Opponibilità della locazione abitativa ai terzi: quando sorge e come si mantiene?

Punti chiave

• L’opponibilità ai terzi sorge dal giorno successivo al completamento sia della consegna dell’abitazione sia della registrazione della residenza. La registrazione della residenza si considera completata al momento della dichiarazione di trasferimento della residenza (art. 3, comma 1, della Legge sulla tutela delle locazioni abitative (주택임대차보호법 제3조 제1항), casi 1 e 6).
• La registrazione della residenza deve essere una forma di pubblicità che consenta ai terzi di riconoscere l’abitazione locata e l’esistenza del diritto di locazione. In linea di principio, per gli edifici residenziali plurifamiliari, come le abitazioni divise in più unità, occorre indicare correttamente anche l’edificio e il numero dell’unità (art. 9 del Regolamento di attuazione della legge sulla registrazione della residenza (주민등록법 시행령 제9조), casi 18 e 19).
• Per una casa unifamiliare destinata a più nuclei familiari, la registrazione della residenza può essere valida anche senza indicare il numero dell’unità, purché il numero di particella sia riportato correttamente. La valutazione può variare in base alla tipologia dell’edificio e alla situazione risultante dal registro catastale degli edifici, dal registro immobiliare e da altri documenti (casi 4 e 6).
• Se l’intero nucleo familiare trasferisce la propria residenza altrove, l’opponibilità già acquisita può venir meno; anche in caso di nuova registrazione presso l’abitazione, l’opponibilità sorge nuovamente solo dalla data del nuovo trasferimento della residenza (caso 21).
• Se il conduttore subloca l’abitazione con il consenso del locatore e il subconduttore ne riceve la consegna e registra la propria residenza, i requisiti di opponibilità possono restare soddisfatti mediante il possesso indiretto, anche se il conduttore non vi abita personalmente. Anche in assenza del consenso, la valutazione può essere diversa qualora ricorrano circostanze particolari per cui la sublocazione non costituisca un comportamento lesivo della fiducia del locatore (casi 9 e 15).
• La registrazione degli stranieri o la dichiarazione di modifica del luogo di soggiorno, nonché la dichiarazione di domicilio in Corea o di trasferimento del domicilio presentata da cittadini coreani residenti all’estero, possono produrre gli stessi effetti giuridici della registrazione della residenza, se ricorrono i requisiti previsti dalle norme richiamate nei casi. In alcuni casi può rilevare anche la dichiarazione presentata da un familiare convivente, e non solo quella del conduttore (art. 88-2 della Legge sul controllo dell’immigrazione (출입국관리법 제88조의2), art. 10 della Legge sull’ingresso e l’uscita dei connazionali all’estero e sul loro status giuridico (재외동포법 제10조), casi 13 e 14).
• Nell’esecuzione immobiliare, la sola opponibilità ai terzi non consente sempre di far valere la locazione nei confronti dell’aggiudicatario. Il diritto di locazione può estinguersi a seconda dei diritti di grado anteriore e dell’esito dell’esecuzione; in alcuni casi, il conduttore che beneficia sia dell’opponibilità ai terzi sia del diritto di prelazione sul ricavato può far valere nei confronti dell’aggiudicatario la parte residua del deposito cauzionale, detratto l’importo che avrebbe potuto ricevere in sede di riparto (art. 3-5 della Legge sulla tutela delle locazioni abitative (주택임대차보호법 제3조의5), casi 1, 3 e 11).

Domande frequenti

Norme applicabili

• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 3, comma 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 3, commi 2, 3 e 4 (주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항·제4항)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 4, comma 2 (주택임대차보호법 제4조 제2항)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 8 (주택임대차보호법 제8조)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 12 (주택임대차보호법 제12조)
• Regolamento di attuazione della legge sulla registrazione della residenza, art. 9 (주민등록법 시행령 제9조)
• Legge sul controllo dell’immigrazione, artt. 31, 32, 36 e 88-2 (출입국관리법 제31조·제32조·제36조·제88조의2)
• Legge sull’ingresso e l’uscita dei connazionali all’estero e sul loro status giuridico, art. 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
• Codice civile, artt. 365, 366, 575, 578 e 629 (민법 제365조·제366조·제575조·제578조·제629조)
• Legge sull’esecuzione civile, artt. 88, 91, 127 e 135 (민사집행법 제88조·제91조·제127조·제135조)
• Legge sulla registrazione immobiliare a nome del titolare effettivo, artt. 4 e 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조)
• Legge sulle garanzie mediante iscrizione provvisoria e altre garanzie, artt. 2, 3, 4, 5 e 12 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조·제3조·제4조·제5조·제12조)

Attenzione

• L’opponibilità ai terzi non sorge con il solo ingresso nell’abitazione o con la sola registrazione della residenza: decorre dal giorno successivo a quello in cui sono soddisfatti entrambi i requisiti.
• Se l’indirizzo indicato non consente di identificare l’abitazione locata o se la residenza viene trasferita altrove, l’opponibilità può non essere riconosciuta o quella già acquisita può venir meno. Occorre verificare l’indirizzo effettivo e, per gli edifici residenziali plurifamiliari, l’edificio e il numero dell’unità.
• Nell’esecuzione immobiliare, il mantenimento dell’opponibilità ai terzi e del diritto di prelazione sul ricavato, nonché l’ammontare del deposito cauzionale residuo, possono variare in base ai diritti di grado anteriore, all’ordine di riparto, alla richiesta di partecipazione al riparto e al mantenimento della consegna dell’abitazione e della registrazione della residenza.
• Nei casi sono riportate sia le formulazioni delle disposizioni anteriori alle modifiche legislative sia quelle delle disposizioni vigenti; per una controversia concreta occorre verificare la normativa applicabile nel momento rilevante e le circostanze specifiche.

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Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

1. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차권의 법률관계
2. 매각대금 납부 후 주택임차권에 대항력 있음을 알게된 매수인의 구제
3. 매수인에게 대항할 수 있는 배당받지 못한 보증금 잔액의 범위
4. 단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력
5. 주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권 보호 여부
6. 다가구주택 전입신고 시 동·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력
7. 주임법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기는 언제까지인지 등
8. 주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점
9. 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는 경우
10. 가압류된 주택의 매수인으로부터 임차 후 가압류권자에 의해 경매될 경우 임차권 보호
11. 주택 경매로 2층의 선순위 전세권 소멸 시 1층의 후순위 전세권 소멸 여부
12. 근저당된 건물을 임차하여 대항력 갖춘 후 등기의 유용이 있는 경우
13. 재외국민이 주택을 임대차계약을 체결하고 그 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우 대항력 취득 여부
14. 외국국적동포의 국내거소신고가 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부
15. 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지
16. 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우
17. 연립주택의 전입신고를 함에 있어 부동산등기부상 ‘동’의 기재와 다르게 신고하였음에도 임대차의 공시방법으로 유효한 경우
18. 다세대주택의 전입신고 시 동·호수를 기재하지 않은 경우의 대항력
19. 공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 대항력 있는지
20. 전입신고 후 토지 분할로 건물소재지 지번이 변경된 경우 대항력
21. 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우 대항력
22. 담보가등기 된 후 대항력을 갖춘 주택임차인의 청산금에 대한 권리
23. 명의수탁자로부터 주택을 임차한 자의 명의신탁자에 대한 대항력
24. 배당이의소송에서 패소한 임차인의 매수인에 대한 대항력
25. 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 임차인의 대항력