Guida alla durata della locazione abitativa e al rinnovo tacito
Basato su 32 casi di consulenza · Aggiornato · Tradotto dall’originale coreano.
Anche se la durata della locazione abitativa è stata fissata in meno di 2 anni, il conduttore può far valere il periodo più breve concordato; in caso di rinnovo tacito, la locazione dura in linea di principio 2 anni. Dopo il rinnovo tacito, il conduttore può comunicare il recesso, ma questo produce effetto soltanto trascorsi 3 mesi dal giorno in cui la comunicazione è pervenuta al locatore.
In sintesi
Punti chiave
- La locazione di durata non determinata o fissata in meno di 2 anni si considera in linea di principio di 2 anni; tuttavia, il conduttore può far valere la validità del periodo concordato inferiore a 2 anni (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 4, comma 1 (주택임대차보호법 제4조 제1항)).
- Il locatore deve comunicare il rifiuto del rinnovo o la volontà di modificare le condizioni tra 6 mesi e 1 mese prima della scadenza. Anche il contratto può rinnovarsi tacitamente se il conduttore non dà comunicazione entro 1 mese prima della scadenza (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 6, comma 1 (주택임대차보호법 제6조 제1항)).
- La durata della locazione rinnovata tacitamente si considera pari a 2 anni (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 6, comma 2 (주택임대차보호법 제6조 제2항)).
- Dopo il rinnovo tacito, il conduttore può comunicare il recesso in qualsiasi momento; tuttavia, questo produce effetto soltanto trascorsi 3 mesi dal giorno in cui il locatore ha ricevuto la comunicazione (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2)).
- Il rinnovo tacito potrebbe non operare se l’importo complessivo dei canoni scaduti, calcolato cumulativamente, raggiunge l’equivalente di 2 rate, o se il conduttore viola gravemente i propri obblighi (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 6, comma 3 (주택임대차보호법 제6조 제3항)).
- Anche se il conduttore lascia unilateralmente l’abitazione prima della scadenza per motivi personali, in assenza di un diritto di recesso specifico o di un accordo possono sorgere questioni relative ai canoni dovuti per il periodo residuo. Tuttavia, la valutazione del periodo per il quale il locatore riscuote due volte il canone, dopo l’ingresso di un nuovo conduttore, può variare a seconda del caso.
- Nei casi in cui il contratto si rinnova tacitamente dopo la scadenza di un periodo concordato inferiore a 2 anni, non è sempre possibile far valere la durata complessiva sommando semplicemente il periodo concordato e quello di rinnovo (tra le altre, sentenza della Corte suprema del 26 aprile 1996, n. 96Da5551, 5568).
Domande frequenti
Q. Ho stipulato un contratto di locazione di 1 anno: sono obbligato a restare nell’abitazione per 2 anni?
No. Se la durata è fissata in meno di 2 anni, in linea di principio si considera di 2 anni; tuttavia, il conduttore può far valere la validità del periodo di 1 anno concordato. Se si intende sostenere che il contratto è cessato per scadenza del periodo concordato, occorre verificare anche il termine per comunicare il rifiuto del rinnovo.
Q. Che cosa succede alla durata della locazione se il contratto scade senza che nessuna delle parti dica nulla?
Il contratto può rinnovarsi tacitamente se il locatore non comunica il rifiuto del rinnovo o una modifica delle condizioni entro i termini previsti dalla legge e il conduttore non dà comunicazione entro 1 mese prima della scadenza. La durata della locazione rinnovata si considera pari a 2 anni.
Q. Dopo il rinnovo tacito, il conduttore può trasferirsi in qualsiasi momento?
Il conduttore può comunicare in qualsiasi momento al locatore la volontà di recedere dal contratto. Tuttavia, il recesso produce effetto solo dopo 3 mesi dal giorno in cui il locatore riceve la comunicazione; pertanto, non è possibile ottenere la restituzione del deposito cauzionale immediatamente dopo averla inviata.
Q. Il locatore può comunicare il rifiuto del rinnovo poco prima della scadenza del contratto?
Il locatore deve comunicare il rifiuto del rinnovo tra 6 mesi e 1 mese prima della scadenza del contratto. In un caso esaminato, è stato ritenuto che la comunicazione del locatore inviata nell’ultimo mese prima della scadenza fosse inefficace e che, di conseguenza, il contratto si fosse rinnovato tacitamente.
Q. Se non pago 2 mensilità di affitto, il contratto non si rinnova tacitamente?
Il rinnovo tacito potrebbe non operare se l’importo complessivo dei canoni scaduti raggiunge l’equivalente di 2 rate. Non è necessario che il ritardo riguardi necessariamente 2 mensilità consecutive; inoltre, in un caso esaminato è stato riconosciuto che, durante la locazione, il locatore può recedere dal contratto ai sensi del Codice civile.
Q. Se mi trasferisco prima della scadenza del contratto, devo pagare anche i canoni residui?
Se al momento della stipula non è stato previsto un diritto di recesso, per il conduttore può essere difficile risolvere unilateralmente il contratto per motivi personali; potrebbe dover pagare i canoni residui oppure raggiungere un accordo con il locatore. Tuttavia, in un caso esaminato è stato ritenuto che, se il locatore accetta un nuovo conduttore e concede nuovamente l’immobile in locazione, non possa riscuotere due volte il canone per il periodo successivo.
