Guida al recupero del premio di avviamento e al risarcimento dei danni nella locazione di locali commerciali
Basato su 49 casi di consulenza · Aggiornato · Tradotto dall’originale coreano.
Il premio di avviamento è il corrispettivo per la cessione o la messa a disposizione di strutture e attrezzature aziendali, clientela, know-how commerciale o vantaggi legati all’ubicazione del locale. Di norma, la sola cessazione della locazione non consente di chiederne la restituzione al locatore. Tuttavia, è possibile chiedere il risarcimento dei danni se il locatore ostacola il recupero del premio, ad esempio impedendo senza un giustificato motivo la conclusione di un contratto con un nuovo conduttore.
In sintesi
Punti chiave
- Il premio di avviamento è il corrispettivo per la cessione o la messa a disposizione di valori patrimoniali materiali o immateriali, quali strutture e attrezzature aziendali, clientela, avviamento commerciale, know-how e vantaggi commerciali derivanti dall’ubicazione del locale (Legge sulla protezione delle locazioni degli immobili commerciali, art. 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3)).
- Il contratto relativo al premio di avviamento è distinto dal contratto di locazione e dal contratto di cessione dei diritti di locazione, ma, a seconda delle circostanze della stipula e del contenuto, i contratti possono essere considerati reciprocamente inscindibili (sentenze della Corte Suprema 2002다25013 e 2016다261175).
- Di norma, il premio di avviamento viene riscosso dal nuovo conduttore; pertanto, non è possibile chiederne la restituzione al locatore per il solo fatto che la locazione è cessata.
- Il locatore non deve ostacolare il recupero del premio di avviamento nei tre mesi precedenti la scadenza della locazione e fino alla sua cessazione. Possono costituire condotte di ostacolo, tra l’altro, la richiesta del premio da parte del locatore, l’impedimento del suo pagamento, la richiesta di un canone o di un deposito cauzionale notevolmente elevati e il rifiuto di concludere il contratto senza un giustificato motivo (Legge sulla protezione delle locazioni degli immobili commerciali, art. 10-4, comma 1 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항)).
- Se la condotta del locatore ha causato un danno ostacolando il recupero del premio, il locatore può essere tenuto a risarcirlo. L’importo del risarcimento non può superare il minore tra il premio che il nuovo conduttore si era impegnato a pagare e il valore del premio al momento della cessazione della locazione (Legge sulla protezione delle locazioni degli immobili commerciali, art. 10-4, comma 3 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항)).
- Se il nuovo conduttore non ha la capacità economica per pagare il deposito cauzionale o il canone, oppure vi è il rischio che violi gli obblighi del conduttore, il locatore può avere un giustificato motivo per rifiutare la stipula del contratto. Il conduttore deve fornire al locatore le informazioni di cui dispone sulla capacità economica del nuovo conduttore e sulla sua capacità di adempiere agli obblighi (Legge sulla protezione delle locazioni degli immobili commerciali, art. 10-4, commi 2 e 5 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항·제5항)).
- Se il locatore ha riscosso il premio di avviamento garantendo che l’attività commerciale sarebbe stata esercitata per un determinato periodo, ma non è in grado di garantire tale periodo, a seconda delle circostanze può essere tenuto a restituire una parte del premio corrispondente al periodo residuo (sentenza della Corte Suprema 2010다85164).
- Il solo diritto di chiedere la restituzione del premio di avviamento non consente al conduttore di esercitare un diritto di ritenzione sull’immobile locato (sentenza della Corte Suprema 93다62119).
Domande frequenti
Q. Alla scadenza della locazione, posso chiedere al locatore di restituirmi il premio di avviamento?
Il solo fatto che il contratto di locazione sia scaduto non consente di chiedere al locatore la restituzione del premio di avviamento. Di norma, il premio viene riscosso dal nuovo conduttore; occorre esaminare concretamente se il locatore abbia assunto separatamente l’obbligo di restituirlo o abbia ostacolato il recupero del premio.
Q. Se nel contratto è scritto «si riconosce il premio di avviamento», il locatore deve restituirlo?
La sola presenza di questa formulazione non basta per ritenere che sia stato concordato di restituire il premio di avviamento alla cessazione della locazione. In generale, la giurisprudenza la interpreta nel senso che il locatore consente al conduttore di recuperare il premio e sarà responsabile se ostacola tale recupero senza un giustificato motivo (sentenza della Corte Suprema 2000다4517).
