Ambito di applicazione delle locazioni abitative: in quali casi si è tutelati?

Basato su 31 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

L’applicabilità della Legge sulla tutela delle locazioni abitative non dipende soltanto da quanto indicato nel registro degli edifici o nel registro immobiliare: viene valutata considerando nel complesso la struttura dell’edificio e il suo uso effettivo al momento della stipula del contratto. Tuttavia, il solo fatto che l’immobile sia stato utilizzato come abitazione non è sufficiente: occorre considerare anche la finalità della locazione, l’effettiva residenza e il diritto del locatore di concedere l’immobile in locazione.

Soggetti → Conduttore → Locatore → Valuta l'uso effettivo e la situazione alla stipula → L'immobile aveva caratteristiche abitative alla stipula? → sì → no → La parte abitata è considerevole e centro della vita quotidiana? → Il locatore ha diritto di locare e la finalità è abitativa? → La tutela può applicarsi → La tutela può non applicarsi → uso e struttura → caratteristiche alla stipula → diritto e formalità → Verifica struttura, modalità d'uso e svolgimento della vita quotidiana → Controlla le caratteristiche abitative alla stipula, anche se i registri indicano altro → Verifica il diritto del locatore e le formalità di residenza o registrazione applicabili

Punti chiave

La natura abitativa di un edificio si valuta in base all’uso effettivo, non alla destinazione indicata nei registri. Se l’immobile è utilizzato sia come abitazione sia per attività commerciale, si considerano congiuntamente la finalità della locazione, la struttura e la conformazione dell’edificio e della parte locata, le modalità di utilizzo effettive e lo svolgimento della vita quotidiana (casi 1, 13, 19 e 20).
Anche se l’immobile è utilizzato sia come abitazione sia per attività commerciale, la legge può applicarsi quando lo spazio effettivamente abitato è considerevole e costituisce il centro della vita del conduttore. Potrebbe invece non applicarsi se l’uso abitativo è soltanto accessorio all’attività commerciale o se la parte abitativa è molto ridotta (casi 13, 19 e 20).
La legge può applicarsi anche a edifici non iscritti o non autorizzati e a edifici indicati nei registri come fabbriche, magazzini o con altre destinazioni, se sono effettivamente adibiti ad abitazione. Tuttavia, l’immobile deve avere caratteristiche abitative già al momento della stipula del contratto; se il conduttore lo trasforma di propria iniziativa dopo la stipula, la legge potrebbe non applicarsi, salvo circostanze particolari, come il consenso del locatore (casi 2, 4, 10 e 21).
Anche spazi non risultanti dal registro degli edifici o dal registro immobiliare, come i locali ricavati sul tetto, possono rientrare nella tutela se avevano caratteristiche abitative al momento della stipula e sono stati effettivamente presi in locazione e utilizzati come abitazione (caso 4).
Gli stranieri possono beneficiare della tutela in luogo della registrazione anagrafica e della denuncia di trasferimento se completano la registrazione degli stranieri e la comunicazione del cambiamento del luogo di soggiorno; nei casi citati, la dichiarazione del domicilio in Corea da parte dei connazionali residenti all’estero è descritta come procedura che supplisce alla registrazione anagrafica (caso 3 e 6; Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 3, comma 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항); Legge sul controllo dell’immigrazione, Articolo 88-2 (출입국관리법 제88조의2)).
Se una società rientrante tra le piccole e medie imprese prende in locazione un’abitazione per un dipendente, può essere riconosciuta l’opponibilità ai terzi quando il dipendente designato dalla società riceve la consegna dell’abitazione e completa la registrazione anagrafica (casi 8 e 23; Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 3, comma 3 (주택임대차보호법 제3조 제3항)).
La legge può applicarsi anche se il locatore non è il proprietario indicato nel registro immobiliare, purché abbia il diritto legittimo di concedere l’immobile in locazione. Al contrario, non si può ottenere il diritto di prelazione nel rimborso se si stipula il contratto con una persona che non ha ancora il diritto legittimo di concedere l’immobile in locazione, come chi ha presentato l’offerta più alta in un’asta (casi 14 e 17).
Una locazione che si ritiene conclusa principalmente non per finalità abitative, ma per recuperare un credito o abusare del regime del rimborso prioritario minimo, potrebbe non beneficiare della tutela prevista per i conduttori di modeste dimensioni (casi 15 e 16; Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 8 (주택임대차보호법 제8조)).

