Requisiti e precauzioni per l’opponibilità della locazione di un locale commerciale
Basato su 10 casi di consulenza · Aggiornato · Tradotto dall’originale coreano.
Il conduttore di un locale commerciale può far valere il contratto di locazione nei confronti dei terzi dal giorno successivo a quello in cui riceve la consegna dell’edificio locato e presenta la domanda di registrazione dell’attività relativa a quell’edificio. Tuttavia, la sede indicata nella registrazione dell’attività deve corrispondere al luogo effettivamente locato; inoltre, i requisiti per l’opponibilità e quelli per il diritto alla soddisfazione prioritaria del deposito cauzionale sono diversi.
In sintesi
Punti chiave
- L’opponibilità è il diritto del conduttore di far valere il contenuto del contratto di locazione nei confronti di terzi, come l’acquirente dell’edificio locato.
- Per acquisire l’opponibilità, il conduttore deve ricevere la consegna dell’edificio locato e presentare la domanda di registrazione dell’attività; l’efficacia decorre dal giorno successivo a quello della domanda (Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 3, paragrafo 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)).
- Se l’immobile oggetto della locazione indicato nella registrazione dell’attività non corrisponde al luogo effettivamente locato, la registrazione potrebbe non essere riconosciuta come modalità valida per rendere pubblica la locazione (sentenza della Corte Suprema del 25 settembre 2008, 2008다44238).
- Se, dopo che il conduttore ha acquisito l’opponibilità, cambia il proprietario dell’edificio, l’acquirente subentra nella posizione del locatore non soltanto in caso di compravendita, ma anche quando la proprietà è trasferita per asta o con altre modalità (Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 3, paragrafo 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)).
- Se il conduttore trasferisce la sede dell’attività altrove e modifica la registrazione, potrebbe perdere l’opponibilità relativa alla sede precedente (sentenza del Tribunale distrettuale di Daegu del 20 maggio 2008, 2007나20356).
- La certificazione della data certa è un requisito per il diritto alla soddisfazione prioritaria, distinto dall’opponibilità. Per ottenere il pagamento del deposito cauzionale con priorità rispetto ai titolari di diritti di grado successivo in caso di asta giudiziaria o vendita pubblica, occorre soddisfare i requisiti di opponibilità, tra cui la consegna dell’edificio e la registrazione dell’attività, e ottenere la certificazione della data certa (Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 5, paragrafo 2 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)).
- Se sull’edificio erano stati costituiti diritti quali un’ipoteca prima che il conduttore soddisfacesse i requisiti di opponibilità, il conduttore potrebbe non poter far valere il proprio diritto di locazione dopo il trasferimento della proprietà a seguito di un’asta (caso 1).
- Per ricevere il deposito cauzionale in base al diritto alla soddisfazione prioritaria in caso di asta giudiziaria o vendita pubblica, il conduttore deve consegnare l’edificio locato all’acquirente (Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 5, paragrafo 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)).
Domande frequenti
Q. Che cos’è l’opponibilità del contratto di locazione di un locale commerciale?
È il diritto del conduttore di far valere il contenuto del contratto di locazione nei confronti dell’acquirente dell’edificio o di altri soggetti interessati. Una volta acquisita l’opponibilità, se cambia il proprietario, il conduttore può far valere il contratto anche nei confronti del nuovo proprietario.
Q. Quando si acquisisce l’opponibilità?
Il conduttore soddisfa i requisiti di opponibilità quando riceve la consegna dell’edificio locato e presenta domanda di registrazione dell’attività relativa a quell’edificio. L’opponibilità decorre dal giorno successivo a quello in cui è presentata la domanda di registrazione (Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 3, paragrafo 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)).
Q. Che cosa succede se l’indirizzo indicato nella registrazione dell’attività è diverso dal luogo effettivamente locato?
Se l’indirizzo indicato nel contratto di locazione e nella registrazione dell’attività non corrisponde al luogo effettivamente locato o ai dati dell’edificio risultanti dai registri immobiliari, la registrazione dell’attività potrebbe non essere riconosciuta come modalità idonea a rendere pubblica la locazione. In tal caso, il conduttore potrebbe non acquisire l’opponibilità ai sensi della Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali.
