Guida alla domanda di ordinanza di registrazione del diritto di locazione di un’abitazione e ai suoi effetti

Punti chiave

• Anche dopo la cessazione della locazione, il conduttore che non ha ricevuto la restituzione del deposito cauzionale può chiedere l’ordinanza di registrazione del diritto di locazione senza il consenso o la collaborazione del locatore (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3-3, comma 1 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항), casi 6 e 9).
• Una volta completata la registrazione del diritto di locazione, si acquisiscono il diritto di opporre la locazione ai terzi e il diritto di prelazione nel rimborso; i diritti acquisiti in precedenza restano validi. Dopo la registrazione, i diritti preesistenti si conservano anche senza soddisfare i requisiti del possesso dell’immobile o della registrazione anagrafica (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3-3, comma 5 (주택임대차보호법 제3조의3 제5항), casi 3 e 6).
• È prudente traslocare o trasferire la residenza anagrafica solo dopo aver verificato che la registrazione del diritto di locazione sia stata effettivamente completata. La sola domanda di ordinanza non completa la registrazione (caso 3).
• Se il diritto di opporre la locazione ai terzi è stato acquisito prima della registrazione, per stabilire se sia opponibile all’aggiudicatario dell’immobile all’asta si considera il momento in cui tale diritto è stato originariamente acquisito, non la data della registrazione del diritto di locazione. Se il diritto di opporre la locazione ai terzi non era stato acquisito prima della registrazione, la sola registrazione non attribuisce un grado di priorità anteriore rispetto ai diritti di grado superiore (casi 5, 17 e 22).
• L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale deve essere adempiuto prima dell’obbligo del conduttore di cancellare la registrazione del diritto di locazione. È sufficiente cancellare la registrazione dopo aver ricevuto il deposito (sentenza della Corte Suprema del 9 giugno 2005, 2005Da4529, casi 2 e 14).
• Se la registrazione del diritto di locazione è stata completata prima della registrazione della prima ordinanza di apertura della procedura esecutiva immobiliare, il conduttore può rientrare tra i creditori aventi diritto alla ripartizione del ricavato anche senza presentare una domanda separata di ammissione alla ripartizione (sentenza della Corte Suprema del 15 settembre 2005, 2005Da33039, casi 7 e 20).
• Chi prende in locazione un’abitazione dopo la registrazione del diritto di locazione non può beneficiare del diritto al rimborso prioritario previsto per i conduttori di modesta entità. Tuttavia, se dispone di una data certa, può far valere il diritto di prelazione nel rimborso secondo il proprio grado di priorità (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3-3, comma 6 (주택임대차보호법 제3조의3 제6항), casi 4 e 8).
• Le spese sostenute per la domanda di ordinanza di registrazione del diritto di locazione e per la relativa registrazione possono essere chieste al locatore (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3-3, comma 8 (주택임대차보호법 제3조의3 제8항), caso 25).

Domande frequenti

Norme applicabili

• Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3, commi 1 e 2 (주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
• Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3-2, comma 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
• Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3-3, commi 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 e 9 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제2항·제3항·제4항·제5항·제6항·제8항·제9항)
• Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3-4, commi 1 e 2 (주택임대차보호법 제3조의4 제1항·제2항)
• Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
• Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 8 (주택임대차보호법 제8조)
• Codice civile, articolo 621 (민법 제621조)
• Legge sull’esecuzione civile, articolo 90 (민사집행법 제90조)
• Legge sull’esecuzione civile, articolo 148, numero 4 (민사집행법 제148조 제4호)
• Legge sull’esecuzione civile, articolo 283 (민사집행법 제283조)
• Legge sull’esecuzione civile, articolo 286, comma 1 (민사집행법 제286조 제1항)
• Legge sull’esecuzione civile, articolo 288, comma 1 (민사집행법 제288조 제1항)
• Regolamento sulla procedura relativa all’ordinanza di registrazione del diritto di locazione, articolo 2, comma 2, articolo 4 e articolo 5 (임차권등기명령절차에 관한 규칙 제2조 제2항·제4조·제5조)

Attenzione

• In linea di principio, non è possibile chiedere l’ordinanza di registrazione del diritto di locazione prima della cessazione della locazione. Le sole ragioni personali del conduttore non consentono di porre unilateralmente fine al contratto durante il periodo contrattuale.
• Non traslocare basandosi unicamente sulla presentazione della domanda di ordinanza di registrazione del diritto di locazione: occorre verificare che la registrazione sia stata effettivamente completata.
• Se prima della registrazione non si è acquisito il diritto di opporre la locazione ai terzi, la registrazione non garantisce un grado di priorità anteriore rispetto a diritti preesistenti, come un’ipoteca.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

1. 주택임차권등기와 민법 제621조에 의한 임대차등기의 효력
2. 임차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무가 동시이행 관계인지
3. 주택임차권등기명령에 의한 임차권등기 시 그 효력
4. 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 후 다시 임대하는 방법
5. 담당 공무원의 실수로 말소된 주택임차권등기의 효력
6. 임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사갈 경우 대항력 유지방법
7. 임차권등기 후 배당요구를 하지 않는 임차인에 대한 배당이의 가부
8. ‘주택임차권등기’가 된 집을 임차한 소액임차인의 보호 여부
9. 임차기간 만료 전 임차권등기명령으로 주택임차권등기 가능한지
10. 임차권 등기가 부당하게 말소된 경우 구제방법
11. 허위의 임대차계약에 기한 임차권등기명령의 효력
12. 경매법원의 실수로 임차권 등기가 말소된 경우
13. 임차권등기명령의 대항력 기준시점
14. 임차권등기말소와 보증금반환의무가 동시이행인가?
15. 임차권등기를 받은 임차권자가 강제경매절차의 이해관계인인지
16. 임차권등기명령에 대한 임대인의 이의신청 가부
17. 전입신고 없이 살다가 임차권등기한 경우
18. 공부상 비주택에 대한 임대차등기명령신청
19. 임차권등기명령을 신청할 때 소요된 비용
20. 경매절차에서 배당요구를 해야 하는지 여부
21. 민법상 임차권등기와 주임법상 임차권등기
22. 임차권등기명령에 의한 등기를 한 경우 대항력의 기준시
23. 임차권등기된 주택에 소액임차인이 입주한 때
24. 임차권등기 개관
25. 임차권등기명령에 소요된 비용