Guida alle variazioni del deposito cauzionale e del canone nelle locazioni abitative
Basato su 12 casi di consulenza · Aggiornato · Tradotto dall’originale coreano.
Per aumentare o ridurre il deposito cauzionale o il canone durante una locazione abitativa, occorre verificare i presupposti previsti dalla legge, come il mutamento delle circostanze, e i limiti agli aumenti. L’applicazione dei limiti può variare a seconda che il contratto sia stato rinnovato tacitamente o che le parti abbiano stipulato un nuovo contratto dopo la sua cessazione; è possibile chiedere la restituzione delle somme pagate oltre i limiti.
In sintesi
Punti chiave
- Se gli oneri relativi all’abitazione locata, come imposte e spese pubbliche, o le condizioni economiche cambiano e il deposito cauzionale o il canone concordato diventa inadeguato, ciascuna parte può chiedere una variazione con effetto per il futuro (articolo 7 della Legge sulla tutela delle locazioni abitative (주택임대차보호법 제7조)).
- Durante la vigenza del contratto, l’aumento richiesto non può superare un ventesimo del canone o del deposito cauzionale concordato e non può essere richiesto nuovamente entro un anno dalla stipula del contratto o dall’aumento precedente (articolo 8, paragrafi 1 e 2, del Regolamento di attuazione della Legge sulla tutela delle locazioni abitative (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항·제2항)).
- Se, nel periodo compreso tra sei e un mese prima della scadenza della locazione, non viene comunicato il rifiuto del rinnovo né una modifica delle condizioni, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni del precedente e si considera di durata biennale (articolo 6 della Legge sulla tutela delle locazioni abitative (주택임대차보호법 제6조)).
- È citata una decisione secondo cui il limite agli aumenti previsto dall’articolo 7 non si applica se le parti stipulano un nuovo contratto dopo la scadenza o, anche prima della cessazione del contratto, concordano di aumentare il deposito cauzionale o il canone (tra le altre, sentenza della Corte Suprema del 7 dicembre 1993, n. 93다30532).
- Quando tutto o parte del deposito cauzionale viene convertito in canone mensile, il canone non può superare il limite calcolato sulla base del più basso dei due tassi previsti dalla legge (articolo 7-2 della Legge sulla tutela delle locazioni abitative (주택임대차보호법 제7조의2)).
- È possibile chiedere la restituzione della parte del deposito cauzionale o del canone pagata oltre il tasso legale di aumento o il tasso utilizzato per calcolare il canone mensile (articolo 10-2 della Legge sulla tutela delle locazioni abitative (주택임대차보호법 제10조의2)).
- Anche il conduttore può chiedere una riduzione del deposito cauzionale a causa di un mutamento delle circostanze. Tuttavia, quando il contenuto del contratto viene modificato, ad esempio mediante un nuovo contratto, la variazione del deposito può essere soggetta a requisiti distinti.
- È citata una decisione secondo cui, se il deposito cauzionale viene legittimamente ridotto e il conduttore rientra così nella categoria dei conduttori con un deposito di modesto importo, questi può beneficiare della relativa tutela, salvo circostanze particolari come la simulazione del contratto (sentenza della Corte Suprema del 15 maggio 2008, n. 2007다23203).
Domande frequenti
Q. Se il locatore mi chiede di aumentare il deposito cauzionale o il canone sostenendo che sono aumentati i prezzi di mercato nella zona, devo accettare?
Durante la vigenza del contratto, è possibile chiedere un aumento se l’importo concordato è diventato inadeguato a causa di un aumento o di una diminuzione degli oneri, come imposte e spese pubbliche, o di un cambiamento delle condizioni economiche. L’aumento, inoltre, non può superare un ventesimo dell’importo concordato: il solo fatto che siano aumentati i prezzi di mercato nella zona non significa quindi che si debba sempre accogliere la richiesta.
Q. È possibile chiedere un nuovo aumento poco dopo aver aumentato il deposito cauzionale?
Secondo la disposizione citata nel caso, non è possibile chiedere un nuovo aumento entro un anno dalla stipula del contratto di locazione o da un aumento concordato del canone o del deposito cauzionale. Occorre quindi verificare la data del contratto precedente o dell’ultimo aumento.
Q. Il contratto è stato rinnovato tacitamente: il locatore può aumentare il canone?
Il rinnovo tacito avviene alle stesse condizioni del contratto precedente e si considera di durata biennale. Tuttavia, anche durante la vigenza del contratto, è possibile chiedere un aumento con effetto per il futuro se ricorrono i presupposti per il mutamento delle circostanze previsti dalla legge; occorre inoltre tenere conto del limite all’aumento e dell’intervallo di un anno.
