Altre questioni relative alle locazioni commerciali: diritti e precauzioni

Basato su 68 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Nelle locazioni commerciali, gli obblighi di riparazione del locatore, gli obblighi del conduttore di ripristinare l’immobile o il diritto al rimborso delle spese, nonché i canoni dovuti dopo la fine del contratto, dipendono dal contenuto del contratto e dalle modalità effettive di utilizzo. Anche nei casi di trasferimento della proprietà dell’edificio o di cessione del diritto di locazione o del credito alla restituzione del deposito cauzionale, occorre distinguere i rispettivi requisiti e effetti giuridici.

Soggetti coinvolti → Locatore → Conduttore → Acquirente dell’immobile → Locazione commerciale problemi durante il rapporto o alla fine → Circostanze particolari hanno impedito il periodo garantito o il recupero del premio? → sì → no → Il danno impedisce o limita l’uso commerciale dell’immobile? → sì · art. 623 c.c. → Dopo la fine è proseguita l’attività e l’effettivo uso dell’immobile? → sì · art. 536 c.c. → Nessun rimborso o canone automatico contano contratto e uso effettivo → Possibile tutela o rimborso solo se ricorrono i requisiti → Controllare gli accordi su ripristino, recesso e rinuncia al rimborso → Distinguere spese necessarie, utili e impianti per l’attività → Verificare possesso e uso effettivo, deposito e restituzione dell’immobile → Clausole del contratto → Tipo di spesa sostenuta → Condotta alla fine della locazione

Punti chiave

Il premio di avviamento non è una somma che si può automaticamente chiedere al locatore. Tuttavia, la questione può essere valutata separatamente se circostanze particolari hanno impedito di usufruire per intero del periodo di locazione garantito, oppure se è stata ostacolata la possibilità di recuperarlo tramite un nuovo conduttore (caso 1).
Anche se l’edificio commerciale viene trasferito, se il conduttore ne ha ricevuto la consegna e ha richiesto l’iscrizione al registro delle imprese, acquisendo così l’opponibilità della locazione, l’acquirente può subentrare nella posizione del locatore (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 3, commi 1 e 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
Il locatore deve effettuare le riparazioni necessarie affinché il conduttore possa usare e sfruttare l’immobile locato. Occorre tuttavia valutare, tra l’altro, se si tratti di un danno lieve che non ostacola l’uso oppure di un danno che interferisce con l’attività commerciale (Codice civile, articolo 623 (민법 제623조)).
In assenza di patti specifici, il conduttore potrebbe non essere tenuto a sostenere le spese di ripristino per il deterioramento dovuto al normale uso. Gli impianti installati dal conduttore per la propria attività commerciale, invece, potrebbero dover essere rimossi alla fine del contratto. La sola rinuncia pattuita al diritto di chiedere il rimborso delle spese per gli impianti non esonera dall’obbligo di ripristino (Codice civile, articoli 615 e 654 (민법 제615조·제654조), casi 4 e 12).
Il diritto al rimborso delle spese sostenute dal conduttore varia a seconda che si tratti di costi necessari alla conservazione dell’immobile, di spese utili che ne hanno accresciuto il valore oggettivo o di costi per impianti destinati esclusivamente all’attività commerciale del conduttore. Occorre inoltre verificare se nel contratto sia stata convenuta la rinuncia al diritto di chiedere il rimborso (Codice civile, articolo 626 (민법 제626조)).
Dopo la fine del contratto, la restituzione del deposito cauzionale e quella dell’edificio sono, in linea di principio, prestazioni da eseguire contestualmente. Il diritto a un’indennità per arricchimento senza causa pari al canone può dipendere dal fatto che il conduttore si sia limitato a mantenere il possesso oppure abbia continuato effettivamente a svolgere l’attività commerciale e a usare o sfruttare l’immobile (Codice civile, articolo 536 (민법 제536조), caso 8).
Il conduttore non può sempre sciogliere unilateralmente il contratto durante il periodo di locazione soltanto per motivi personali. Occorre verificare, tra l’altro, se nel contratto sia stato riservato un diritto di recesso. Inoltre, se l’uso dell’immobile è ostacolato solo in parte, non è detto che si possa rifiutare il pagamento dell’intero canone (Codice civile, articoli 635 e 636 (민법 제635조·제636조), casi 21 e 25).
Un patto che limiti in modo sfavorevole al conduttore il diritto di chiedere il rinnovo potrebbe essere inefficace; occorre però verificare separatamente se ricorra uno dei motivi di rifiuto del rinnovo previsti dalla legge. Il subconduttore che abbia ottenuto il consenso del locatore può esercitare, a determinate condizioni, il diritto di chiedere il rinnovo al posto del conduttore (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articoli 10 e 15 e articolo 13, comma 2 (상가건물임대차보호법 제10조·제13조 제2항·제15조)).