Q. L’opponibilità si mantiene se trasferisco l’attività altrove e modifico la registrazione?
Se la sede dell’attività indicata nella registrazione viene modificata e trasferita altrove, la registrazione aggiornata non rende pubblica la locazione relativa alla sede precedente. Di conseguenza, il conduttore potrebbe perdere l’opponibilità già acquisita per la sede precedente.
Q. Se cambia il proprietario dell’edificio, posso far valere il contratto di locazione nei confronti del nuovo proprietario?
Se ha acquisito l’opponibilità, il conduttore può far valere il contratto di locazione vigente nei confronti del nuovo proprietario dell’edificio. Anche quando il trasferimento della proprietà avviene per successione o in seguito a un’asta, e non soltanto per compravendita, l’acquirente subentra nella posizione del locatore (Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 3, paragrafo 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)).
Q. La sola opponibilità mi dà diritto a essere rimborsato in via prioritaria del deposito cauzionale in caso di asta?
L’opponibilità e il diritto alla soddisfazione prioritaria sono distinti. Secondo il caso riportato, per far valere il diritto alla soddisfazione prioritaria occorre soddisfare i requisiti di opponibilità e ottenere la certificazione della data certa sul contratto di locazione; per ricevere il deposito cauzionale in caso di asta giudiziaria o vendita pubblica, il conduttore deve inoltre consegnare l’edificio locato all’acquirente (Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 5, paragrafi 2 e 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항·제3항)).
Q. Che cosa succede se l’edificio, sul quale era stata costituita un’ipoteca prima della registrazione dell’attività, viene venduto all’asta?
Se prima che il conduttore ricevesse la consegna dell’edificio e presentasse la domanda di registrazione dell’attività erano stati costituiti diritti quali un’ipoteca, il conduttore potrebbe non poter far valere il proprio diritto di locazione dopo il trasferimento della proprietà a seguito di un’asta. Occorre verificare quando sono stati costituiti i diritti, prima o dopo il contratto, e quando sono stati soddisfatti i requisiti di opponibilità.
Q. Acquisire l’opponibilità equivale a ottenere anche la certificazione della data certa?
No. Anche se la consegna dell’edificio e la domanda di registrazione dell’attività soddisfano i requisiti di opponibilità, per il diritto alla soddisfazione prioritaria occorre ottenere separatamente la certificazione della data certa sul contratto di locazione. La certificazione della data certa, da sola, non può sostituire i requisiti di opponibilità.
Norme applicabili
- Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 3, paragrafo 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)
- Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 3, paragrafo 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)
- Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 4, paragrafo 3 (상가건물임대차보호법 제4조 제3항)
- Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 5, paragrafo 1 (상가건물임대차보호법 제5조 제1항)
- Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 5, paragrafo 2 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)
- Legge sulla protezione delle locazioni di edifici commerciali, articolo 5, paragrafo 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)
- Codice civile, articolo 278 (민법 제278조)
- Codice civile, articolo 450, paragrafo 1 (민법 제450조 제1항)
Attenzione
- Verificare che i dati dell’immobile indicati nella domanda di registrazione dell’attività e nel contratto di locazione allegato corrispondano al luogo effettivamente locato.
- Se l’indirizzo della sede viene modificato e trasferito altrove, si potrebbe perdere l’opponibilità relativa al luogo precedente; occorre quindi valutarne le conseguenze prima di apportare la modifica.
- La certificazione della data certa è un requisito distinto dall’opponibilità; il diritto alla soddisfazione prioritaria è riconosciuto se sono soddisfatti i requisiti indicati nel caso riportato.
- Per ricevere il deposito cauzionale con priorità in caso di asta giudiziaria o vendita pubblica, occorre consegnare l’edificio locato all’acquirente.
Casi di origine
Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).
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Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).