Q. Il limite all’aumento del deposito cauzionale si applica anche quando si stipula un nuovo contratto dopo la scadenza?
La giurisprudenza citata nel caso ritiene che il limite agli aumenti previsto dall’articolo 7 della Legge sulla tutela delle locazioni abitative (주택임대차보호법 제7조) non si applichi quando le parti stipulano un nuovo contratto dopo la scadenza della locazione. Occorre distinguere tra una richiesta di aumento durante la vigenza del contratto e un nuovo contratto concordato dopo la sua cessazione.
Q. Se una parte del deposito cauzionale viene convertita in canone mensile, come viene limitato l’importo del canone?
Quando il deposito cauzionale viene convertito in canone mensile, il canone non può superare il limite calcolato applicando il più basso dei due tassi previsti dall’articolo 7-2 della Legge sulla tutela delle locazioni abitative (주택임대차보호법 제7조의2). Poiché, anche nel caso citato, i tassi utilizzati per il calcolo sono illustrati facendo riferimento, tra l’altro, al tasso di base, occorre verificare i parametri applicabili al momento della conversione.
Q. Se ho pagato un deposito cauzionale o un canone superiore al limite legale, posso ottenere la restituzione dell’eccedenza?
L’articolo 10-2 della Legge sulla tutela delle locazioni abitative (주택임대차보호법 제10조의2), citato nel caso, consente di chiedere la restituzione delle somme pagate oltre il tasso legale di aumento o il tasso utilizzato per calcolare il canone mensile. L’importo restituibile dipende dalle somme effettivamente pagate e dal limite applicabile.
Q. Anche il conduttore può chiedere una riduzione del deposito cauzionale durante la vigenza del contratto?
Anche il conduttore può chiedere una riduzione quando il deposito cauzionale concordato è diventato inadeguato a causa di un aumento o di una diminuzione degli oneri, come imposte e spese pubbliche, o di un cambiamento delle condizioni economiche. Tuttavia, quando si contesta una variazione del deposito in occasione, per esempio, di un nuovo contratto, possono rilevare la natura della modifica contrattuale e la sussistenza dei presupposti per il mutamento delle circostanze.
Q. Se, riducendo il deposito cauzionale, si rientra nella categoria dei conduttori con un deposito di modesto importo, si può beneficiare della relativa tutela?
È citata una decisione secondo cui, se la riduzione del deposito cauzionale deriva da un nuovo contratto valido e lo scopo principale del contratto è l’uso e il godimento dell’abitazione, il conduttore può beneficiare della tutela prevista per i conduttori con un deposito di modesto importo, salvo circostanze particolari come la simulazione del contratto.
Q. Se, al posto del familiare che è conduttore, abita nell’immobile un altro familiare che vi trasferisce la residenza, è possibile far valere la locazione nei confronti del nuovo proprietario?
Nel caso citato, sulla base del fatto che il fratello o la sorella del conduttore continuava a vivere nell’immobile e vi aveva trasferito la residenza, è stato ritenuto che si mantenessero il possesso indiretto del conduttore e i requisiti per opporre la locazione ai terzi, e che il nuovo proprietario subentrasse nella posizione del locatore. Si precisa tuttavia che chi occupa l’immobile senza essere parte del contratto di locazione deve esercitare i propri diritti tramite il conduttore.
Norme applicabili
- Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 4 (주택임대차보호법 제4조)
- Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 6 (주택임대차보호법 제6조)
- Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 7 (주택임대차보호법 제7조)
- Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 7-2 (주택임대차보호법 제7조의2)
- Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 10-2 (주택임대차보호법 제10조의2)
- Regolamento di attuazione della Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 8, paragrafo 1 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항)
- Regolamento di attuazione della Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 8, paragrafo 2 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항)
- Regolamento di attuazione della Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 9, paragrafo 1 (주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항)
- Regolamento di attuazione della Legge sulla tutela delle locazioni abitative, articolo 9, paragrafo 2 (주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항)
Attenzione
- Il limite all’aumento deve essere verificato in base al momento in cui viene formulata la richiesta e alla data del contratto o dell’ultimo aumento.
- Occorre distinguere tra rinnovo tacito e nuovo contratto stipulato dopo la cessazione della locazione, poiché i limiti agli aumenti possono applicarsi diversamente.
- I tassi e i risultati dei calcoli riportati negli esempi di conversione in canone mensile si riferiscono a un momento specifico e non devono essere applicati automaticamente in altri periodi.
- La riduzione o la conversione del deposito cauzionale concordata dalle parti può essere trattata diversamente da una richiesta unilaterale di variazione formulata durante la vigenza del contratto.
Casi di origine
Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).
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- 보증금의 감액 청구
- 보증금의 증액 청구
Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).