Risoluzione e recesso dal contratto: quando sono possibili e come si esercitano?

Basato su 113 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Una parte non può risolvere il contratto in qualsiasi momento solo perché lo desidera: deve esserci una clausola contrattuale o un motivo di risoluzione previsto dalla legge. Per risolvere il contratto a causa del ritardo nell’adempimento, in linea di principio occorre intimare l’adempimento entro un termine ragionevole; dopo la risoluzione possono sorgere anche questioni relative al ripristino della situazione precedente e al risarcimento dei danni.

Parti del contratto → Venditore → Acquirente → Una parte vuole sciogliere il contratto → Esiste una clausola o un motivo di risoluzione previsto dalla legge? → no → Il solo desiderio di sciogliersi non basta → sì → La risoluzione dipende da un ritardo nell’adempimento? → La risoluzione può essere possibile in base alla clausola o al motivo → È stato intimato un termine ragionevole e la controparte non ha adempiuto? → Caparra penitenziale: verificare che sia stata versata e che l’esecuzione non sia iniziata → In caso contrario, il recesso mediante caparra può non spettare → Clausola per mancato saldo: verificare se il venditore ha offerto la prestazione dovuta → La sola scadenza potrebbe non bastare se le prestazioni vanno eseguite insieme → Dopo la risoluzione, verificare restituzioni e danni → Di regola si restituisce quanto ricevuto, con interessi; si può chiedere il risarcimento

Punti chiave

Salvo diverso accordo, la caparra può essere considerata una caparra penitenziale: prima che una delle parti abbia iniziato l’esecuzione, chi l’ha versata può risolvere il contratto rinunciandovi, mentre chi l’ha ricevuta può risolverlo restituendone il doppio (Codice civile, articolo 565 (민법 제565조)).
Se ci si è limitati a promettere il versamento della caparra senza effettivamente versarla, in linea di principio non sorge il diritto di risolvere il contratto mediante la caparra penitenziale (caso 12).
Per risolvere il contratto a causa del ritardo nell’adempimento, in linea di principio occorre intimare l’adempimento entro un termine ragionevole e la controparte deve mancare di adempiere entro tale termine (Codice civile, articolo 544 (민법 제544조)).
Anche se è stato convenuto che il contratto si risolva automaticamente in caso di mancato pagamento del saldo, la scadenza del termine potrebbe non essere sufficiente a produrre tale effetto se il venditore non ha offerto la prestazione dovuta contestualmente, ponendo così l’acquirente in mora (caso 11).
In linea di principio, quando il contratto è risolto, ciascuna parte deve restituire quanto ricevuto; sulle somme da restituire devono essere aggiunti gli interessi a partire dal giorno in cui sono state ricevute (Codice civile, articolo 548 (민법 제548조)). È inoltre possibile chiedere il risarcimento dei danni per inadempimento, separatamente dalla risoluzione (Codice civile, articolo 551 (민법 제551조)).
Il solo fatto che l’immobile oggetto della compravendita sia sottoposto a sequestro conservativo di norma non consente di risolvere il contratto; la risoluzione può tuttavia essere possibile se si accerta che il trasferimento della proprietà non può essere realizzato (caso 15).
Per risolvere il contratto a causa di un mutamento delle circostanze, occorre che le circostanze oggettive alla base del contratto siano cambiate in modo imprevedibile e che mantenere il contratto sia, tra l’altro, manifestamente contrario al principio di buona fede (caso 13).

Domande frequenti

Q. Non ho ancora versato la caparra: posso rinunciarvi e risolvere il contratto?

Se ci si è limitati a promettere il versamento della caparra senza effettivamente consegnarla, in linea di principio non sorge il diritto di recedere dal contratto mediante la caparra penitenziale prevista dal Codice civile. Tuttavia, la possibilità di chiedere il versamento della caparra o di risolvere l’accordo sulla caparra o il contratto principale per inadempimento di tale obbligo dipende dalle circostanze specifiche.

Caso 12

Q. Il venditore vuole sciogliere il contratto e offre solo il 10% del prezzo di vendita, anziché il doppio della caparra. Può risolvere il contratto?

Se il contratto prevede che, in caso di inadempimento del venditore, questi debba versare il doppio della caparra, il venditore non può risolvere il contratto semplicemente offrendo di restituire il 10% del prezzo di vendita anziché il doppio della caparra. Tuttavia, se una delle parti ha già iniziato a eseguire il contratto, la possibilità stessa di recedere mediante la caparra penitenziale può essere limitata.

Caso 4

Q. Se l’altra parte non paga il saldo, posso risolvere subito il contratto?

In generale, occorre intimare il pagamento del saldo entro un termine ragionevole e si può risolvere il contratto se il pagamento non avviene entro tale termine. Tuttavia, l’intimazione potrebbe non essere necessaria, ad esempio se l’altra parte ha già manifestato l’intenzione di non adempiere.

