Guida essenziale ad altre questioni relative alla locazione abitativa

Basato su 68 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Nelle locazioni abitative, l’opponibilità della locazione e la restituzione del deposito cauzionale possono dipendere anche dal cambio del locatore o dalla cessione o dal subaffitto del diritto di locazione. La responsabilità e la portata dei diritti variano a seconda delle circostanze, come un incendio, una procedura esecutiva immobiliare o il permanere nell’immobile dopo la fine del contratto; occorre quindi verificare i requisiti e le precauzioni pertinenti a ciascun caso.

Soggetti coinvolti → Conduttore → Locatore → Cessionario o subconduttore → Cessione o subaffitto: verifica se la locazione è opponibile → È un subaffitto senza consenso del locatore? → sì · art. 629 c.c. → no → Per la cessione o il subaffitto, consenso, possesso e registrazione anagrafica proseguono? → sì → Ci sono circostanze particolari che escludono una condotta contraria alla buona fede? → no · art. 629 c.c. → L’opponibilità può conservarsi se ricorrono i requisiti → L’opponibilità non è garantita e va valutata nel caso concreto → Controlla il cambio del locatore e l’eventuale obiezione entro un termine ragionevole → Controlla la domanda di distribuzione entro il termine ultimo → Verifica l’uso effettivo dopo la scadenza e la prova della diligenza in caso d’incendio → Cambio del locatore: verifica requisiti di opponibilità e restituzione del deposito → Esecuzione immobiliare: il man…

Punti chiave

La locazione di un immobile in comproprietà riguarda la gestione del bene comune e può essere decisa dalla maggioranza delle quote (Codice civile, Articoli 263–265 (민법 제263조부터 제265조까지)).
Se un immobile locato che soddisfa i requisiti di opponibilità viene trasferito, in linea di principio l’acquirente subentra nella posizione del locatore e l’obbligo di restituire il deposito cauzionale gli viene trasferito (Legge sulla tutela della locazione abitativa, Articolo 3 (주택임대차보호법 제3조)).
Se il diritto di locazione viene ceduto o subaffittato con il consenso del locatore e il possesso e la registrazione anagrafica proseguono, l’opponibilità della locazione del conduttore originario può essere mantenuta; il diritto al pagamento preferenziale può essere esercitato direttamente o in via surrogatoria.
In linea di principio, un subaffitto stipulato senza il consenso del locatore non può essere fatto valere nei suoi confronti; il giudizio può essere diverso se sussistono circostanze particolari che escludono un comportamento contrario alla buona fede nei confronti del locatore (Codice civile, Articolo 629 (민법 제629조)).
Se, dopo la fine del contratto, il conduttore continua a occupare l’immobile perché non ha ricevuto il deposito cauzionale, l’obbligo di restituire l’indebito può non sorgere se non ha effettivamente utilizzato e goduto dell’immobile ricavandone un beneficio.
In caso di distruzione dell’immobile locato per un incendio di causa sconosciuta, il conduttore può essere esonerato dalla responsabilità risarcitoria solo se prova di aver adempiuto al dovere di diligenza di un buon amministratore.
Per ottenere il pagamento preferenziale nell’ambito di una procedura esecutiva può essere necessario presentare una domanda di distribuzione entro il termine ultimo previsto; la sola circostanza di non aver ricevuto la comunicazione dell’esecuzione prima di dichiarare i propri diritti rende difficile impugnare il provvedimento di autorizzazione alla vendita.
Se il locatore stipula il contratto senza comunicare che l’immobile locato è oggetto di una procedura esecutiva, possono sorgere una sua responsabilità civile per danni o una responsabilità per il reato di truffa.

Domande frequenti

Q. Per prendere in locazione una casa in comproprietà è necessario il consenso di tutti i comproprietari?

Le questioni relative alla gestione di un bene in comproprietà possono essere decise dalla maggioranza delle quote dei comproprietari. Pertanto, se i comproprietari titolari della maggioranza delle quote hanno deciso di concedere l’immobile in locazione, il diritto di locazione può essere valido anche se il comproprietario titolare di una quota minoritaria non ha partecipato al contratto.