Domande frequenti

Q. La legge si applica anche se uso come abitazione una parte di un negozio o di un ufficio?

È possibile. La valutazione si basa sull’uso effettivo, non sulla destinazione indicata nei registri, e tiene conto complessivamente della finalità della locazione, della struttura e della superficie, delle modalità di utilizzo e del fatto che vi si svolga o meno la vita quotidiana. Tuttavia, la legge potrebbe non applicarsi se la camera in cui si dorme o la cucina sono accessorie all’attività commerciale oppure se la parte adibita ad abitazione è molto ridotta.

Caso 1, Caso 13, Caso 19, Caso 20

Q. Posso essere tutelato anche se abito in un immobile non iscritto o non autorizzato, oppure in un locale sul tetto?

La mancata iscrizione nei registri o l’assenza di un permesso di costruire non escludono, di per sé, l’applicazione della legge. Se l’edificio è effettivamente utilizzato come abitazione, la legge può applicarsi anche a edifici non iscritti o non autorizzati e a locali ricavati sul tetto non risultanti dai registri. Occorre tuttavia verificare se l’immobile avesse caratteristiche abitative al momento della stipula del contratto e quale fosse il suo stato di fatto.

Caso 2, Caso 4, Caso 21

Q. La legge si applica se, dopo aver preso in affitto una fabbrica o un magazzino, lo trasformo in un’abitazione?

Al momento della stipula del contratto, l’immobile deve già avere, in concreto, caratteristiche che lo rendano idoneo a essere adibito ad abitazione, anche in uso promiscuo. Se, dopo la stipula, il conduttore lo trasforma di propria iniziativa in un’abitazione, la legge potrebbe non applicarsi, salvo circostanze particolari, come il consenso del locatore alla trasformazione.

Caso 10

Q. Anche gli stranieri e i connazionali residenti all’estero possono beneficiare della tutela prevista dalla Legge sulla tutela delle locazioni abitative?

Secondo i casi citati, gli stranieri possono essere tutelati in luogo della registrazione anagrafica e della denuncia di trasferimento se effettuano la registrazione degli stranieri e la comunicazione del cambiamento del luogo di soggiorno. Per i connazionali residenti all’estero, i casi descrivono la procedura di dichiarazione del domicilio in Corea presso l’indirizzo dell’abitazione locata. Anche gli altri requisiti, come la consegna dell’abitazione, devono essere verificati caso per caso.

Caso 3, Caso 6

Q. Anche un’abitazione presa in affitto da un’azienda come alloggio per i dipendenti può essere tutelata?

Una società che rientra tra le piccole e medie imprese ai sensi della Legge quadro sulle piccole e medie imprese può ottenere il riconoscimento dell’opponibilità ai terzi se prende in locazione un’abitazione destinata a un dipendente e il dipendente designato dalla società ne riceve la consegna e completa la registrazione anagrafica. Nei casi citati si precisa che, per ottenere il diritto di prelazione nel rimborso, occorre inoltre che il contratto tra la società e il locatore abbia data certa.

Caso 8, Caso 23

Q. La Legge sulla tutela delle locazioni abitative si applica se soggiorno a lungo in una locanda o in una struttura ricettiva?

La legge non si applica quando è evidente che si tratta di una locazione per uso temporaneo, come un contratto di alloggio tra una struttura ricettiva e un ospite. Tuttavia, se la struttura e la destinazione effettive dell’edificio sono abitative e il contratto non è concluso per un uso temporaneo, non si può stabilire se la legge si applichi o meno solo perché nei registri l’immobile risulta, ad esempio, come locanda.

