Ambito di applicazione della legge sulle locazioni commerciali: fin dove arriva la tutela?

Basato su 10 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

La Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali si applica alle locazioni di edifici soggetti all’obbligo di registrazione dell’attività d’impresa, utilizzati per fini commerciali. Per stabilire se si applica, occorre considerare sia le soglie previste per le diverse regioni sia l’importo ottenuto convertendo il canone mensile. Anche le società conduttrici possono beneficiare della tutela se soddisfano i requisiti, mentre per gli uffici di organizzazioni senza scopo di lucro e per le locazioni che superano le soglie previste dalla legge occorre valutare attentamente le circostanze specifiche.

Parti coinvolte → Locatore → Conduttore persona o società → Locazione di un immobile per attività commerciale → L’immobile è soggetto a registrazione d’impresa ed è usato davvero per fini commerciali? → sì · art. 2, comma 1 → no → Importo di riferimento entro la soglia regionale applicabile? → sì · art. 2, comma 2 → È un ufficio di un’organizzazione senza scopo di lucro? → sì → Tutela applicabile se ricorrono i requisiti → Tutela non applicabile → Verifica la soglia attuale → Controlla il calcolo del canone → Verifica le circostanze specifiche → Le soglie regionali del caso non valgono automaticamente oggi → Deposito più 100 volte il canone mensile L’IVA è esclusa salvo circostanze particolari → Una società può essere tutelata se soddisfa i requisiti

Punti chiave

In linea generale, la legge si applica alle locazioni di edifici soggetti all’obbligo di registrazione dell’attività d’impresa, utilizzati per fini commerciali. La valutazione si basa sulla situazione e sull’uso effettivi, non soltanto su quanto risulta dai registri immobiliari (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 2, comma 1 (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항); sentenza della Corte suprema del 28 luglio 2011, n. 2009다40967).
I locali utilizzati soltanto per conservare, fabbricare o lavorare beni potrebbero non essere considerati utilizzati per fini commerciali; tuttavia, se vi si svolge anche un’attività commerciale a scopo di lucro, possono rientrare nell’ambito di applicazione (sentenza della Corte suprema del 28 luglio 2011, n. 2009다40967).
L’importo del deposito cauzionale rilevante ai fini dell’ambito di applicazione varia in base alla regione. Se è previsto un canone mensile, la valutazione si effettua aggiungendo al deposito cauzionale un importo pari a 100 volte il canone mensile, secondo il metodo indicato nel caso (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 2, comma 2 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항); Regolamento di attuazione, articolo 2 (시행령 제2조)).
Le soglie regionali dei depositi cauzionali riportate nel caso sono quelle stabilite dal regolamento attuativo vigente all’epoca e non devono essere applicate automaticamente ai contratti attuali.
Anche una società può essere considerata un commerciante; pertanto, una società che abbia preso in locazione un immobile a proprio nome può rientrare tra i soggetti tutelati se soddisfa i requisiti, compreso quello dell’uso per fini commerciali (Codice commerciale, articolo 5, comma 2 (상법 제5조 제2항)).
Il caso spiega che le locazioni di uffici destinati a organizzazioni senza scopo di lucro, come associazioni di ex compagni di scuola e circoli, non rientrano nell’ambito di applicazione della Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali.
Se più unità immobiliari distinte vengono prese in locazione dallo stesso locatore e utilizzate per un’unica attività commerciale in un’unica sede, così da poter considerare il rapporto come un’unica locazione, gli importi dei depositi cauzionali possono essere sommati per determinare se si ha diritto alla priorità nel rimborso, anche se sono stati stipulati contratti distinti (sentenza della Corte suprema del 29 ottobre 2015, n. 2013다27152).
Il caso cita una sentenza secondo la quale l’IVA che il conduttore si è impegnato a pagare non è inclusa nel canone rilevante per determinare l’ambito di applicazione, salvo che ricorrano circostanze particolari (sentenza del Tribunale distrettuale di Suwon del 29 aprile 2009, n. 2008나27056).

Domande frequenti

Q. A quali locazioni si applica la Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali?

In linea generale, la legge si applica alle locazioni di edifici soggetti all’obbligo di registrazione dell’attività d’impresa, utilizzati per fini commerciali. L’applicabilità non dipende soltanto dalla denominazione dell’edificio o da quanto indicato nei registri immobiliari: occorre considerare l’uso e la destinazione effettivi.

Caso 1, Caso 6, Caso 8, Caso 10

Q. Se oltre al deposito cauzionale è previsto un canone mensile, come si calcola l’ambito di applicazione?

Nel caso descritto, per calcolare il deposito cauzionale di riferimento si aggiunge al deposito cauzionale una somma pari a 100 volte il canone mensile. Per esempio, con un deposito cauzionale di 30 milioni di won e un canone mensile di 500.000 won, secondo il metodo di calcolo del caso si ottiene un importo di 80 milioni di won.

