Durata della locazione commerciale: accordo, rinnovo e cessazione
Basato su 9 casi di consulenza · Aggiornato · Tradotto dall’originale coreano.
Se la durata della locazione commerciale è fissata per meno di un anno, in linea di principio si considera pari a un anno; tuttavia, il conduttore può far valere la validità del periodo più breve concordato. Il diritto di chiedere il rinnovo, il rinnovo tacito e la prosecuzione del rapporto di locazione in caso di mancata restituzione del deposito cauzionale hanno requisiti ed effetti diversi; occorre quindi esaminare il contratto e verificare quale normativa si applica e da quando.
In sintesi
Punti chiave
- Una locazione la cui durata non è stata stabilita o è stata fissata per meno di un anno si considera, in linea di principio, di un anno. Tuttavia, il conduttore può far valere la validità del periodo concordato inferiore a un anno (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 9, comma 1 (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)).
- Il diritto di chiedere il rinnovo del contratto può essere esercitato nel periodo compreso tra 6 mesi e 1 mese prima della scadenza della locazione. Se ricorre uno dei motivi previsti dalla legge, il locatore può rifiutare il rinnovo (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 10, comma 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
- Nei casi presentati, la durata complessiva garantita dal diritto di chiedere il rinnovo è indicata in 5 o 10 anni, a seconda dei casi. Poiché può variare in base al momento della stipula del contratto e alle modifiche legislative, occorre verificare la normativa applicabile senza considerarla identica in ogni situazione (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 10, comma 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)).
- Il periodo garantito dal diritto di chiedere il rinnovo non costituisce la durata massima del contratto. Se locatore e conduttore hanno concordato una durata maggiore, può essere garantito il periodo stabilito nel contratto.
- Se il locatore non comunica il rifiuto del rinnovo o la modifica delle condizioni entro il termine stabilito, il contratto può considerarsi rinnovato alle stesse condizioni; la durata della locazione rinnovata si considera pari a un anno (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 10, comma 4 (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)).
- In caso di rinnovo tacito, il conduttore può comunicare in qualsiasi momento al locatore la volontà di recedere; il recesso diventa efficace trascorsi 3 mesi dal giorno in cui il locatore riceve la comunicazione (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 10, comma 5 (상가건물임대차보호법 제10조 제5항)).
- Se il deposito cauzionale non è stato restituito dopo la fine della locazione, il rapporto di locazione si considera ancora in essere fino alla restituzione del deposito (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 9, comma 2 (상가건물임대차보호법 제9조 제2항)).
- Se è necessario recuperare il possesso dell’immobile per demolirlo o ricostruirne la totalità o la maggior parte, può ricorrere un motivo di rifiuto del rinnovo. Sulla sola base della descrizione del caso non è possibile stabilire se sia sufficiente dichiarare l’intenzione di ricostruire (Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 10, comma 1, punto 7 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호)).
Domande frequenti
Q. È possibile fissare la durata di un contratto di locazione commerciale a 6 o 8 mesi?
È possibile stipulare un contratto per un periodo inferiore a un anno. In linea di principio, la durata si considera di un anno, ma il conduttore può far valere la validità del periodo inferiore a un anno concordato.
Q. Se nel contratto è indicata una durata inferiore a un anno, il conduttore è obbligato a restare per un anno intero?
No. Per tutelare la stabilità economica del conduttore, la legge considera un anno come durata di riferimento, ma consente al conduttore, se lo desidera, di far valere la validità del periodo più breve concordato.
Q. Se il locatore mi dice di lasciare il locale alla scadenza del contratto, posso chiedere il rinnovo?
In linea di principio, il conduttore può chiedere il rinnovo del contratto a partire da 6 mesi e fino a 1 mese prima della scadenza. Tuttavia, il locatore può rifiutare se ricorre uno dei motivi previsti dalla legge, come il mancato pagamento del canone.
Q. Fino a quando è possibile esercitare il diritto di chiedere il rinnovo del contratto?
Nei casi presentati si fa riferimento sia a situazioni in cui la durata complessiva della locazione non supera i 5 anni, sia a situazioni in cui non supera i 10 anni. È necessario verificare la normativa applicabile al momento della stipula del contratto.
Q. Se il locatore non comunica il rinnovo, per quanti anni si proroga automaticamente il contratto?
Secondo i casi presentati, se il locatore non comunica il rifiuto del rinnovo o la modifica delle condizioni entro il termine stabilito, il contratto si rinnova alle stesse condizioni e la durata si considera di un anno. Non si ripete automaticamente la durata del contratto originario.
Q. Se il contratto è stato rinnovato tacitamente e il conduttore vuole andarsene, cosa deve fare?
Il conduttore può comunicare al locatore la volontà di recedere dal contratto. Il recesso diventa efficace trascorsi 3 mesi dal giorno in cui la comunicazione perviene al locatore.
Q. Se la locazione è terminata ma non ho ricevuto il deposito cauzionale e continuo a occupare il locale, si tratta di un arricchimento senza causa?
Secondo il caso presentato, il rapporto di locazione si considera ancora in essere fino alla restituzione del deposito cauzionale. Pertanto, il fatto di continuare a occupare il locale quando il deposito non è stato restituito non costituisce automaticamente un arricchimento senza causa.
Q. Il locatore può rifiutare il rinnovo adducendo la ricostruzione dell’immobile?
Se è necessario recuperare il possesso dell’immobile per demolirlo o ricostruirne la totalità o la maggior parte, può ricorrere un motivo di rifiuto del rinnovo previsto dalla legge. Per stabilire se il caso concreto rientri in tale motivo, occorre esaminarne le circostanze specifiche.
Q. Se il contratto indica una durata di 7 anni, posso affittare il locale per più di 5 anni?
Secondo il caso presentato, il periodo durante il quale è possibile esercitare il diritto di chiedere il rinnovo non stabilisce la durata massima del contratto di locazione. Se locatore e conduttore hanno concordato una durata di 7 anni, può essere garantito il periodo previsto dal contratto.
Norme applicabili
- Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 2 (상가건물임대차보호법 제2조)
- Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
- Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 9 (상가건물임대차보호법 제9조)
- Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali, art. 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
- Regolamento di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali (상가건물임대차보호법 시행령)
- Legge sull’imposta sul valore aggiunto, art. 8 (부가가치세법 제8조)
- Legge sull’imposta sul reddito, art. 168 (소득세법 제168조)
- Legge sull’imposta sulle società, art. 111 (법인세법 제111조)
Attenzione
- La richiesta di rinnovo deve essere presentata nel periodo compreso tra 6 mesi e 1 mese prima della scadenza; è quindi importante non lasciar trascorrere il termine.
- Nei casi presentati, la durata complessiva per la quale è garantito il diritto di chiedere il rinnovo è indicata alternativamente in 5 o 10 anni. Non si deve dedurre dalla sola descrizione dei casi quale sia la durata applicabile a tutti i contratti attuali.
- Anche se, dopo un rinnovo tacito, il conduttore comunica il recesso, il contratto non termina immediatamente: secondo i casi presentati, il recesso diventa efficace solo trascorsi 3 mesi dalla comunicazione.
- Per valutare la validità di un accordo relativo a un periodo inferiore a un anno e l’applicabilità della Legge sulla protezione delle locazioni degli edifici commerciali (상가건물임대차보호법), occorre considerare sia quanto fatto valere dal conduttore sia i requisiti previsti per l’applicazione della legge.
Casi di origine
Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).
Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).