Guida alla cessazione del contratto di locazione, al deposito cauzionale e all’acquisto delle costruzioni sul terreno

Basato su 61 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Alla cessazione della locazione, la possibilità di chiedere l’acquisto dell’edificio o delle strutture e di opporre il diritto di locazione al nuovo proprietario dipende, tra l’altro, dalla finalità e dalla causa di cessazione della locazione, nonché dall’esistenza di un’iscrizione nei registri o della registrazione della residenza. Anche la possibilità di detrarre dal deposito cauzionale i canoni arretrati dipende dalle modalità con cui è sorto il credito e dal fatto che la locazione sia cessata.

Soggetti → Locatario → Locatore → Nuovo proprietario → ① Cessa la locazione di un terreno con costruzione → Terreno locato per costruirvi e costruzione ancora presente? → sì · artt. 283 e 643 c.c. → no → La locazione è stata risolta per inadempimento del locatario? → sì → Costruzione conforme alla finalità e con valore economico sufficiente? → Può chiedere il rinnovo e, se negato, l’acquisto → Acquisto non riconosciuto o diritto limitato → Verificare iscrizione del diritto o dell’edificio per opporsi ai terzi → Consegna e trasferimento possono avvenire insieme al pagamento → Deposito: verificare debiti fino alla restituzione e natura dei crediti → Opponibilità ai terzi e consenso del locatore in caso di cessione → Possibile esecuzione simultanea di consegna, trasferimento e pagamento → Deposito cauzionale e crediti effettivamente detraibili

Punti chiave

Se un terreno è preso in locazione allo scopo di possedervi un edificio e la locazione cessa, ad esempio per scadenza del contratto, mentre la costruzione sul terreno è ancora presente, in presenza di determinati requisiti si può chiedere il rinnovo o l’acquisto della costruzione (Codice civile, articoli 283 e 643 (민법 제283조, 제643조)).
Il diritto del locatario di chiedere l’acquisto della costruzione sul terreno potrebbe non essere riconosciuto se la locazione è stata risolta per inadempimento del locatario; può inoltre essere limitato se la costruzione è contraria alla finalità della locazione o è priva di sufficiente valore economico (esempi 2, 12 e 14).
Se il diritto di chiedere l’acquisto della costruzione sul terreno è riconosciuto, l’obbligo di consegnare l’edificio e trasferirne la proprietà e quello del locatore di pagarne il prezzo possono essere soggetti a esecuzione simultanea (esempi 1 e 2).
In linea di principio, il diritto di locazione del terreno deve essere iscritto per poter essere opposto ai terzi; tuttavia, nel caso di una locazione finalizzata alla proprietà di un edificio, esso può essere opposto ai terzi anche quando è iscritto nei registri l’edificio costruito sul terreno. Se il diritto di locazione è trasferito a un’altra persona, può comunque sorgere separatamente la questione del consenso del locatore (Codice civile, articoli 622 e 629 (민법 제622조, 제629조); esempi 3, 6 e 25).
Per le locazioni di edifici commerciali, il locatore può risolvere il contratto se l’importo dei canoni arretrati raggiunge quello di due mensilità; la soglia di morosità che consente di rifiutare la richiesta di rinnovo deve essere esaminata separatamente (Codice civile, articolo 640 (민법 제640조); esempio 7).
Il deposito cauzionale può garantire i debiti del locatario maturati fino alla restituzione dell’immobile dopo la cessazione della locazione. Tuttavia, la titolarità dei crediti per canoni maturati prima della cessione e la possibilità di detrarre spese separate previste da un accordo dipendono dalla natura effettiva del credito e dalle circostanze esistenti al momento in cui è stato prestato il consenso alla cessione del credito (esempi 9, 10 e 16).
Perché il contratto di locazione abitativa sia opponibile ai terzi, sono necessarie la consegna dell’abitazione e la registrazione della residenza; quest’ultima deve continuare a sussistere per tutto il periodo in cui si mantiene l’opponibilità. Tuttavia, l’opponibilità può conservarsi a seconda delle circostanze, ad esempio se la registrazione della residenza viene ripristinata mediante la procedura di opposizione prevista dalla legge dopo la cancellazione d’ufficio (Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 3 (주택임대차보호법 제3조); esempi 17 e 20).
Nel comodato senza determinazione della durata, per stabilire se sia trascorso un periodo sufficiente per l’uso e il godimento occorre valutare nel loro complesso le circostanze esistenti al momento della conclusione del contratto, la durata e le modalità dell’uso e le ragioni per cui è necessaria la restituzione (Codice civile, articolo 613 (민법 제613조); esempio 15).

Domande frequenti

Q. La locazione del terreno è terminata: devo demolire la casa?

Se il terreno è stato preso in locazione allo scopo di costruirvi un edificio e, alla cessazione della locazione — ad esempio per scadenza del contratto — l’edificio è ancora presente, il locatario può chiedere il rinnovo del contratto e, se il locatore non intende rinnovarlo, può chiedere l’acquisto della costruzione. Tuttavia, il diritto di acquisto potrebbe non essere riconosciuto se il contratto è stato risolto per inadempimento del locatario.

Caso 2, Caso 12

Q. Anche una costruzione non autorizzata può essere oggetto del diritto di chiedere l’acquisto della costruzione sul terreno?

