Rapporti di vicinato: danni tra vicini e possibili rimedi

Basato su 73 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Anche quando si subiscono danni a causa delle costruzioni, dei rumori o dei cattivi odori dei vicini, dell’uso dell’acqua o del passaggio, non ogni disagio è automaticamente illecito. Occorre valutare le circostanze concrete, come l’entità del pregiudizio e i rapporti di utilizzo dei terreni, per stabilire se sia stata superata la soglia di tollerabilità; a seconda del caso, si può chiedere la cessazione o la prevenzione dell’interferenza oppure il risarcimento dei danni.

Soggetti coinvolti → Proprietario o detentore leso → Vicino o responsabile dell’interferenza → Subisci danni o disagi da costruzioni, rumori, odori o passaggi → Il pregiudizio supera la soglia di tollerabilità? → sì → no → Manca un passaggio necessario o adeguato verso la strada pubblica? → È violata una distanza specifica per edifici, finestre o pozzi? → Rimedio possibile secondo il caso Cessazione o prevenzione Risarcimento o passaggio → Non ogni disagio è illecito Valuta le circostanze e le regole specifiche → Valuta entità, zona, uso dei terreni e possibilità di evitare il danno → Verifica chi può agire e se il passaggio causa il minor danno → Controlla le distanze e ricorda che le regole edilizie non escludono sempre il pregiudizio privato → Valutazione concreta della tollerabilità → Titolo per agire e modalità del passaggio → Distanze specifiche e regole pubbliche e private

Punti chiave

Per stabilire se la lesione degli interessi legati al godimento della vita quotidiana — come la luce solare, la vista, il rumore o i cattivi odori — superi la soglia di tollerabilità, si valutano complessivamente l’entità del pregiudizio, le caratteristiche della zona, la priorità nell’uso dei terreni e la possibilità di evitare il danno (casi 1, 3, 4, 16 e 17).
Il rispetto delle norme di diritto pubblico, come quelle edilizie, non giustifica sempre un pregiudizio in base al diritto privato (casi 1, 3 e 17).
Il proprietario di un terreno può chiedere la cessazione o la prevenzione delle interferenze con il proprio diritto di proprietà e, in determinati casi, anche il detentore può chiedere la cessazione delle interferenze con il possesso (Codice civile, art. 214 (민법 제214조), e art. 205 (민법 제205조); casi 2, 4 e 12).
Se non esiste un passaggio necessario per raggiungere una strada pubblica o quello esistente non è adeguato, può essere riconosciuto un diritto di passaggio sul fondo altrui. Di norma, si devono scegliere il luogo e le modalità che causano il minor danno possibile e risarcire il proprietario del fondo attraversato; tuttavia, il diritto di passaggio derivante dalla divisione di un terreno o dalla cessione di una sua parte può non comportare l’obbligo di risarcimento (Codice civile, artt. 219 e 220 (민법 제219조·제220조); casi 6, 15 e 22).
Per costruzioni, finestre e pozzi vicini al confine possono valere requisiti specifici, quali distanze minime o schermature; occorre quindi distinguere tra la violazione delle distanze e i rimedi contro il pregiudizio (Codice civile, artt. 242, 243 e 244 (민법 제242조·제243조·제244조); casi 3, 23 e 24).
Per le parti comuni di un edificio in condominio, ciascun proprietario di un’unità immobiliare può compiere atti conservativi; la responsabilità per la gestione e la manutenzione delle parti comuni può variare a seconda che si tratti di una parte comune o di una parte di proprietà esclusiva (Legge sulla proprietà e la gestione degli edifici in condominio, artt. 16 e 17 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조·제17조); casi 2 e 13).
Secondo la giurisprudenza citata nei casi, quando rumore o vibrazioni causati da attività aziendali producono danni, può essere riconosciuta la responsabilità risarcitoria del responsabile anche in assenza di colpa (Legge quadro sulla politica ambientale, art. 44, comma 1 (환경정책기본법 제44조 제1항); caso 25).

Domande frequenti

Q. Se un edificio vicino blocca la luce solare, posso chiederne la demolizione o il risarcimento dei danni?

Se le immissioni di ombra superano la soglia di tollerabilità secondo il comune sentire sociale, è possibile chiedere che i lavori siano vietati o sospesi, oppure il risarcimento dei danni. La valutazione tiene conto complessivamente dell’entità del pregiudizio, della zona, della destinazione dell’edificio, della priorità nell’uso dei terreni e della possibilità di ridurre il danno. Il fatto di aver rispettato le norme di legge non comporta necessariamente il rigetto della richiesta.

Q. Posso chiedere direttamente a una fabbrica vicina di ridurre il rumore o i cattivi odori?

Quando la lesione del godimento della vita quotidiana causata da rumore o cattivi odori supera la soglia di tollerabilità, il proprietario o il detentore può chiedere la cessazione o la prevenzione del pregiudizio. Secondo la giurisprudenza citata nei casi, per i danni ambientali causati da attività quali quelle di uno stabilimento può essere riconosciuta la responsabilità risarcitoria anche in assenza di colpa del responsabile.

Q. Se il vicino costruisce un edificio a ridosso del confine, posso chiederne la demolizione?

In assenza di consuetudini particolari, gli edifici devono essere tenuti ad almeno mezzo metro dal confine; in caso di violazione, è possibile chiedere la modifica o la demolizione dell’edificio. Tuttavia, se è trascorso un anno dall’inizio dei lavori o l’edificio è stato completato, ai sensi dell’articolo 242 del Codice civile (민법 제242조) è possibile chiedere soltanto il risarcimento dei danni. Occorre quindi verificare a che punto siano i lavori e lo stato dell’edificio.