Caso 18

Q. Il contratto è valido anche se il locatore non è il proprietario indicato nel registro immobiliare?

La Legge sulla tutela delle locazioni abitative può applicarsi anche se il locatore non è il proprietario, purché abbia il diritto di stipulare validamente il contratto di locazione. Tuttavia, non si può ottenere il diritto di prelazione nel rimborso se si stipula il contratto con una persona priva del potere di concedere l’immobile in locazione, come chi, in una procedura d’asta, ha presentato l’offerta più alta ma non ha ancora versato il prezzo di aggiudicazione.

Caso 14, Caso 17

Q. Posso beneficiare della tutela prevista per i conduttori di modeste dimensioni se prendo in affitto la casa del debitore per recuperare un credito?

Si potrebbe non beneficiare della tutela se lo scopo principale del contratto non è utilizzare effettivamente l’abitazione e ricavarne utilità, ma recuperare un credito o ricevere il pagamento prima dei titolari di garanzie reali anteriori. I casi citati spiegano inoltre che non rientra nella tutela dei conduttori di modeste dimensioni chi conclude il contratto con il locatore allo scopo di abusare del regime del rimborso prioritario minimo.

Caso 15, Caso 16

Q. Posso ottenere il rimborso prioritario del deposito cauzionale anche se l’abitazione resta dov’è e viene messo all’asta soltanto il terreno?

La giurisprudenza citata nei casi spiega che, anche quando all’asta viene messo in vendita soltanto il terreno separatamente dall’abitazione locata, il conduttore che soddisfa i requisiti per l’opponibilità ai terzi e dispone di una data certa, così come il conduttore di modeste dimensioni, può far valere il diritto di prelazione nel rimborso sul ricavato della vendita del terreno. I casi indicano inoltre che il diritto di prelazione nel rimborso relativo al terreno può essere riconosciuto anche nel caso di abitazioni non iscritte.

Caso 2, Caso 24

Norme applicabili

Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 1 (주택임대차보호법 제1조)
Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 2 (주택임대차보호법 제2조)
Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 3, comma 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 3, comma 3 (주택임대차보호법 제3조 제3항)
Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 3-2, comma 1 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)
Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 3-2, comma 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 8 (주택임대차보호법 제8조)
Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 11 (주택임대차보호법 제11조)
Legge sulla tutela delle locazioni abitative, Articolo 12 (주택임대차보호법 제12조)
Legge sull’ingresso e l’uscita dal Paese e sullo status giuridico dei connazionali residenti all’estero, Articolo 2 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조)
Legge sull’ingresso e l’uscita dal Paese e sullo status giuridico dei connazionali residenti all’estero, Articolo 3 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제3조)
Legge sull’ingresso e l’uscita dal Paese e sullo status giuridico dei connazionali residenti all’estero, Articolo 6 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조)
Legge sull’ingresso e l’uscita dal Paese e sullo status giuridico dei connazionali residenti all’estero, Articolo 7 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제7조)
Legge sull’ingresso e l’uscita dal Paese e sullo status giuridico dei connazionali residenti all’estero, Articolo 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
Legge sul controllo dell’immigrazione, Articolo 31 (출입국관리법 제31조)

Attenzione

Non si può stabilire se la legge si applichi o meno basandosi soltanto sulla destinazione indicata nel registro degli edifici o nel registro immobiliare: occorre considerare anche la struttura e le modalità di utilizzo effettive al momento della stipula del contratto.
Se il conduttore trasforma l’immobile in un’abitazione dopo la stipula del contratto, possono essere rilevanti il fatto che l’immobile avesse caratteristiche abitative già al momento della stipula e l’eventuale consenso del locatore.
Anche se il conduttore ha effettivamente utilizzato l’abitazione e vi ha vissuto, potrebbe non essere tutelato se si ritiene che lo scopo principale del contratto fosse recuperare un credito o abusare del regime del rimborso prioritario minimo.
Il fatto che un immobile rientri tra quelli tutelati e il fatto di aver acquisito l’opponibilità ai terzi e il diritto di prelazione nel rimborso sono questioni distinte. A seconda dei casi, occorre verificare requisiti quali la consegna dell’abitazione, la registrazione anagrafica o una comunicazione che vi supplisca e la data certa.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).