Q. Che cosa succede se il locatore chiede al nuovo conduttore un deposito cauzionale o un canone eccessivamente elevati?
Se il recupero del premio di avviamento è venuto meno perché è stato richiesto un canone o un deposito cauzionale notevolmente superiore a quelli della zona, o un importo eccessivo rispetto agli oneri relativi all’immobile, la condotta può costituire un ostacolo al recupero. Se ne è derivato un danno, è possibile chiedere il risarcimento al locatore (Legge sulla protezione delle locazioni degli immobili commerciali, art. 10-4, commi 1 e 3 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항)).
Q. Il locatore deve concludere il contratto anche se il nuovo conduttore non è in grado di pagare il deposito cauzionale o il canone?
No. Se il nuovo conduttore non ha la capacità economica per pagare il deposito cauzionale o il canone, ciò può costituire un giustificato motivo per il locatore di rifiutare la stipula del contratto. Il conduttore deve fornire al locatore le informazioni di cui dispone sulla capacità economica del nuovo conduttore e sulla sua capacità di adempiere agli obblighi.
Q. Il locatore può rifiutare il nuovo conduttore perché svolge un’attività diversa da quella che desidera?
La legittimità del rifiuto va valutata tenendo conto delle circostanze concrete, come le attività commerciali della zona e il tipo di attività. Se il rifiuto si fonda su motivi ragionevoli e non è semplicemente volto a evitare la stipula del contratto, può essere giustificato. In un caso, è stato ritenuto possibile rifiutare l’insediamento di un locale di intrattenimento, tenendo conto delle preoccupazioni relative alla pulizia dell’edificio e alla presenza di avventori ubriachi nelle ore notturne.
Q. Se è riconosciuto un ostacolo al recupero del premio di avviamento, fino a quale importo si può ottenere il risarcimento?
Se la condotta del locatore ha causato un danno ostacolando il recupero del premio di avviamento, è possibile chiedere il risarcimento. L’importo del risarcimento non può superare il minore tra il premio che il nuovo conduttore si era impegnato a pagare e il valore del premio al momento della cessazione della locazione. Il diritto al risarcimento deve essere fatto valere entro tre anni dalla data di cessazione della locazione (Legge sulla protezione delle locazioni degli immobili commerciali, art. 10-4, commi 3 e 4 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항)).
Q. Se il contratto relativo al premio di avviamento viene annullato, si può annullare anche il contratto di cessione dei diritti di locazione?
Il contratto relativo al premio di avviamento e il contratto di cessione dei diritti di locazione sono, in linea di principio, contratti distinti. Tuttavia, possono essere annullati entrambi se, per il loro legame economico e fattuale, risultano essere stati conclusi come un’unica operazione e si ritiene che, in assenza dell’uno, non sarebbe stato concluso neppure l’altro.
Q. Se il locatore non restituisce il premio di avviamento, posso continuare a occupare il locale?
Il diritto di chiedere la restituzione del premio di avviamento non può essere considerato un credito sorto in relazione all’immobile; pertanto, tale diritto, da solo, non consente di esercitare un diritto di ritenzione e rifiutare di riconsegnare il locale (sentenza della Corte Suprema 93다62119).
Norme applicabili
- Legge sulla protezione delle locazioni degli immobili commerciali, art. 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
- Legge sulla protezione delle locazioni degli immobili commerciali, art. 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
- Legge sulla protezione delle locazioni degli immobili commerciali, art. 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3)
- Legge sulla protezione delle locazioni degli immobili commerciali, art. 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
- Legge sulla protezione delle locazioni degli immobili commerciali, art. 10-5 (상가건물임대차보호법 제10조의5)
- Codice civile, art. 320 (민법 제320조)
Attenzione
- Le disposizioni che vietano di ostacolare il recupero del premio di avviamento riguardano le condotte tenute nei tre mesi precedenti la scadenza della locazione e fino alla sua cessazione; occorre quindi verificare quando è stato presentato il nuovo conduttore e quali prove sono disponibili.
- Il solo fatto che il locatore non abbia concluso un contratto con il nuovo conduttore non comporta automaticamente la responsabilità per danni. Occorre valutare anche la capacità economica del nuovo conduttore, la sua capacità di adempiere agli obblighi del conduttore, i motivi del rifiuto e le condizioni richieste dal locatore.
- Il diritto al risarcimento deve essere fatto valere entro tre anni dalla cessazione della locazione e l’importo del risarcimento è soggetto a un limite massimo stabilito dalla legge.
Casi di origine
Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).
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Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).