Q. Posso attraversare il terreno del vicino per raggiungere un fondo privo di accesso?

Se non esiste un passaggio necessario o quello esistente non è sufficiente per l’uso effettivo, può essere riconosciuto un diritto di passaggio sul fondo altrui. Il luogo e le modalità del passaggio devono essere stabiliti in modo da arrecare il minor danno possibile al fondo del vicino; in generale, occorre risarcire il proprietario del fondo attraversato.

Q. Se ho acquistato una parte di un terreno e mi è stato precluso l’accesso alla strada, devo comunque pagare un pedaggio per il passaggio?

Se, a causa della divisione di un terreno o della cessione di una sua parte, non è possibile raggiungere la strada pubblica, può essere riconosciuto un diritto gratuito di passaggio sul terreno del diretto autore della divisione o della controparte della cessione parziale. Tale diritto si applica soltanto tra l’autore della divisione o le parti della cessione parziale; l’estensione del passaggio è determinata tenendo conto sia delle esigenze di passaggio sia del danno arrecato alla controparte.

Q. Se dalle finestre della casa vicina si vede l’interno della mia abitazione, posso chiedere l’installazione di schermature?

Quando, entro due metri dal confine, vengono installate finestre o verande da cui è possibile guardare all’interno dell’abitazione del vicino, devono essere predisposte schermature adeguate per impedire la vista. Se ricorrono questi requisiti, è possibile chiedere al proprietario dell’edificio di installarle; in caso di inadempimento, si può anche valutare una richiesta di risarcimento dei danni.

Q. Se si verifica una perdita d’acqua dall’appartamento al piano superiore, a chi devo chiedere la riparazione?

Il soggetto tenuto alla riparazione e quello che ne sostiene i costi possono variare a seconda che la causa della perdita d’acqua si trovi in una parte di proprietà esclusiva dell’unità al piano superiore o in una parte comune. Occorre anzitutto verificare a quale parte appartenga la tubatura; se la richiesta di riparazione non viene soddisfatta, si può valutare un’azione per far cessare l’interferenza o chiedere al giudice di disporre l’esecuzione forzata.

Q. Se un vicino usa in modo esclusivo un corridoio o un locale macchine comune, un singolo proprietario di un’unità immobiliare può intervenire?

Se un terzo occupa abusivamente una parte comune di un edificio in condominio, ciascun proprietario di un’unità immobiliare può chiedere, da solo o insieme agli altri proprietari, la cessazione dell’interferenza o la rimozione delle strutture, sulla base del proprio diritto di comproprietà. Anche il condominio può agire in materia, secondo i requisiti applicabili, tra cui la nomina di un amministratore.

Norme applicabili

Costituzione della Repubblica di Corea, art. 35, comma 1 (헌법 제35조 제1항)
Legge quadro sulla politica ambientale, art. 6, comma 1, e art. 44, comma 1 (환경정책기본법 제6조 제1항, 제44조 제1항)
Legge quadro sulla politica ambientale previgente, art. 31, comma 1 (구 환경정책기본법 제31조 제1항)
Codice civile, artt. 205, commi 1 e 2, 214, 217, 219, 220 e 221, comma 1 (민법 제205조 제1항·제2항, 제214조, 제217조, 제219조, 제220조, 제221조 제1항)
Codice civile, artt. da 231 a 234 e da 236 a 239 (민법 제231조부터 제234조까지, 제236조부터 제239조까지)
Codice civile, artt. da 241 a 244, 263, 389 e 750 (민법 제241조부터 제244조까지, 제263조, 제389조, 제750조)
Legge sulla proprietà e la gestione degli edifici in condominio, art. 2, n. 6, artt. 16 e 17 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 제16조, 제17조)
Legge sull’esecuzione civile, art. 261, comma 1 (민사집행법 제261조 제1항)
Legge edilizia, art. 59, comma 1 (건축법 제59조 제1항)
Regolamento di attuazione della Legge edilizia, artt. 55 e 81, commi 1 e 3 (건축법 시행령 제55조, 제81조 제1항·제3항)
Legge nazionale per la promozione della salute, art. 9, commi 5 e 7, e art. 34 (국민건강증진법 제9조 제5항·제7항, 제34조)
Regolamento di attuazione della Legge nazionale per la promozione della salute, art. 6-2 (국민건강증진법 시행규칙 제6조의2)
Legge sulla gestione degli edifici residenziali plurifamiliari, art. 18 (공동주택관리법 제18조)
Legge sulle acque sotterranee, art. 7, comma 1 e comma 3, n. 1, e art. 10, comma 1, n. 2 (지하수법 제7조 제1항·제3항 제1호, 제10조 제1항 제2호)
Legge sui fiumi, art. 50, comma 1 (하천법 제50조 제1항)

Attenzione

La soglia di tollerabilità non si determina per il solo fatto che vi sia un pregiudizio. Occorre considerare anche le circostanze concrete, come l’entità dell’interferenza e le caratteristiche della zona.
La richiesta di modifica o demolizione di un edificio per violazione della distanza dal confine può essere limitata se è trascorso un anno dall’inizio dei lavori o se l’edificio è stato completato.
Per il diritto generale di passaggio sul fondo altrui è necessario risarcire il proprietario del fondo attraversato; il diritto gratuito di passaggio derivante dalla divisione di un terreno o dalla cessione di una sua parte ha requisiti e ambito soggettivo diversi.
L’ammissibilità di un provvedimento cautelare di sospensione dei lavori può variare in base alla fase dei lavori e alla possibilità di ulteriori danni; potrebbe non essere riconosciuta se i lavori di scavo sono già terminati.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).