Guida essenziale alla richiesta di rinnovo del contratto di locazione commerciale
Basato su 9 casi di consulenza · Aggiornato · Tradotto dall’originale coreano.
Il conduttore può chiedere il rinnovo del contratto entro il periodo indicato nei casi esaminati e, in mancanza di un motivo previsto dalla legge, il locatore ha difficoltà a rifiutare. L’esito può tuttavia variare a seconda di fattori quali gli arretrati del canone, la successione nella posizione di locatore e la presenza di una sublocazione. Occorre inoltre distinguere la richiesta di rinnovo dalla risoluzione del contratto dovuta agli arretrati del canone.
In sintesi
Punti chiave
- Il conduttore può chiedere il rinnovo del contratto nel periodo compreso tra sei mesi e un mese prima della scadenza della locazione; in mancanza di un motivo legittimo, il locatore non può rifiutare (Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10, comma 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
- Secondo i casi esaminati, il diritto di chiedere il rinnovo può essere esercitato a condizione che la durata complessiva della locazione, compreso il periodo iniziale, non superi cinque anni (Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10, comma 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항); casi 6 e 8).
- Anche se il locatore ha già comunicato il rifiuto del rinnovo, il conduttore può chiedere separatamente il rinnovo del contratto se non sussiste un valido motivo di rifiuto (Corte Suprema, sentenza del 30 aprile 2014, 2013다35115; caso 5).
- Il semplice fatto di aver pagato il canone in ritardo una volta non consente di rifiutare la richiesta di rinnovo. Tuttavia, l’esistenza di arretrati pari a tre mensilità del canone può costituire motivo di rifiuto (Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10, comma 1, numero 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호); casi 1 e 9).
- A prescindere dal criterio dei tre periodi di canone arretrato che può giustificare il rifiuto del rinnovo, il caso spiega che il locatore può risolvere il contratto quando gli arretrati raggiungono l’importo pari a due mensilità del canone (Codice civile, articolo 640 (민법 제640조); Corte Suprema, sentenza del 24 luglio 2014, 2012다28486; caso 1).
- Il rifiuto del rinnovo di un locale commerciale in comproprietà costituisce un atto di gestione della cosa comune. Nella situazione relativa alle quote dei comproprietari esaminata nel caso, è quindi necessaria una decisione basata sulla maggioranza delle quote (Codice civile, articolo 265 (민법 제265조); Corte Suprema, sentenza del 9 settembre 2010, 2010다37905; caso 4).
- Il subconduttore che ha ottenuto il consenso del locatore può chiedere il rinnovo in surrogazione del conduttore entro il periodo in cui quest’ultimo può esercitare il proprio diritto. Tuttavia, se sussistono circostanze che impediscono al conduttore di esercitare tale diritto, anche il subconduttore potrebbe non poterlo esercitare (Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 13, comma 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항); caso 6).
- In linea di principio, dopo il rinnovo il contratto si considera concluso alle stesse condizioni della locazione precedente; il canone e il deposito cauzionale possono tuttavia essere aumentati o diminuiti entro i limiti previsti dalla legge (Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articoli 10, comma 3, e 11 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조); caso 3).
Domande frequenti
Q. Posso chiedere il rinnovo anche se il locatore lo ha già rifiutato?
È possibile. Secondo il caso, la comunicazione del locatore con cui rifiuta il rinnovo e la richiesta di rinnovo del conduttore sono istituti distinti. Pertanto, se non sussiste un valido motivo di rifiuto, il conduttore può chiedere il rinnovo anche se il locatore ha già inviato la propria comunicazione.
Q. Ho pagato il canone in ritardo una volta: il locatore può rifiutare il rinnovo?
Il caso spiega che un solo ritardo nel pagamento del canone non consente al locatore di rifiutare la richiesta di rinnovo. Tuttavia, può costituire motivo di rifiuto il fatto che gli arretrati abbiano raggiunto un importo pari a tre mensilità del canone.
Q. Se accumulo arretrati pari a due mensilità, sono possibili sia il rifiuto del rinnovo sia la risoluzione del contratto?
Il caso distingue le due questioni. Il motivo per rifiutare la richiesta di rinnovo è l’esistenza di arretrati pari a tre mensilità del canone; invece, spiega che il contratto può essere risolto ai sensi dell’articolo 640 del Codice civile (민법 제640조) anche quando gli arretrati raggiungono l’importo pari a due mensilità.
