la Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali consente di ricorrere alla procedura prevista dalla Legge sul giudizio delle controversie di modesta entità, che può ridurre i tempi rispetto a una causa civile ordinaria.

Caso 2

Q. Dopo aver ottenuto una sentenza sulla restituzione del deposito cauzionale, devo lasciare il locale prima di poter avviare un’esecuzione immobiliare?

Nel caso citato si spiega che, quando si avvia un’esecuzione immobiliare sulla base, ad esempio, di una sentenza definitiva che ordina la restituzione del deposito cauzionale, non è necessario consegnare prima l’immobile locato. Per ricevere la somma assegnata nella distribuzione del ricavato, tuttavia, occorre consegnare l’immobile alla persona che lo ha acquistato nell’ambito dell’esecuzione.

Caso 3

Q. Quale obbligo deve essere adempiuto per primo: la restituzione del deposito cauzionale o la consegna del locale?

Nel caso citato si spiega che l’obbligo del conduttore di restituire l’immobile e quello del locatore di restituire il deposito cauzionale devono essere adempiuti contestualmente. Se il conduttore non adempie correttamente all’obbligo di restituzione dell’immobile, potrebbe non ricevere il deposito cauzionale fino a quando non avrà completato l’adempimento.

Caso 4

Q. Come si calcola il limite del deposito cauzionale per un immobile commerciale soggetto a canone mensile?

Il metodo di calcolo indicato nel caso consiste nell’aggiungere al deposito cauzionale un importo pari a 100 volte il canone mensile. Per esempio, nel caso citato, un deposito di 100 milioni di won e un canone mensile di 700.000 won sono stati calcolati come un importo complessivo di 170 milioni di won, rientrante, secondo quanto spiegato, nei criteri allora applicabili nella città metropolitana di Gwangju.

Caso 6

Q. I conduttori di immobili con canone di modesta entità possono ottenere il deposito cauzionale prima degli altri creditori garantiti?

Nel caso citato si spiega che i conduttori che rientrano in determinate soglie possono ottenere in via prioritaria una parte del deposito cauzionale, entro il limite della metà del valore dell’immobile locato. Le soglie del deposito e gli importi con priorità variano a seconda della regione.

Caso 5

Norme applicabili

Codice civile, articolo 536 (민법 제536조)
Codice civile, articolo 615 (민법 제615조)
Codice civile, articolo 654 (민법 제654조)
Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articolo 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articolo 2 (상가건물 임대차보호법 제2조)
Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articolo 3, paragrafi 1 e 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articolo 5, paragrafi 1 e 3 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)
Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articolo 14, paragrafo 3 (상가건물 임대차보호법 제14조 제3항)
Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articolo 18 (상가건물 임대차보호법 제18조)
Regolamento di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articolo 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
Regolamento di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni di immobili commerciali, articoli 6 e 7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조)
Legge sul giudizio delle controversie di modesta entità, articoli 6, 7, 10 e 11-2 (소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 41 (민사집행법 제41조)

Attenzione

Poiché la restituzione del deposito cauzionale e quella dell’immobile possono dover avvenire contestualmente, occorre verificare se restino obblighi del conduttore, come la consegna del locale o il ripristino.
Anche se il ripristino è incompleto in parte, non ne consegue automaticamente che la restituzione dell’intero deposito possa essere sospesa; possono però essere detratti i costi ragionevoli per il ripristino.
Se il conduttore interrompe unilateralmente l’attività prima della scadenza del contratto, come nel caso citato, la restituzione del deposito può essere ritardata e il conduttore può dover continuare a pagare il canone per il periodo residuo.
I criteri regionali applicabili ai depositi e gli importi con priorità per i conduttori di immobili con canone di modesta entità vanno verificati: non si deve presumere che i valori indicati nei casi citati corrispondano ai criteri attuali.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).