Caso 1

Q. Se l’immobile locato viene venduto, a chi posso chiedere la restituzione del deposito cauzionale?

Se l’immobile oggetto di una locazione che soddisfa i requisiti di opponibilità viene trasferito, l’acquirente subentra nella posizione del locatore e, in linea di principio, gli viene trasferito anche l’obbligo di restituire il deposito cauzionale. Tuttavia, se il conduttore solleva obiezioni entro un termine ragionevole da quando è venuto a conoscenza del trasferimento, in alcuni casi può rifiutare il subentro nella posizione del locatore e chiedere la restituzione del deposito al precedente locatore.

Caso 23

Q. Posso chiedere la restituzione del deposito cauzionale anche se trasferisco la residenza anagrafica dopo il cambio del locatore?

Se l’immobile locato è stato trasferito e l’acquirente è già subentrato nella posizione del locatore, il fatto che in seguito il conduttore trasferisca la propria residenza anagrafica non estingue l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale già sorto. Tuttavia, occorre prestare attenzione: dopo il trasferimento della residenza, il conduttore potrebbe non poter far valere il proprio diritto nei confronti di chi acquista successivamente l’immobile o di un creditore ipotecario.

Caso 25

Q. Se cedo il diritto di locazione o subaffitto con il consenso del proprietario, si mantiene l’opponibilità già acquisita?

Se il locatore ha prestato il proprio consenso e il cessionario o il subconduttore ha ricevuto il possesso dell’immobile, continuando a risultare registrato anagraficamente all’indirizzo, l’opponibilità della locazione del conduttore originario può essere mantenuta. Il cessionario del diritto di locazione che soddisfa questi requisiti può esercitare il diritto del conduttore originario al pagamento preferenziale; il subconduttore può esercitarlo in via surrogatoria.

Caso 14, Caso 17, Caso 18, Caso 20

Q. Devo lasciare la casa che ho preso in subaffitto senza il consenso del locatore?

In linea di principio, un subaffitto stipulato senza il consenso del locatore non può essere fatto valere nei suoi confronti e il locatore può risolvere il contratto di locazione per tale motivo. La conclusione può tuttavia essere diversa se sussistono circostanze particolari tali da escludere che il subaffitto costituisca un atto contrario alla buona fede nei confronti del locatore. In linea di principio, il deposito cauzionale va richiesto al sublocatore, cioè al conduttore originario.

Caso 13

Q. Se il contratto è terminato ma non ho ricevuto il deposito cauzionale e non consegno le chiavi, devo continuare a pagare l’affitto?

Se il locatore non restituisce il deposito cauzionale e il conduttore continua a occupare l’immobile facendo valere l’eccezione di adempimento simultaneo, tale occupazione non costituisce di per sé un’occupazione illecita. Tuttavia, se il conduttore ha effettivamente utilizzato e goduto dell’immobile secondo lo scopo del contratto, ricavandone un beneficio, può sorgere l’obbligo di restituire l’indebito. Il locatore deve allegare e provare l’esistenza di canoni da detrarre o di un credito risarcitorio.

Caso 9

Q. Se nella casa che ho preso in locazione si verifica un incendio di cui non si conosce la causa, il conduttore deve risarcire i danni?

Anche se la causa dell’incendio è sconosciuta, il conduttore può essere esonerato dalla responsabilità risarcitoria solo se prova di aver usato la diligenza che ci si può attendere da un buon amministratore nella conservazione dell’edificio. Tuttavia, la responsabilità del conduttore può essere esclusa se l’incendio è stato causato da circostanze per le quali il locatore era responsabile della riparazione e della manutenzione, come un difetto dell’impianto elettrico incorporato nella struttura dell’edificio.

