Guida al diritto di prelazione nel riparto per le locazioni commerciali

Basato su 39 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Per ottenere in via prioritaria la restituzione del deposito cauzionale in una vendita forzata o in una vendita pubblica, il conduttore di un locale commerciale deve, in linea di principio, aver preso in consegna l’edificio, aver richiesto la registrazione dell’attività e aver ottenuto la data certa sul contratto di locazione. Il diritto del conduttore di modesta entità al pagamento con priorità assoluta è soggetto a requisiti distinti e ai limiti stabiliti dalla legge. Anche dopo aver acquisito il diritto, è necessario presentare domanda di ammissione al riparto e mantenere i requisiti richiesti.

Soggetti coinvolti → Conduttore commerciale → Procedura di vendita forzata → Il conduttore chiede priorità sul deposito → Edificio preso in consegna e attività registrata? → Sì → No → Contratto di locazione con data certa? → Domanda di ammissione presentata entro il termine? → Priorità nel riparto esercitabile → Priorità non ottenuta o non esercitabile → Mantieni la registrazione fino alla scadenza → Verifica bene locato e planimetria → Controlla limiti, importi e contratto → La cessazione effettiva dell’attività o la sublocazione può compromettere il diritto → Difformità con il registro immobiliare o planimetria mancante può rendere la locazione non pubblica → Per il conduttore di modesta entità valgono requisiti e limiti distinti; verifica anche deposito indicato, aumenti o nuovo contratto

Punti chiave

Il diritto generale di prelazione nel riparto è riconosciuto solo se sono soddisfatti sia i requisiti di opponibilità — presa in consegna dell’edificio e registrazione dell’attività — sia il requisito della data certa sul contratto di locazione (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 3, comma 1 e art. 5, comma 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항)).
Anche se sono stati ottenuti la registrazione dell’attività e la data certa, il diritto di prelazione nel riparto potrebbe non produrre immediatamente effetti se l’edificio non è ancora stato preso in consegna. Il caso spiega che gli effetti decorrono dal giorno successivo a quello in cui sono stati soddisfatti i requisiti di opponibilità (caso 12, 22).
I conduttori di modesta entità possono essere pagati prima degli altri titolari di diritti reali di garanzia, entro i limiti del deposito cauzionale e dell’importo stabiliti dalla legge. Devono aver soddisfatto i requisiti di opponibilità prima dell’iscrizione della domanda di vendita forzata; i limiti e gli importi specifici vanno verificati in base alla normativa applicabile (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 14, e Regolamento di attuazione, artt. 6 e 7 (상가건물임대차보호법 제14조, 시행령 제6조·제7조)).
La registrazione dell’attività è sia un requisito per acquisire il diritto di prelazione nel riparto sia un requisito per mantenerlo. Deve essere regolarmente mantenuta fino alla scadenza del termine per la domanda di ammissione al riparto; in caso di effettiva cessazione dell’attività o di sublocazione, il solo fatto che la registrazione risulti ancora attiva potrebbe non essere sufficiente (casi 7, 19, 20).
Per esercitare il diritto di prelazione nel riparto, occorre presentare domanda di ammissione entro il termine fissato nella procedura di vendita forzata. Se si è esclusi dal riparto per non aver presentato la domanda, è difficile chiedere ai creditori di grado successivo la restituzione degli importi ricevuti a titolo di arricchimento senza causa (Legge sull’esecuzione civile, art. 88, comma 1, casi 13, 19 (민사집행법 제88조 제1항, 사례 13, 19)).
Se l’indicazione del bene locato nel contratto allegato alla registrazione dell’attività è diversa da quella riportata nel registro immobiliare, o se manca la planimetria di una porzione presa in locazione, la registrazione dell’attività potrebbe non rendere pubblica la locazione, con conseguenti problemi per l’opponibilità e il diritto di prelazione nel riparto (caso 6).
Se il contratto indica un deposito cauzionale inferiore a quello effettivo e su di esso è stata ottenuta la data certa, il pagamento prioritario può essere calcolato sull’importo indicato nel contratto, non sull’intero importo effettivamente versato (caso 8).
Se il deposito cauzionale viene aumentato al rinnovo, in linea di principio la somma che può avere priorità rispetto al creditore ipotecario la cui ipoteca è stata costituita prima dell’aumento è limitata al deposito cauzionale anteriore alla costituzione dell’ipoteca. Se con il nuovo proprietario si stipula un nuovo contratto che sostituisce quello precedente, anche il diritto di prelazione nel riparto fondato sul contratto originario può estinguersi (casi 15, 21).

Domande frequenti

Q. Che cosa occorre fare per ottenere la restituzione prioritaria del deposito cauzionale di un locale commerciale?

Per beneficiare del diritto generale di prelazione nel riparto, occorre soddisfare i requisiti di opponibilità, ossia aver preso in consegna l’edificio e aver richiesto la registrazione dell’attività, nonché aver ottenuto la data certa sul contratto di locazione. L’ordine di priorità nel riparto può variare in base al momento in cui sono stati soddisfatti i requisiti e a quello in cui sono sorti i diritti di grado anteriore.

