Guida al diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta per i conduttori di locali commerciali di modesto valore locativo

Basato su 10 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Il riconoscimento del diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta per i conduttori di locali commerciali di modesto valore locativo può variare in base all’importo del deposito cauzionale, alle circostanze della locazione, alle modalità di utilizzo dei locali e all’oggetto della vendita all’asta. Molti dei casi indicati hanno ritenuto possibile applicare per analogia alle locazioni commerciali i principi giuridici relativi alle locazioni abitative; nei singoli casi occorre quindi esaminare i requisiti e i fatti specifici.

Le persone coinvolte → Conduttore o subconduttore → Locatore → Creditore → Il conduttore chiede priorità assoluta sul ricavato di un’asta commerciale → Hai calcolato il deposito secondo le regole applicabili? → sì, somma e momento del riparto art. 2, c. 2 e art. 14 → La locazione e il possesso sono legittimi e non abusivi? → no → La priorità non è automatica o non è dimostrata → sì → La vendita o la procedura rientra nei casi riconosciuti? → Può spettare la soddisfazione prioritaria assoluta: valuta i fatti → Deposito: somma per un unico contratto e importo al momento del riparto → Verifica valore locativo e variazioni del deposito cauzionale → Locazione e requisiti → Controlla consenso al subaffitto, possesso e opponibilità continui; escludi simulazione o abuso → Bene e procedura d’asta → La procedura privata può rientrare; per terreno ed edificio gli esiti possono essere diversi

Punti chiave

Vi è un caso in cui si è ritenuto che il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta sul ricavato della vendita all’asta di un terreno potesse essere fatto valere anche se il terreno, appartenente al locatore al momento della conclusione della locazione, era stato successivamente trasferito a un terzo (caso 1).
Si è ritenuto che il subconduttore che ha ottenuto il consenso del locatore possa esercitare per surrogazione il diritto del conduttore al pagamento preferenziale, se il possesso e i requisiti per opporre la locazione ai terzi sono stati trasferiti e mantenuti legittimamente (caso 2).
Vi è un caso in cui si è ritenuto possibile esercitare il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta anche nell’ambito della procedura di esecuzione privata di una garanzia iscritta provvisoriamente (caso 3).
Quando più locali distinti sono utilizzati come un’unica sede aziendale ed è stato concluso un unico rapporto di locazione, per stabilire se il conduttore rientri nella categoria dei conduttori di modesto valore locativo si considera la somma degli importi dei depositi cauzionali convertiti, anziché valutare separatamente ciascun locale (Legge sulla tutela delle locazioni di edifici commerciali, articolo 2, comma 2 e articolo 14 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 제14조); caso 4).
Si è ritenuto che anche la conversione di un credito preesistente in deposito cauzionale o la legittima riduzione del deposito possa beneficiare della protezione, purché siano soddisfatti i requisiti necessari e non sussistano circostanze particolari, come un contratto di locazione simulato (casi 5 e 7).
Vi è un caso in cui si è ritenuto che, se il deposito cauzionale aumenta o diminuisce durante la locazione, per stabilire se il conduttore rientri nella categoria dei conduttori di modesto valore locativo occorra considerare l’importo al momento della ripartizione del ricavato (caso 8).
Se si prende in locazione un locale commerciale costruito dopo la costituzione di un’ipoteca su un terreno inedificato, non si può prevalere sul creditore ipotecario di grado anteriore quanto al ricavato della vendita all’asta del terreno; si è tuttavia ritenuto possibile beneficiare del pagamento con priorità assoluta sul ricavato della vendita all’asta dell’edificio commerciale (caso 6).
Se il contratto è stato concluso sapendo che l’asta era imminente e con l’intento di abusare della protezione, il conduttore può essere escluso dalla categoria dei beneficiari della tutela riservata ai conduttori di modesto valore locativo. Inoltre, il locatore può essere parte del contratto anche se non è proprietario, purché disponga del potere legittimo di concedere in locazione l’immobile (casi 9 e 10).

Domande frequenti

Q. Se, dopo che il proprietario del locale commerciale e quello del terreno diventano persone diverse, viene venduto all’asta soltanto il terreno, è possibile ottenere il pagamento con priorità assoluta?

Vi è un caso in cui si è ritenuto che, anche se il terreno appartenente al locatore al momento della conclusione della locazione è stato successivamente trasferito a un terzo, fosse possibile far valere il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta sul ricavato della vendita all’asta del terreno. Tuttavia, l’applicazione alle locazioni commerciali costituisce una valutazione per analogia, basata sui principi giuridici indicati in materia di locazioni abitative.

Caso 1

Q. Anche il subconduttore che ha ottenuto il consenso del locatore può beneficiare del pagamento con priorità assoluta?

Si è ritenuto che il subconduttore possa esercitare per surrogazione il diritto del conduttore al pagamento preferenziale, qualora la sublocazione sia legittima, il possesso sia stato trasferito e i requisiti per opporre la locazione ai terzi siano rimasti ininterrotti. Sono rilevanti il consenso alla sublocazione e le circostanze in cui è stata garantita la continuità dei requisiti.