Caso 5

Q. È possibile ritenere responsabile il locatore che ha stipulato il contratto senza comunicare che era in corso una procedura esecutiva immobiliare?

Se il locatore non ha comunicato al momento della stipula che l’immobile locato era oggetto di una procedura esecutiva immobiliare, può sorgere una sua responsabilità civile per danni. La sentenza citata nel caso ha ritenuto che l’omessa comunicazione da parte del locatore possa integrare il reato di truffa anche se il conduttore avrebbe potuto consultare il registro immobiliare. Occorre verificare separatamente se sia possibile ottenere una distribuzione del ricavato nella procedura esecutiva, anche in relazione alla possibilità di presentare la domanda di distribuzione e al relativo termine.

Caso 12

Q. Se non ho ricevuto la comunicazione dell’esecuzione e non ho potuto chiedere la distribuzione del ricavato, posso impugnare il provvedimento di autorizzazione alla vendita?

Il solo fatto di non aver ricevuto una comunicazione prima che il conduttore dichiarasse i propri diritti al giudice dell’esecuzione difficilmente costituisce motivo di impugnazione del provvedimento di autorizzazione alla vendita. Il conduttore può diventare parte interessata nella procedura esecutiva solo dichiarando i propri diritti e fornendone prova; per ottenere il pagamento preferenziale deve verificare il termine ultimo per presentare la domanda di distribuzione e presentarla entro tale termine.

Caso 4

Q. Se il locatore fallisce, un conduttore che può opporre la locazione può ottenere il pagamento preferenziale del deposito cauzionale?

Il caso spiega che un conduttore che soddisfa i requisiti di opponibilità può ottenere il pagamento preferenziale del deposito cauzionale sul ricavato della liquidazione della casa e del terreno appartenenti alla massa fallimentare. I requisiti per il pagamento preferenziale spettante a un conduttore con data certa e quelli per il pagamento preferenziale dei depositi di importo ridotto possono essere diversi; occorre quindi verificarli.

Caso 6

Norme applicabili

Codice civile, Articolo 191 (민법 제191조)
Codice civile, Articolo 263 (민법 제263조)
Codice civile, Articolo 264 (민법 제264조)
Codice civile, Articolo 265 (민법 제265조)
Codice civile, Articolo 392 (민법 제392조)
Codice civile, Articolo 507 (민법 제507조)
Codice civile, Articolo 623 (민법 제623조)
Codice civile, Articolo 629 (민법 제629조)
Codice civile, Articolo 758 (민법 제758조)
Legge sulla tutela della locazione abitativa, Articolo 3 (주택임대차보호법 제3조)
Legge sulla tutela della locazione abitativa, Articolo 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
Legge sulla tutela della locazione abitativa, Articolo 8 (주택임대차보호법 제8조)
Legge sull’esecuzione civile, Articolo 41 (민사집행법 제41조)
Legge sull’esecuzione civile, Articolo 84 (민사집행법 제84조)
Legge sull’esecuzione civile, Articolo 90 (민사집행법 제90조)

Attenzione

Per ottenere una distribuzione del ricavato nell’ambito di una procedura esecutiva può essere necessario presentare domanda entro il termine ultimo previsto. Non aspettate quindi di ricevere una comunicazione dell’esecuzione: verificate la procedura e le scadenze.
Per rifiutare il subentro nella posizione del locatore a seguito del trasferimento dell’immobile, sollevando obiezioni, occorre farlo entro un termine ragionevole da quando si è venuti a conoscenza del trasferimento.
Dopo aver trasferito la residenza anagrafica, potreste non poter far valere il vostro diritto nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile o dei creditori ipotecari. Prestate attenzione se trasferite la residenza prima di aver ricevuto la restituzione del deposito cauzionale.
Il fatto che la causa dell’incendio sia sconosciuta non esonera di per sé il conduttore dalla responsabilità; potrebbe essere necessario provare di aver adempiuto al proprio dovere di diligenza.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).