Domande frequenti

Q. Alla fine della locazione posso ottenere dal locatore la restituzione del premio di avviamento o delle spese per gli impianti?

In linea di principio, il premio di avviamento non è una somma che il locatore è automaticamente tenuto a restituire. In alcuni casi, il conduttore può recuperarlo cedendo il diritto di locazione o sublocando l’immobile. Occorre valutare separatamente i casi in cui, per circostanze particolari, ad esempio per ragioni imputabili al locatore, non sia possibile usufruire per intero del periodo garantito, oppure in cui il locatore abbia ostacolato la possibilità di recuperare il premio tramite un nuovo conduttore. Anche per i costi degli impianti è importante stabilire se si tratti di spese utili, sostenute per accrescere il valore oggettivo dell’immobile, oppure di spese destinate esclusivamente all’attività commerciale del conduttore, e verificare se nel contratto sia stato convenuto di rinunciare al rimborso.

Caso 1, Caso 5, Caso 10

Q. Se cambia il proprietario dell’edificio commerciale, devo lasciare i locali al nuovo proprietario?

Il conduttore che abbia ricevuto la consegna dell’edificio e richiesto l’iscrizione al registro delle imprese, acquisendo così l’opponibilità della locazione, può far valere il proprio diritto di locazione anche nei confronti di chi abbia acquistato la proprietà. In tal caso, l’acquirente può subentrare nella posizione del locatore e assumere anche l’obbligo di restituire il deposito cauzionale; di conseguenza, può accadere che non sia possibile chiedere la restituzione del deposito al precedente proprietario. Occorre inoltre verificare che il contratto di locazione, i dati dell’iscrizione al registro delle imprese e l’identificazione dell’immobile locato siano tra loro coerenti.

Caso 2, Caso 20

Q. Alla fine della locazione devo riparare anche le lampade fluorescenti o gli impianti guasti per il lungo utilizzo?

I danni da normale usura possono essere a carico del locatore, se non sono imputabili al conduttore e non vi sono patti particolari. Occorre tuttavia verificare se il contratto contenga una clausola che imponga al conduttore di riparare anche determinati danni da usura e se il deterioramento ecceda i limiti del normale uso. L’estensione dell’obbligo di ripristino dipende dal contenuto del contratto e dalle condizioni effettive dell’immobile.

Caso 4

Q. Posso chiedere al locatore il rimborso delle spese per una caldaia o per gli impianti installati dal conduttore?

Se una spesa ha accresciuto il valore oggettivo dell’immobile locato, può essere riconosciuta come spesa utile e, alla fine della locazione, se ne può chiedere il rimborso nella misura in cui permane l’incremento di valore. Gli impianti necessari soltanto all’attività commerciale del conduttore, invece, potrebbero non essere riconosciuti come spese utili. Occorre inoltre verificare l’eventuale esistenza di un accordo preventivo di rinuncia al diritto al rimborso delle spese o di un obbligo di ripristino. Per chiedere il rimborso delle spese utili sono importanti le prove dell’importo speso e dell’incremento di valore.

Caso 5, Caso 10, Caso 12

Q. Se il contratto è terminato ma non ho ricevuto il deposito cauzionale, posso continuare a detenere il negozio?

La restituzione dell’immobile locato e quella del deposito cauzionale possono essere prestazioni da eseguire contestualmente; pertanto, il solo fatto che il conduttore abbia mantenuto il possesso facendo valere tale eccezione non rende automaticamente illegittima la sua occupazione. Tuttavia, se dopo la scadenza del contratto ha continuato a svolgere l’attività commerciale o ha comunque tratto un vantaggio effettivo, potrebbe essere tenuto a restituire un’indennità per arricchimento senza causa pari al canone di locazione. La conclusione può essere diversa se ha mantenuto il possesso senza usare o sfruttare l’immobile.