Caso 2

Q. È possibile far valere i propri diritti anche se il locale commerciale viene ceduto tramite l’esecuzione privata del titolare di una garanzia iscritta provvisoriamente, anziché mediante vendita all’asta?

Nel caso indicato si è ritenuto che il conduttore di un immobile commerciale avente i requisiti per essere considerato di modesto valore locativo possa esercitare il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta anche nell’ambito della procedura di esecuzione privata di una garanzia iscritta provvisoriamente. Tale valutazione applica per analogia alle locazioni commerciali i principi giuridici relativi alle locazioni abitative.

Caso 3

Q. Se si prendono in locazione diversi locali distinti per utilizzarli come un’unica sede aziendale, si valuta separatamente per ciascun locale se il conduttore rientra nella categoria dei conduttori di modesto valore locativo?

Se si può ritenere che sia stato concluso un unico rapporto di locazione, anziché rapporti distinti per ciascun locale, la valutazione non viene effettuata separatamente per ogni locale. Per stabilire se il conduttore rientri nella categoria dei conduttori di modesto valore locativo, si sommano gli importi dei depositi cauzionali convertiti per tutti i locali distinti.

Caso 4

Q. È possibile beneficiare della protezione se si converte in deposito cauzionale una somma dovuta dal locatore o se successivamente si riduce il deposito?

La protezione potrebbe non essere esclusa per il solo fatto che un credito preesistente sia stato convertito in deposito cauzionale. Anche una legittima riduzione del deposito cauzionale in base a un nuovo contratto può beneficiare della protezione, purché non sussistano circostanze particolari, come un contratto simulato, e siano soddisfatti i requisiti necessari.

Caso 5, Caso 7

Q. Se il deposito cauzionale cambia durante il contratto, quale importo si considera per stabilire se il conduttore rientra nella categoria dei conduttori di modesto valore locativo?

Secondo il caso indicato, la valutazione si basa, in linea di principio, sull’importo del deposito cauzionale al momento della ripartizione del ricavato. Pertanto, anche se al momento della stipula il conduttore rientrava nella categoria dei conduttori di modesto valore locativo, potrebbe non rientrarvi se il deposito viene aumentato oltre il limite prima della ripartizione; viceversa, potrebbe rientrarvi se il deposito viene ridotto.

Caso 8

Q. Se si prende in locazione un locale commerciale costruito dopo la costituzione di un’ipoteca sul terreno, si ha diritto al pagamento preferenziale anche sul ricavato della vendita all’asta del terreno?

Secondo il caso indicato, il conduttore di un locale commerciale costruito dopo la costituzione di un’ipoteca sul terreno non può prevalere sul creditore ipotecario di grado anteriore quanto al ricavato della vendita all’asta del terreno. Si è tuttavia ritenuto che possa beneficiare del pagamento con priorità assoluta sul ricavato della vendita all’asta dell’edificio commerciale.

Caso 6

Q. È possibile beneficiare della protezione stipulando un contratto che soddisfa i requisiti per i conduttori di modesto valore locativo, pur sapendo che l’asta è imminente?

Se il contratto è stato concluso abusando della disciplina e con l’intento di ottenere un vantaggio ingiusto, prevedendo che l’asta stesse per iniziare, il conduttore potrebbe essere escluso dalla protezione riservata ai conduttori di modesto valore locativo. Possono essere rilevanti le circostanze del contratto, come l’importo del deposito cauzionale e il momento del pagamento.

Caso 9

Q. È possibile beneficiare della protezione riservata ai conduttori di modesto valore locativo anche se si stipula il contratto con una persona che non è proprietaria del locale commerciale?

Si è ritenuto che la protezione possa essere concessa anche quando il locatore non è il proprietario, purché abbia il potere legittimo di concludere il contratto di locazione relativo al locale commerciale. Occorre verificare se disponesse effettivamente di tale potere.

Caso 10

Norme applicabili

Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 3, comma 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 3-2, comma 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 8, comma 1 (주택임대차보호법 제8조 제1항)
Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 8, comma 3 (주택임대차보호법 제8조 제3항)
Legge sulla tutela delle locazioni di edifici commerciali, articolo 2, comma 2 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항)
Legge sulla tutela delle locazioni di edifici commerciali, articolo 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
Legge sulle garanzie reali mediante iscrizione provvisoria e simili (가등기담보 등에 관한 법률)

Attenzione

Poiché molti dei casi indicati riguardano valutazioni relative alla Legge sulla tutela delle locazioni abitative (주택임대차보호법) e hanno ritenuto possibile applicarle per analogia alle locazioni commerciali, non si deve presumere che l’esito sia sempre lo stesso nei casi commerciali.
Se più locali sono riconosciuti come un’unica sede aziendale e come oggetto di un unico rapporto di locazione, la valutazione può basarsi sulla somma degli importi dei depositi cauzionali convertiti.
Se il deposito cauzionale è aumentato o diminuito, occorre verificare l’importo al momento della ripartizione del ricavato, senza considerare soltanto quello previsto al momento della stipula.
La protezione può essere limitata se il contratto è simulato o se vi sono circostanze che indicano un abuso della disciplina sul pagamento con priorità assoluta.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).