Anche una costruzione priva di autorizzazione può essere oggetto di una richiesta di acquisto se, alla cessazione della locazione, conserva un valore economico. La valutazione può tuttavia essere diversa in presenza di circostanze particolari, ad esempio se la costruzione è stata realizzata in contrasto con la destinazione prevista dal contratto di locazione del terreno o se ha un costo talmente elevato da risultare difficilmente prevedibile per il locatore.

Caso 12

Q. Se la locazione è stata risolta perché non ho pagato il canone, posso comunque chiedere che l’edificio venga acquistato?

Si spiega che il diritto di chiedere l’acquisto della costruzione sul terreno non è riconosciuto se la locazione del terreno è stata risolta per inadempimento del locatario, ad esempio per il mancato pagamento del canone. Occorre distinguere il caso in cui il contratto termina alla scadenza da quello in cui è risolto per inadempimento.

Caso 2

Q. Se acquisto un terreno o un edificio all’asta, acquisisco anche il diritto di locazione preesistente?

Se viene eseguita un’ipoteca iscritta sull’edificio e la proprietà passa all’aggiudicatario, in assenza di circostanze particolari può essere trasferito anche il diritto di locazione del terreno necessario a mantenere la proprietà dell’edificio. Tuttavia, se il diritto di locazione è stato trasferito senza il consenso del locatore, occorre valutare separatamente se il trasferimento possa essere opposto al locatore.

Caso 3, Caso 25

Q. Se il locatario di un locale commerciale è in arretrato di due mensilità, si può risolvere il contratto?

Secondo la spiegazione dell’esempio, anche alle locazioni di edifici commerciali si applica l’articolo 640 del Codice civile (민법 제640조), in base al quale il locatore può risolvere il contratto quando il canone non pagato raggiunge l’importo di due mensilità. La soglia di morosità che consente di rifiutare il rinnovo va distinta da quella che consente di risolvere il contratto.

Caso 7

Q. Il nuovo proprietario dell’edificio può detrarre dal deposito cauzionale i canoni arretrati maturati con il precedente proprietario?

Dopo essere subentrato nella posizione del locatore, il nuovo proprietario deve restituire il deposito cauzionale alla cessazione della locazione. In linea di principio, i canoni non pagati maturati quando era proprietario il precedente titolare non passano al nuovo proprietario in assenza di una cessione separata del credito; tuttavia, secondo la spiegazione della decisione giudiziaria riportata nell’esempio, alla cessazione della locazione tali arretrati vengono detratti dal deposito cauzionale, salvo circostanze particolari.

Caso 9

Q. Si possono detrarre dal deposito cauzionale anche canoni mensili già prescritti?

Durante la vigenza della locazione, i canoni arretrati non vengono detratti automaticamente dal deposito cauzionale; si spiega però che possono essere detratti alla cessazione della locazione. A seconda delle circostanze per cui le parti hanno proseguito il rapporto locativo nonostante la morosità, possono essere detratti anche canoni per i quali il termine di prescrizione si è già compiuto.

Caso 16

Q. Dopo la fine della locazione, devo pagare un canone se continuo a usare il terreno fino a quando ricevo il prezzo di acquisto dell’edificio?

L’esempio 1 riguarda la restituzione dell’indebito per l’occupazione e l’uso dopo che il locatario ha chiesto l’acquisto della costruzione sul terreno, ma la risposta fornita si interrompe a metà e non permette di verificarne la conclusione. Pertanto, sulla base del solo esempio, è difficile stabilire se sia dovuto un corrispettivo per l’uso prima del pagamento del prezzo di acquisto o quale ne sia l’importo.

Caso 1

Norme applicabili

Costituzione, articolo 121 (헌법 제121조)
Codice civile, articolo 163, comma 1, n. 1 (민법 제163조 제1호)
Codice civile, articolo 203 (민법 제203조)
Codice civile, articolo 211 (민법 제211조)
Codice civile, articolo 283 (민법 제283조)
Codice civile, articolo 358 (민법 제358조)
Codice civile, articolo 390 (민법 제390조)
Codice civile, articolo 391 (민법 제391조)
Codice civile, articolo 451, comma 1 (민법 제451조 제1항)
Codice civile, articolo 495 (민법 제495조)
Codice civile, articolo 609 (민법 제609조)
Codice civile, articolo 613 (민법 제613조)
Codice civile, articolo 615 (민법 제615조)
Codice civile, articolo 622 (민법 제622조)
Codice civile, articolo 629 (민법 제629조)

Attenzione

Il diritto di chiedere l’acquisto della costruzione sul terreno può variare in base alla causa di cessazione della locazione. Occorre anzitutto verificare se il contratto è terminato per scadenza o se è stato risolto per inadempimento del locatario.
L’iscrizione del diritto di locazione del terreno incide sulla possibilità di opporlo ai terzi. Occorre inoltre distinguere la tutela prevista quando è iscritto nei registri l’edificio costruito sul terreno dalla questione del consenso del locatore al trasferimento del diritto di locazione.
La conclusione può variare a seconda che si tratti di un debito detraibile dal deposito cauzionale o di un credito derivante da un accordo separato. È necessario prestare particolare attenzione se il credito alla restituzione del deposito cauzionale è stato ceduto e il locatore ha prestato il proprio consenso senza obiezioni.
Gli esempi 5 e 13 riguardano leggi previgenti; non si deve quindi presumere che descrivano senza modifiche il contenuto della normativa attuale. Occorre verificare il momento rilevante e le eventuali modifiche legislative.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).