Guida agli aumenti e alle riduzioni del deposito cauzionale e del canone nelle locazioni commerciali

Basato su 11 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Nel corso di una locazione commerciale, se il canone o il deposito cauzionale diventano inadeguati a causa di variazioni della situazione economica o di altri fattori, le parti possono chiederne l’aumento o la riduzione con effetto per il futuro. I limiti agli aumenti possono tuttavia variare a seconda che si tratti di una richiesta o di un accordo, e che si tratti del rinnovo del contratto o della stipula di un nuovo contratto dopo la scadenza.

Parti coinvolte → Locatore → Conduttore → Durante una locazione commerciale si valuta una variazione di canone o deposito → Si tratta di un aumento? → sì → no → È una richiesta unilaterale durante la locazione? → sì · art. 11 e art. 4 del regolamento → È un rinnovo previsto dalla legge? → sì · art. 10 comma 3 → Si applicano i limiti di legge alla richiesta o al rinnovo → La riduzione può essere richiesta se il canone è diventato inadeguato Aumenti concordati o nuovo contratto seguono criteri diversi → Limite e frequenza dell’aumento → Riduzione non automatica → Conversione del deposito in canone → Richiesta di aumento: massimo 9% e non prima di un anno dall’aumento precedente → La sola attività in perdita non basta Riduzione per il futuro se incidono oneri dell’immobile o variazioni economiche → Usare la percentuale minore tra 12% annuo e 4,5 volte il tasso di riferimento della Banca di…

Punti chiave

La sola circostanza che l’attività commerciale vada male non comporta una riduzione automatica dell’affitto. Se, a causa degli oneri relativi all’immobile locato o di variazioni della situazione economica, il canone o altri importi diventano inadeguati, è possibile chiederne la riduzione con effetto per il futuro (Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 11 (상가건물임대차보호법 제11조), caso 1).
Secondo i criteri citati nei casi, la richiesta di aumento del canone o del deposito cauzionale non può superare il 9% degli importi in vigore al momento della richiesta e non è possibile presentare una nuova richiesta di aumento entro un anno dall’aumento precedente (Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 11 (상가건물임대차보호법 제11조); Regolamento di attuazione della Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조), casi 1, 2, 4 e 8).
Occorre distinguere tra la richiesta di aumento prevista dalla legge, presentata unilateralmente durante la locazione, e l’aumento concordato dalle parti. Le sentenze citate nei casi, comprese quelle di giudici di grado inferiore, hanno ritenuto che il limite del 9% non si applichi agli aumenti concordati (casi 7 e 9).
Secondo la sentenza della Corte suprema citata nel caso, il limite del 9% relativo alle richieste di aumento o riduzione del canone non si applica quando, dopo la scadenza del contratto, le parti stipulano un nuovo contratto. Se invece il contratto viene rinnovato ai sensi della legge, il canone e il deposito cauzionale possono essere aumentati o ridotti entro i limiti previsti dalla legge (Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 10, paragrafo 3 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항), casi 3, 7 e 10).
Per la conversione in canone di una parte del deposito cauzionale è previsto un limite specifico alla percentuale applicabile all’importo convertito. Secondo i criteri citati nel caso, la percentuale applicabile è la minore tra il 12% annuo e il tasso ottenuto moltiplicando il tasso di riferimento della Banca di Corea per 4,5 (Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 12 (상가건물임대차보호법 제12조); Regolamento di attuazione della Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 5 (상가건물임대차보호법 시행령 제5조), caso 2).
È citata una sentenza della Corte suprema secondo cui l’accordo che supera il limite massimo di aumento previsto dalla legge può essere nullo nella parte eccedente e i canoni già pagati in eccesso possono essere richiesti in restituzione a titolo di arricchimento senza causa (Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articoli 11 e 15 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조); Codice civile, articolo 741 (민법 제741조), caso 6).
È priva di efficacia, in quanto sfavorevole al conduttore, una clausola che consenta al locatore di aumentare unilateralmente l’affitto e impedisca al conduttore di opporsi; il canone non aumenta per il solo fatto che una delle parti lo richieda (Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articoli 11 e 15 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조), casi 1 e 11).
Un caso afferma che, anche se è stato omesso il pagamento di una parte del canone aumentato, gli importi arretrati vengono sommati per verificare se raggiungono l’equivalente di tre mensilità di canone. L’importo complessivo degli arretrati è rilevante ai fini del rifiuto del rinnovo o della risoluzione della locazione (Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 10, paragrafo 1, punto 1, e articolo 10-8 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8), caso 5).

Domande frequenti

Q. Se gli affari vanno male, posso chiedere di pagare un affitto più basso?

La sola diminuzione dell’attività commerciale non comporta una riduzione automatica del canone. Se, a causa degli oneri relativi all’immobile locato, quali imposte e tributi, o di variazioni della situazione economica, il canone pattuito diventa inadeguato, è possibile chiederne la riduzione con effetto per il futuro (caso 1).