Q. Dopo la vendita del negozio a un’altra persona, posso chiedere il rinnovo anche se devo dei canoni al precedente locatore?
Secondo il caso, se il nuovo proprietario non ha acquistato separatamente il credito relativo ai canoni arretrati, è difficile rifiutare il rinnovo basandosi soltanto sui canoni non pagati al precedente locatore. Occorre valutare separatamente se gli arretrati nei confronti del nuovo proprietario raggiungano l’importo di tre mensilità.
Q. Il rifiuto del rinnovo è valido se viene comunicato da un solo comproprietario?
Nel caso, la comunicazione è stata inviata da uno solo dei comproprietari, ciascuno titolare della metà della quota, e non è stato riconosciuto il consenso dell’altro comproprietario; si è quindi ritenuto che il rifiuto del rinnovo non fosse valido. Occorre verificare le quote dei comproprietari e le modalità con cui è stata assunta la decisione.
Q. Anche il subconduttore che ha ottenuto il consenso del locatore può chiedere direttamente il rinnovo?
Secondo il caso, il subconduttore che abbia stipulato il contratto di sublocazione con il consenso del locatore può chiedere a quest’ultimo il rinnovo in surrogazione del conduttore, entro il periodo in cui il conduttore può esercitare il diritto di chiedere il rinnovo. Poiché esercita il diritto in vece del conduttore, la possibilità di farlo dipende anche dalla situazione giuridica del conduttore.
Q. Se l’edificio è sicuro, il locatore può rifiutare il rinnovo adducendo come motivo la ricostruzione?
Il caso illustra una decisione di un giudice di grado inferiore che ha riconosciuto la possibilità di rifiutare il rinnovo per ricostruire l’edificio anche in assenza di problemi di sicurezza. Si tratta, tuttavia, di una decisione di un giudice di grado inferiore, non della Corte Suprema.
Q. Se il contratto viene rinnovato, il locatore può aumentare il canone o il deposito cauzionale?
Secondo il caso, anche dopo il rinnovo il canone e il deposito cauzionale possono essere aumentati o diminuiti entro i limiti previsti dalle norme applicabili. Il caso 3 indica un limite all’aumento e il divieto di un ulteriore aumento entro un anno dall’aumento; prima di applicare tali valori ad altre situazioni, occorre quindi verificare le premesse specifiche di quel caso.
Norme applicabili
- Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
- Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10, comma 1, numero 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호)
- Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10, comma 1, numero 7, lettera c) (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목)
- Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10, comma 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)
- Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10, comma 3 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항)
- Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10, comma 4 (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)
- Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
- Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 13, comma 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
- Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
- Regolamento di attuazione della Legge sulla tutela delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
- Codice civile, articolo 265 (민법 제265조)
- Codice civile, articolo 640 (민법 제640조)
Attenzione
- Nei casi esaminati, il periodo in cui chiedere il rinnovo è indicato come quello compreso tra sei mesi e un mese prima della scadenza del contratto di locazione; occorre verificare le date per non lasciar decorrere il termine.
- Il criterio dei tre periodi di canone arretrato, che può giustificare il rifiuto del rinnovo, è diverso da quello dei due periodi di canone arretrato indicato come motivo di risoluzione del contratto.
- La spiegazione sulla ricostruzione nel caso 2 si basa su una decisione di un giudice di grado inferiore; non va presentata come se fosse un principio consolidato della Corte Suprema.
- I valori relativi all’aumento del canone indicati nel caso 3 e il criterio relativo alla durata complessiva della locazione nei casi 6 e 8 sono quelli riportati nei rispettivi casi di consulenza. Prima di applicarli a un contratto concreto, occorre considerare anche le premesse di ciascun caso.
Casi di origine
Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).
- 임대차 계약서에 민법 제640조와 동일한 내용의 특약이 있는 경우 상가건물임대차보호법 제10조 및 제15조의 적용가부
- 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거...
- 계약갱신과 차임과 보증금
- 상가건물의 임대인이 공동소유자들인 경우 임차인의 계약갱신청구에 대한 임대인들의 적법한 거절 방법
- 임대인이 먼저 임차인에게 갱신거절 통지를 한 경우에도 임차인의 계약갱신요구가 가능한지
- 전차인의 계약갱신요구권
- 임대인 지위승계와 차임연체 갱신청구
- 갱신청구권 기간
- 차임연체와 갱신청구
Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).