Diritto al pagamento prioritario nelle locazioni abitative: requisiti e ordine di ripartizione

Punti chiave

• Per il diritto ordinario al pagamento prioritario sono necessari la consegna dell’abitazione, l’iscrizione anagrafica e la data certa sul contratto di locazione (Legge sulla tutela delle locazioni abitative, artt. 3 e 3-2 (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)).
• Se i requisiti di opponibilità e la data certa sono acquisiti nella stessa data, il diritto al pagamento prioritario sorge dalle ore 00:00 del giorno successivo. Un’ipoteca costituita nella stessa data può avere la precedenza sul conduttore (casi 10 e 15).
• Se la data certa è successiva al sequestro conservativo, il conduttore non può avere la precedenza sul creditore titolare di tale sequestro; in linea di principio, la ripartizione avviene proporzionalmente insieme al creditore titolare del sequestro conservativo di grado anteriore. Il diritto al pagamento prioritario del conduttore con deposito cauzionale di modesta entità va esaminato separatamente (caso 18).
• È possibile esercitare il diritto al pagamento prioritario sul ricavato della vendita del terreno sia quando l’abitazione locata e il terreno sono venduti all’asta insieme, sia quando viene venduto all’asta soltanto il terreno. Tuttavia, se l’edificio è costruito dopo la costituzione di un’ipoteca sul terreno, il conduttore dell’edificio di nuova costruzione potrebbe non avere diritto al pagamento prioritario sul ricavato della vendita del terreno (casi 2, 23 e 24).
• Il conduttore che gode di opponibilità può presentare domanda di ripartizione nella procedura d’asta anche prima della scadenza della locazione. La domanda può essere considerata una dichiarazione di volontà di porre fine alla locazione, che può cessare quando la comunicazione della domanda perviene al locatore (caso 3).
• Per esercitare il diritto al pagamento prioritario nella procedura d’asta, occorre adottare le misure necessarie, tra cui la dichiarazione dei propri diritti e la domanda di ripartizione. Il solo fatto di non aver ricevuto una comunicazione sullo svolgimento dell’asta non sostituisce la domanda di ripartizione né consente di contestare la procedura d’asta (caso 20).
• Dal deposito cauzionale possono essere detratti i debiti derivanti dalla locazione, come i canoni scaduti. Nel calcolare l’importo effettivamente ripartito, occorre verificare non solo il deposito cauzionale, ma anche i debiti da detrarre (caso 11).
• Chi ha acquistato soltanto il credito alla restituzione del deposito cauzionale, separatamente dal diritto di locazione, non può esercitare il diritto al pagamento prioritario riconosciuto al conduttore dalla Legge sulla tutela delle locazioni abitative (caso 25).

Domande frequenti

Norme applicabili

• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 2 (주택임대차보호법 제2조)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 3 (주택임대차보호법 제3조)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 3-4 (주택임대차보호법 제3조의4)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 4 (주택임대차보호법 제4조)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 8 (주택임대차보호법 제8조)
• Legge sulla tutela delle locazioni abitative, art. 8-2 (주택임대차보호법 제8조의2)
• Codice civile, disposizione transitoria, art. 3 (민법 부칙 제3조)
• Codice civile, art. 359 (민법 제359조)
• Codice civile, art. 548 (민법 제548조)
• Codice civile, art. 621 (민법 제621조)
• Legge sull’esecuzione civile, art. 41 (민사집행법 제41조)
• Legge sull’esecuzione civile, art. 89 (민사집행법 제89조)
• Legge sull’esecuzione civile, art. 90 (민사집행법 제90조)

Attenzione

• La sola data certa o la sola iscrizione anagrafica non soddisfano tutti i requisiti ordinari del diritto al pagamento prioritario. Occorre verificare separatamente la consegna dell’abitazione, l’iscrizione anagrafica e la data certa.
• Nella procedura d’asta, spetta al conduttore occuparsi direttamente della domanda di ripartizione. È importante non rimandare le misure necessarie in attesa di una comunicazione sullo svolgimento dell’asta, né per il solo fatto di non averla ricevuta.
• La domanda di ripartizione presentata prima della scadenza del contratto può essere interpretata come dichiarazione di volontà di porre fine alla locazione; occorre quindi verificare gli effetti della domanda e il momento in cui la comunicazione perviene al locatore.
• La guida spiega che i limiti del deposito cauzionale e dell’importo soggetto a pagamento prioritario per i conduttori con deposito di modesta entità variano, nei casi esaminati, a seconda del periodo e della regione. Gli importi di un caso specifico non devono quindi essere applicati automaticamente alla situazione attuale.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

1. 외국인이 한 외국인등록이나 체류지 변경신고에 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지
2. 저당된 토지에 신축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
3. 임차주택의 경매 시 기간만료 전 임차인의 배당요구권
4. 공증받은 임대차계약서로 우선변제권 인정되는지
5. 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점
6. 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법
7. 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
8. 상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청하는 경우
9. 배당받지 못한 후순위 임차인이 후행 경매에서 배당요구할 수 있는지
10. 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위
11. 연체차임이 배당받을 보증금에서 공제되는지 여부
12. 임차주택을 매수한 임차인이 배당금채권으로 매각대금과 상계 가능한지
13. 저당된 토지에 재건축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
14. 계약서에 아파트의 동·호수 기재가 없는 경우 우선변제권 유무
15. 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 설정된 저당권과의 우선순위
16. 임차인이 임대인의 승낙을 받아 주택을 전대한 경우에도 우선변제권이 있는지
17. 무단용도 변경된 건물 임차인의 우선변제권
18. 대항요건은 갖추었으나 제3자의 가압류 후 확정일자를 받은 경우
19. 임대인의 개인회생 면책과 임차인의 우선변제권
20. 임차인이 경매절차 진행사실을 통지받지 못한 경우
21. 분양계약 해제와 임차인
22. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
23. 대지 소유자가 달라진 경우의 우선변제권
24. 미등기주택 임차인의 우선변제권
25. 임차보증금반환 채권을 양수한 채권양수인의 우선변제권 여부