Caso 8

Q. Se il contratto non è ancora scaduto, posso recedere subito per motivi personali e smettere di gestire il negozio?

Se è stata stabilita una durata contrattuale e non è stato riservato separatamente un diritto di recesso anticipato, può essere difficile per il conduttore sciogliere unilateralmente il contratto per motivi personali. Occorre valutare la possibilità di adempiere il contratto oppure di terminarlo di comune accordo con il locatore. Se durante il periodo residuo subentra un nuovo conduttore e il locatore finisce per riscuotere due canoni, la questione può essere valutata separatamente.

Caso 21

Q. Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto adducendo la ricostruzione dell’edificio?

La Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali prevede determinati motivi di ricostruzione come cause che consentono di rifiutare il rinnovo. La legittimità del rifiuto può essere valutata considerando le circostanze concrete, come la specificità del progetto di ricostruzione e la sua effettiva possibilità di realizzazione; non si deve quindi concludere che il locatore possa sempre rifiutare il rinnovo semplicemente invocando una ricostruzione. Potrebbe inoltre essere inefficace un patto che limiti il diritto del conduttore a chiedere il rinnovo in modo a lui sfavorevole.

Caso 11, Caso 15

Q. Se il locatore ha acconsentito alla sublocazione dopo la conclusione del contratto, il subconduttore può comunque chiedere il rinnovo?

Secondo i criteri illustrati nel caso, il consenso del locatore può essere prestato sia prima sia dopo la conclusione del contratto di sublocazione; può essere riconosciuto tanto il consenso espresso quanto quello tacito. Tuttavia, spetta al conduttore e al subconduttore provare che il consenso sia stato dato. Il subconduttore che abbia ottenuto il consenso può esercitare al posto del conduttore il diritto di chiedere il rinnovo, nel rispetto dei requisiti previsti dalla legge.

Caso 23

Norme applicabili

Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 2, comma 1 (상가건물임대차보호법 제2조 제1항)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 3, commi 1 e 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 9, comma 1 (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10, commi 1, 4 e 5 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항·제4항·제5항)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 13, comma 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
Codice civile, articolo 345, periodo finale (민법 제345조 단서)
Codice civile, articolo 346 (민법 제346조)
Codice civile, articolo 451, comma 1 (민법 제451조 제1항)
Codice civile, articolo 536 (민법 제536조)
Codice civile, articolo 543, comma 1 (민법 제543조 제1항)
Codice civile, articolo 615 (민법 제615조)
Codice civile, articolo 617 (민법 제617조)
Codice civile, articolo 618 (민법 제618조)

Attenzione

Il diritto alla restituzione del premio di avviamento, delle spese per gli impianti o delle spese utili non dipende soltanto dalla denominazione delle somme. Occorre verificare congiuntamente le clausole contrattuali di rinuncia al rimborso delle spese e di ripristino, lo scopo delle spese e l’eventuale incremento di valore.
Se, dopo la fine del contratto, il conduttore continua a detenere il negozio, il fatto di essere in attesa della restituzione del deposito cauzionale non comporta sempre l’esonero dal pagamento di una somma pari al canone. Sono importanti l’effettivo svolgimento dell’attività commerciale e l’uso o lo sfruttamento dell’immobile.
Il trasferimento dell’edificio, la sublocazione, la cessione del diritto di locazione e la cessione del credito alla restituzione del deposito cauzionale costituiscono rapporti giuridici distinti. Occorre distinguere i casi in cui è necessario il consenso del locatore e il soggetto a cui chiedere la restituzione del deposito.
Le leggi e i criteri indicati nei casi potrebbero corrispondere a quelli vigenti al momento della consulenza. In caso di controversia concreta, occorre verificare la normativa applicabile al momento della conclusione del contratto e quella attualmente in vigore, nonché le condizioni specifiche del contratto.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).