Caso 5, Caso 10, Caso 12, Caso 22

Q. Anche senza aver ottenuto la data certa, un conduttore di modesta entità può tutelare il proprio deposito cauzionale?

Il caso spiega che il diritto del conduttore di modesta entità al pagamento con priorità assoluta è distinto dal diritto generale di prelazione nel riparto. Se il conduttore rientra nella categoria prevista dalla legge e ha soddisfatto i requisiti di opponibilità prima dell’iscrizione della domanda di vendita forzata, può ottenere il pagamento prioritario di una determinata somma, purché rispetti i limiti e gli importi massimi previsti.

Caso 1, Caso 2, Caso 11

Q. Una volta avviata la vendita forzata, è obbligatorio presentare una domanda di ammissione al riparto?

Sì. Anche se si dispone del diritto di prelazione nel riparto, per partecipare al riparto occorre presentare una domanda di ammissione entro il termine fissato nella procedura di vendita forzata. Se il termine scade, è difficile chiedere la restituzione, a titolo di arricchimento senza causa, degli importi assegnati ai creditori di grado successivo.

Caso 13, Caso 19

Q. Se mantengo attiva la registrazione dell’attività, il diritto di prelazione nel riparto permane anche se smetto di esercitare l’attività?

Secondo il caso, la registrazione dell’attività deve essere mantenuta regolarmente quale forma di pubblicità dell’effettiva locazione. Se l’attività cessa di fatto o il locale viene sublocato e il conduttore non vi esercita l’attività, i requisiti possono venir meno anche se la registrazione risulta ancora attiva. In alcuni casi è necessario che registri l’attività il subconduttore che occupa direttamente il locale e vi esercita la propria attività.

Caso 7, Caso 20

Q. Se nel contratto di locazione è indicato un deposito cauzionale inferiore a quello effettivo, posso ottenere il pagamento prioritario dell’importo reale?

Il caso spiega che, se sul contratto di locazione munito di data certa è indicato un deposito cauzionale inferiore a quello effettivo, il riparto può essere calcolato sulla somma inferiore riportata nel contratto. Per tutelare il deposito effettivo, i dati corretti devono figurare nel contratto e nella registrazione dell’attività.

Caso 8

Q. Se aumento il deposito cauzionale al rinnovo del contratto, anche l’importo aggiuntivo ha priorità rispetto a un’ipoteca di grado anteriore?

Se l’ipoteca è stata costituita prima dell’aumento, in linea di principio il deposito cauzionale che può essere rimborsato con priorità rispetto al creditore ipotecario è quello anteriore all’aumento. Se si ottiene una nuova data certa per l’importo aggiuntivo, si può far valere il diritto di prelazione nel riparto nei confronti dei titolari di garanzie reali e dei creditori chirografari di grado successivo.

Caso 21

Q. Se l’indicazione del locale nel contratto di locazione è diversa da quella riportata nel registro immobiliare, può sorgere un problema con il diritto di prelazione nel riparto?

Possono sorgere problemi. Se la registrazione dell’attività non consente di rendere nota a terzi la locazione, può essere difficile far valere l’opponibilità e il diritto di prelazione nel riparto che ne dipende. Se è stato preso in locazione solo una parte dell’edificio, occorre inoltre verificare la planimetria che individua la porzione locata.

Caso 6

Q. Se stipulo un nuovo contratto di locazione con il nuovo proprietario dell’edificio, conservo il diritto di prelazione nel riparto già acquisito?

In linea di principio, il nuovo proprietario subentra nella posizione del precedente locatore. Tuttavia, se il nuovo proprietario e il conduttore decidono di porre fine al contratto precedente e di disciplinare il loro rapporto giuridico con un contratto distinto, il diritto di prelazione nel riparto fondato sul contratto precedente può estinguersi. Occorre esaminare il contenuto del nuovo contratto e le circostanze della sua stipula.

Caso 15, Caso 17

Norme applicabili

Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 4 (상가건물임대차보호법 제4조)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 5 (상가건물임대차보호법 제5조)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 6 (상가건물임대차보호법 제6조)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 14 (상가건물임대차보호법 제14조)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
Regolamento di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 3 (상가건물임대차보호법 시행령 제3조)
Regolamento di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 6 (상가건물임대차보호법 시행령 제6조)
Regolamento di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 7 (상가건물임대차보호법 시행령 제7조)
Legge sull’esecuzione civile, art. 88 (민사집행법 제88조)
Legge quadro sulle imposte nazionali, art. 35 (국세기본법 제35조)

Attenzione

I limiti del deposito cauzionale e gli importi massimi con priorità assoluta per i conduttori di modesta entità variano in base alla regione; i criteri vigenti oggi potrebbero essere diversi da quelli precedenti menzionati nei casi. Occorre quindi verificare la normativa e i criteri applicabili nella regione interessata al momento rilevante.
I requisiti, compresa la registrazione dell’attività, devono essere mantenuti fino alla scadenza del termine per la domanda di ammissione al riparto; inoltre, la domanda deve essere presentata separatamente. Occorre prestare attenzione a non lasciar decorrere il termine della procedura di vendita forzata e a rispettare le modalità di presentazione della domanda.
L’aumento del deposito cauzionale, il cambiamento del locatore, la stipula di un nuovo contratto, la sublocazione o la cessazione dell’attività possono incidere sull’estensione o sul mantenimento del diritto di prelazione nel riparto. È pertanto opportuno verificare sia il contratto sia i dati della registrazione dell’attività.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).