Caso 1, Caso 3, Caso 4

Q. Le soglie del deposito cauzionale per regione indicate nel caso sono ancora applicabili così come sono?

No. Il caso riporta soglie stabilite da regolamenti attuativi entrati in vigore in periodi diversi, e quindi gli importi variano. Per stabilire se un contratto concreto rientra nell’ambito di applicazione, occorre verificare la soglia applicabile a quel contratto.

Caso 1, Caso 2, Caso 3, Caso 4

Q. Una società conduttrice può beneficiare della tutela?

Anche una società può essere considerata un commerciante; pertanto, il fatto che il contratto sia stato stipulato a nome di una società anziché di una persona fisica non esclude, di per sé, l’applicabilità della legge. Il caso spiega che una società può beneficiare della tutela se rientra nell’ambito di applicazione e utilizza l’immobile locato per fini commerciali.

Caso 2, Caso 10

Q. La legge si applica anche a locali non adibiti ad attività commerciale, come l’ufficio di un’associazione di ex compagni di scuola?

Il caso spiega che la legge non dovrebbe applicarsi alle locazioni di uffici destinati a organizzazioni senza scopo di lucro, come associazioni di ex compagni di scuola o circoli. Occorre considerare sia l’uso commerciale dei locali sia la natura dell’organizzazione.

Caso 8

Q. Uno spazio che sembra un magazzino o un laboratorio può essere considerato un edificio commerciale?

Se nei locali si svolgono soltanto attività materiali, come la conservazione, la fabbricazione o la lavorazione di beni, potrebbe essere difficile considerarli utilizzati per fini commerciali. Tuttavia, se vi si svolge anche un’attività commerciale, i locali possono rientrare nell’ambito di applicazione. La valutazione si basa sull’uso effettivo.

Caso 6

Q. Se si stipulano contratti distinti per più unità commerciali usate come un’unica sede, si sommano anche i depositi cauzionali?

Se si prendono in locazione più unità immobiliari distinte dallo stesso locatore, si svolge un’unica attività commerciale in un’unica sede e il rapporto può essere considerato, nella sostanza, un’unica locazione, gli importi dei depositi cauzionali possono essere sommati ai fini della valutazione. Il solo fatto che siano stati stipulati contratti distinti per ciascuna unità non comporta che ciascun rapporto debba essere valutato separatamente.

Caso 7

Q. L’IVA che il conduttore si è impegnato a pagare è inclusa nel canone mensile?

La sentenza citata nel caso ha ritenuto che la sola presenza di una clausola che prevede l’IVA a parte non giustifichi l’inclusione dell’importo dell’imposta sul valore aggiunto nel canone ai fini della legge. La decisione presuppone, tuttavia, che non ricorrano circostanze particolari.

Caso 9

Q. Anche un subconduttore che ha stipulato il contratto con il comitato di gestione del centro commerciale, e non con il locatore, può beneficiare della tutela?

Nel caso descritto, il subconduttore che aveva stipulato il contratto con il comitato di gestione del centro commerciale, autorizzato dai proprietari delle singole unità a concederle in locazione, è stato considerato un subconduttore autorizzato dal locatore. Il caso spiega che, entro il periodo in cui il conduttore può esercitare il diritto di chiedere il rinnovo del contratto, il subconduttore può chiedere il rinnovo al suo posto.

Caso 5

Norme applicabili

Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 2, commi 1 e 2 (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항·제2항)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 3, commi 1 e 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 5, comma 2 (상가건물 임대차보호법 제5조 제2항)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 10 (상가건물 임대차보호법 제10조)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 13, comma 2 (상가건물 임대차보호법 제13조 제2항)
Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
Regolamento di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, articolo 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
Codice commerciale, articolo 4 (상법 제4조)
Codice commerciale, articolo 5, commi 1 e 2 (상법 제5조 제1항·제2항)
Legge sull’imposta sulle società, articolo 111 (법인세법 제111조)
Legge sull’imposta sul valore aggiunto, articoli 2, 8, 13 e 15 (부가가치세법 제2조·제8조·제13조·제15조)
Legge sull’imposta sul reddito, articolo 168 (소득세법 제168조)

Attenzione

Le soglie dei depositi cauzionali indicate nel caso sono quelle previste da un regolamento attuativo precedente. Non si devono applicare automaticamente tali importi senza verificare la data del contratto e la soglia applicabile.
Se è previsto un canone mensile, non bisogna confrontare soltanto l’importo del deposito cauzionale: occorre aggiungere il canone secondo il metodo di conversione illustrato nel caso.
La denominazione dei locali, come fabbrica, magazzino o ufficio, non basta a determinare se la legge si applica. Occorre esaminare l’effettivo svolgimento di attività commerciali e le modalità di utilizzo dei locali.
Se si prendono in locazione più unità o si stipula il contratto con un soggetto che gestisce i locali anziché con il locatore, non si deve giungere a una conclusione basandosi soltanto sul numero dei contratti o sull’identità della controparte: occorre verificare la sostanza del rapporto di locazione e l’eventuale delega dei poteri.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).