Q. Se cambia il proprietario, posso porre fine al contratto anche se ne resta ancora una parte da eseguire?
In linea di principio, chi acquista l’abitazione subentra nella posizione del locatore. Tuttavia, in un caso esaminato è stato ritenuto che, se il conduttore non desidera tale subentro, possa sottrarsi al vincolo del rapporto di locazione sollevando un’obiezione entro un termine ragionevole dal momento in cui è venuto a conoscenza del trasferimento dell’abitazione.
Q. Se la locazione è scaduta ma non ho ricevuto il deposito cauzionale, posso chiederlo al nuovo proprietario?
In un caso esaminato, è stato spiegato che il rapporto di locazione permane finché il conduttore munito di opponibilità ai terzi non ottiene la restituzione del deposito cauzionale e che chi acquista l’abitazione durante tale periodo subentra nella posizione del locatore. In tal caso, il conduttore può chiedere al nuovo proprietario la restituzione del deposito e sostenere che la consegna dell’abitazione e la restituzione del deposito debbano avvenire contestualmente.
Q. In caso di rinnovo tacito, devo ottenere una nuova data certa?
In un caso esaminato, è stato spiegato che, anche in caso di rinnovo tacito, resta valida la data certa già apposta e non è necessario ottenerne una nuova. È stato inoltre precisato che ottenere una nuova data certa potrebbe persino risultare svantaggioso per il conduttore.
Norme applicabili
- Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3, comma 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3, commi 3 e 4 (주택임대차보호법 제3조 제3항 및 제4항)
- Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
- Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
- Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 4, commi 1 e 2 (주택임대차보호법 제4조 제1항 및 제2항)
- Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 6, commi da 1 a 3 (주택임대차보호법 제6조 제1항부터 제3항까지)
- Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2)
- Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 7 (주택임대차보호법 제7조)
- Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 10 (주택임대차보호법 제10조)
- Codice civile, articolo 543 (민법 제543조)
- Codice civile, articolo 618 (민법 제618조)
- Codice civile, articolo 635 (민법 제635조)
- Codice civile, articolo 639 (민법 제639조)
- Codice civile, articolo 640 (민법 제640조)
Attenzione
- Oltre al rispetto dei termini di comunicazione, è importante verificare che la comunicazione sia effettivamente pervenuta al locatore e disporre di prove che lo dimostrino. Una comunicazione con attestazione di contenuto e invio che non sia stata recapitata, o una comunicazione orale difficile da provare, può dare luogo a controversie.
- Anche dopo la comunicazione del recesso successiva a un rinnovo tacito, il contratto può restare in vigore per 3 mesi dal giorno in cui il locatore ha ricevuto la comunicazione; occorre quindi considerare in anticipo la data del trasferimento e il momento della restituzione del deposito cauzionale.
- Quando, dopo la scadenza di un periodo concordato inferiore a 2 anni, il contratto si rinnova tacitamente, vi sono casi in cui non è possibile sostenere la durata complessiva sommando semplicemente il periodo iniziale concordato e quello di rinnovo; occorre quindi esaminare le circostanze specifiche del rinnovo.
Casi di origine
Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).
- 기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절인지
- 부당한 보증금 증액 통지를 임차인이 거부한 경우 이를 임대차계약 갱신거절 의사 통지로 해석할 수 있는지
- 임차주택 양도를 이유로 주택임대차계약을 해지할 수 있는지
- 1년의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신의 경우 주택임대차기간
- 기간을 1년으로 한 임대차계약의 임차인이 10개월 후 한 계약갱신거절 통지의 효력
- 집기파손, 관리비 미납을 이유로 갱신된 임대차계약기간의 중도에 임대차계약을 해지할 수 있지
- 주택임차인이 2년 미만으로 약정한 임차기간을 주장할 수 있는지
- 2기 이상의 차임을 연체한 경우에 해당하는지 여부, 임대차기간 중 임대차계약 해지할 수 있는 법적근거가 무엇인지
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 1개월 이내 해지통지를 한 경우 묵시적 갱신이 되는지
- 임대차기간 종료 직전에 한 해지통지의 효력 발생시점
- 묵시적으로 갱신된 경우의 주택임대차기간
- 임대차기간 종료 후에 매매계약을 한 양수인이 보증금을 받지 못한 임차인에게 임대차 목적물의 인도를 청구할 수 있는지
- 임대인의 계약 갱신거절의 통지
- 주택임대차보호법 제4조 제1항의 해석
- 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지
- 임차인의 주택인도의무가 선이행 의무인지
- 주택임대차보호법상 묵시적 갱신시 임대차 존속기간
- 2년 미만의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신된 경우
- 임의경매절차에서 2년 미만의 약정 임대차기간의 주장 가능성
- 차임 연체와 묵시적 갱신
- 임대차계약의 묵시적 갱신과 임차인의 해지 통보
- 임대목적물 매매를 이유로 한 임차인의 임대차계약 해지
- 기간을 2년 미만으로 정한 임차인의 우선변제권 주장
- 임대차계약의 묵시적 갱신과 확정일자
- 임대차보증금반환청구권을 양도한 경우 임대차계약기간의 연장 가능성
Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).