Q. Se il locatore vuole aumentare notevolmente l’affitto, devo accettare per forza?

Il canone non cambia per il solo fatto che il locatore ne chieda unilateralmente l’aumento. Se, durante la locazione, viene chiesto un aumento ai sensi della legge, si applicano il limite del 9% rispetto al canone e al deposito cauzionale in vigore al momento della richiesta e il limite temporale di un anno, secondo i criteri citati nel caso (casi 4 e 11).

Q. È passato meno di un anno dall’aumento dell’affitto: può essere aumentato di nuovo?

L’articolo 11 della Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali (상가건물임대차보호법 제11조), citato nel caso, stabilisce che non è possibile chiedere un nuovo aumento entro un anno dalla stipula del contratto di locazione o da un aumento del canone pattuito o di altri importi concordati. Occorre tuttavia distinguere l’aumento concordato dalle parti dalla richiesta di aumento prevista dalla legge (casi 1, 7 e 9).

Q. Se converto una parte del deposito cauzionale in affitto, come si calcola il canone?

Secondo i criteri citati nel caso, al deposito cauzionale convertito in canone si applica la percentuale minore tra il 12% annuo e il tasso ottenuto moltiplicando il tasso di riferimento della Banca di Corea per 4,5. Per determinare l’importo concreto della conversione, occorre verificare e applicare il criterio pertinente (caso 2).

Q. Alla scadenza del contratto, se ne stipuliamo uno nuovo, il canone può aumentare del 15%?

Secondo la sentenza della Corte suprema citata nel caso, il limite del 9% previsto per le richieste di aumento o riduzione del canone non si applica quando, dopo la scadenza del contratto, le parti stipulano un nuovo contratto. La sentenza presentata distingue inoltre gli aumenti concordati dalle parti dalle richieste unilaterali di aumento previste dalla legge (casi 7 e 9).

Q. Se ho già pagato un affitto superiore al limite massimo previsto dalla legge, posso riavere la differenza?

La sentenza della Corte suprema presentata nel caso spiega che la parte dell’accordo che supera la percentuale massima di aumento prevista dalla legge è nulla e che si può chiedere la restituzione, a titolo di arricchimento senza causa, dei canoni pagati in eccesso. Occorre tuttavia giungere a questa conclusione distinguendo le richieste di aumento previste dalla legge dagli aumenti concordati dalle parti (casi 6 e 9).

Q. Se non pago l’aumento dell’affitto e continuo a pagare solo il canone originario, si considera che io sia in arretrato di tre mensilità?

Il caso spiega che gli importi non pagati relativi all’aumento vengono sommati per verificare se l’arretrato raggiunge l’equivalente di tre mensilità di canone. Pertanto, anche se ogni mese è stato pagato un importo solo leggermente inferiore, è importante considerare la somma totale degli importi non pagati (caso 5).

Q. Che cosa succede se il locatore non comunica il rinnovo o una modifica delle condizioni prima della scadenza del contratto?

Secondo la disposizione citata nel caso, se entro il termine stabilito non viene comunicato il rifiuto del rinnovo né una modifica delle condizioni, si considera che la locazione sia rinnovata alle stesse condizioni del contratto precedente. Il caso spiega che, in tal caso, il conduttore può comunicare la disdetta e che questa ha effetto decorsi tre mesi dal giorno in cui il locatore ne riceve comunicazione (caso 3).

Norme applicabili

Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 1 (상가건물임대차보호법 제1조)
Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 2 (상가건물임대차보호법 제2조)
Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 9 (상가건물임대차보호법 제9조)
Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 10-8 (상가건물임대차보호법 제10조의8)
Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 12 (상가건물임대차보호법 제12조)
Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
Regolamento di attuazione della Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 2 (상가건물임대차보호법 시행령 제2조)
Regolamento di attuazione della Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
Regolamento di attuazione della Legge sulla tutela delle locazioni degli immobili commerciali, articolo 5 (상가건물임대차보호법 시행령 제5조)
Codice civile, articolo 628 (민법 제628조)
Codice civile, articolo 652 (민법 제652조)
Codice civile, articolo 741 (민법 제741조)

Attenzione

Il limite massimo del 9% e i criteri di conversione del deposito cauzionale in canone indicati nei casi riflettono le disposizioni normative e le sentenze citate in ciascun caso. Occorre innanzitutto verificare il tipo di locazione e la normativa applicabile.
È necessario distinguere tra la richiesta di aumento prevista dalla legge, l’accordo di aumento tra le parti e la stipula di un nuovo contratto dopo la scadenza della locazione, poiché nei casi sono trattati in modo diverso.
Il diritto di chiedere il rinnovo è riconosciuto, ai sensi della disposizione citata nel caso, purché la durata complessiva, compresa la locazione iniziale, non superi cinque anni; il rinnovo può essere rifiutato in presenza dei motivi previsti dalla legge (caso 4).
I termini per comunicare il rifiuto del rinnovo o la modifica delle condizioni e l’importo complessivo dei canoni arretrati possono incidere sul rinnovo o sulla risoluzione della locazione; occorre pertanto verificare il contratto e le date delle comunicazioni.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).