Caso 5

Q. Quando è efficace una clausola che prevede la risoluzione automatica del contratto allo scadere del termine per il pagamento del saldo?

Anche se è stata inserita una clausola di questo tipo, se l’obbligo del venditore di trasferire la proprietà e quello dell’acquirente di pagare il saldo devono essere adempiuti contestualmente, è importante verificare se il venditore abbia offerto la propria prestazione, ponendo così l’acquirente in mora. Salvo circostanze particolari, il solo fatto che sia scaduto il termine non determina la risoluzione automatica del contratto.

Caso 11

Q. È possibile risolvere il contratto se sull’immobile oggetto della compravendita è stato disposto un sequestro conservativo?

Il solo fatto che un immobile sia sottoposto a sequestro conservativo non impedisce la trascrizione del trasferimento della proprietà e, di norma, non è sufficiente a risolvere il contratto. Tuttavia, la risoluzione può essere possibile se si accerta che il venditore non è in grado di adempiere all’obbligo di trasferire la proprietà, ad esempio perché non può ottenere la revoca del sequestro conservativo.

Caso 15

Q. Se il contratto viene risolto, devo restituire anche gli interessi sul denaro ricevuto?

Quando, in seguito alla risoluzione del contratto, si restituisce una somma di denaro per ripristinare la situazione precedente, in linea di principio devono essere aggiunti gli interessi a partire dal giorno in cui la somma è stata ricevuta. Tali interessi rientrano nell’obbligo di restituzione e si distinguono dal risarcimento dei danni dovuto per il ritardo nell’adempimento dell’obbligo di restituzione.

Caso 8, Caso 23

Q. È possibile risolvere il contratto per mutamento delle circostanze solo perché il suo scopo è diventato irrealizzabile?

Il solo fatto che lo scopo del contratto sia diventato irrealizzabile potrebbe non essere sufficiente. Occorre valutare, tra l’altro, se le circostanze oggettive alla base del contratto siano cambiate in modo imprevedibile, se la parte che intende risolverlo sia esente da responsabilità e se mantenere il contratto sia manifestamente contrario al principio di buona fede.

Caso 13

Q. Se voglio riottenere un immobile che ho donato, posso revocare il contratto di donazione?

In alcuni casi è possibile revocare una donazione fatta senza atto scritto, ma se è già stata completata anche la trascrizione del trasferimento della proprietà di un immobile, la donazione è stata eseguita e non può essere annullata per quel solo motivo. Occorre valutare separatamente se la situazione patrimoniale del donante sia cambiata in modo significativo o se ricorra un altro motivo di revoca previsto dalla legge.

Caso 7

Norme applicabili

Legge sulla pianificazione e l’utilizzazione del territorio, articolo 117, paragrafo 1, articolo 118, paragrafi 1 e 6 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항, 제118조 제1항·제6항)
Codice civile, articoli 109, 153, 393, 398, paragrafo 2, da 400 a 403, 536, 538, 543, paragrafo 1, da 544 a 546, 548, paragrafi 1 e 2, 551, da 555 a 558, 565, da 572 a 574 (민법 제109조, 제153조, 제393조, 제398조 제2항, 제400조부터 제403조까지, 제536조, 제538조, 제543조 제1항, 제544조부터 제546조까지, 제548조 제1항·제2항, 제551조, 제555조부터 제558조까지, 제565조, 제572조부터 제574조까지)
Legge sul controllo delle clausole contrattuali standard (약관의 규제에 관한 법률)
Previgente Regolamento sulla fornitura di alloggi, articolo 27, paragrafi 3 e 4 (구 주택공급에 관한 규칙 제27조 제3항·제4항)
Legge speciale per la promozione dei procedimenti giudiziari, ecc., articolo 3, paragrafo 1 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항)

Attenzione

Anche quando il contratto contiene una clausola di risoluzione automatica o una penale, l’efficacia della risoluzione può dipendere dal fatto che le prestazioni debbano essere eseguite contestualmente e dall’eventuale offerta di adempimento dell’altra parte.
Se, nell’intimare l’adempimento, si richiede una somma notevolmente superiore al debito effettivo e si dichiara chiaramente che non si accetterà il pagamento di una somma inferiore, la risoluzione fondata su tale intimazione potrebbe non essere efficace.
Gli effetti della risoluzione e del ripristino della situazione precedente possono variare a seconda che una parte abbia già iniziato l’esecuzione prima della risoluzione o che un terzo abbia acquisito diritti dopo di essa.
Per i contratti soggetti ad autorizzazione per le transazioni fondiarie, le donazioni, i contratti di assegnazione di alloggi e altri contratti, i requisiti per la risoluzione variano secondo la natura del contratto e il contenuto degli accordi; non è quindi opportuno valutarli sulla sola base dei principi generali.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).